{"id":13904,"date":"2016-03-22T14:40:30","date_gmt":"2016-03-22T13:40:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/comment-echapper-aux-arnaques-a-la-defiscalisation-immobiliere.html"},"modified":"2021-09-16T15:36:00","modified_gmt":"2021-09-16T13:36:00","slug":"comment-echapper-aux-arnaques-a-la-defiscalisation-immobiliere","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/comment-echapper-aux-arnaques-a-la-defiscalisation-immobiliere.html","title":{"rendered":"D\u00e9fiscalisation immobili\u00e8re : comment \u00e9chapper aux arnaques"},"content":{"rendered":"<section class=\"l-section wpb_row height_small\"><div class=\"l-section-h i-cf\"><div class=\"g-cols vc_row via_flex valign_top type_default stacking_default\"><div class=\"vc_col-sm-12 wpb_column vc_column_container\"><div class=\"vc_column-inner\"><div class=\"wpb_wrapper\"><div class=\"wpb_text_column\"><div class=\"wpb_wrapper\"><h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Defiscalisation_immobiliere_larnaque_narrive_pas_quaux_autres\"><\/span>D\u00e9fiscalisation immobili\u00e8re : l&rsquo;arnaque n&rsquo;arrive pas qu&rsquo;aux autres<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>R\u00e9duire ses imp\u00f4ts en investissant dans l&rsquo;immobilier peut se retourner contre l&rsquo;investisseur s&rsquo;il n&rsquo;est pas sur ses gardes et conduire \u00e0 une perte d&rsquo;argent. Malgr\u00e9 les scandales r\u00e9v\u00e9l\u00e9s par le pass\u00e9, de nouveaux cas d&rsquo;esp\u00e8ce continuent de voir le jour. Dernier \u00e9pisode marquant en date, r\u00e9v\u00e9l\u00e9 par le journal <em>L&rsquo;Equipe<\/em> en f\u00e9vrier 2019 : une soixantaine de joueurs de football professionnels \u00e0 la retraite ou encore en activit\u00e9 disent avoir \u00e9t\u00e9 victimes d&rsquo;une escroquerie\u00a0apr\u00e8s avoir investi des b\u00e2timents anciens \u00e0 restaurer, dont le ch\u00e2teau de Tancarville, en Seine-Maritime, afin de b\u00e9n\u00e9ficier d&rsquo;avantages fiscaux. Mais les travaux de r\u00e9novation n&rsquo;ont jamais \u00e9t\u00e9 achev\u00e9s et la b\u00e2tisse, laiss\u00e9e \u00e0 l&rsquo;abandon, risque de s&rsquo;effondrer. De leur c\u00f4t\u00e9, les sportifs n&rsquo;ont pas atteint l&rsquo;objectif de d\u00e9fiscalisation escompt\u00e9, au contraire : le pr\u00e9judice atteindrait entre 40 et 100 millions d&rsquo;euros. Selon le quotidien, deux plaintes ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9es contre X pour <em>\u00ab escroquerie en bande organis\u00e9e \u00bb<\/em>.<\/p>\n<p>Auparavant, des copropri\u00e9taires de r\u00e9sidences ont assign\u00e9 leur promoteur immobilier en justice pour avoir \u00e9t\u00e9 induits en erreur sur le potentiel locatif de leurs investissements De Robien r\u00e9alis\u00e9s dans les ann\u00e9es 2000.<\/p>\n<p>Pour \u00e9viter d&rsquo;en arriver l\u00e0, voici quelques pr\u00e9cautions \u00e0 prendre avant d&rsquo;investir dans un bien immobilier vendu en d\u00e9fiscalisation Pinel, d\u00e9ficit foncier ou Malraux.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Demander_un_second_avis_sur_le_produit_de_defiscalisation\"><\/span><a name=\"avis\"><\/a>Demander un second avis sur le produit de d\u00e9fiscalisation<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le meilleur moyen de se retrouver pi\u00e9g\u00e9 par une arnaque \u00e0 la d\u00e9fiscalisation reste de s&rsquo;engager sans savoir o\u00f9 l&rsquo;on va. Il faut se poser des question et en poser au charg\u00e9 de commercialisation.<\/p>\n<p>Prendre du recul face aux promesses commerciales n&rsquo;est toutefois pas toujours \u00e0 la port\u00e9e de chacun. Si certaines manquent \u00e9videmment de cr\u00e9dibilit\u00e9 \u2013 la promesse d&rsquo;un rendement \u00ab garanti \u00bb d\u00e9passant all\u00e8grement les 5% par exemple \u2013 d&rsquo;autres sont plus difficiles \u00e0 d\u00e9chiffrer et demandent le concours d&rsquo;un expert, ou a minima l&rsquo;avis d&rsquo;un ou plusieurs tiers ind\u00e9pendants.