{"id":14050,"date":"2016-09-09T10:40:38","date_gmt":"2016-09-09T08:40:38","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/loi-pinel-comment-utiliser-le-dispositif-d-investissement-immobilier.html"},"modified":"2025-02-18T11:08:21","modified_gmt":"2025-02-18T10:08:21","slug":"loi-pinel-comment-utiliser-le-dispositif-d-investissement-immobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/loi-pinel-comment-utiliser-le-dispositif-d-investissement-immobilier.html","title":{"rendered":"L\u2019investissement immobilier Pinel en dix \u00e9tapes"},"content":{"rendered":"

<\/span>Imp\u00f4ts, \u00e9pargne : faire le point avant d’investir en loi Pinel en 2025<\/span><\/h2>\n

Il n’est plus possible de profiter du dispositif d’investissement locatif dans l’immobilier neuf Pinel depuis le 1er janvier\u00a0<\/span><\/p>\n

Avant d’investir en loi Pinel (ou en loi Pinel +<\/a>, pour conserver les taux de r\u00e9ductions d’imp\u00f4ts pleins propos\u00e9s par le dispositif Pinel) avant la fin du dispositif au 31 d\u00e9cembre 2024, une analyse approfondie de sa situation personnelle, sur le plan patrimonial et fiscal, \u00e9tait indispensable. Un rendez-vous avec un conseil en gestion de patrimoine (CGP), si possible ind\u00e9pendant (CGPI) \u00e9tait recommand\u00e9 afin d’effectuer un tour horizon complet.<\/p>\n

Apr\u00e8s la r\u00e9alisation d’un bilan patrimonial, celui-ci pouvait prodiguer des conseils sur le choix du promoteur et du logement (villes \u00e0 \u00e9viter, emplacement du programme immobilier \u00e0 privil\u00e9gier), sur le montant maximum \u00e0 investir, sur le montage financer de l’op\u00e9ration (apport, cr\u00e9dit in fine ou amortissable) et r\u00e9aliser une simulation d’investissement selon diff\u00e9rentes hypoth\u00e8ses (revalorisation des loyers, \u00e9volution du prix de l’immobilier, pr\u00eat in fine<\/em> ou amortissable…).<\/p>\n

<\/span>Avantage fiscal de la loi Pinel vs fiscalit\u00e9 des loyers<\/span><\/h3>\n

Avant toute chose, le futur investisseur devait identifier son profil pour savoir ce qu’un investissement locatif en Pinel pouvait lui apporter. L’atout principal du dispositif \u00e9tant sa r\u00e9duction d’imp\u00f4t<\/strong> (6.000 euros\/an maximum), il fallait donc se pencher sur sa propre situation fiscale : quel \u00e9tait le montant actuel de son imp\u00f4t sur le revenu ? Qu’en serait-il dans les prochaines ann\u00e9es ? Quel int\u00e9r\u00eat \u00e0 continuer de b\u00e9n\u00e9ficier de la r\u00e9duction d’imp\u00f4t au bout de 4, 5 ou 6 ans ? Quelles seraient mes sources de revenus imposables \u00e0 l’avenir ?<\/p>\n

Ce sujet n’est pas anodin. Car si le dispositif Pinel procure une r\u00e9duction d’imp\u00f4t, l’appartement achet\u00e9 dans ce cadre g\u00e9n\u00e8re des revenus fonciers imposables, lourdement tax\u00e9s d\u00e8s que l’on est impos\u00e9 dans une tranche d’imposition d’au moins 30% (il faut ajouter les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux et \u00e9ventuellement la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, soit jusqu’\u00e0 66,25% d’imposition pour les contribuables dans la tranche \u00e0 45%).<\/p>\n

Un param\u00e8tre dont il fallait tenir compte pendant la dur\u00e9e de l’engagement de location d’un investissement en loi Pinel (6, 9 ou 12 ans) mais aussi au terme de celui-ci, une fois la r\u00e9duction d’imp\u00f4t \u00e9teinte. D’o\u00f9 l’int\u00e9r\u00eat de financer son op\u00e9ration \u00e0 cr\u00e9dit sur une dur\u00e9e longue en souscrivant un pr\u00eat (amortissable ou in fine) \u00e0 100% ou \u00e0 110% (frais d’acquisition inclus) pour minimiser la charge fiscale, les int\u00e9r\u00eats d’emprunt \u00e9tant d\u00e9ductibles des revenus fonciers jusqu’\u00e0 l’\u00e9ch\u00e9ance du pr\u00eat.<\/p>\n

Il aurait \u00e9t\u00e9 dommage qu’au terme, toute la r\u00e9duction d’imp\u00f4t soit contrebalanc\u00e9e par la fiscalit\u00e9 sur les loyers…<\/p>\n

