{"id":14027,"date":"2016-07-08T15:19:36","date_gmt":"2016-07-08T13:19:36","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/immobilier-quel-investissement-locatif-choisir-selon-mon-objectif.html"},"modified":"2021-10-13T11:26:12","modified_gmt":"2021-10-13T09:26:12","slug":"immobilier-quel-investissement-locatif-choisir-selon-mon-objectif","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/immobilier-quel-investissement-locatif-choisir-selon-mon-objectif.html","title":{"rendered":"Immobilier : quel investissement locatif choisir selon mon objectif ?"},"content":{"rendered":"

1. L’investissement immobilier locatif pour une r\u00e9duction d’imp\u00f4t<\/a>
\n2. L’investissement immobilier locatif pour pr\u00e9parer sa retraite<\/a>
\n3. L’investissement immobilier locatif pour doper ses revenus d\u00e8s le premier jour<\/a>
\n4. L’investissement immobilier locatif pour constituer son patrimoine<\/a>
\n5. L’investissement immobilier locatif pour transmettre son patrimoine \u00e0 ses enfants<\/a>
\n6. L’investissement immobilier locatif pour un bon placement financier<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n

<\/span><\/a>L’investissement immobilier locatif pour une r\u00e9duction d’imp\u00f4t<\/span><\/span><\/h2>\n

Les particuliers qui cherchent \u00e0 diminuer leur charge fiscale ont forc\u00e9ment entendu parler du dispositif de d\u00e9fiscalisation Pinel. Il donne l’avantage d’une r\u00e9duction d’imp\u00f4t \u00e9gale \u00e0 12% du montant investi dans l’acquisition d’un appartement neuf en \u00e9change d’un engagement de location de six ans. L’avantage fiscal grimpe \u00e0 18% si la location est renouvel\u00e9e pour trois ann\u00e9es suppl\u00e9mentaires (neuf ans au total) et m\u00eame 21% si le bailleur choisit de louer pendant 12 ans.<\/p>\n

Plusieurs inconv\u00e9nients existent. Le plafond du montant retenu pour calculer la r\u00e9duction d’imp\u00f4t (6.000 euros maximum) est ainsi limit\u00e9 \u00e0 300.000 euros et 5.500 euros par m\u00e8tre carr\u00e9. Le bailleur doit \u00e9galement se conformer \u00e0 des plafonds de loyer et de ressources du locataire, variables selon la localisation.<\/p>\n

Pour aller plus loin : Investissement locatif Pinel, la d\u00e9fiscalisation dans l’immobilier neuf<\/a><\/strong><\/p>\n

Pour une d\u00e9fiscalisation \u00e0 l’euro pr\u00e8s, les SCPI fiscales offrent davantage de souplesse. En achetant des parts de cette soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier<\/strong><\/a>, il calibre son investissement en fonction de ses besoins et du montant de son imp\u00f4t. Il en existe trois sortes : Pinel, Malraux et d\u00e9ficit foncier.<\/p>\n

Pour aller plus loin : SCPI fiscales, r\u00e9duire son imp\u00f4t avec un investissement limit\u00e9<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/span>Et si je veux r\u00e9duire mon ISF ?<\/em><\/span><\/h3>\n

Un contribuable assujetti \u00e0 l’imp\u00f4t de solidarit\u00e9 sur la fortune (ISF) peut r\u00e9duire celui-ci gr\u00e2ce \u00e0 un investissement immobilier en nue-propri\u00e9t\u00e9, comme l’usufruit locatif social (ULS) par exemple. Et ce \u00e0 une condition : acheter en cash, sans avoir recours \u00e0 un cr\u00e9dit immobilier.<\/p>\n

Pour aller plus loin : L’usufruit locatif social, l’investissement immobilier non imposable \u00e0 l’ISF<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/span><\/a>L’investissement immobilier locatif pour pr\u00e9parer sa retraite<\/span><\/span><\/h2>\n

Pour pr\u00e9parer leur retraite, de nombreux Fran\u00e7ais privil\u00e9gient l’immobilier pour percevoir des revenus locatifs qui viendront compl\u00e9ter leur pension. A ce titre, ils peuvent opter aussi bien pour la location vide traditionnelle que pour la location meubl\u00e9e.<\/p>\n

