{"id":12247,"date":"2013-11-05T10:39:58","date_gmt":"2013-11-05T09:39:58","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/investissement-locatif-les-specificites-de-l-immobilier-ancien-a-rehabiliter.html"},"modified":"2021-12-02T11:12:02","modified_gmt":"2021-12-02T10:12:02","slug":"investissement-locatif-les-specificites-de-l-immobilier-ancien-a-rehabiliter","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/investissement-locatif-les-specificites-de-l-immobilier-ancien-a-rehabiliter.html","title":{"rendered":"Investissement locatif : les sp\u00e9cificit\u00e9s de l\u2019immobilier ancien \u00e0 r\u00e9habiliter"},"content":{"rendered":"

L’investissement locatif dans l’immobilier ancien \u00e0 r\u00e9habiliter consiste pour un investisseur \u00e0 acqu\u00e9rir un bien immobilier, le plus souvent un appartement dans un immeuble ancien qui n\u00e9cessite d’importants travaux de r\u00e9habilitation et de restauration. Les travaux de restauration, tant des parties communes que privatives, permettent ensuite, d’une part, de proposer \u00e0 la location un bien totalement remis \u00e0 \u00ab neuf \u00bb et aux normes actuelles de confort, et d’autre part, de g\u00e9n\u00e9rer des gains fiscaux li\u00e9s aux travaux effectu\u00e9s.<\/p>\n

 <\/p>\n

<\/span>Avantages et inconv\u00e9nients de l’investissement locatif dans l’immobilier ancien \u00e0 r\u00e9habiliter<\/span><\/h2>\n

<\/span>1) Principaux avantages pour l’investisseur d’un achat dans l’immobilier r\u00e9sidentiel en g\u00e9n\u00e9ral :<\/span><\/h3>\n

– Une sensibilit\u00e9 plus r\u00e9duite aux al\u00e9as de l’activit\u00e9 \u00e9conomique par rapport \u00e0 l’immobilier tertiaire,
\n– Une p\u00e9nurie de logements en France qui perdure compte tenu de l’insuffisance structurelle de la construction d’immeubles d’habitation et de la baisse des mises en chantier,
\n– Un besoin croissant de logements compte tenu de certains aspects socio- d\u00e9mographiques qui \u00e9voluent : c\u00e9libat, divorce, familles monoparentales ou recompos\u00e9es,
\n– Des avantages fiscaux encore tr\u00e8s importants.<\/p>\n

<\/span>2) Principaux inconv\u00e9nients de l’immobilier r\u00e9sidentiel en g\u00e9n\u00e9ral :<\/span><\/h3>\n

– Un rendement moins \u00e9lev\u00e9 que l’immobilier tertiaire,
\n– Une rotation des locataires plus importante qui n\u00e9cessite de fait une gestion rigoureuse,
\n– Une fiscalit\u00e9 qui peut s’alourdir si l’investisseur n’utilise pas toutes les possibilit\u00e9s encore offertes.<\/p>\n

<\/span>3) Avantages sp\u00e9cifiques de l’immobilier locatif ancien \u00e0 r\u00e9habiliter :<\/span><\/h3>\n

En plus de avantages de l’immobilier r\u00e9sidentiel en g\u00e9n\u00e9ral, l’investissement dans l’immobilier ancien \u00e0 r\u00e9habiliter pr\u00e9sentent des avantages sp\u00e9cifiques et notamment :
\n– Un emplacement de choix le plus souvent en centre-ville (quartiers historiques, secteurs prot\u00e9g\u00e9s ou sauvegard\u00e9s…),
\n– La p\u00e9rennit\u00e9 de l’immeuble et de son environnement (interdiction de d\u00e9molir, restauration des immeubles voisins…)
\n– Une qualit\u00e9 architecturale et de construction (le charme de l’ancien),
\n– Une offre tr\u00e8s limit\u00e9e de biens, un avantage lors de la mise en location et \u00e0 la revente,
\n– Le choix parmi plusieurs dispositifs fiscaux permettant d’adapter parfaitement l’investissement \u00e0 la situation fiscale et patrimoniale de l’investisseur,
\n– Une TVA \u00e0 taux r\u00e9duit sur les travaux concern\u00e9s,
\n– La possibilit\u00e9 de b\u00e9n\u00e9ficier sous certaines conditions de subventions de l’ANAH qui viennent diminuer le co\u00fbt des travaux de r\u00e9habilitation.<\/p>\n

<\/span>4) Contraintes sp\u00e9cifiques \u00e0 l’immobilier ancien \u00e0 r\u00e9habiliter :<\/span><\/h3>\n

L’immobilier ancien \u00e0 r\u00e9habiliter pr\u00e9sente \u00e9galement des contraintes sp\u00e9cifiques telles que les contraintes techniques et administratives (permis de construire, d\u00e9claration d’utilit\u00e9 publique, demandes de l’architecte des b\u00e2timents de France….) qui peuvent allonger les d\u00e9lais de livraison de quelques mois et augmenter l\u00e9g\u00e8rement le montant des travaux dans certains cas.
\nAfin de mener \u00e0 bien ce type d’investissement, il est fortement conseill\u00e9 de faire appel \u00e0 un professionnel ayant une longue exp\u00e9rience de ces op\u00e9rations et s’entourant de sp\u00e9cialistes experts dans leur domaine respectif (op\u00e9rateurs, architectes, notaires, avocats fiscalistes…).<\/p>\n

