{"id":11877,"date":"2013-05-20T10:00:12","date_gmt":"2013-05-20T08:00:12","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/acheter-un-bien-immobilier-a-2-une-demarche-plus-complexe-qu-il-n-y-parait.html"},"modified":"2021-09-16T15:25:33","modified_gmt":"2021-09-16T13:25:33","slug":"acheter-un-bien-immobilier-a-2-une-demarche-plus-complexe-qu-il-n-y-parait","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/acheter-un-bien-immobilier-a-2-une-demarche-plus-complexe-qu-il-n-y-parait.html","title":{"rendered":"Acheter un bien immobilier \u00e0 2, une d\u00e9marche plus complexe qu\u2019il n\u2019y para\u00eet"},"content":{"rendered":"

A l’occasion d’une semaine sp\u00e9ciale consacr\u00e9e aux droits des familles, la chambre des notaires de Paris \u2013 Ile-de-France a organis\u00e9 une conf\u00e9rence sur le th\u00e8me de l’achat \u00e0 deux. Pour visionner le reportage sur ce sujet et les conseils de Maitre N\u00e9vine Goubert, notaire \u00e0 Neuilly-sur-Marne, cliquez ici.<\/p>\n

<\/span>Pr\u00e9ciser les conditions du financement, une \u00e9tape indispensable<\/span><\/h2>\n

La premi\u00e8re question, fondamentale car elle va avoir impact d\u00e9terminant sur la revente ou pour une transmission, est celle du financement. Autrement dit, dans quelles proportions l’achat est effectu\u00e9 : 50\/50, 70\/30 etc. Indiquer la r\u00e9alit\u00e9 du financement permet de figer la situation et surtout de justifier la proportion du bien qui reviendra \u00e0 chacun des conjoints en cas de s\u00e9paration.<\/p>\n

A l’inverse, sans trace de justification, seule une d\u00e9cision de justice peut modifier le partage du bien en parts \u00e9gales, \u00e0 moins de pouvoir compter sur la bonne foi du conjoint dont on vient de se s\u00e9parer… Sur ce point, \u00eatre mari\u00e9s, pacs\u00e9s ou en union libre ne change rien.<\/p>\n

<\/span>Le bien achet\u00e9 en union libre reste soumis \u00e0 l’indivision apr\u00e8s le mariage<\/span><\/h2>\n

Le bien immobilier achet\u00e9 par un couple avant son mariage (ou la signature d’un Pacs) reste soumis aux r\u00e8gles de l’indivision, valables pour un achat en union libre, m\u00eame apr\u00e8s les \u00e9pousailles. Cela signifie notamment que chacun des conjoints peut l\u00e9galement exiger la vente du bien et peut forcer la main de l’autre le cas \u00e9ch\u00e9ant. Ainsi, les conjoints n’ont pas de protection particuli\u00e8re leur permettant de rester sur les lieux apr\u00e8s une s\u00e9paration.<\/p>\n

De m\u00eame, en cas de s\u00e9paration, le poids de chacun dans l’achat a son importance. Car si les conjoints peuvent se mettre d’accord sur un acte de partage pour restituer \u00e0 chacun ce qui lui para\u00eet \u00eatre d\u00fb, cela n\u00e9cessite une bonne entente entre les deux parties, ce apr\u00e8s une s\u00e9paration. S’il n’y a pas d’accord, ce sont les proportions de financement au moment de l’achat qui sont retenues pour effectuer le partage, d’o\u00f9 l’importance de pr\u00e9ciser clairement d\u00e8s le d\u00e9part l’effort financier de chacun dans le processus d’acquisition.<\/p>\n

<\/span>Pas de revalorisation en indivision<\/span><\/h2>\n

Mais l’indivision pose un autre probl\u00e8me de taille puisque les montants engag\u00e9s dans l’achat immobilier ne sont pas revaloris\u00e9s dans le temps. Explications : un des conjoints apporte 10.000 euros pour acheter un bien \u00e9valu\u00e9 \u00e0 100.000 euros au moment de l’acquisition. Au moment de la revente, le bien est \u00e9valu\u00e9 \u00e0 200.000 euros. Pour autant, la part qui reviendra au conjoint sera \u00e9gal \u00e0 son investissement de d\u00e9part, soit 10.000 euros et non pas 20.000 euros. Dans ce cas de figure, seul un acte de partage \u00e0 l’amiable peut permettre de modifier la donne.<\/p>\n

A l’inverse, l’achat dans le cadre du Pacs ou du mariage donne davantage de protections pour les conjoints. En effet, sous le r\u00e9gime du Pacs, qui reste proche de l’indivision, les montants des financements apport\u00e9s par chacun sont revaloris\u00e9s en fonction de l’\u00e9volution de la valeur du bien et chacun reste avec ses proportions d\u00e9 d\u00e9part. Dans un mariage, c’est le type de contrat qui va d\u00e9terminer les modalit\u00e9s de la s\u00e9paration. Sous le r\u00e9gime de s\u00e9paration des biens, les modalit\u00e9s de partage restent similaires \u00e0 celles du Pacs. Sous le r\u00e9gime de la communaut\u00e9 des biens, le bien est r\u00e9put\u00e9 comme appartenant au couple \u00e0 parts \u00e9gales, sauf indication contraire sur la r\u00e9alit\u00e9 du financement de l’achat. En revanche, sur ce point pr\u00e9cis, le mariage n’apporte pas de protection particuli\u00e8re et si les \u00e9l\u00e9ments financiers de l’achat ne sont pas pr\u00e9cis\u00e9s, il faudra que le conjoint concern\u00e9 puisse prouver mat\u00e9riellement qu’il a contribu\u00e9 plus significativement \u00e0 l’achat pour esp\u00e9rer r\u00e9cup\u00e9rer la part qu’il consid\u00e8re comme devant lui revenir.<\/p>\n

