{"id":10520,"date":"2012-03-23T16:21:56","date_gmt":"2012-03-23T15:21:56","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/viager-libre-ou-viager-occupe-quelles-sont-les-differences.html"},"modified":"2021-11-03T14:55:43","modified_gmt":"2021-11-03T13:55:43","slug":"viager-libre-ou-viager-occupe-quelles-sont-les-differences","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/viager-libre-ou-viager-occupe-quelles-sont-les-differences.html","title":{"rendered":"Viager libre ou viager occup\u00e9 : quelles sont les diff\u00e9rences ?"},"content":{"rendered":"

<\/span>Viager libre, viager occup\u00e9 : d\u00e9finitions et principes<\/span><\/h2>\n

En quoi consiste la vente en viager ? Il s\u2019agit pour l\u2019acqu\u00e9reur (le d\u00e9birentier)<\/strong> d\u2019acheter un bien immobilier sans avoir \u00e0 verser l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 du prix de vente le jour o\u00f9 il en fait l\u2019acquisition. Du c\u00f4t\u00e9 du vendeur (le cr\u00e9direntier)<\/strong>, l\u2019op\u00e9ration revient \u00e0 percevoir une rente mensuelle jusqu\u2019\u00e0 son d\u00e9c\u00e8s en contrepartie de la vente de son logement.<\/p>\n

Acheter en viager consiste donc \u00e0 acqu\u00e9rir un bien en l’\u00e9change d’un capital de d\u00e9part (le \u00ab bouquet \u00bb), puis du versement p\u00e9riodique d’une rente durant le restant de la vie du vendeur.<\/p>\n

Une vente en viager peut se faire en viager libre ou en viager occup\u00e9.<\/p>\n

<\/span>Viager libre : le logement imm\u00e9diatement disponible<\/span><\/h2>\n

Dans le cas du viager libre, la vente du bien immobilier s\u2019effectue en pleine propri\u00e9t\u00e9. D\u00e8s la signature de la vente, l\u2019acqu\u00e9reur dispose du bien comme bon lui semble. Autrement dit, son droit de jouissance est imm\u00e9diat. En cas de d\u00e9c\u00e8s du vendeur, le d\u00e9birentier arr\u00eate de verser la rente.<\/p>\n

Il peut soit l\u2019occuper (droit d\u2019usage, ou usus)<\/strong> aussit\u00f4t la vente conclue, soit le louer (droit de mise en location, ou fructus)<\/strong>, soit le revendre (droit d\u2019ali\u00e9nation, ou abusus)<\/strong> s\u2019il y trouve son int\u00e9r\u00eat. En d\u2019autres termes, la nue-propri\u00e9t\u00e9 et l\u2019usufruit se trouvent concentr\u00e9s entre les mains du seul acheteur.<\/p>\n

Toutefois, le viager libre ne peut pas pr\u00e9tendre \u00e0 la d\u00e9cote (de 25 \u00e0 50%) dont b\u00e9n\u00e9ficie le viager occup\u00e9, qui correspond au co\u00fbt du droit d\u2019usage et d\u2019habitation du logement par le vendeur. Pour un m\u00eame bien, son prix est donc m\u00e9caniquement plus \u00e9lev\u00e9 qu\u2019un viager occup\u00e9. La vente en viager libre permet bien souvent au vendeur de ne plus avoir \u00e0 s\u2019embarrasser de la gestion du bien immobilier.<\/p>\n

<\/span>Viager occup\u00e9 : le vendeur reste dans le logement
\n<\/strong><\/span><\/h2>\n

Si le cr\u00e9direntier (le vendeur) conserve un droit d\u2019usage et d\u2019habitation jusqu\u2019\u00e0 son d\u00e9c\u00e8s, on parle de viager occup\u00e9 puisque la vente se fait sur nue-propri\u00e9t\u00e9. Le d\u00e9birentier (l\u2019acheteur) qui acquiert le bien immobilier ne peut donc pas y habiter puisqu\u2019il est occup\u00e9 par le cr\u00e9direntier.<\/p>\n

Autrement dit\u00a0: la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/strong> revient \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur, tandis que l\u2019usus (droit d\u2019usage) et parfois le fructus (la jouissance et l\u2019utilit\u00e9) demeurent pour le vendeur. Le d\u00e9birentier n\u2019aura la jouissance de son bien immobilier qu\u2019au d\u00e9c\u00e8s du vendeur ou \u00e0 la renonciation de son droit d\u2019usage (par exemple, dans le cas d\u2019un d\u00e9part en maison de retraite).<\/p>\n

En contrepartie, l\u2019acheteur b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une d\u00e9cote pour occupation qui va en diminuant plus le vendeur est \u00e2g\u00e9. De facto<\/em>, le viager occup\u00e9 est la formule la plus abordable.<\/p>\n

Le viager occup\u00e9 est la formule la plus r\u00e9pandue, puisqu\u2019il concerne la tr\u00e8s grande majorit\u00e9 des contrats en viager.<\/p>\n

<\/span>Viager libre, viager occup\u00e9 : qui paie les charges et les taxes ?<\/span><\/h2>\n

<\/span>Viager libre : plus aucune charge ni charge pour le vendeur<\/span><\/h3>\n

Quelle est la r\u00e9partition des charges et des taxes entre le vendeur et l\u2019acqu\u00e9reur dans le cas d\u2019une vente en viager libre\u00a0? Ici, le nouveau propri\u00e9taire dispose librement du bien immobilier, pour l\u2019occuper ou le mettre en location (il peut \u00e9galement le vendre).<\/p>\n

On se trouve l\u00e0 dans une situation de vente ordinaire. Le d\u00e9birentier (l\u2019acheteur, celui qui verse la rente) doit supporter l\u2019ensemble des charges locatives (telles que d\u00e9finies par le d\u00e9cret du 26 ao\u00fbt 1987), des taxes et des imp\u00f4ts. C\u2019est \u00e0 lui que reviennent les d\u00e9penses d\u2019entretien et les r\u00e9parations du bien. Dans le cas o\u00f9 il loue le bien, l\u2019acqu\u00e9reur pourra faire supporter certaines charges et taxes \u00e0 son locataire.<\/p>\n

De son c\u00f4t\u00e9, le cr\u00e9direntier (vendeur) n\u2019a plus aucune charge \u00e0 supporter. Il n\u2019a donc plus \u00e0 s\u2019acquitter de la taxe fonci\u00e8re, de la taxe d’habitation, des frais de gros travaux, ni des charges locatives.<\/p>\n

<\/span>Viager occup\u00e9\u00a0: charges et taxes r\u00e9parties entre vendeur et acqu\u00e9reur<\/span><\/h3>\n

Lorsque la vente se fait en viager occup\u00e9, il est proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 une r\u00e9partition des charges et des taxes entre le vendeur (cr\u00e9direntier) et l\u2019acheteur (d\u00e9birentier). \u00c9tant donn\u00e9 que le viager est une vente de gr\u00e9 \u00e0 gr\u00e9, cette r\u00e9partition ne r\u00e9pond pas \u00e0 des r\u00e8gles pr\u00e9cises. Elle est conventionnelle selon les parties. La r\u00e9partition des charges doit \u00eatre mentionn\u00e9e dans le contrat. \u00c0 d\u00e9faut, ce sont les articles 605 et 606 du Code civil qui s’appliquent.<\/p>\n

Il est d\u2019usage que le cr\u00e9direntier conserve \u00e0 sa charge\u00a0:<\/p>\n