{"id":14018,"date":"2016-06-21T15:28:30","date_gmt":"2016-06-21T13:28:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/bailleurs-comment-evaluer-le-loyer-d-une-location-immobiliere.html"},"modified":"2025-08-18T15:10:12","modified_gmt":"2025-08-18T13:10:12","slug":"bailleurs-comment-evaluer-le-loyer-d-une-location-immobiliere","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/bailleurs-comment-evaluer-le-loyer-d-une-location-immobiliere.html","title":{"rendered":"Bailleurs : comment \u00e9valuer le loyer d\u2019une location immobili\u00e8re"},"content":{"rendered":"

<\/span>\u00c9valuation du loyer : deux r\u00e9flexes \u00e0 adopter<\/span><\/h2>\n

<\/span>Comparer les annonces immobili\u00e8res<\/span><\/h3>\n

En premier lieu, le bailleur doit conna\u00eetre son march\u00e9. Pour savoir comment se positionner, il doit donc se renseigner sur les loyers pratiqu\u00e9s dans le voisinage pour des logements similaires au sien. Plut\u00f4t que de tout miser sur un prix moyen au m\u00b2 dans une m\u00eame ville, il est conseill\u00e9 de se concentrer sur les montants mensuels pratiqu\u00e9s dans le m\u00eame quartier pour un bien comparable : studio, deux pi\u00e8ces, T3…<\/p>\n

<\/span>Ne pas fixer un prix trop \u00e9lev\u00e9<\/span><\/h3>\n

Fixer le loyer au plus haut pour engranger un maximum de revenus fonciers n’est pas une bonne id\u00e9e. Un prix trop \u00e9lev\u00e9 rebute les locataires potentiels, en particulier s’ils ont du choix et peuvent aller voir ailleurs.<\/p>\n

Les inconv\u00e9nients d’un loyer sur\u00e9valu\u00e9 ne s’arr\u00eatent pas \u00e0 la s\u00e9lection du locataire. Plus la charge qui p\u00e8se sur l’occupant est lourde, plus il sera incit\u00e9 \u00e0 aller voir ailleurs, plut\u00f4t t\u00f4t que tard. Cons\u00e9quence : davantage de changements de locataire et donc de p\u00e9riodes d’inoccupation sans revenus fonciers. Autre \u00e9cueil, le risque d’impay\u00e9s, plus aigu lorsque le prix de la location se situe trop haut.<\/p>\n

ATTENTION :<\/strong> L’acheteur d’un bien d\u00e9j\u00e0 occup\u00e9 par un locataire ne peut pas r\u00e9silier le bail existant imm\u00e9diatement pour relever le loyer. Il doit attendre la fin du contrat de location s’il se termine d’ici trois ans ou plus. S’il s’ach\u00e8ve plus t\u00f4t, le nouveau propri\u00e9taire doit accepter la reconduction tacite ou le renouvellement du bail.<\/p>\n

<\/span>Les caract\u00e9ristiques qui influencent le montant du loyer<\/span><\/h2>\n

Comme toujours dans l’immobilier, il faut respecter la r\u00e8gle de l’emplacement<\/strong>. Selon la localisation, les montants n’ont parfois rien \u00e0 voir, d’o\u00f9 l’importance de comparer son investissement locatif \u00e0 d’autres situ\u00e9s dans un p\u00e9rim\u00e8tre proche.<\/p>\n

Autre crit\u00e8re \u00e9l\u00e9mentaire \u00e0 ne pas oublier, la surface du logement<\/strong>. Un appartement de 80 m\u00e8tres carr\u00e9s se loue n\u00e9cessairement plus cher qu’un studio quatre fois moins grand.<\/p>\n

