Vente d’appartement : « Etre prêt dès la mise en vente »


INTERVIEW La loi Alur a complexifié l'achat d'appartements, retardant ainsi de nombreuses transactions. Le président de Meilleursagents.com Sébastien de Lafond conseille aux vendeurs de se préparer en amont et de ne pas s'engager avant d'avoir l'ensemble des nouveaux documents exigés.

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Toutsurmesfinances.com : Pourquoi la loi Alur sur le logement ralentit-elle les transactions d’appartements dans les immeubles en copropriété ?

Sébastien de Lafond : Elle exige que de nombreux documents soient transmis à l’acheteur afin d’améliorer sa connaissance de la copropriété. Tant que cela n’est pas fait, la transaction ne peut pas avancer et le délai légal de rétraction n’est pas engagé.

Certains documents sont relatifs à l’organisation, comme le règlement de copropriété accompagné de ses mises à jour ou l’état descriptif des lots. Normalement, le vendeur de l’appartement les a reçus de l’ancien propriétaire, mais ce n’est pas toujours le cas. Et ces documents ne sont pas toujours actualisés, ce qui complique les démarches. Il faut également fournir le carnet d’entretien de l’immeuble, qui recense les gros travaux, l’entretien des parties communes, des ascenseurs, de la toiture… Là encore, ce carnet est plus ou moins tenu à jour par le syndic de copropriété : dans la pratique, ce n’est pas le cas la plupart du temps.

A cela s’ajoutent les documents relatifs à la situation financière de la copropriété fournis par le syndic. Il s’agit notamment du montant des charges courantes payées par le copropriétaire vendeur sur les deux dernières années pleines ou encore l’état des dettes des habitants vis-à-vis de la copropriété.

« Ne pas signer la promesse de vente avant d’avoir les documents »

Concrètement, quelles sont les conséquences pour les particuliers ?

Ces nouvelles dispositions rallongent les délais de transaction. Sur les agents immobiliers que nous avons interrogés courant juin*, plus de la moitié (51%) ont répondu que les ventes ont pris trois semaines de retard et 39% estimaient que le délai supplémentaire se situait entre une et trois semaines.

Cela fait perdre quelques ventes également, parce que certains acheteurs ont plus de temps pour changer d’avis. Le taux de désistement est en progression, dans une proportion assez faible toutefois, de l’ordre de 5%. Mais entre cette perte sèche et les décalages, les conséquences de la loi Alur sont assez puissantes sur le marché des appartements. Et elles sont d’autant plus fortes pour quelqu’un qui vend et achète derrière.

A quel moment de la transaction se manifeste le retard ?

L’allongement des délais de transaction se produit entre l’acceptation de l’offre et la signature de la promesse de vente qui engage l’acquéreur. Habituellement, cela prend 15 jours, auxquels il faut donc rajouter environ trois semaines supplémentaires du fait de la nouvelle donne de la loi Alur. Et ce délai n’est pas rattrapé entre la signature de la promesse de vente et celle de l’acte authentique : il se passe environ trois mois entre ces deux étapes et il n’y a pas eu de raccourcissement observé alors que nous aurions pu nous y attendre. Cela est peut-être dû à un certain engorgement du côté des notaires.

Tant que tous les documents n’ont pas été fournis à l’acheteur, le délai légal de rétractation n’est pas engagé, ce qui expose davantage le vendeur. Que leur conseillez-vous ?

En premier lieu, nous leur disons d’être préparés dès qu’ils signent le mandat de vente. Il faut être prêt dès que le logement est sur le marché. Cela peut s’avérer compliqué avec certains syndics de copropriété, qui répondent qu’ils donneront les documents une fois que le bien aura trouvé preneur.

Ensuite, la promesse de vente ne doit absolument pas être signée tant que les documents n’ont pas été rassemblés. Car dans un tel cas de figure, le vendeur s’engage et ne peut plus démarcher d’autre acheteur. A l’inverse, l’acquéreur n’est pas contraint de respecter la promesse, puisque le délai légal de rétractation ne court pas, et peut se désister. C’est une situation bien trop fragile pour le vendeur.

« Passer au numérique pour réduire les délais de transaction »

La ministre du Logement Sylvia Pinel a récemment évoqué une « simplification » des achats d’appartements. Que préconisez-vous ?

Sur le fond, la loi Alur a de bonnes intentions et il est important de donner un maximum d’informations aux acquéreurs. Le problème se pose sur la manière de faire : du jour au lendemain, tous ces nouveaux documents ont été exigés et de nombreux acteurs, particuliers, syndics et agents immobiliers, n’étaient pas prêts.

Je pense qu’il faut conserver le principe d’une meilleure information de l’acheteur mais il est nécessaire d’agencer la loi. Il aurait été plus approprié de rendre obligatoire la communication des documents un an après, en créant une période de transition durant laquelle les copropriétés auraient été fortement incitées à mettre à jour leurs dossiers. Je crois également qu’il faut partir sur du 100% numérique, notamment du côté des syndics. Cela permettrait de réduire les délais de transaction.

Propos recueillis par Thibault Fingonnet

*Environ 2.000 professionnels ont été interrogés