Recul des ventes limité pour les Nouveaux Constructeurs


Le groupe de promotion immobilière pointe un recul de ses ventes de logements neufs qui reste cependant limité par rapport au marché. Les ventes aux accédants à la propriété sont en hausse alors que celles aux investisseurs chutent significativement.

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Dans un marché de l’immobilier neuf particulièrement morose en 2012, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) évoquant un recul des ventes de 28%, le groupe de promotion immobilière Les Nouveaux Constructeurs a montré « une résistance non négligeable » dans l’immobilier résidentiel, selon les termes employés par le PDG Olivier Mitterrand. En effet, malgré un recul des réservations totales en valeur (438 millions d’euros, -13%) et en volume (1.827 logements, -17%), l’activité résidentielle, qui représente 53% du chiffre d’affaires du groupe, a progressé de 13%, à 300,8 millions d’euros. De même, la rentabilité s’est améliorée, la marge brute gagnant 2 point, à 25,7% (77,4 millions d’euros).

Baisse de la fréquentation et adaptation à la solvabilité des ménages

Cette bonne tenue de l’activité immobilier résidentiel en France est notamment liée à une hausse de 15% de l’offre de nouveaux programmes, passant de 57 à 66 de 2011 à 2012. Pour autant, la fréquentation des bureaux de vente a chuté de 33%, Fabrice Desrez, directeur général du groupe, évoquant une baisse à 8 prises de contacts par semaine et par programme, contre 12 en 2011.

Pour faire face à un marché compliqué, Les Nouveaux Constructeurs ont misé sur l’adaptation de leur offre à la solvabilité des ménages, et en particulier des acquéreurs. Ainsi, sur les programmes en difficulté (9 sur 66), qualifiés de « programmes prioritaires », les efforts ont pu porter sur une meilleure mise en valeur des sites, comme pour le programme de Marseille Alvergne (13ème arrondissement).

Mais le réajustement des prix reste l’outil principal pour faire venir les acquéreurs potentiels : pour le programme marseillais évoqué plus haut, un ajustement à la baisse de 5% a été pratiqué, ce qui a contribué à relancer les réservations. « Il est indispensable de proposer des logements à des prix raisonnables » explique Fabrice Desrez, soulignant ainsi la forte sensibilité au prix de vente des acheteurs potentiels. Les ajustements de prix à la baisse restent cependant contraints par la nécessité de maintenir, voire d’augmenter, la marge réalisée (de l’ordre de 8 à 10%).

Pour continuer à attirer des réservations, l’offre du groupe affiche des prix moyens de 142.000 euros pour un T2, 175.000 euros pour un T3 et 212.000 euros pour un T4. Ainsi, selon les démonstrations mathématiques des Nouveaux Constructeurs, avec un PTZ+ réorienté sur les ménages les moins bien dotés et des taux de crédit immobilier au plus bas, « nous pouvons financer un client gagnant 1.600 euros par mois et sans apport autre que les frais de notaire » pour l’acquisition d’un deux pièces, sachant que le client en question doit également bénéficier d’un prêt à l’accession sociale (PAS). Pour un trois pièces, le financement reste possible à partir de 1.800 euros de revenu mensuel, tandis que pour un quatre pièces, le revenu mensuel minimal se situe à 2.000 euros.

Les investisseurs individuels peu présents

Preuve de l’efficacité de cette stratégie de mise en adéquation de l’offre avec la solvabilité de la demande, 50% de la clientèle en 2012 était ainsi composée de primo-accédants (36% en 2011) tandis que 15% des acheteurs étaient des secundo-accédants (7% en 2011). A l’inverse, avec un dispositif Scellier en fin de vie et devenu moins intéressant fiscalement, les ventes aux investisseurs ont chuté, ces derniers ne représentant plus que 35% des ventes, contre 57% en 2011.

Sur le début d’année 2013, la tendance se confirme puisque seuls 18% des ventes ont été réalisées auprès des investisseurs individuels. La transition du Scellier à la loi Duflot est encore en cours, cette dernière n’étant « pas encore assimilé » par les clients. Pour autant, Les Nouveaux Constructeurs restent « convaincus » que la reprise des ventes aux investisseurs devrait se manifester au cours du second semestre 2013. Par ailleurs, la fréquentation des bureaux de vente et le rythme des réservations restent pour l’instant stables par rapport à 2012. Olivier Mitterrand indique également que « la province reste plus difficile que l’Ile-de-France, en particulier là où il y a une part importante d’investisseurs individuels », ce qui ne l’empêche pas d’afficher un certain optimisme pour l’activité du groupe en 2013.

 

Les mesures de Hollande sur la construction déçoivent

La batterie de mesures destinées à favoriser et accélérer la construction de logements dévoilée par François Hollande jeudi 21 mars 2013 n’a pas particulièrement convaincu la direction des Nouveaux Constructeurs. « On attendait beaucoup sur les recours et le dispositif proposé n’est pas suffisant » explique Fabrice Desrez. Il est notamment proposé de porter l’amende envers les recours dits abusifs de 3.000 à 10.000 euros, une sanction renforcée qui peine à convaincre compte tenu de la situation : l’ensemble des programmes du groupe situés à Marseille sont ainsi bloqués par des recours, ce qui représente 5.000 logements.

De même, le moratoire de deux ans sur les normes applicables à la construction ne satisfait pas. « Ce n’est pas un moratoire qui va régler le problème, il faut supprimer des normes tout de suite », estime le directeur général du promoteur. Faute de décisions en ce sens, les Nouveaux Constructeurs soulignent que le plan proposé afin de répondre à l’urgence de la crise de la construction n’aura pas d’effet immédiat en 2013, « voire en 2014 ».

En revanche, la loi Duflot est vue comme « un point très positif », étant donné que « la grande majorité des opérations sont plus favorables en Duflot qu’en Scellier à 13% ». Le Duflot constitue ainsi une amélioration par rapport à la dernière mouture du Scellier, dont l’avantage fiscal raboté a éloigné les investisseurs individuels potentiels.

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