Rénovation énergétique : aides financières pour des travaux en copropriété

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Mener une rénovation énergétique dans une copropriété, ça se prépare. Surtout, il faut élaborer un financement. Eco-PTZ, programme « Habiter Mieux » ... Liste, fonctionnement, montants ... des aides financières pour les travaux de rénovation énergétique en copropriété.

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1.Le crédit d'impôt pour la transition énergétqiue (CITE)
2.L'éco-PTZ copropriétés
3.La TVA à 5,5%
4.Le programme Habiter Mieux de l'Anah
5.Aides des collectivités locales
6.Faire participer le locataire pour les copropriétaires bailleurs

Il existe de nombreuses aides à la rénovation énergétique qui se déclinent aussi bien pour les particuliers que pour les copropriétaires – occupants et/ou bailleurs – ou la copropriété.

• Le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) 2017

Le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) est un avantage fiscal à destination des particuliers qui réalisent certains travaux de rénovation énergétique dans leur logement. Il a remplacé le crédit d'impôt au développement durable ou CIDD.

Qui peut bénéficier du CITE : Les copropriétaires occupants peuvent bénéficier du CITE. L'avantage fiscal est attribué sans condition de ressources. Autrement dit, les copropriétaires bailleurs, qui louent leur logement, ne peuvent en profiter.

Les logements éligibles au CITE : Tous les lots achevés depuis plus de deux ans et qui tiennent lieu de résidence principale donnent droit au CITE.

Montant du CITE 2017 : Le crédit d'impôt a un taux unique de 30%. Ainsi, le contribuable peut déduire de son impôt sur le revenu 30% des dépenses d'équipements et de matériaux (voire de main d'œuvre) engagées pour certains travaux de rénovation énergétique. Il faut simplement que ces dépenses soient éligibles au dispositif.

Bon point : si le montant du crédit d'impôt est supérieur à l'impôt acquitté, l'excédent est reversé au bénéficiaire sous forme de chèque. Il en va de même pour les contribuables non imposables.

Modalités et plafond du CITE 2017 : Le montant des dépenses éligibles est établi toutes taxes comprises, déduction faite d'autres aides et subventions (aides locales, subventions de l'Anah). Par ailleurs, le CITE est soumis à des plafonds de dépenses qui courent sur cinq années :
• 8.000 euros pour un célibataire, soit 2.400 euros d'avantage fiscal au maximum (8.000 x 30%)
• 16.000 euros pour un couple, soit 4.800 euros d'avantage fiscal au maximum (16.000 x 30%)
• + 400 euros par personne supplémentaire au sein du foyer fiscal.

En copropriété, les dépenses éligibles au CITE peuvent concerner le logement lui-même mais également les équipements et parties communes de l'immeuble. Ainsi, un copropriétaire occupant peut profiter du CITE au titre des travaux de rénovation énergétique réalisés dans son logement et à hauteur de sa quote-part correspondant à son lot pour les travaux sur les parties communes votés en assemblée générale par la copropriété (isolation, amélioration du système de chauffage, équipements à énergies renouvelables, ...). Le syndic doit alors fournir à chaque copropriétaire une attestation indiquant la quote-part du copropriétaire et la date de paiement de la dépense.

Les conditions du CITE : Toutes les dépenses n'entrent pas dans le champ du crédit d'impôt. Le gouvernement a établi une liste des équipements et matériaux concernés répartis dans des catégories de travaux : chauffage et eau chaude sanitaire (pompe à chaleur, chauffe-eaux et chauffages solaires, ...), isolation des parois opaques (murs, toit, plancher bas) et vitrées (fenêtres, portes, volets donnant sur l'extérieur), installation d'équipements de production d'électricité utilisant l'énergie hydraulique ou de biomasse, réalisation d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) et installation de bornes de recharge pour les véhicules électriques.
Par ailleurs, ces opérations doivent respecter des caractéristiques techniques et atteindre un certain niveau de performance énergétique.
L'appel à un professionnel qualifié RGE (Reconnu garant de l'environnement) est impératif. Attention, le ou les professionnels doivent disposer des labels RGE conformes aux travaux qu'ils entreprennent.

Comment déclarer le CITE : Le contribuable doit remplir le formulaire « Dépenses pour la transition énergétique dans l'habitation principale » annexé à sa déclaration de revenus en y reportant le montant définitif des travaux.

Date de validité du CITE 2017 : Le CITE a été reconduit jusqu'au 31 décembre 2017. L'avantage fiscal est accordé en année n+1 pour les dépenses déclarées en année n.

• L'éco-prêt à taux zéro ou éco-PTZ « copropriétés » 2017

L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est un prêt sans intérêt d'un montant maximal de 30.000 euros destiné au financement de travaux de rénovation énergétique d'un logement. L'éco-PTZ « copropriétés » est sa déclinaison réservée aux travaux réalisés en copropriété.