<\/p>\n<p><strong>Exemple typique : La simulation \u00ab parfaite \u00bb<\/strong> : Si l&rsquo;on vous pr\u00e9sente une simulation du rendement de votre investissement au bout de 15 ou 20 ans, il faut tenter de la mettre en doute. Pour cela, il convient de se renseigner :<\/p>\n<ul>\n<li>sur la profondeur du march\u00e9 locatif (est-il aliment\u00e9 par un march\u00e9 de l&#8217;emploi dynamique, une d\u00e9mographie favorable ?)\u00a0 et les niveaux r\u00e9els des loyers dans l&rsquo;ancien dans le secteur o\u00f9 se trouve le programme immobilier, en contactant plusieurs agences immobili\u00e8res sur place. Une fois l&rsquo;information obtenue, il faut les comparer avec les valeurs retenues pour la simulation.<\/li>\n<li>sur les hypoth\u00e8ses de revalorisation des loyers : sont-elles r\u00e9alistes ? que donnerait la simulation sans revalorisation ?<\/li>\n<li>sur les charges \u00e0 d\u00e9duire des revenus locatifs<\/li>\n<li>sur le montant de <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/impots\/taxe-fonciere-mode-d-emploi.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">la taxe fonci\u00e8re<\/a> qui est \u00e0 la charge du propri\u00e9taire.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Quel que soit le mode d&rsquo;acquisition (cash ou \u00e0 cr\u00e9dit), il est utile d&rsquo;interroger sa banque mais aussi des \u00e9tablissements concurrents ou un courtier en cr\u00e9dit immobilier, bref de faire jouer la concurrence. Ces diff\u00e9rents interlocuteurs ne manqueront pas d&rsquo;analyser le projet, et donc de s&rsquo;int\u00e9resser \u00e0 son int\u00e9r\u00eat \u00e9conomique et \u00e0 sa viabilit\u00e9 chacun avec un regard diff\u00e9rent, au-del\u00e0 de l&rsquo;avantage fiscal.<\/p>\n<p>Mieux vaut redoubler de m\u00e9fiance si le vendeur juge inutile de parler de l&rsquo;investissement \u00e0 d&rsquo;autres intervenants, comme la banque ou le notaire de famille.<\/p>\n<p>Si l&rsquo;op\u00e9ration de d\u00e9fiscalisation est effectu\u00e9e en \u00e9tant accompagn\u00e9 par un conseiller en gestion de patrimoine (CGP), il est de bon ton de lui demander de quelle mani\u00e8re il se r\u00e9mun\u00e8re, afin d&rsquo;assurer que la vente profite au moins autant \u00e0 l&rsquo;investisseurs qu&rsquo;\u00e0 son CGP.<\/p>\n<p style=\"background-color: #e5e5e5;\"><strong>Le scandale : <a href=\"https:\/\/credits.toutsurmesfinances.com\/helvet-immo-les-clients-doivent-rembourser-30-a-50-de-plus-que-ce-qu-ils-ont-emprunte.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Helvet Immo<\/a> :<\/strong> Des clients de BNP Paribas Personal Finance ont souscrit en 2008 et 2009 des pr\u00eats libell\u00e9s en francs suisses remboursables en euros propos\u00e9s par des professionnels de la gestion de patrimoine dans le cadre d&rsquo;un \u00ab package \u00bb de d\u00e9fiscalisation de type Scellier. Induits en erreur, selon leurs avocats, par les documents de la banque sur la stabilit\u00e9 du franc suisse, leur capital restant d\u00fb \u00e0 rembourser a consid\u00e9rablement grimp\u00e9 en raison de l&rsquo;\u00e9volution d\u00e9favorable des parit\u00e9s mon\u00e9taires. Ils se sont alors retrouv\u00e9s confront\u00e9s \u00e0 une dette plus \u00e9lev\u00e9e (hausse du capital restant d\u00fb) que leur emprunt initial. Certains de ces pr\u00eats ont fait l&rsquo;objet d&rsquo;un traitement par le m\u00e9diateur de BNP Paribas Personal Finance, d&rsquo;autres d&rsquo;une assignation en justice.