Avant de se lancer dans l’estimation du prix de son logement, il faut comprendre qu’il n’existe pas de \u00ab vrai \u00bb prix ou de prix \u00ab parfait \u00bb. Le bon prix est celui qui permet de trouver un acqu\u00e9reur rapidement, tout en refl\u00e9tant le plus fid\u00e8lement possible la valeur du bien, sans la sous-\u00e9valuer. De m\u00eame, les diff\u00e9rents outils et professionnels qui peuvent donner une estimation n’ont pas vocation \u00e0 d\u00e9terminer un prix unique. Leur appr\u00e9ciation de la valeur du bien varie m\u00eame parfois fortement.<\/p>\n
Autre pr\u00e9caution \u00e0 prendre : laisser l’affectif de c\u00f4t\u00e9. Un vendeur doit savoir faire la part des choses et se concentrer sur des crit\u00e8res factuels et objectifs. M\u00eame si l’acheteur peut avoir un coup de c\u0153ur, il faut \u00e9viter de compter dessus pour maximiser ses chances de conclure la transaction dans un d\u00e9lai acceptable. Celui-ci tourne en moyenne autour de 95 jours, soit environ trois mois. Il peut se limiter \u00e0 quelques semaines dans les meilleures conditions (bien recherch\u00e9, prix ajust\u00e9 correctement…).<\/p>\n
Attention :<\/strong> S’appuyer sur un prix au m\u00b2 pour d\u00e9terminer la valeur de son bien est une id\u00e9e \u00e0 oublier. Cette mani\u00e8re de faire (multiplier le prix du m\u00b2 par la surface) ne permet pas de prendre en compte les caract\u00e9ristiques d’un logement et s’av\u00e8re trop peu pr\u00e9cise.<\/p>\n En premier lieu, le vendeur doit identifier le prix de revient de son logement. Il se calcule simplement : il suffit d’additionner le prix d’achat, les frais d’acquisition (droits de mutation \u00e0 titre on\u00e9reux, honoraires de notaires<\/strong><\/a>…) et le co\u00fbt des travaux effectu\u00e9s. La charge du cr\u00e9dit immobilier et les int\u00e9r\u00eats d’emprunt n’entrent pas en ligne de compte.<\/p>\n Une fois le prix de revient obtenu, il est possible de le comparer aux prix de vente de logements similaires dans le m\u00eame secteur. Le vendeur peut par exemple se baser sur les annonces immobili\u00e8res pass\u00e9es dans son quartier pour avoir une premi\u00e8re id\u00e9e. N\u00e9anmoins, ces annonces ne refl\u00e8tent pas les prix de vente r\u00e9els mais les pr\u00e9tentions des autres vendeurs.<\/p>\n A savoir :<\/strong> Le site Castorus.com<\/strong><\/a> agr\u00e8ge les annonces immobili\u00e8res et leur historique, avec l’\u00e9volution des prix demand\u00e9s au fil du temps. Il permet ainsi de se renseigner sur les pr\u00e9tentions des autres vendeurs dans sa commune ou son quartier.<\/p>\n Pour pousser l’analyse plus loin, des outils existent sur Internet. Le service Patrim de l’administration fiscale, accessible depuis votre espace personnel sur le portail impots.gouv.fr<\/strong><\/a>, permet d’obtenir des r\u00e9f\u00e9rences sur les transactions de biens similaires dans le m\u00eame quartier. Il ne s’agit donc pas d’un service d’estimation de la valeur de votre logement.<\/p>\n Pour aller plus loin : Comment utiliser Patrim ?<\/a> D’autres sites peuvent \u00e9galement vous aider dans cette d\u00e9marche. Le portail Immoprix.com<\/strong><\/a> recense les prix immobiliers enregistr\u00e9s par les notaires partout en France, en dehors de la r\u00e9gion parisienne. En Ile-de-France, les notaires proposent le service payant Immo Notaires Argus<\/strong><\/a> (10 euros la commande) pour obtenir des donn\u00e9es concernant les ventes dans la r\u00e9gion.<\/p>\n De nombreux sites Internet mettent en ligne des outils d’estimation plus ou moins complets. Ils sont gratuits et identifiables rapidement via une recherche Google mais demandent \u00e0 l’internaute de cr\u00e9er un compte et\/ou de laisser ses coordonn\u00e9es (mail, t\u00e9l\u00e9phone). Id\u00e9alement, il ne faut pas s’en contenter mais plut\u00f4t les utiliser pour une premi\u00e8re approche.<\/p>\n Autre piste \u00e0 envisager, faire appel \u00e0 un agent immobilier. Bien que certaines agences demandent une r\u00e9mun\u00e9ration, l’estimation doit \u00eatre gratuite. Elle ne contraint pas le vendeur \u00e0 confier un mandat de vente au professionnel<\/strong><\/a>. Celui-ci r\u00e9alise n\u00e9anmoins la prestation dans l’espoir d’en d\u00e9crocher un.