<\/span>5) Investissement au travers de parts de SCPI<\/span><\/h3>\n

Il est possible \u00e9galement d’aborder ce type d’investissement au travers de parts de SCPI.
\nEn effet quelques SCPI ont pour objet l’acquisition et la gestion d’immeubles anciens \u00e0 r\u00e9habiliter.
\nL’investissement au travers de parts pr\u00e9sente comme principaux avantages :
\n– Un seuil d’investissement tr\u00e8s bas
\n– Une diversification du patrimoine immobilier
\n– Une mutualisation du risque locatif
\n– Une possibilit\u00e9 de fractionnement de l’investissement dans le cadre d’une donation par exemple
\n– Des soci\u00e9t\u00e9s de gestion de SCPI agr\u00e9es et contr\u00f4l\u00e9es par l’AMF (Autorit\u00e9 des march\u00e9s financiers) qui veille \u00e0 la protection des investisseurs.<\/p>\n

<\/span>Recours \u00e0 l’emprunt lors d’un investissement immobilier<\/span><\/h2>\n

La conjoncture actuelle offre un avantage consid\u00e9rable \u00e0 l’investissement immobilier. Il s’agit de la possibilit\u00e9 de recours \u00e0 l’emprunt pour financer tout ou partie de l’op\u00e9ration et ainsi de profiter d’un effet de levier tr\u00e8s int\u00e9ressant.
\nEn outre, le recours au cr\u00e9dit (qui est assur\u00e9) constitue une excellente protection familiale en cas d’incapacit\u00e9 ou de d\u00e9c\u00e8s, car il permet de transmettre aux h\u00e9ritiers de l’investisseur un bien exempt de toute dette.
\nEnfin, d’un point de vue fiscal, les int\u00e9r\u00eats d’emprunt sont d\u00e9ductibles des revenus locatifs, ce qui permet d’\u00e9viter tout ou partie de l’imposition de ces revenus sur de nombreuses ann\u00e9es.<\/p>\n

<\/span>Perspectives du march\u00e9 immobilier<\/span><\/h2>\n

Sur le plan conjoncturel, le march\u00e9 de l’immobilier r\u00e9sidentiel est en phase d’ajustement. La correction des prix amorc\u00e9e en 2012 devrait se poursuivre cette ann\u00e9e sans conna\u00eetre le d\u00e9crochage pr\u00e9dit par certains et avec des disparit\u00e9s importantes (selon les zones g\u00e9ographiques, la qualit\u00e9 des emplacements et des biens). Les immeubles anciens totalement restaur\u00e9s, situ\u00e9s au c\u0153ur des villes ne devraient pas ou peu \u00eatre concern\u00e9s par ce repli.
\nDeux facteurs positifs restent en outre d’actualit\u00e9 : tout d’abord la p\u00e9nurie de logements en France qui va perdurer compte tenu de l’insuffisance structurelle de la construction d’immeubles d’habitation et de la baisse des mises en chantier. D’autre part, le niveau encore extr\u00eamement bas des taux de cr\u00e9dit aux environs de 3 \u00e0 3,5% respectivement sur 15 et 20 ans.<\/p>\n

 <\/p>\n

<\/span>R\u00e9habilitation : quel dispositif fiscal pour quel investisseur ?<\/span><\/h2>\n

Il reste \u00e0 savoir quelle fiscalit\u00e9 utiliser en fonction des avantages et contraintes des diff\u00e9rents dispositifs fiscaux \u00e0 disposition des contribuables et en fonction de la situation fiscale, patrimoniale et des objectifs de chaque investisseur :
\n– Le r\u00e9gime de droit commun avec d\u00e9ficit foncier,
\n– Le dispositif de la \u00ab Loi Malraux \u00bb,
\n– Le dispositif des Monuments historiques.
\nCes r\u00e9gimes feront l’objet de publications d\u00e9taill\u00e9es dans de prochains avis d’experts.<\/p>\n

 <\/p>\n\n\n\n
A propos de Philippe Gury<\/strong>
\nPhilippe Gury est Responsable Produits chez Avenir Finance depuis 2003. Titulaire d’une Ma\u00eetrise de Droit (Lyon) et d’un DESS Gestion de Patrimoine (Clermont Ferrand), Philippe dispose de plus de 30 ans d’exp\u00e9rience en gestion priv\u00e9e.
\nAvenir Finance est un groupe financier ind\u00e9pendant cr\u00e9\u00e9 en 1995 et sp\u00e9cialis\u00e9 dans la gestion d’actifs (immobiliers et financiers) et la gestion priv\u00e9e.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

AVIS D’EXPERT – L’investissement locatif dans l’immobilier r\u00e9sidentiel ancien \u00e0 r\u00e9habiliter est un outil \u00e0 envisager dans le cadre d’une strat\u00e9gie de diversification de patrimoine. Sous-jacent, avantages, inconv\u00e9nients… Les explications de Philippe Gury, directeur produits d’Avenir Finance.<\/p>\n","protected":false},"author":13718,"featured_media":12246,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[25],"tags":[],"class_list":["post-12247","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investissement-immobilier"],"acf":[],"yoast_head":"\nInvestissement locatif : les sp\u00e9cificit\u00e9s de l\u2019immobilier ancien \u00e0 r\u00e9habiliter<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"AVIS D'EXPERT - L'investissement locatif dans l'immobilier r\u00e9sidentiel ancien \u00e0 r\u00e9habiliter est un outil \u00e0 envisager dans le cadre d'une strat\u00e9gie de diversification de patrimoine. Sous-jacent, avantages, inconv\u00e9nients... 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