Pour r\u00e9ussir, l’investisseur doit cibler un placement viable sur le long terme. Et pr\u00e9f\u00e9rer un investissement locatif plus s\u00fbr, avec une demande locative robuste, \u00e0 un placement potentiellement plus r\u00e9mun\u00e9rateur mais plus risqu\u00e9. Il doit \u00e9galement se lancer suffisamment t\u00f4t pour ne plus avoir de cr\u00e9dit \u00e0 rembourser une fois \u00e0 la retraite.<\/p>\n

<\/span>Et si je veux me loger pour ma retraite ?<\/em><\/span><\/h3>\n

Pour profiter pleinement de leur retraite au soleil (ou ailleurs), les seniors peuvent envisager l’acquisition d’une r\u00e9sidence secondaire quelques ann\u00e9es avant la fin de leur carri\u00e8re. Pour contrebalancer le co\u00fbt d’achat et les frais de d\u00e9tention (entretien, taxe fonci\u00e8re<\/strong><\/a>…), ils peuvent mettre le bien en location meubl\u00e9e touristique avant de s’y installer. Attention toutefois \u00e0 bien respecter les contraintes l\u00e9gales qui encadrent ce type de location : il faut obligatoirement la d\u00e9clarer \u00e0 la mairie et, selon la localisation, obtenir une autorisation.<\/p>\n

Pour aller plus loin : Les r\u00e8gles de la location meubl\u00e9e de courte dur\u00e9e<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/span><\/a>L’investissement immobilier locatif pour doper ses revenus d\u00e8s le premier jour<\/span><\/span><\/h2>\n

Habituellement, l’investissement locatif ne g\u00e9n\u00e8re pas de revenus imm\u00e9diats. En cause, le d\u00e9lai n\u00e9cessaire pour trouver un locataire. C’est d’autant plus vrai pour un investissement dans l’immobilier neuf puisqu’il s’agit le plus souvent d’un achat sur plan en VEFA (vente en l’\u00e9tat futur d’ach\u00e8vement).<\/p>\n

Un investisseur peut n\u00e9anmoins acqu\u00e9rir un bien d\u00e9j\u00e0 occup\u00e9 par un locataire et percevoir imm\u00e9diatement des recettes locatives. De plus, les prix de ces logements sont d\u00e9cot\u00e9s de 15 \u00e0 20% environ par rapport au march\u00e9. Pour \u00eatre efficace, il doit cependant acheter en cash, sans financement bancaire. Dans le cas contraire, les loyers serviraient \u00e0 \u00e9ponger, au moins en partie, les mensualit\u00e9s de remboursement. Autre contrainte \u00e0 consid\u00e9rer : il ne pourra pas changer de locataire avant un moment (trois ans minimum).<\/p>\n

<\/span>Et si je ne veux pas d\u00e9pendre d’un locataire que je n’ai pas choisi ?<\/em><\/span><\/h3>\n

Pour \u00e9chapper au maintien du locataire dans les lieux, l’investisseur peut envisager l’achat de parts de SCPI. Il touchera ainsi des revenus r\u00e9guliers (versements semestriels, trimestriels, voire mensuels) sans devoir g\u00e9rer la location. Avant de se lancer, il faut n\u00e9anmoins v\u00e9rifier le d\u00e9lai de jouissance des parts impos\u00e9 par la soci\u00e9t\u00e9 de gestion de la SCPI, soit le d\u00e9lai entre la date de souscription et la date de r\u00e9f\u00e9rence retenue pour le versement des premiers dividendes. Il peut se limiter \u00e0 trois mois mais atteint six mois pour certains v\u00e9hicules.<\/p>\n

<\/span><\/a>L’investissement immobilier locatif pour constituer son patrimoine<\/span><\/span><\/h2>\n

