Résidences de services : « Des prix qui répondent aux demandes des investisseurs »

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Olivier Trit, secrétaire général de Cerenicimo

INTERVIEW L'investissement en résidences de services présente une alternative à l'immobilier locatif classique. Olivier Trit, secrétaire général de la plateforme spécialisée dans l'immobilier géré Cerenicimo, revient sur les différents types d'investissements et leurs paramètres.

Toutsurmesfinances.com : Qui s'intéresse à l'investissement en résidences de services et le préfère au locatif classique ?

Olivier Trit : Ce sont souvent des personnes qui ont fait du locatif classique et sont surpris par la fiscalité. Quand ils réalisent des résultats positifs, les impôts et les prélèvements sociaux viennent entamer leur rentabilité. Leur réflexion s'appuie avant tout sur le rendement net d'impôts et la linéarité de celui-ci dans le temps. Ils sont âgés entre 40 et 50 ans le plus souvent et investissent pour se constituer un complément de revenus à la retraite ou pour toucher des revenus défiscalisés.

Quels sont les tickets d'entrée pour investir dans l'immobilier géré ?

En résidence étudiante, il faut compter sur un investissement de 60.000 à 70.000 euros au minimum. Pour la résidence de tourisme et la résidence d'affaires, les tickets d'entrée se situent plutôt autour de 80.000 à 100.000 euros. Les résidences seniors et Ehpad (Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont plus chères puisqu'il faut tabler sur un montant de 140.000 à 150.000 euros pour se lancer. Il y a donc une palette de prix qui permet de répondre à la variété de demandes des investisseurs.

Quel rendement attendre d'un investissement en résidence de services ?

Les rentabilités varient en fonction des résidences. En étudiant, on est plutôt autour de 3,80 à 4,10% brut pour un investissement réussi. Dans l'immobilier géré de tourisme, les rendements varient entre 4,30 et 4,70%. En affaires, ils oscillent entre 4,20 et 4,50%. Enfin, ils sont autour de 4 à 4,30% pour un placement en résidence senior et 4,40 à 5% pour un Ehpad.

Les résidences étudiantes et seniors attirent le plus d'investisseurs. Quels sont les paramètres à prendre en compte ?

Pour un achat en résidence étudiante, l'emplacement doit être proche du centre-ville d'une agglomération, avec des moyens de transports publics alentours. Il faut également faire attention au tarif : ce n'est pas parce que le logement est petit (et le mètre carré plus onéreux, NDLR) qu'il faut acheter à n'importe quel prix. En investissant à bon prix en centre-ville, il n'y aura pas de soucis pour trouver un locataire tant que le loyer est normal. Il doit être raisonnable pour attirer les étudiants.

En résidence sénior, c'est la dimension de services qui fait la différence. L'âge moyen des occupants est de 80-82 ans. Leur précédent logement n'était plus adapté, ils n'étaient plus capables de l'entretenir, ils sont seuls suite au décès de leur conjoint... Ils ont donc passé un cap en cherchant une place en résidence et recherchent une taille adaptée, 35 à 40 mètres carrés leur suffisent. Ils ont besoin d'un espace personnel et de services utiles : il n'est pas question ici de piscines ou de salles de sport. L'emplacement est également important et la résidence doit se trouver près des commerces et des commodités.

 

Propos recueillis par Thibault Fingonnet

 

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Ce qu’il faut savoir sur l’immobilier géré

• Le choix du gestionnaire

Contrairement à l’immobilier locatif en direct, vous n’avez pas à gérer les relations avec les occupants. Vous mandatez un gestionnaire pour s’en charger et percevoir les loyers. Il est donc indispensable de bien le choisir pour éviter les déconvenues.

• La rédaction du bail

Faites bien attention à la rédaction du contrat de bail avec le gestionnaire. C’est ce document qui va déterminer les dépenses qui restent à la charge du propriétaire et celles assumées par le gérant.

• Une fiscalité variable

Il est possible d’opter pour le statut de Loueur en meublé non professionnel ou pour le régime de défiscalisation Censi Bouvard. Le premier vous permet de bénéficier de l’amortissement et de générer des revenus défiscalisés. Le second procure une réduction d’impôt sur neuf ans de l’ordre de 11% du montant investi dans une limite de 300.000 euros, en échange d’une location de neuf ans minimum. En règle générale, le régime de l’amortissement est privilégié par les investisseurs.

• La TVA récupérable

En achetant en résidence de services, vous bénéficiez d’une récupération de la TVA (20%). Toutefois, si vous vendez avant 20 ans, le fisc vous demande de rembourser ce montant au prorata temporis. Un inconvénient qu’il est possible d’éviter en revendant à un autre investisseur qui s’engage à poursuivre la mise en location.



 

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