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Investir_au_bon_prix_comment_ne_pas_acheter_trop_cher\"><\/span><a name=\"prix\"><\/a>Investir au bon prix : comment ne pas acheter trop cher<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Trop souvent, les particuliers peinent \u00e0 traiter une d\u00e9fiscalisation comme un investissement immobilier classique. Est-ce que j&rsquo;ach\u00e8te trop cher ou au bon prix ? A trop se concentrer sur l&rsquo;avantage fiscal, certains en oublient de s&rsquo;interroger sur le prix d&rsquo;achat qui leur est demand\u00e9&#8230; et ne r\u00e9alisent pas la supercherie, sachant que les prix dans l&rsquo;immobilier neuf sont bien souvent sup\u00e9rieurs aux appartements de surface et de typologie \u00e9quivalentes dans l&rsquo;ancien. Ce n&rsquo;est pas forc\u00e9ment une arnaque en soi car la TVA \u00e0 20% s&rsquo;applique sur un bien neuf dans la majorit\u00e9 des programmes et le promoteur immobilier empoche sa marge qui est comprise dans le prix de vente.<\/p>\n<p>La rentabilit\u00e9 du placement s&rsquo;en retrouve fortement diminu\u00e9e si le bien a \u00e9t\u00e9 surpay\u00e9. Risque \u00e0 la cl\u00e9 : une moins-value hautement probable \u00e0 la revente, en plus de la d\u00e9sagr\u00e9able sensation de s&rsquo;\u00eatre fait avoir.<\/p>\n<p>Pour pr\u00e9venir ce risque, il est indispensable de se renseigner aupr\u00e8s de plusieurs agences immobili\u00e8res qui connaissent le march\u00e9 local pour en prendre le pouls : but de la man\u0153uvre : conna\u00eetre les prix des transactions sur des biens de nature et de surface \u00e9quivalentes au projet d&rsquo;acquisition, afin d&rsquo;\u00e9valuer la justesse du prix pay\u00e9.<\/p>\n<p style=\"background-color: #e5e5e5;\"><strong>Exemple typique : le bien qui perd de sa valeur :<\/strong> Quiconque ach\u00e8te un logement pour investir esp\u00e8re en tirer une plus-value \u00e0 la revente. Dans la plupart des scandales de <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/impots\/defiscalisation-immobiliere-plafonds-de-loyers-et-de-revenus-en-vigueur.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"><strong>d\u00e9fiscalisation immobili\u00e8re<\/strong><\/a>, l&rsquo;inverse se produit et des investisseurs se sont retrouv\u00e9s avec des biens qui avaient perdu jusqu&rsquo;\u00e0 la moiti\u00e9 de leur valeur par rapport au prix d&rsquo;achat. Une moins-value qui est parfois assum\u00e9e, simplement pour tourner la page de cette mauvaise op\u00e9ration.<\/p>\n<p>Dans l&rsquo;autre sens, il faut faire preuve de m\u00e9fiance pour les biens propos\u00e9s \u00e0 tr\u00e8s bon march\u00e9. Un prix \u00ab trop \u00bb bas peut t\u00e9moigner d&rsquo;un march\u00e9 inactif ou tr\u00e8s peu demand\u00e9.<\/p>\n<p>L&rsquo;investisseur aura toutes les peines \u00e0 trouver des locataires, or la vacance locative est ce qui co\u00fbte le plus cher pendant la p\u00e9riode de d\u00e9tention, aucun revenu ne couvrant les \u00e9ch\u00e9ances de cr\u00e9dit, les charges et la taxe fonci\u00e8re. Sans parler du risque de redressement fiscal dans le cadre des dispositifs o\u00f9 l&rsquo;acqu\u00e9reur a pris l&rsquo;engagement de louer le bien.<\/p>\n<p style=\"background-color: #e5e5e5;\"><strong>Le scandale Apollonia :<\/strong> Dans cette escroquerie \u00e0 l&rsquo;investissement en statut de loueur en meubl\u00e9 professionnel (LMP), les commerciaux de la soci\u00e9t\u00e9 Apollonia avaient d\u00e9march\u00e9 agressivement des particuliers en leur demandant de signer en toute h\u00e2te des offres de pr\u00eat qu&rsquo;ils n&rsquo;ont pas pu consulter. Apollonia sugg\u00e9rait \u00e9galement \u00e0 ses clients de ne pas en parler \u00e0 leurs interlocuteurs habituels. R\u00e9sultat : plus de 400 victimes qui ont souscrit de multiples pr\u00eats \u00ab fant\u00f4mes \u00bb pour acheter des biens 2,5 \u00e0 6 fois plus chers que les prix du march\u00e9 et une arnaque \u00e9valu\u00e9e \u00e0 un milliard d&rsquo;euros.