Taxation des plus-values immobilières : les professionnels entre espoir et craintes


Les réactions des professionnels de l'immobilier se sont multipliées suite à l'annonce par François Hollande du futur assouplissement de la taxation des plus-values immobilières. S'ils louent cette initiative, ils restent prudents dans l'attente de sa mise en place.

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Fluidifier le marché immobilier : tel est le souhait commun de l’exécutif et des professionnels du marché. Cette volonté partagée pourrait bientôt déboucher sur une relance des transactions immobilières tandis que le secteur vacille depuis de nombreux mois.

La raison de cet optimisme soudain ? L’annonce par le président de la République de réduire la durée de détention nécessaire à l’exonération totale de taxation sur les plus-values immobilières, de 30 à 22 ans, qui a reçu l’approbation générale des professionnels de l’immobilier. Dans un communiqué daté du lundi 17 juin, le Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI) « salue la mesure prise par le président de la République relative au changement du régime des plus-values ». Dans le même temps, le courtier en prêts immobiliers Cafpi estime que « le président de la République envoie un message de compréhension à l’égard des propriétaires et des professionnels de l’immobilier ».

Simplification de la fiscalité ?

Le chef de l’Etat a expliqué dimanche 16 juin sur M6 vouloir « changer la fiscalité pour rendre plus incitative la mutation, la mobilité, la fluidité du marché ». Une visée qui reviendrait ainsi sur les profondes évolutions de la fiscalité immobilière, durcie depuis le 1er février 2012 avec le doublement de 15 à 30 ans de la durée de détention exigée pour que les cessions de résidences secondaires et de biens destinés à la location soient exemptées de taxation. En plus de cet alourdissement du régime fiscal de ces ventes immobilières, le gouvernement Ayrault a mis en place depuis le 1er janvier 2013 une surtaxe applicable à l’ensemble de la plus-value imposable, comprise entre 2 et 6%, pour les gains supérieurs à 50.000 euros.

« On n’aura plus besoin d’attendre 30 ans pour être exonéré d’impôt, a assuré François Hollande. On va ramener ça à 22 ans qui était le système précédent », plus précisément celui en vigueur avant 2004. Lors de la campagne présidentielle, l’ancien premier secrétaire du PS s’était d’ailleurs engagé sur ce point. Une promesse tenue qui fait dire au Syndicat national des professionnels immobiliers que « dans le même temps, les taux d’abattements redeviendront linéaires ». En effet, jusqu’en 2004, un abattement de 5% était appliqué à la plus-value à compter de la troisième année de détention, rendant ainsi ce gain non taxable au bout de 22 ans. Cette mesure irait alors dans le sens des professionnels de l’immobilier, qui demandent en chœur une véritable stabilité fiscale après plusieurs années de modifications législatives déroutantes pour le secteur.

Doutes persistants

Parallèlement à l’annonce de l’assouplissement de la fiscalité sur les plus-values immobilières, qui pourrait entrer en vigueur le 1er janvier 2014, voire le 1er septembre 2013, François Hollande a évoqué « un abattement exceptionnel pour l’année 2014 ». Sur ce point, une majorité d’acteurs du marché s’interrogent sur les véritables visées de l’exécutif. « Pour une meilleure fluidité du marché, les professionnels auraient bien entendu préféré, que le Président reprenne sa promesse de campagne et revienne à une exonération des plus-values au-delà de 15 ans de détention ! », explique ainsi le SNPI. De son côté, la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim) rappelle par communiqué, qu’au lieu de l’allègement de la fiscalité promis lors de la campagne présidentielle, « c’est sur une surtaxe pour les plus-values supérieures à 50.000 euros qui a finalement été adoptée dans la loi de Finances pour 2013 ! ».

Autre grief fait au gouvernement, le durcissement de la fiscalité des terrains à bâtir évoqué par François Hollande lors de l’émission Capital sur M6 dimanche dernier, celui-ci expliquant que « plus on attendra (pour vendre, NDL) plus la fiscalité sera lourde ». Or, selon la Cafpi, « dans un environnement d’instabilité fiscale, les propriétaires préfèreront toujours conserver leurs biens en attendant une nouvelle réforme plus favorable ». Traduction : la mesure annoncée par le Président pourrait aller à l’encontre de l’objectif affiché de fluidifier d’une part le marché des transactions et de libérer du foncier pour construire d’autre part.

Les propriétaires ne savent plus sur quel pied danser

Ce ressenti nuancé du monde de l’immobilier est d’ailleurs bien traduit par l’agence immobilière Sadone Immobilier, basée à Neuilly-sur-Seine. Son cofondateur, Jean-Louis Sadone, considère en effet que l’allègement de la fiscalité promis par François Hollande est de nature à relancer le marché, « principalement pour les primo-accédants intéressés par les petites surfaces détenues par des investisseurs et sur lesquelles les transactions étaient au point mort depuis plus d’un an ». D’un autre côté, il estime qu’avec les mesures qui doivent être présentées dans le projet de loi Duflot, comme le plafonnement des frais d’agence pour les locataires ou la mise en place d’une Garantie obligatoire et universelle contre les risques locatifs (GURL), « le gouvernement tire à boulets rouges sans discernement sur notre profession et décourage les propriétaires ». En résumé, Jean-Louis Sadone assène : « Le gouvernement souffle le chaud et le froid sur les propriétaires, prenant ainsi le risque de les déstabiliser un peu plus, voire de perdre le bénéfice – fut-il électoral – de la mesure annoncée. Pas sûr que l’on règle ainsi le problème du logement en France… ».

Quoi qu’il en soit, le gouvernement devra agir vite pour ne pas plus bloquer un marché immobilier déjà atone. Ca si l’annonce d’un allègement fiscal est de nature à rassurer les propriétaires cédants, ces derniers seront probablement tentés d’attendre que la mesure devienne effective pour passer à l’acte, freinant plus encore le rythme des transactions en 2013.