Au-del\u00e0 de ces deux caract\u00e9ristiques primordiales, d’autres facteurs entrent en ligne de compte, similaires \u00e0 ceux qui p\u00e8sent sur l’ajustement d’un bon prix de vente. Ainsi, l’\u00e9tat du logement<\/strong> (remis \u00e0 neuf, usag\u00e9, mal entretenu…) et sa performance \u00e9nerg\u00e9tique<\/strong> contribuent \u00e0 minorer ou majorer le loyer. La qualit\u00e9 de l’immeuble<\/strong> (\u00e9tat g\u00e9n\u00e9ral et prestations diverses, comme un ascenseur, un gardien, un concierge…) joue \u00e9galement un r\u00f4le, de m\u00eame que l’\u00e9tage, l’environnement sonore ou encore la vue.<\/p>\n

En location meubl\u00e9e, les loyers sont plus \u00e9lev\u00e9s<\/strong>
\nEntre deux biens similaires, le prix \u00e0 la location d’un meubl\u00e9 s’av\u00e8re sup\u00e9rieur \u00e0 celui d’un logement vide. En cause notamment, l’\u00e9quipement du meubl\u00e9, qui doit comprendre au minimum onze \u00e9l\u00e9ments de base.<\/p>\n

<\/span>Vers qui se tourner pour d\u00e9terminer le loyer de son logement ?<\/span><\/h2>\n

Le propri\u00e9taire doit prendre le temps de consulter les annonces diffus\u00e9es dans son quartier. Pour \u00eatre encore plus pr\u00e9cis, il peut faire appel \u00e0 un agent immobilier qui conna\u00eet les lieux et les loyers pratiqu\u00e9s.<\/p>\n

D’autres interlocuteurs existent. Le bailleur peut notamment s’adresser aux agences d\u00e9partementales d’information sur le logement (Adil) pour obtenir des informations sur le march\u00e9 locatif et les d\u00e9marches \u00e0 entreprendre. Leurs coordonn\u00e9es figurent sur le portail anil.org<\/strong><\/a>.<\/p>\n

Autre option, l’institut priv\u00e9 Clameur, qui publie des donn\u00e9es relev\u00e9es sur les loyers de march\u00e9 (relocation, location nouvelle) de pr\u00e8s de 3.000 villes sur son site<\/strong><\/a>. Ces valeurs sont toutefois diffus\u00e9es en euros par m\u00e8tre carr\u00e9.<\/p>\n

\u00c0 Paris et dans sa banlieue, l’Observatoire des loyers de l’agglom\u00e9ration parisienne (Olap)<\/strong><\/a> rel\u00e8ve \u00e9galement les prix \u00e0 la location pratiqu\u00e9s dans la capitale et la r\u00e9gion Ile-de-France.<\/p>\n

<\/span>Les contraintes l\u00e9gales de fixation du loyer<\/span><\/h2>\n

<\/span>Loyer libre pour une premi\u00e8re location<\/span><\/h3>\n

Le bailleur d\u00e9termine le prix comme bon lui semble, except\u00e9 \u00e0 Paris (voir plus bas). Il doit se montrer vigilant car il n’aura pas la possibilit\u00e9 de le relever \u00e0 sa guise en cours de bail. La r\u00e9vision annuelle du montant pay\u00e9 par le locataire est en effet limit\u00e9e \u00e0 l’\u00e9volution de l’indice de r\u00e9f\u00e9rence des loyers (IRL)<\/a> d\u00e9termin\u00e9e par l’Insee.<\/p>\n

Attention :<\/strong> Le propri\u00e9taire doit inscrire une clause de r\u00e9vision annuelle du loyer dans le contrat de bail. Dans le cas contraire, le prix de la location restera fixe durant toute la dur\u00e9e du bail. Le bailleur peut \u00e9galement inscrire une clause pour l’emp\u00eacher de baisser lorsque l’IRL recule.<\/p>\n

