{"id":13738,"date":"2015-12-16T17:36:00","date_gmt":"2015-12-16T16:36:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/syndic-charges-travaux-les-votes-en-assemblee-generale-de-copropriete.html"},"modified":"2021-12-02T11:50:11","modified_gmt":"2021-12-02T10:50:11","slug":"syndic-charges-travaux-les-votes-en-assemblee-generale-de-copropriete","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/syndic-charges-travaux-les-votes-en-assemblee-generale-de-copropriete.html","title":{"rendered":"Syndic, charges, travaux\u2026 Les votes en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de copropri\u00e9t\u00e9"},"content":{"rendered":"

Une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de copropri\u00e9taires n’est pas toujours simple \u00e0 suivre. D’une d\u00e9lib\u00e9ration \u00e0 une autre, les majorit\u00e9s exig\u00e9es peuvent changer, y compris pour des d\u00e9cisions portant sur des sujets similaires. Budget, charges, d\u00e9signation et r\u00e9vocation du syndic, travaux de toute nature… Le point sur les diff\u00e9rentes r\u00e8gles \u00e0 conna\u00eetre.<\/p>\n

1. 4 types de majorit\u00e9<\/a><\/strong>
\n2. Budget, comptes et charges de copropri\u00e9t\u00e9<\/a><\/strong>
\n3. Fonctionnement et vie de la copropri\u00e9t\u00e9<\/a><\/strong>
\n4. Travaux et transformation de l’immeuble<\/a><\/strong>
\n5. S\u00e9curit\u00e9<\/a><\/strong>
\n6. Les lois qui r\u00e9gissent la copropri\u00e9t\u00e9<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/span><\/a>4 types de majorit\u00e9<\/span><\/h2>\n

– Majorit\u00e9 simple : Plus de 50% des copropri\u00e9taires pr\u00e9sents ou repr\u00e9sent\u00e9s le jour du vote ;
\n– Majorit\u00e9 absolue : Plus de 50% de tous les copropri\u00e9taires, pr\u00e9sents, repr\u00e9sent\u00e9s ou absents ;
\n– Majorit\u00e9 double : Plus de 66% des voix de tous les copropri\u00e9taires ;
\n– Unanimit\u00e9 de tous les copropri\u00e9taires.<\/p>\n

A savoir :<\/strong> En cas de rejet d’une proposition requ\u00e9rant la majorit\u00e9 absolue, le vote peut \u00eatre d\u00e9cid\u00e9 \u00e0 la majorit\u00e9 simple si au moins un tiers de tous les copropri\u00e9taires y sont favorables.<\/p>\n

<\/span><\/a>Budget, comptes et charges de copropri\u00e9t\u00e9<\/span><\/h2>\n

Les d\u00e9cisions les plus usuelles, \u00e0 savoir l’adoption du budget pr\u00e9visionnel et l’approbation annuelle des comptes et de l’activit\u00e9 du syndic, sont tranch\u00e9es \u00e0 la majorit\u00e9 simple. Il en va de m\u00eame pour le vote du quitus* au syndic, cette r\u00e9solution \u00e9tant distincte de la validation des comptes.<\/p>\n

Les choses se compliquent ensuite. La r\u00e8gle de la majorit\u00e9 absolue pr\u00e9vaut dans les cas suivants :<\/p>\n

– Dispense d’ouverture d’un compte bancaire s\u00e9par\u00e9 de celui du syndic pour la gestion des fonds de la copropri\u00e9t\u00e9. Seules les copropri\u00e9t\u00e9s de moins de 15 lots sont autoris\u00e9es \u00e0 d\u00e9roger \u00e0 la r\u00e8gle du compte s\u00e9par\u00e9<\/strong><\/a> ;
\n– R\u00e9partition des d\u00e9penses dues aux travaux d’am\u00e9lioration ;
\n– Demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau froide.<\/p>\n

Enfin, deux d\u00e9lib\u00e9rations majeures doivent \u00eatre adopt\u00e9es par tous les copropri\u00e9taires sans exception. La modification de la r\u00e9partition des charges est soumise \u00e0 la r\u00e8gle de l’unanimit\u00e9, d\u00e8s lors que le changement n’intervient pas suite \u00e0 des travaux, \u00e0 l’acquisition d’un nouvel immeuble ou plus globalement \u00e0 une d\u00e9cision valid\u00e9e en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. La souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat pour le financement de travaux r\u00e9pond \u00e0 la m\u00eame exigence, sauf si tout le monde ne participe pas \u00e0 l’op\u00e9ration ou si l’emprunt sert uniquement d’avance dans l’attente du versement de subventions publiques.<\/p>\n

