Projet de loi Duflot : 5 changements clés votés par le Sénat


Le Sénat a voté en première lecture le projet de loi Duflot sur le logement et l'urbanisme samedi 26 octobre 2013. L'examen en séance publique a permis aux élus de la Haute assemblée d'apporter des modifications significatives au texte. Décryptage.

Entrée du Sénat

Le marathon continue. Après l’Assemblée nationale, le Sénat a voté en première lecture le projet de loi Duflot sur le logement et l’urbanisme (Alur) samedi 26 octobre 2013, à 176 voix contre 166. Les sénateurs ont profité de l’examen du texte en séance publique pour procéder à 5 ajustements d’importance.

• Du nouveau sur la garantie des impayés de loyers

Mesure phare du texte portée par la ministre du Logement Cécile Duflot, la garantie universelle des loyers a été amendée et précisée par la Haute assemblée. En particulier, cette dernière a consacré dans la loi l’intervention du Trésor public en dernier recours pour recouvrir les avances dont a bénéficié un locataire.

Un groupe de travail, rassemblant des élus de la majorité et de l’opposition, doit être mis en place pour améliorer le dispositif dénoncé par les professionnels de l’immobilier et remis en question par l’Inspection générale des finances.

• L’encadrement des loyers amendé

Le Sénat n’a pas modifié les grands principes de l’encadrement des loyers proposé par le projet de loi Alur. Certaines précisions ont été apportées cependant. En particulier, le rapporteur socialiste du texte Claude Dilain (Seine-Saint-Denis) a fait voter un amendement visant à mieux délimiter la possibilité d’appliquer un complément de loyer exceptionnel permettant d’excéder le loyer maximal applicable. Ainsi, « les caractéristiques permettant d’appliquer un complément de loyer exceptionnel sont jugées exceptionnelles en comparaison des logements de même type situés dans le même secteur géographique ». Les modalités précises de ce complément exceptionnel sont renvoyées à un décret en Conseil d’Etat.

• Des sanctions plus fortes pour les propriétaires…

Plusieurs dispositions sanctionnant les propriétaires agissant en dehors du cadre légal ont été renforcées. En particulier, un bailleur particulier qui donnera congé pour reprise à un locataire pour motif frauduleux sera passible d’une amende de 6.000 euros, contre 3.000 euros jusqu’ici. L’amende pour les personnes morales a également été doublée, de 15.000 à 30.000 euros.

Par ailleurs, un propriétaire qui expulse lui-même un locataire mauvais payeur, en outrepassant les procédures judiciaires relatives à l’expulsion, sera très lourdement sanctionné. Toute expulsion de ce type « à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes » pourra être punie de 3 ans de prison et 30.000 euros d’amende.

• … pas pour les locataires

La mise en place de pénalités plafonnées visant à sanctionner les retards de loyer a été abandonnée. L’Assemblée nationale avait voté un amendement visant à limiter les pénalités de retard à 5% du montant du loyer (30% le dernier mois du bail) que le Sénat a donc supprimé.

De plus, la trêve hivernale a été allongée. Si le projet de loi Duflot devait être voté en l’état, la trêve durant laquelle il est impossible d’exclure un locataire durerait ainsi du 15 octobre au 31 mars, et non plus jusqu’au 15 mars.

• Un cadre juridique pour la colocation

Les sénateurs socialistes ont décidé de donner un statut juridique plus clair à la colocation. Un amendement précise notamment qu’un contrat de bail type, distinct de celui que la loi va créer pour les locations classiques, devra être défini par décret du Conseil d’Etat. Les règles en matière d’assurance, de charges et de caution seront adaptées au cas spécifique de la colocation.

Colocataires et propriétaires pourront ainsi « convenir dans le bail de la souscription par le bailleur d’une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires ». Le principe d’un forfait de charges, versé en même temps que le loyer, est également mis en place. En matière de caution, il est prévu que le « contrat de bail d’une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution ».

Le projet de loi voté par le Sénat doit repasser à présent devant l’Assemblée nationale pour un examen en seconde lecture, avant de revenir à la Haute assemblée. Le vote définitif du texte pourrait intervenir d’ici les élections municipales de 2014.

 

A lire également

Ce que le Sénat a changé au volet copropriété de la loi Duflot