Trois conseils avant d’investir en Pinel


La fin d'année est une période propice à la défiscalisation immobilière. Au-delà de sa réduction d'impôt, l'investissement en Pinel reste un placement immobilier avant tout, qu'il est important de préparer dans les meilleures conditions. Le point sur trois réflexes à adopter avant de se lancer.  

Après une loi Duflot jugée peu convaincante, le régime d’investissement locatif dans l’immobilier neuf Pinel a suscité un regain d’intérêt des particuliers. Pour de nombreux contribuables échaudés par l’avis d’imposition reçu en septembre, la défiscalisation immobilière ne manque pas d’arguments. Pas question pour autant de faire n’importe quoi, surtout si vous êtes novice.

• Réfléchir à son projet avant d’en choisir l’emplacement

Réduction d’impôt rapide sur six ans ou investissement patrimonial de long terme pour préparer la retraite ou le logement de son enfant étudiant, tout le monde n’a pas les mêmes objectifs. Avant de faire quoi que ce soit, vous devez donc identifier votre but. L’approche patrimoniale est plus raisonnée et intègre la perspective d’une plus-value à la revente mais avec une moindre rentabilité qu’une opération plus courte et plus risquée.

Une fois que votre projet a pris forme dans votre esprit, il est temps de se lancer. Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement est un critère primordial. Là encore, il faut savoir viser : les villes de Lille, Lyon, Marseille et Montpellier rencontrent un fort succès auprès des investisseurs, grâce au relèvement des plafonds des loyers au 1er octobre 2014 qui a permis de gagner environ un demi-point de rentabilité. A l’inverse, la proche banlieue parisienne est moins clémente et trouver un compromis satisfaisant entre les plafonds de loyers et les prix élevés à l’achat s’avère plus difficile.

Enfin, fuyez « les secteurs où beaucoup de logements se construisent alors que les villes ne sont pas forcément dynamiques », conseille Didier Vitet, fondateur du courtier en immobilier neuf Médicis Patrimoine. Les villes en souffrance, comme Saint-Etienne ou encore Dunkerque, sont donc à éviter.

• Rendement : ni trop faible, ni trop fort

Investir là où il faut ne suffit pas cependant et le jeu doit en valoir la chandelle. En Ile-de-France, « il faut viser une rentabilité brute entre 3,80 et 4,30% », explique ainsi Jean-Philippe Ruggieri, directeur général du promoteur Nexity. A Marseille, retenez plutôt 4,20%, contre 3,80 à 3,90% à Lyon. Et attention à ne pas laisser la rentabilité brute filer, au risque de se retrouver rapidement avec un rendement net de charges et d’impôt inférieur à 2%.

Dans l’autre sens, « il faut se méfier des rentabilités trop chatoyantes », prévient Didier Vitet. Inutile de donner suite lorsqu’un site ou un commercialisateur que vous ne connaissez pas vous promet une rentabilité à deux chiffres et d’autres recettes miracles dont il a le secret : en immobilier comme en politique, les promesses n’engagent que ceux qui les écoutent.

• Avoir l’embarras du choix

Enfin, vous devez avoir un maximum de choix avant de vous décider, ne serait-ce que pour comparer différentes offres. A ce titre, les promoteurs lancent habituellement de nombreux programmes sur la fin d’année. Les opportunités sont donc plus nombreuses en cette période de l’année mais toutes n’ont pas la même valeur. « Sur un secteur déterminé, on peut trouver 20 programmes différents et l’un d’eux sera toujours mieux placé que les autres », souligne Didier Vitet.

Ce n’est pas tout puisque les promoteurs proposent régulièrement des prix d’achat plus faibles aux premiers acquéreurs, de façon à atteindre le seuil de pré-commercialisation. « Les pionniers sont récompensés », résume Jean-Philippe Ruggieri.

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