Qui peut en bénéficier de l'éco-PTZ en 2017 : Cet éco-PTZ est destiné spécifiquement aux copropriétés. C'est le syndic de copropriétaires qui le souscrit pour le compte du syndicat des copropriétaires. Il a pour but de financer les travaux d'économie d'énergie effectués dans les parties communes de la copropriété ou ceux d'intérêt collectif dans les parties privatives (remplacement du système de chauffage par exemple). Ce prêt est attribué sans condition de ressources.

Eligibilité à l'éco-PTZ 2017: L'immeuble doit avoir été achevé avant le 1er janvier 1990. Par ailleurs, les logements appartenant aux copropriétaires participant au remboursement de l'éco-PTZ « copropriétés » ne doivent pas avoir déjà fait l'objet de travaux financés à l'aide d'un éco-PTZ à titre individuel.

Montant de l'éco-PTZ 2017 : Normalement, le montant de l'éco-PTZ dépend du nombre de catégories de travaux réalisées. L'éco-PTZ « copropriétés » lui ne peut être sollicité que pour une seule catégorie de travaux. Ainsi, son montant maximum est fixé à 10.000 euros par logement. Il peut être porté à 30.000 euros si le syndicat opte pour la réalisation de trois catégories de travaux.

Les conditions de l'éco-PTZ 2017: A minima 75% des quotes-parts de la copropriété doivent concerner des lots destinés à l'usage d'habitation et au titre de résidence principale. De même, seuls les copropriétaires de logements destinés à être occupés comme résidence principale peuvent participer à la souscription de l'éco-PTZ « copropriétés ». Cependant, le logement peut très bien être loué, tant qu'il constitue la résidence principale du locataire.

Un seul éco-PTZ « copropriétés » peut être souscrit par immeuble collectif. Quant aux travaux, ils doivent être effectués dans les trois ans après l'obtention du prêt.

Les dépenses suivantes peuvent être prises en charge par l'éco-PTZ : le coût de la fourniture et de la pose des équipements, produits et ouvrages nécessaires aux travaux, le coût de la dépose et de la mise en décharge des ouvrages, produits et équipements existants, les frais de maîtrise d'œuvre et des études relatives aux travaux, ceux d'assurance maître d'ouvrage et le coût des travaux induits, indissociablement liés aux travaux d'économie d'énergie.
Les copropriétaires ont ensuite le choix parmi trois grands types de chantiers : le bouquet de travaux (combinaison d'au moins deux catégories de travaux éligibles), l'amélioration de la performance énergétique globale minimale du logement et la réhabilitation de systèmes d'assainissement non collectif. Voir la liste de travaux éligibles et les critères techniques et de performance.

Durée de l'éco-PTZ : La durée de remboursement est de 10 ans. Elle peut être allongée à 15 ans lorsqu'il s'agit de lourds travaux de rénovation (bouquet d'au moins trois travaux) et réduite jusqu'à 3 ans minimum sur demande.

Comment obtenir l'éco-PTZ : Pour obtenir le prêt, le syndic de copropriété doit remplir un formulaire « devis » avec le professionnel RGE (label obligatoire) en charge des travaux, et y joindre les devis correspondant aux futurs travaux et les attestations RGE des entreprises ainsi que des pièces justificatives (date d'achèvement du logement, avis d'imposition, justificatif d'utilisation en tant que résidence principale). Une fois les travaux terminés, le syndic transmet à la banque le formulaire « factures » et y joint les factures éditées par les professionnels RGE.

Date de validité de l'éco-PTZ : Il est possible de souscrire un éco-PTZ jusqu'au 31 décembre 2018.

Bon à savoir : Un copropriétaire peut souscrire un éco-PTZ « complémentaire » à titre individuel en plus de celui contracté par la copropriété. Il doit effectuer cette démarche dans un délai d'un an après l'émission du prêt pour la copropriété. Cet éco-PTZ complémentaire doit financer d'autres travaux que ceux payés par celui attribué à la copropriété et le montant des deux emprunts ne doit pas dépasser 30.000 euros au titre du même logement.

• La TVA à 5,5%

Il existe plusieurs taux de TVA en France : le taux normal à 20%, le taux intermédiaire à 10% et le taux réduit à 5,5%. Or le taux réduit à 5,5% s'applique à certains travaux d'amélioration de la performance énergétique. Autrement dit, dès lors que ce type de travaux est entrepris, la copropriété (syndicat, ou copropriétaires directement) bénéficie automatiquement de ce taux favorable, avec ou sans aide supplémentaire (CITE, éco-PTZ, etc.).

Qui peut bénéficier de la TVA à 5,5%: Copropriétaires, occupants et bailleurs, ainsi que le syndicat de copropriétaires peuvent profiter de la TVA à 5,5%.

Les logements éligibles à la TVA à 5,5%: Tout logement achevé depuis plus de deux ans est éligible. Il peut être occupé à titre de résidence principale ou secondaire.

Calcul de la TVA à 5,5% : Un taux de TVA de 5,5% s'applique en lieu et place du taux normal à 20%. A noter que le taux intermédiaire de TVA à 10% s'applique sur certains travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien.