*D\u00e9cision par laquelle les copropri\u00e9taires reconnaissent que le syndic s’est acquitt\u00e9 de la charge qui lui a \u00e9t\u00e9 confi\u00e9e<\/em><\/p>\n

 <\/p>\n

<\/span><\/a>Fonctionnement et vie de la copropri\u00e9t\u00e9<\/span><\/h2>\n

L’organisation et le fonctionnement du conseil syndical se d\u00e9cident \u00e0 la majorit\u00e9 simple, ainsi que l’adaptation du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 aux nouvelles lois.<\/p>\n

En revanche, la d\u00e9signation ou la r\u00e9vocation des membres du conseil syndical se votent \u00e0 la majorit\u00e9 absolue. Cette r\u00e8gle prime \u00e9galement pour choisir un syndic, approuver son contrat* et ses honoraires et mettre fin \u00e0 ses fonctions.<\/p>\n

D’autres d\u00e9lib\u00e9rations requi\u00e8rent la majorit\u00e9 double des copropri\u00e9taires :<\/p>\n

– Les modalit\u00e9s d’ouverture des portes pour permettre l’acc\u00e8s de personnes ext\u00e9rieures au lieu de travail d’une profession lib\u00e9rale ou autre activit\u00e9 autoris\u00e9e dans l’immeuble ;
\n– Le choix de se dispenser de conseil syndical ;
\n– La modification du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 pour la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;
\n– L’achat de parties communes par un copropri\u00e9taire s’il ne suscite pas de changement de la destination de l’immeuble (usage d’habitation, usage mixte de commerce et habitation…) ;
\n– La suppression du poste de concierge ou gardien et l’appropriation de son logement lorsqu’il appartient au syndicat.<\/p>\n

Attention :<\/strong> La suppression du poste de concierge ou gardien se vote \u00e0 l’unanimit\u00e9 d\u00e8s lors qu’elle modifie l’usage de l’immeuble en vertu du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9. Tous les copropri\u00e9taires sans exception doivent \u00e9galement valider l’acquisition de parties communes par l’un des leurs si cela modifie la destination du b\u00e2timent.<\/p>\n


\n*Depuis le 1er juillet 2015, tous les contrats de syndic doivent se conformer \u00e0 un mod\u00e8le type<\/strong>.<\/em><\/p>\n

 <\/p>\n

<\/span><\/a>Travaux et transformation de l’immeuble<\/span><\/h2>\n

Sources de contentieux, de nombreux travaux soumis \u00e0 l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale doivent \u00eatre valid\u00e9s par une majorit\u00e9 absolue de copropri\u00e9taires. Dans certains cas, une majorit\u00e9 simple suffit cependant, notamment pour r\u00e9aliser un diagnostic technique global ou engager des travaux rendus obligatoires par la loi, le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 ou un arr\u00eat\u00e9 de police.<\/p>\n

<\/span>Accessibilit\u00e9<\/em><\/span><\/h3>\n

Les op\u00e9rations visant \u00e0 rendre l’immeuble plus facilement accessible aux personnes \u00e0 mobilit\u00e9 r\u00e9duite ou handicap\u00e9es doivent \u00eatre vot\u00e9es \u00e0 la majorit\u00e9 simple, du moment qu’elles n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses \u00e9quipements essentiels, comme la pose d’une rampe par exemple.<\/p>\n

La majorit\u00e9 simple pr\u00e9vaut \u00e9galement lorsqu’un copropri\u00e9taire demande l’autorisation de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale pour r\u00e9aliser des travaux d’accessibilit\u00e9 \u00e0 ses frais.<\/p>\n

<\/span>Performance \u00e9nerg\u00e9tique<\/em><\/span><\/h3>\n

Les r\u00e8gles diff\u00e8rent suivant la nature du chantier. L’am\u00e9lioration de l’efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique \u00e0 l’occasion de travaux sur les parties communes doit ainsi \u00eatre valid\u00e9e \u00e0 la majorit\u00e9 simple. Mais si l’ouvrage, justifi\u00e9 par l’int\u00e9r\u00eat collectif, affecte le logement (parties privatives) d’un copropri\u00e9taire, son vote requiert la majorit\u00e9 absolue.<\/p>\n

<\/span>Autres d\u00e9cisions rendues \u00e0 la majorit\u00e9 absolue<\/em><\/span><\/h3>\n

Les d\u00e9lib\u00e9rations list\u00e9es ci-dessous doivent \u00eatre approuv\u00e9es \u00e0 la majorit\u00e9 absolue :<\/p>\n