<\/span>D\u00e9c\u00e8s : seul le mariage prot\u00e8ge des enfants<\/span><\/h2>\n

En cas de d\u00e9c\u00e8s d’un des conjoints, le mariage apporte l\u00e0 encore la meilleure protection pour le conjoint survivant puisque par cet acte, les conjoints deviennent h\u00e9ritiers l’un de l’autre quel que soit le contrat de mariage, ce qui n’est pas le cas pour un Pacs ou une union libre. En revanche, m\u00eame sans enfants \u00e0 consid\u00e9rer, les ascendants du conjoint (beaux-parents, beau-fr\u00e8re\/s\u0153ur) ont des droits sur la succession du conjoint d\u00e9c\u00e9d\u00e9. Aussi, une donation entre \u00e9poux renforce les droits des conjoints, qui deviennent alors prioritaires sur la succession de l’autre. Autre caract\u00e9ristique qui donne l’avantage au mariage sur les autres types d’union : le conjoint survivant est b\u00e9n\u00e9ficiaire de l’usufruit, c’est-\u00e0-dire de la jouissance du bien. Autrement dit, les enfants, m\u00eame issus d’une autre union, ne peuvent pas mettre le conjoint survivant \u00e0 la rue en for\u00e7ant la vente du bien contre sa volont\u00e9.<\/p>\n

En dehors du mariage, la situation du conjoint survivant est plus fragile, puisque le Pacs ne le prot\u00e8ge v\u00e9ritablement qu’une ann\u00e9e. Pass\u00e9 ce d\u00e9lai, les enfants h\u00e9ritiers peuvent obliger le conjoint survivant \u00e0 payer une indemnit\u00e9 pour rester dans \u00ab son \u00bb logement. En situation d’indivision, le conjoint survivant est encore plus mal plac\u00e9 car il ne peut pas s’opposer au droit \u00e0 r\u00e9serve des enfants h\u00e9ritiers, droit qui leur octroie notamment le b\u00e9n\u00e9fice imm\u00e9diat du bien. Ce droit \u00e0 r\u00e9serve correspond \u00e0 la moiti\u00e9 des biens en pr\u00e9sence d’un enfant, les deux tiers avec deux enfants et les trois quarts avec trois enfants et plus.<\/p>\n

<\/span>Testament, avec ou sans enfants<\/span><\/h2>\n

Ainsi, en dehors du mariage, il est fortement recommand\u00e9 de passer par la case testament afin de sp\u00e9cifier la proc\u00e9dure \u00e0 suivre en cas de d\u00e9c\u00e8s. En l’absence d’enfants n\u00e9s de l’union en question ou d’une pr\u00e9c\u00e9dente, le testament offre une libert\u00e9 totale puisqu’il permet de transmettre ce que l’on veut (sa part du bien, l’usufruit, l’ensemble du patrimoine) \u00e0 qui on veut. Le testament permet ainsi de moduler clairement la succession. En pr\u00e9sence d’enfants cependant, la situation est plus compliqu\u00e9e \u00e9tant donn\u00e9 que les enfants ont des droits d’office sur la succession de leur parent et le testament ne permet pas d’assurer le maintien dans les lieux par exemple puisque seul le mariage donne le b\u00e9n\u00e9fice de l’usufruit au conjoint survivant. Un testament permet cependant de garantir que ce dernier b\u00e9n\u00e9ficiera d’une reconnaissance a minima de ses droits.<\/p>\n

La principale diff\u00e9rence entre le Pacs et l’union libre en mati\u00e8re de succession entre conjoints est en r\u00e9alit\u00e9 la fiscalit\u00e9. En effet, sous le r\u00e9gime d’indivision, la transmission du bien (ou de la partie du bien consid\u00e9r\u00e9e) au conjoint survivant est soumise \u00e0 une taxation de 60%, ce qui peut obliger le conjoint survivant \u00e0 vendre le bien alors qu’un testament avait \u00e9t\u00e9 \u00e9tabli pour qu’il puisse rester sur place. Le Pacs quant \u00e0 lui ne donne pas de droit particulier au conjoint survivant sur la succession (c’est l\u00e0 le r\u00f4le du testament) mais lui permettra d’\u00e9chapper \u00e0 la fiscalit\u00e9. A ce titre, c’est la fiscalit\u00e9 en vigueur au moment du d\u00e9c\u00e8s \u2013 et d’une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, au moment o\u00f9 l’\u00e9v\u00e9nement engendrant l’imposition se produit- qui sera retenue pour l’imposition de la succession : actuellement, aucun seuil au-del\u00e0 duquel l’imposition se d\u00e9clencherait n’est en vigueur pour les successions entre conjoints pacs\u00e9s ou mari\u00e9s.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Acheter un bien immobilier peut sembler une \u00e9vidence pour tous les m\u00e9nages vivant en couple, quelle que soit l’union consid\u00e9r\u00e9e (libre, Pacs, mariage). L’amour aidant, il est facile d’oublier qu’il s’agit d’un engagement extr\u00eamement long et cons\u00e9quent.<\/p>\n","protected":false},"author":13710,"featured_media":11876,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[15],"tags":[],"class_list":["post-11877","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-demarches-achat"],"acf":[],"yoast_head":"\nAcheter un bien immobilier \u00e0 2, une d\u00e9marche plus complexe qu\u2019il n\u2019y para\u00eet<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Acheter un bien immobilier peut sembler une \u00e9vidence pour tous les m\u00e9nages vivant en couple, quelle que soit l'union consid\u00e9r\u00e9e (libre, Pacs, mariage). 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