Syndics de copropriété : vers une mise en concurrence tous les 3 ans


Loin de simplifier les formalités des copropriétaires, la loi Macron compte rendre obligatoire la mise en concurrence des syndics tous les trois ans, sauf si les copropriétaires votent pour le maintien du syndic en place lors de l'assemblée générale précédente. Une initiative critiquée par certains professionnels de l'immobilier.  

Les syndics de copropriété mis en concurrence tous les 3 ans

Décidément, les choses bougent dans la copropriété. Outre le contrat-type de syndic qui entre en vigueur le 1er juillet 2015 et l’obligation de gérer les fonds de la copropriété sur un compte bancaire séparé en place depuis le 24 mars, les copropriétaires vont devoir s’habituer à une autre nouveauté : la mise en concurrence obligatoire du syndic tous les trois ans, prévue par le projet de loi Macron sur la croissance.

Actuellement, la loi de 1965 sur les copropriétés telle que modifiée par la loi Alur sur le logement dispose que « au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic ». Initialement, les députés avaient voté une simplification de cette démarche, en ne la rendant obligatoire que si le contrat du syndic en place avait déjà été renouvelé auparavant.

Mais la dernière version du texte validée par l’Assemblée nationale le 18 juin dernier change radicalement la donne. La loi Macron prévoit désormais de rendre la mise en concurrence obligatoire « tous les trois ans » avant la tenue de l’assemblée générale appelée à renouveler le syndic en place ou à en choisir un nouveau. Une seule dérogation est permise, lorsque « l’assemblée générale annuelle qui précède » décide de renouveler sa confiance au syndic en place et de ne pas procéder à la mise en concurrence.

Une règle difficile à appliquer selon la Fnaim

En l’état, le texte divise les spécialistes de la copropriété. L’association des responsables de copropriété (ARC) avait ainsi salué l’initiative, dans un communiqué adressé le 29 avril : « Notre revendication était de laisser aux conseils syndicaux le choix de décider s’ils souhaitaient ou non mettre en concurrence leur syndic en leur donnant la possibilité de déroger à cette obligation », rappelait ainsi l’association. Pour autant, l’idée de devoir décider un an à l’avance suscite l’incompréhension de Rachid Laaraj, fondateur du courtier en syndic Syneval. « Comment les copropriétaires pourraient un an avant la fin d’un mandat être certains de ne pas vouloir faire un appel d’offres ni être certains du contraire… », s’interrogeait-il dans un communiqué daté du 20 juin.

En outre, le délai de trois ans pose également des problèmes. « Quel est le point de départ de ce délai de trois ans ? Celui de la date d’entrée en vigueur du texte ? Celui de l’élection du syndic, quelle que soit la durée de son contrat ? Dans le cas d’un syndic désigné pour deux ans et si l’assemblée générale ne vote pas la dispense, comment le conseil syndical pourra-t-il respecter le délai de trois ans ? », s’interroge ainsi le président de la Fédération des agents immobiliers (Fnaim) Jean-François Buet, dans un communiqué envoyé mercredi 24 juin.

Le projet de loi Macron peut encore faire l’objet de modifications d’ici son vote définitif. Toutefois, c’est l’Assemblée nationale, qui a voté la mise en concurrence tous les trois ans, qui aura le dernier mot en cas de désaccord avec le Sénat. Il y a donc de fortes chances pour que ce principe soit conservé tel quel dans la loi qui sera publiée au Journal Officiel.