Les conditions pour avoir le taux réduit à 5,5% : Le taux réduit est appliqué aux travaux qui améliorent la qualité énergétique de l'immeuble collectif (ou d'un lot si c'est le copropriétaire qui réalise les travaux) ainsi qu'à ceux induits, à savoir indissociablement liés. Les travaux en question concernent la pose, l'installation et l'entretien de matériaux et d'équipements similaires à ceux éligibles au CITE. De même, ces opérations doivent respecter des critères techniques et de performance énergétique minimale. Attention simplement à distinguer les travaux soumis aux taux réduit, intermédiaire et normal.

Il est obligatoire de passer par un professionnel (RGE ou non) puisque c'est lui qui applique automatiquement le taux réduit de TVA sur la facture. Une fois celle-ci remise, le particulier doit signer une attestation confirmant l'âge du logement et la nature des travaux réalisés.

• Le programme Habiter Mieux de l'Anah 2017

Le programme « Habiter Mieux » de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) propose des aides à la rénovation énergétique pour les copropriétés en difficulté financière ainsi qu'un accompagnement pour les travaux.

Qui peut bénéficier du programme Habiter Mieux de l'Anah : Sont éligibles les syndicats de copropriétés en difficulté.
Pour savoir si une copropriété est en difficulté, il faut se référer à la définition officielle. Ainsi, est considérée comme en difficulté, une copropriété placée dans le dispositif « Opération programmée d'amélioration de l'habitat » (OPAH) de l'Anah ou une copropriété relevant d'une procédure spécifique pour laquelle un arrêté a été pris : habitat insalubre, plan de sauvegarde ou placement sous administration provisoire.

Bon à savoir : Les copropriétaires bailleurs et occupants peuvent également obtenir des aides de l'Anah dans le cadre du programme Habiter Mieux.

Les logements éligibles au dispositif Habiter Mieux: La copropriété doit avoir été construite avant le 1er juin 2001 et comporter a minima 75% de lots d'habitation à titre de résidence principale.

Par ailleurs, une copropriété est considérée comme fragile financièrement si :
• Le budget annuel prévisionnel présente un taux d'impayés de charges entre 8 et 15% du montant total du budget prévisionnel annuel voté l'année précédente pour les copropriétés de plus de 200 lots ou compris entre 8 et 25% pour celles de moins de 200 lots.
• Son étiquette énergétique est comprise entre D et G (visible sur le diagnostic énergétique).

Plafond, calcul et prime du programme Habiter Mieux de l'Anah : L'aide attribuée par l'Anah se décline ainsi :
• Jusqu'à 180 euros par logement pour la prise en charge d'une assistance à maîtrise d'ouvrage (AMO). L'AMO accompagne le syndic, le syndicat de copropriétaires et le conseil syndical tout au long du projet de rénovation.
• 25% du montant total des travaux hors taxes. L'aide est toutefois limitée à 3.750 euros maximum par logement.
• Une prime de 1.500 euros par logement peut être accordée en complément de l'aide de l'Anah par le fonds d'aide à la rénovation thermique (FART).

Parallèlement, les copropriétés qui ne sont pas en difficulté peuvent également obtenir une subvention de l'Anah pour la réalisation de travaux de mise en accessibilité via leur syndicat de copropriétaires. Ainsi, jusqu'à 50% du montant total des travaux hors taxes peuvent être pris en charge, dans la limite de 10.000 euros par accès aménagé.

Les conditions du programme Habiter Mieux de l'Anah : Le programme de travaux doit améliorer la performance énergétique d'au moins 35%.

Comment l'obtenir l'aide Habiter Mieux de l'Anah : Le syndic de copropriété mandaté par le syndicat de copropriétaires doit se rapprocher d'une antenne locale de l'Anah, auprès de l'Agence départementale d'information sur le logement (ADIL) de leur région.

• Aides des collectivités locales

Il n'y a pas que les particuliers qui peuvent profiter d'aides locales, les copropriétés aussi. Pour se renseigner, le syndic peut consulter le site internet www.anil.org/aides-locales-eco-renovation.

• Faire participer le locataire pour les copropriétaires bailleurs

Le principe : Les bailleurs peuvent demander à leur locataire de leur reverser une partie des économies de charges pour réaliser des travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique. Mais attention, ces travaux doivent bénéficier directement au locataire et lui être justifiés par le bailleur.

Les travaux : Ils peuvent concerner :
• L'isolation thermique des toitures, des murs donnant sur l'extérieur, des parois vitrées et portes donnant sur l'extérieur
• L'installation ou le remplacement d'un système de chauffage ou d'une production d'eau chaude sanitaire
• L'installation d'un système de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable
• L'installation d'une production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable.

L'avantage : Le dispositif doit être « gagnant-gagnant » : le locataire voit ses factures d'énergie diminuer et le copropriétaire bailleur fait supporter une partie du coût des travaux à son locataire.

Les conditions : La contribution du locataire ne doit pas dépasser la moitié des économies estimées sur les charges suite aux travaux et court sur une durée maximum de 15 ans.



 

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