<\/p>\n Attention :<\/strong> Dans l’espoir d’obtenir le mandat, certains agents peuvent sur\u00e9valuer la valeur du bien lors de l’estimation. D’o\u00f9 l’int\u00e9r\u00eat de demander plusieurs avis.<\/p>\n Les notaires peuvent \u00e9galement intervenir pour fournir une estimation de la valeur d’un bien. Ils disposent d’un atout ind\u00e9niable : comme ils enregistrent les transactions r\u00e9alis\u00e9es, ils connaissent le march\u00e9 et peuvent fournir des comparaisons pr\u00e9cises. Certains b\u00e9n\u00e9ficient m\u00eame du label d’expert en \u00e9valuation immobili\u00e8re Notexpert \u00e0 ce titre (voir la liste ici<\/strong><\/a>).<\/p>\n Le notaire peut proc\u00e9der de deux mani\u00e8res, suivant la demande du vendeur. Il peut lui d\u00e9livrer un certificat d’expertise, \u00e9galement appel\u00e9 avis de valeur. Il s’agit d’une \u00e9valuation sur dossier sans inspection particuli\u00e8re du logement qui n’engage pas la responsabilit\u00e9 de l’officier public.<\/p>\n A contrario, l’expertise d\u00e9taill\u00e9e implique un audit pr\u00e9cis de la valeur du bien, appuy\u00e9 par des photos et des comparaisons avec des transactions similaires. Il co\u00fbte plus cher mais donne plus de garanties au vendeur, le notaire engageant sa responsabilit\u00e9 juridique. Les tarifs varient en fonction du logement et du temps consacr\u00e9 \u00e0 l’audit du bien. Pour un appartement parisien \u00ab standard \u00bb, le co\u00fbt se situe \u00e0 500 euros hors taxes selon la chambre des notaires de Paris.<\/p>\n A savoir :<\/strong> Contrairement aux tarifs des notaires pay\u00e9s \u00e0 la signature de l’acte authentique de vente, les prestations d’expertise ne sont pas r\u00e9glement\u00e9es. Leur co\u00fbt n’est donc pas fix\u00e9 par la loi.<\/p>\n Des soci\u00e9t\u00e9s sp\u00e9cialis\u00e9es proposent des expertises compl\u00e8tes pour analyser pr\u00e9cis\u00e9ment la valeur du logement. Elles sont r\u00e9alis\u00e9es sur place par un expert dipl\u00f4m\u00e9 et prennent en compte l’ensemble des \u00e9l\u00e9ments qui influencent un prix de vente. Un dossier complet, de 20 \u00e0 30 pages environ, est remis au vendeur. Pour un acheteur, c’est le crit\u00e8re primordial. Une belle maison situ\u00e9e loin de tout attire difficilement les acqu\u00e9reurs et contraint le vendeur \u00e0 revoir ses pr\u00e9tentions \u00e0 la baisse, par rapport \u00e0 un logement similaire dans un quartier demand\u00e9. Les biens situ\u00e9s pr\u00e8s d’un secteur dynamique en termes d’emploi sont particuli\u00e8rement recherch\u00e9s. A d\u00e9faut, la qualit\u00e9 de la desserte de transports en commun peut booster le prix de vente. Enfin, la proximit\u00e9 d’\u00e9coles et de services (commerces et autres) est appr\u00e9ci\u00e9e.<\/p>\n De plus, l’environnement du logement n’est pas neutre. Le bruit et la circulation impactent n\u00e9gativement la valeur du bien de 10%, et m\u00eame plus selon les situations (proximit\u00e9 d’une autoroute ou voie ferr\u00e9e, rue passante bruyante jusque tard dans la nuit…).<\/p>\n<\/span>Comment \u00e9valuer soi-m\u00eame un prix de vente immobilier ?
<\/span><\/h2>\n<\/span>Calculer le prix de revient<\/span><\/span><\/h3>\n
<\/span>La m\u00e9thode par comparaison<\/span><\/span><\/h3>\n
<\/strong><\/p>\n<\/span>A qui s’adresser pour estimer le prix de vente d’une maison ou d’un appartement ?
<\/span><\/h2>\n<\/span>Des outils en ligne<\/span><\/span><\/h3>\n
<\/span>Estimation gratuite par une agence immobili\u00e8re<\/span><\/span><\/h3>\n
<\/span>Faire appel \u00e0 un notaire<\/span><\/span><\/h3>\n
<\/span>L’expertise immobili\u00e8re<\/span><\/span><\/h3>\n
Compte tenu de l’ampleur de la t\u00e2che et du travail fourni, cette prestation s’av\u00e8re plus ch\u00e8re. Le tarif varie en fonction du logement et peut facilement atteindre 1.000 euros.<\/p>\n<\/span>Les crit\u00e8res \u00e0 prendre en compte pour d\u00e9terminer le prix de vente de son logement
<\/span><\/h2>\n<\/span>L’emplacement<\/span><\/span><\/h3>\n
<\/span>Les caract\u00e9ristiques<\/span><\/span><\/h3>\n