Avec la d\u00e9fiscalisation et la pr\u00e9paration de la retraite, la constitution de leur patrimoine figure dans le trio de t\u00eate des motivations des investisseurs immobiliers. Dans cette optique, il faut se montrer s\u00e9lectif quant au choix de l’appartement ou de la maison et donner la priorit\u00e9 \u00e0 la qualit\u00e9. Le but est d’acqu\u00e9rir un bien qui va attirer les locataires et dont la valeur va s’appr\u00e9cier dans le temps, dans la perspective d’encaisser une plus-value \u00e0 la revente.<\/p>\n

Dans cette perspective, il faut mettre d’autant plus l’accent sur l’emplacement. La qualit\u00e9 et l’attractivit\u00e9 de l’adresse jouent un r\u00f4le pr\u00e9pond\u00e9rant dans la valorisation du logement. C’est ce qui explique que son choix se portera plus facilement sur de l’immobilier ancien en centre-ville que sur des appartements neufs qui se construisent rarement au c\u0153ur des m\u00e9tropoles. Revers de la m\u00e9daille, les prix de ce type de biens sont souvent \u00e9lev\u00e9s, ce qui tend \u00e0 tirer le rendement locatif vers le bas.<\/p>\n

<\/span>Et si j’ai un petit budget ?<\/em><\/span><\/h3>\n

Commencer \u00e0 former son patrimoine immobilier avec des moyens limit\u00e9s n’est pas impossible. L’investisseur doit se d\u00e9tourner de Paris et des plus grosses agglom\u00e9rations pour donner la priorit\u00e9 aux petites surfaces (studios voire deux pi\u00e8ces) dans certaines m\u00e9tropoles r\u00e9gionales o\u00f9 les prix sont plus abordables, tout en conservant les m\u00eames crit\u00e8res de s\u00e9lection. Pour bien viser, \u00e9tudier le dynamisme de la ville, en termes d’emploi et de d\u00e9mographie, est indispensable. Les projets urbains en cours de r\u00e9alisation, qui peuvent redonner de l’attractivit\u00e9 \u00e0 un quartier, et le d\u00e9veloppement des r\u00e9seaux de transports en commun doivent \u00e9galement \u00eatre analys\u00e9s de pr\u00e8s.<\/p>\n

Les logements \u00e9tudiants permettent \u00e9galement de se lancer dans l’immobilier \u00e0 moindre co\u00fbt. Bien situ\u00e9s, ces actifs sont accessibles \u00e0 partir de 60.000 \u00e0 80.000 euros selon les p\u00f4les universitaires. Attention toutefois, si l’universit\u00e9 d\u00e9m\u00e9nage, il faudra vendre rapidement. Et la t\u00e2che ne sera pas ais\u00e9e puisque l’acheteur n’ignorera pas que la demande locative \u00e9tudiante va dispara\u00eetre.<\/p>\n

<\/span><\/a>L’investissement immobilier locatif pour transmettre son patrimoine \u00e0 ses enfants<\/span><\/span><\/h2>\n

Les particuliers \u00e0 la t\u00eate d’un patrimoine immobilier doivent se poser la question de sa transmission \u00e0 leurs enfants. S’ils ne s’organisent pas, le ou les biens feront partie de l’actif successoral apr\u00e8s leur d\u00e9c\u00e8s, ce qui peut rapidement poser probl\u00e8me pour les h\u00e9ritiers qui devront payer les droits de succession et deviendront propri\u00e9taires en indivision.<\/p>\n

Pour faciliter la transmission, un investisseur doit donc s’organiser \u00e0 l’avance. Plusieurs solutions s’offrent \u00e0 lui. Il peut ainsi mettre sur pied une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re (SCI) familiale. Elle devient alors propri\u00e9taire du ou des biens tandis que l’investisseur et sa famille poss\u00e8dent les parts de la soci\u00e9t\u00e9. Il peut ainsi effectuer des donations de parts en franchise d’imp\u00f4t, gr\u00e2ce \u00e0 un abattement fiscal de 100.000 euros par enfant renouvelable tous les quinze ans. Attention cependant, la cr\u00e9ation (r\u00e9daction des statuts, immatriculation de la soci\u00e9t\u00e9…) et la gestion d’une SCI n’ont rien d’une partie de plaisir et il est fortement recommand\u00e9 de se faire accompagner (notaire, avocat sp\u00e9cialis\u00e9, expert-comptable) pour mener \u00e0 bien l’op\u00e9ration.<\/p>\n