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Faire_une_visite_sur_place_pour_voir_le_programme_immobilier\"><\/span><a name=\"visite\"><\/a>Faire une visite sur place pour voir le programme immobilier<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>C&rsquo;est le coup classique : vous habitez Paris, Lille ou Strasbourg et un commercial vous promet monts et merveilles si vous placez vos \u00e9conomies dans un appartement \u00e0 Perpignan, Albi ou P\u00e9rigueux. Une ville que vous ne connaissez peut-\u00eatre pas et qui se trouve surtout loin de chez vous. Il ne faut pas tomber dans la parano\u00efa : ce genre de propositions ne vise pas forc\u00e9ment \u00e0 d\u00e9courager l&rsquo;investisseur de se rendre sur les lieux. Mais l&rsquo;\u00e9loignement ne doit pas oublier le bon sens qui doit pr\u00e9valoir avant tout achat immobilier : l&#8217;emplacement doit \u00eatre de qualit\u00e9, tant pour l&rsquo;occupant afin de se garantir des loyers sans interruption, que pour le propri\u00e9taire dans l&rsquo;optique de la revente. Or avec la distance, il n&rsquo;est pas \u00e9vident de savoir si on ach\u00e8te au bon endroit, le voisinage, sauf \u00e0 investir dans sa ville natale que l&rsquo;on connait comme sa poche.<\/p>\n<p style=\"background-color: #e5e5e5;\"><strong>Exemple typique : l&rsquo;investissement en Outre-mer :<\/strong> par d\u00e9finition, investir en d\u00e9fiscalisation dans les DOM-COM \u00e9loigne consid\u00e9rablement le contribuable du lieu o\u00f9 il compte placer ses \u00e9conomies. Bien souvent, les investisseurs ne viennent pas sur place. Impossible, d\u00e8s lors, de constater que ce pour quoi l&rsquo;acheteur a pay\u00e9 n&rsquo;a jamais \u00e9t\u00e9 mis en chantier. Un investissement de plus de 150.000 euros vaut bien un petit aller-retour au soleil pour s&rsquo;assurer que toutes les conditions sont r\u00e9unies localement pour esp\u00e9rer faire une bonne affaire.<\/p>\n<p>Pour \u00e9viter de devenir la victime d&rsquo;une arnaque \u00e0 la d\u00e9fiscalisation immobili\u00e8re, il faut \u00e0 tout prix \u00e9viter de prendre sa d\u00e9cision en s&rsquo;appuyant uniquement sur les plans et documents commerciaux pr\u00e9sent\u00e9s. Renseignez-vous sur le potentiel locatif de la commune et du quartier cibl\u00e9s et venez sur place : il s&rsquo;agit encore du meilleur moyen pour \u00e9valuer la pertinence d&rsquo;investir \u00e0 cet endroit.<\/p>\n<p style=\"background-color: #e5e5e5;\"><strong>Le scandale : <\/strong><a href=\"http:\/\/www.ouest-france.fr\/leditiondusoir\/data\/704\/reader\/reader.html?t=1458235556256#!preferred\/1\/package\/704\/pub\/705\/page\/11\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">Akerys et les copropri\u00e9taires de Maine-et-Loire<\/a><strong> :<\/strong> 43 copropri\u00e9taires d&rsquo;une r\u00e9sidence \u00e0 Beaupr\u00e9au dans le Maine-et-Loire accusent le promoteur Akerys de tromperie. Selon eux, l&rsquo;op\u00e9rateur leur a vendu des op\u00e9rations avec une rentabilit\u00e9 garantie loin d&rsquo;\u00eatre au rendez-vous. D&rsquo;apr\u00e8s l&rsquo;un des avocats des plaignants, cit\u00e9 par l&rsquo;Agence France Presse, Akerys a vendu les appartements \u00ab <em>\u00e0 des clients comme par hasard tr\u00e8s \u00e9loign\u00e9s g\u00e9ographiquement du lieu d&rsquo;implantation de la r\u00e9sidence<\/em> \u00bb.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Ne_pas_se_precipiter_pour_investir_dans_un_programme_vendu_en_defiscalisation\"><\/span>Ne pas se pr\u00e9cipiter pour investir dans un programme vendu en d\u00e9fiscalisation !<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Rien ne presse ! Se donner tu temps \u00e0 la r\u00e9flexion et \u00e0 l&rsquo;analyse est fondamental. Il convient de se m\u00e9fier si<span style=\"background-color: transparent;\">\u00a0le commercial explique qu&rsquo;il faut signer le plus vite possible pour ne pas passer \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de l&rsquo;opportunit\u00e9 du si\u00e8cle, sans vous laisser le temps de vous renseigner. Ce genre de \u00ab suggestions \u00bb doit toujours alerter sur le s\u00e9rieux de ce qui est propos\u00e9.