– Travaux de transformation, d’addition ou d’am\u00e9lioration (installation d’un ascenseur, d’un chauffage central collectif, de bo\u00eetes aux lettres…) ;
\n– Autorisation donn\u00e9e \u00e0 un copropri\u00e9taire pour r\u00e9aliser des travaux sur les parties communes \u00e0 ses frais ;
\n– Installation de compteurs d’eau divisionnaires, de compteurs d’\u00e9nergie thermique et de r\u00e9partiteurs de frais de chauffage ;
\n– Suppression du vide-ordures pour cause d’hygi\u00e8ne ;
\n– Ravalement impos\u00e9 par l’administration ou installation d’une porte de cabine sur un ascenseur \u00e0 paroi lisse ;
\n– Installation d’une antenne-relais et modifications apport\u00e9es aux antennes hertziennes et satellitaires ou aux r\u00e9seaux de fibre optique et c\u00e2ble.<\/p>\n

A savoir :<\/strong> La suppression d’un \u00e9quipement collectif, tel qu’un ascenseur vieillissant par exemple, doit \u00eatre vot\u00e9e \u00e0 l’unanimit\u00e9.<\/p>\n

<\/span><\/a>S\u00e9curit\u00e9<\/span><\/h2>\n

Les copropri\u00e9taires doivent autoriser chaque ann\u00e9e le passage des forces de l’ordre dans les parties communes et la transmission des images de vid\u00e9osurveillance \u00e0 la police par un vote \u00e0 la majorit\u00e9 absolue. Les m\u00eames modalit\u00e9s priment pour la pose d’un digicode et\/ou interphone \u00e0 l’entr\u00e9e du b\u00e2timent.<\/p>\n

<\/span>Travaux de s\u00e9curit\u00e9<\/em><\/span><\/h3>\n

Lorsque des travaux sont n\u00e9cessaires \u00e0 la conservation de l’immeuble et \u00e0 la pr\u00e9servation de la sant\u00e9 et de la s\u00e9curit\u00e9 des occupants, une d\u00e9lib\u00e9ration \u00e0 la majorit\u00e9 simple suffit pour lancer le chantier. Celui-ci peut porter sur la stabilit\u00e9 de l’immeuble, le clos, le couvert… La mise en conformit\u00e9 des logements avec les normes de salubrit\u00e9, de s\u00e9curit\u00e9 et d’\u00e9quipement d\u00e9pend \u00e9galement d’un vote \u00e0 la majorit\u00e9 simple.<\/p>\n

Dans certains cas, le syndic peut engager seul des travaux, notamment pour les menues r\u00e9parations relevant de la vie courante (changement d’une ampoule d\u00e9fectueuse, d’un interrupteur, d’une bo\u00eete aux lettres…). Face \u00e0 une urgence, il peut \u00e9galement prendre l’initiative d’effectuer des travaux n\u00e9cessaires \u00e0 la sauvegarde de l’immeuble sans obtenir l’accord explicite des copropri\u00e9taires au pr\u00e9alable. Un principe r\u00e9affirm\u00e9 par la Cour de Cassation dans un arr\u00eat rendu le 6 juillet 2017. Il doit toutefois en informer le conseil syndical et convoquer imm\u00e9diatement une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale pour faire valider sa d\u00e9marche et le paiement.<\/p>\n

Quelques exemples de travaux urgents :<\/p>\n

– Rupture d’une canalisation d’eau ;
\n– Effondrement ou menace d’effondrement d’une chemin\u00e9e ;
\n– Remplacement d’une chaudi\u00e8re ou de l’installation \u00e9lectrique ;
\n– R\u00e9fection d’une toiture pour cause d’infiltration d’eau ;
\n– D\u00e9gorgement du collecteur d’\u00e9gout.<\/p>\n

 <\/p>\n\n\n\n
\n

<\/span><\/a>Les lois qui r\u00e9gissent les copropri\u00e9t\u00e9s<\/span><\/h2>\n

– Loi n\u00b0 65-557 du 10 juillet 1965<\/a> sur le statut de la copropri\u00e9t\u00e9 ;<\/p>\n

– D\u00e9cret n\u00b0 2015-342 du 26 mars 2015<\/a> d\u00e9finissant le contrat type de syndic de copropri\u00e9t\u00e9 et les prestations particuli\u00e8res.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Les copropri\u00e9taires le savent, ils doivent voter r\u00e9guli\u00e8rement. Budget, organisation de la copropri\u00e9t\u00e9 ou encore travaux, les sujets ne manquent pas. Mais toutes les d\u00e9cisions prises en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ne r\u00e9pondent pas aux m\u00eames modalit\u00e9s, loin de l\u00e0.<\/p>\n","protected":false},"author":13710,"featured_media":13737,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[13],"tags":[],"class_list":["post-13738","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-copropriete"],"acf":[],"yoast_head":"\nSyndic, charges, travaux\u2026 Les votes en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de copropri\u00e9t\u00e9<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Les copropri\u00e9taires le savent, ils doivent voter r\u00e9guli\u00e8rement. 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