Le d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 apporte \u00e9galement une solution int\u00e9ressante dans cette optique. L’op\u00e9ration consiste \u00e0 s\u00e9parer la nue-propri\u00e9t\u00e9 et l’usufruit, c’est-\u00e0-dire la jouissance du bien. De cette fa\u00e7on, l’investisseur conserve l’usufruit et continue \u00e0 percevoir des revenus locatifs, tandis que son ou ses h\u00e9ritiers r\u00e9cup\u00e8rent la nue-propri\u00e9t\u00e9. Atout ind\u00e9niable de ce m\u00e9canisme, la valeur de la nue-propri\u00e9t\u00e9 soumise aux droits de donation fait l’objet d’une d\u00e9cote d\u00e9gressive avec l’\u00e2ge. Lorsque le nu-propri\u00e9taire est \u00e2g\u00e9 de 51 \u00e0 60 ans au moment de la donation, la valeur fiscale de la nue-propri\u00e9t\u00e9 est diminu\u00e9e de moiti\u00e9, puis de 40% entre 61 et 70 ans, 30% de 71 \u00e0 80 ans… Autrement dit, plus la donation est effectu\u00e9e t\u00f4t, plus l’imp\u00f4t diminue.<\/p>\n

<\/span>Et si je veux loger mon enfant ?<\/em><\/span><\/h3>\n

Investir dans l’immobilier peut \u00e9galement offrir une solution pour loger sa prog\u00e9niture lorsqu’elle quitte le foyer parental. Plusieurs solutions sont envisageables, comme l’acquisition d’un studio, vide ou meubl\u00e9, ou celle d’un logement en r\u00e9sidence \u00e9tudiante.<\/p>\n

A savoir :<\/strong> Un enfant qui occupe l’investissement locatif de ses parents n’a pas le droit de percevoir d’aide au logement (APL, ALS, ALF)<\/strong><\/a>.<\/p>\n

Certaines r\u00e8gles doivent cependant \u00eatre respect\u00e9es. Dans le premier cas, l’enfant locataire doit obligatoirement payer un loyer proche des prix des march\u00e9s. Dans le cas contraire, l’investisseur d\u00e9veloppe un d\u00e9ficit foncier (plus de charges que de revenus locatifs) important qu’il peut d\u00e9duire de ses autres revenus fonciers ou de son revenu global (10.700 euros par an maximum). Mais celui-ci n’est pas \u00ab r\u00e9el \u00bb et existe uniquement parce que le loyer pay\u00e9 par l’enfant est trop bas. D’o\u00f9 un risque de redressement fiscal.<\/p>\n

En r\u00e9sidence \u00e9tudiante, un logement ne sera pas toujours r\u00e9serv\u00e9 pour l’enfant. Il faut n\u00e9gocier avec le gestionnaire du b\u00e2timent pour s’en assurer.<\/p>\n

A noter qu’un investisseur en Pinel peut \u00e9galement loger son enfant, \u00e0 condition qu’il ne soit plus rattach\u00e9 au foyer fiscal de ses parents. L\u00e0 encore, il doit s’acquitter d’un loyer \u00ab normal \u00bb, entre autres conditions.<\/p>\n

Pour aller plus loin : Les r\u00e8gles \u00e0 suivre pour louer \u00e0 ses enfants en dispositif Pinel<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/span><\/a>L’investissement immobilier locatif pour un bon placement financier<\/span><\/span><\/h2>\n

L’investisseur \u00e0 la recherche d’un placement immobilier performant a tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 privil\u00e9gier la location meubl\u00e9e. En premier lieu, elle lui permet de pratiquer des loyers plus \u00e9lev\u00e9s qu’en location nue d’environ 15%. Cette diff\u00e9rence s’explique notamment par l’\u00e9quipement du logement fourni au locataire d\u00e8s son arriv\u00e9e dans le logement, celui-ci repr\u00e9sentant une charge suppl\u00e9mentaire pour le bailleur. La loi l’oblige \u00e0 proposer onze meubles et \u00e9quipements a minima.<\/p>\n