En revanche, pour renouveler le bail ou louer le bien \u00e0 un nouveau locataire, la revalorisation l\u00e9gale doit suivre l’IRL dans 28 agglom\u00e9rations et 1.151 communes. Des exceptions existent toutefois en cas de travaux ou de sous-\u00e9valuation du prix \u00e0 la location.<\/p>\n

<\/span>L’encadrement des loyers \u00e0 Paris<\/span><\/h3>\n

Dans la capitale, les baux sign\u00e9s ou renouvel\u00e9s apr\u00e8s le 1er juillet 2019 seront soumis \u00e0 l’encadrement des loyers pour une p\u00e9riode exp\u00e9rimentale de cinq ans. Ce dispositif, mis une premi\u00e8re fois en place \u00e0 Paris et \u00e0 Lille en 2015 avant d’\u00eatre annul\u00e9 par la justice en 2017, d\u00e9termine des m\u00e9dianes par quartier et type de biens : un bailleur ne peut pas les d\u00e9passer de plus de 20% (loyer de r\u00e9f\u00e9rence major\u00e9), m\u00eame apr\u00e8s travaux. Dans le cas contraire, le locataire peut contester<\/strong><\/a> le montant \u00e0 payer, en saisissant la commission d\u00e9partementale de conciliation<\/strong><\/a> puis, le cas \u00e9ch\u00e9ant, la justice.<\/p>\n

La loi permet cependant au propri\u00e9taire de se d\u00e9faire du bornage en appliquant un compl\u00e9ment de loyer. Celui-ci est autoris\u00e9 en vertu des caract\u00e9ristiques particuli\u00e8res d’un logement par rapport \u00e0 d’autres biens du m\u00eame type dans le quartier. Ce compl\u00e9ment, aux contours juridiques flous, peut \u00e9galement \u00eatre contest\u00e9 par le locataire.<\/p>\n

Pour aller plus loin : L’encadrement des loyers, comment \u00e7a marche ?<\/a><\/strong><\/p>\n

Pour assister les propri\u00e9taires, la pr\u00e9fecture d’\u00cele-de-France propose une carte interactive des loyers encadr\u00e9s \u00e0 Paris. Voir la carte ici<\/strong><\/a><\/p>\n

<\/span>Des plafonds en d\u00e9fiscalisation Pinel, Scellier…<\/span><\/h3>\n

Plusieurs r\u00e9gimes de d\u00e9fiscalisation immobili\u00e8re, comme le Scellier ou le plus r\u00e9cent dispositif Pinel<\/strong><\/a>, imposent des limites \u00e0 ne pas exc\u00e9der. Dans le cas contraire, la r\u00e9duction d’imp\u00f4t qui b\u00e9n\u00e9ficie au bailleur est retoqu\u00e9e par le fisc.<\/p>\n

Pour en savoir plus : Tous les plafonds 2019 pour la d\u00e9fiscalisation immobili\u00e8re<\/a><\/strong><\/p>\n

Il en va de m\u00eame pour un propri\u00e9taire qui a sign\u00e9 une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Il profite d’un abattement fiscal important (30, 60 ou 70%) sur ses revenus fonciers bruts en contrepartie de limites de loyers<\/strong><\/a> \u00e0 ne pas d\u00e9passer.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Pour bien lancer son investissement locatif qu’il concerne un appartement ou une maison, meubl\u00e9 ou vide, fixer le loyer au plus juste s’av\u00e8re indispensable. Pour cela, il faut adopter quelques r\u00e9flexes et bien conna\u00eetre la loi. Explications. \u00a0<\/p>\n","protected":false},"author":13710,"featured_media":22860,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[17],"tags":[],"class_list":["post-14018","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-bailleur"],"acf":[],"yoast_head":"\nBailleurs : comment \u00e9valuer le loyer d\u2019une location immobili\u00e8re<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Pour bien lancer son investissement locatif qu'il concerne un appartement ou une maison, meubl\u00e9 ou vide, fixer le loyer au plus juste s'av\u00e8re indispensable. 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