<\/span><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"La_jurisprudence_du_cote_des_victimes_de_la_defiscalisation\"><\/span><a name=\"justice\"><\/a>La jurisprudence du c\u00f4t\u00e9 des victimes de la d\u00e9fiscalisation<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Pour les personnes s&rsquo;estimant l\u00e9s\u00e9es, tout n&rsquo;est pas n\u00e9cessairement perdu. La Cour de cassation s&rsquo;est rang\u00e9e du c\u00f4t\u00e9 d&rsquo;un couple qui avait investi en De Robien dans un deux pi\u00e8ces \u00e0 Carcassonne en 2005. L&rsquo;appartement avait \u00e9t\u00e9 vendu \u00e0 un prix 30 \u00e0 50% sup\u00e9rieur \u00e0 sa valeur r\u00e9elle, avec la promesse d&rsquo;un loyer lui aussi sur\u00e9valu\u00e9 par rapport au march\u00e9.<\/p>\n<p>Dans sa plaquette commerciale, le commercialisateur vendait un \u00ab <em>placement s\u00fbr et rentable \u00e0 court terme<\/em> \u00bb, \u00e9voquant \u00e9galement la \u00ab <em>forte demande locative<\/em> \u00bb \u00e0 Carcassonne. Pourtant, la ville \u00e9tait \u00e0 l&rsquo;\u00e9poque satur\u00e9e de nouvelles constructions pour l&rsquo;investissement en d\u00e9fiscalisation immobili\u00e8re. R\u00e9sultat, les investisseurs n&rsquo;avaient jamais pu louer leur appartement.<\/p>\n<p>\u00ab <em>L&rsquo;\u00e9tat de saturation du march\u00e9 immobilier carcassonnais \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 observable<\/em> \u00bb, affirme d&rsquo;ailleurs la Cour de cassation. Une nouveaut\u00e9 importante <a href=\"https:\/\/www.quechoisir.org\/actualite-immobilier-defiscalise-la-cour-de-cassation-condamne-la-methode-des-defiscalisateurs-n21585\/\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">pour l&rsquo;association de consommateurs UFC Que choisir<\/a>, car \u00ab <em>jusqu&rsquo;\u00e0 pr\u00e9sent, les d\u00e9fiscalisateurs ont presque toujours r\u00e9ussi \u00e0 faire passer en justice l&rsquo;id\u00e9e que la saturation \u00e9tait impr\u00e9visible<\/em> \u00bb.<\/p>\n<p>En d\u00e9finitive, les juges du fond ont donc confirm\u00e9 le jugement rendu en 2014 par la cour d&rsquo;appel de Montpellier qui avait prononc\u00e9 l&rsquo;annulation du contrat de vente. Ils ont rejet\u00e9 \u00e0 cette occasion l&rsquo;id\u00e9e d&rsquo;un manque de prudence du couple d&rsquo;investisseurs, au motif que \u00ab <em>l&rsquo;erreur provoqu\u00e9e par un dol [man\u0153uvre trompeuse, Ndlr] est toujours excusable<\/em> \u00bb.<\/p>\n<p>\u00ab <em>Sauf revirement de jurisprudence, cet arr\u00eat [<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&amp;idTexte=JURITEXT000032390556&amp;fastReqId=1207415540&amp;fastPos=1\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">rendu le 7 avril 2016<\/a>, Ndlr] devrait faire date<\/em> \u00bb, se r\u00e9jouit UFC Que choisir.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Prix trop \u00e9lev\u00e9, absence de locataires, carence locative, rentabilit\u00e9 inf\u00e9rieure aux esp\u00e9rances&#8230; Les scandales li\u00e9s \u00e0 la d\u00e9fiscalisation dans l&rsquo;immobilier se suivent et tendent \u00e0 se ressembler. Pour ne pas en \u00eatre victime, les investisseurs potentiels peuvent d\u00e9jouer les pi\u00e8ges tendus par des op\u00e9rateurs peu scrupuleux, \u00e0 condition d&rsquo;adopter quelques bonnes pratiques. \u00a0<\/p>\n","protected":false},"author":13710,"featured_media":17757,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[26],"tags":[],"class_list":["post-13904","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-fiscalite"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v24.9 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>Arnaque \u00e0 la d\u00e9fiscalisation Pinel, de Robien... \u00e9viter les pi\u00e8ges<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Prix trop \u00e9lev\u00e9, absence de locataires, carence locative, rentabilit\u00e9 inf\u00e9rieure aux esp\u00e9rances... 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