La location meubl\u00e9e b\u00e9n\u00e9ficie \u00e9galement d’une fiscalit\u00e9 plus favorable. Le r\u00e9gime des b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux (BIC) sp\u00e9cifique aux meubl\u00e9s donne droit \u00e0 un abattement forfaitaire sur les loyers encaiss\u00e9s de 50%, contre 30% pour les revenus fonciers d’une location vide. Si les charges du bailleur exc\u00e8dent la moiti\u00e9 de ses recettes, il peut \u00e9galement les d\u00e9duire int\u00e9gralement (r\u00e9gime r\u00e9el).<\/p>\n

En d\u00e9finitive, la location meubl\u00e9e g\u00e9n\u00e8re un rendement brut moyen autour de 5 \u00e0 7%, contre 3 \u00e0 4% pour la location vide.<\/p>\n

Pour aller plus loin : Location meubl\u00e9e, ce qu’il faut savoir<\/a><\/strong><\/p>\n

Autre solution, les particuliers peuvent se tourner vers la pierre-papier et les SCPI de rendement notamment. Elles ont enregistr\u00e9 une performance moyenne de 4,85% en 2015 et devraient se situer aux alentours de 4,60% en 2016<\/strong>. Malgr\u00e9 une diminution progressive de leur rentabilit\u00e9 sur les derni\u00e8res ann\u00e9es, les SCPI d\u00e9livrent une rentabilit\u00e9 sup\u00e9rieure \u00e0 bon nombre de locations vides, sans parler des produits d’\u00e9pargne s\u00e9curis\u00e9s comme le Livret A<\/strong> <\/a>(0,75%), le PEL<\/strong><\/a> (1,5% depuis le 1er f\u00e9vrier 2016) et l’assurance vie en euros (2,30% en 2015).<\/p>\n

Petit b\u00e9mol, l’imposition des dividendes vers\u00e9s par les soci\u00e9t\u00e9s de gestion rel\u00e8ve en grande majorit\u00e9 du r\u00e9gime fiscal des revenus fonciers<\/strong><\/a>. Pour y \u00e9chapper, l’investisseur peut placer ses parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie multisupports et profiter ainsi de la fiscalit\u00e9 plus favorable de l’assurance vie.<\/p>\n

Pour aller plus loin : Comment fonctionne une assurance vie ?<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/span>Et si je cherche un investissement souple ?<\/em><\/span><\/h3>\n

En plus de leur rendement sup\u00e9rieur, les meubl\u00e9s offrent \u00e9galement plus de souplesse que la location vide. Les baux sont plus courts, avec une dur\u00e9e maximale d’un an, voire neuf mois pour la location \u00e0 un \u00e9tudiant, contre trois ans en location nue. Le propri\u00e9taire peut \u00e9galement donner cong\u00e9 au locataire<\/strong><\/a> plus facilement. Le pr\u00e9avis \u00e0 respecter se limite \u00e0 trois mois, soit moiti\u00e9 moins qu’en location vide. Enfin, le cong\u00e9 pour vendre ne donne aucune priorit\u00e9 \u00e0 l’occupant pour se porter acqu\u00e9reur, contrairement \u00e0 la location vide.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Un investisseur immobilier n’ach\u00e8te pas de la m\u00eame fa\u00e7on en fonction des buts qu’il poursuit. D\u00e9fiscalisation, pr\u00e9paration de la retraite, transmission du patrimoine, rendement… Le point pour chaque objectif.<\/p>\n","protected":false},"author":13710,"featured_media":17782,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[25],"tags":[],"class_list":["post-14027","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-investissement-immobilier"],"acf":[],"yoast_head":"\nImmobilier : quel investissement locatif choisir selon mon objectif ?<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Un investisseur immobilier n'ach\u00e8te pas de la m\u00eame fa\u00e7on en fonction des buts qu'il poursuit. D\u00e9fiscalisation, pr\u00e9paration de la retraite, transmission du patrimoine, rendement... 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