Terrains à bâtir : vendre avant fin 2013, mission impossible!


AVIS D'EXPERT - Pour les ventes de terrains à bâtir, les abattements pour durée de détention seront supprimés au 1er janvier 2014. Yoann Joubert, président du promoteur immobilier Réalités, explique pourquoi boucler une vente avant fin 2013 pour bénéficier du régime actuel relève de l'exploit.

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Le gouvernement, que l’on croit conscient des enjeux liés au logement, souhaite mettre en place un système d’opportunité fiscale afin d’accélérer la cession de terrain à bâtir avant la fin de l’année 2013 pour tenter de relancer l’industrie du logement.

 

Incitation fiscale totalement inopérante

Le vœu est pieux, mais le vin de messe aura un goût amer pour les professionnels car la mesure n’aura aucun effet à court terme. Il est en effet extrêmement difficile de procéder à la cession de foncier avant la fin de l’année pour des raisons précises :

– Généralement, il faut déjà trouver un acquéreur, signer un compromis, monter un financement et signer un acte en 3 mois. C’est possible mais difficile. Cela n’aura donc qu’un impact faible, très limité à des opérations qui étaient déjà engagées ou à des acquéreurs qui achèteront sans financement bancaire.

– Précisément, s’agissant de relancer la construction de logements par une libération plus forte des terrains à bâtir, les ventes seront souvent réalisées auprès de professionnels qui devront, avant d’acquérir, déposer des permis de construire (PC) ou permis d’aménagement (PA), les purger de tout recours, faire leurs études techniques et pré-commercialiser les projets. Dans le contexte que nous traversons, cela veut dire entre 12 et 20 mois de travail selon les projets. Cela rend cette courte incitation fiscale totalement inopérante.

 

Un principe simple qui veut qu’une bonne intention n’est pas une bonne décision se trouve démontré dans ce énième dispositif.

 

Alléger les normes

Si l’objectif est réellement celui affiché par la classe politique, à savoir fabriquer du logement en grand nombre dans les zones tendues, et pas l’accomplissement d’autres idéologies cachées, il faut agir selon les réalités d’une industrie qui œuvre sur les temps longs au bénéfice de la société, en respectant ses contraintes de production dont la stabilité est un vecteur puissant.

Les solutions permettant de produire plus de logements sans affaiblir les caisses de l’Etat sont simples : revenir à la réglementation thermique 2005 (RT 2005), revenir sur les normes d’accessibilité des personnes à mobilité réduite (PMR), supprimer les ventes à perte de logements sociaux des projets privés, et enfin libéraliser la production de logements en accession sociale en appliquant les mêmes règles que celles dont bénéficient les bailleurs sociaux (règles d’urbanisme allégées, financements adaptés, TVA réduite et taxes locales ajustées).

Yoann Joubert est le président-fondateur de Réalités, acteur majeur de la promotion immobilière dans le grand ouest de la France. En plus des programmes résidentiels « classiques » destinés aux primo-accédants et aux investisseurs, Réalités réalise des résidences pour personnes âgées, de tourisme, des résidences étudiantes, des complexes hôteliers ou le portage d’espaces en reconversion.

 

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