<\/span>La loi Pinel, une niche fiscale soumise au plafonnement global<\/span><\/h3>\n

Autre param\u00e8tre \u00e0 prendre en compte, les avantages fiscaux dont on b\u00e9n\u00e9ficiait d\u00e9j\u00e0 par ailleurs. En effet, la r\u00e9duction d’imp\u00f4t du dispositif Pinel est incluse dans le plafonnement global des niches fiscales \u00e0 10.000 euros par an.<\/p>\n

Ainsi, lorsqu’on d\u00e9pense d\u00e9j\u00e0 12.000 euros par an en gardes d’enfants et femme de m\u00e9nage, soit 6.000 euros de cr\u00e9dit d’imp\u00f4t, on ne dispose plus que de 4.000 euros de r\u00e9duction d’imp\u00f4t Pinel restant \u00e0 consommer pour rester dans la limite des 10.000 euros de plafonnement global.<\/p>\n

En d’autres termes, en se basant sur le m\u00eame exemple, seuls 4.000 euros de r\u00e9duction d’imp\u00f4t sont pris en compte dans le calcul de l’imp\u00f4t, m\u00eame si la r\u00e9duction d’imp\u00f4t associ\u00e9e \u00e0 l’investissement Pinel \u00e9tait de 4.500, 5.000 ou 6.000 euros. L’exc\u00e9dent de r\u00e9duction d’imp\u00f4t non utilis\u00e9 n’est ni reportable, ni remboursable.<\/p>\n

<\/span>R\u00e9gime fiscal de la loi Pinel : quelle fiscalit\u00e9 \u00e0 l’IFI ?<\/span><\/h3>\n

De plus, le logement acquis en loi Pinel entre dans le patrimoine taxable \u00e0 l’imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re (IFI)<\/a><\/strong>, \u00e0 payer au-del\u00e0 de 1,3 million d’euros de biens et droits immobiliers d\u00e9tenus par le foyer fiscal.<\/p>\n

Ainsi, un contribuable d\u00e9tenant d\u00e9j\u00e0 plus de 1,3 million d’euros d’actifs immobiliers devra ajouter son appartement acquis en loi Pinel \u00e0 sa d\u00e9claration d’imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re<\/a><\/strong>. La rentabilit\u00e9 nette de l’op\u00e9ration sera grev\u00e9e par cette imposition, dont le taux oscille de 0,5% \u00e0 1,5% selon le bar\u00e8me de l’IFI<\/strong> <\/a>actuellement en vigueur.<\/p>\n

Et que se passait-il en cas de financement de l’achat de l’appartement \u00e0 cr\u00e9dit ? On note que dans le cadre de l’IFI, le pr\u00eat in fine<\/em> constitue un passif partiellement d\u00e9ductible (le capital restant d\u00fb n’est pas d\u00e9ductible en totalit\u00e9), comme s’il s’agissait d’un pr\u00eat amortissable. Ainsi, en cas de financement d’un logement en loi Pinel par la souscription d’un pr\u00eat in fine<\/em>, la d\u00e9ductibilit\u00e9 de ce cr\u00e9dit au passif \u00e9tait limit\u00e9e \u00e0 la somme des annuit\u00e9s th\u00e9oriques correspondant au nombre d’ann\u00e9es restant \u00e0 courir jusqu’\u00e0 l’\u00e9ch\u00e9ance du pr\u00eat.<\/p>\n

<\/span>Pouvoir assumer l’effort d’\u00e9pargne d’un achat en loi Pinel<\/span><\/h3>\n

Autre imp\u00e9ratif : conna\u00eetre sa capacit\u00e9 d’\u00e9pargne et ses besoins pour financer son train de vie imm\u00e9diats mais aussi futurs. L’investissement \u00e9tant financ\u00e9 la plupart du temps \u00e0 cr\u00e9dit, l’acqu\u00e9reur devait pouvoir supporter une mensualit\u00e9 de plusieurs centaines d’euros, celle-ci pouvant se rajouter au remboursement d’un pr\u00eat souscrit par ailleurs pour acheter sa r\u00e9sidence principale.<\/p>\n

Sur le plus long terme, les loyers encaiss\u00e9s compenseront, au moins en partie, les mensualit\u00e9s suppl\u00e9mentaires. Mais ce n’est pas une raison pour ne pas ma\u00eetriser son endettement.<\/p>\n

Souvent, le cumul des loyers et de la r\u00e9duction d’imp\u00f4t ne suffit pas \u00e0 compenser l’ensemble des d\u00e9penses associ\u00e9es \u00e0 l’op\u00e9ration, compos\u00e9es des mensualit\u00e9s de remboursement, des assurances de pr\u00eat associ\u00e9es, des frais de gestion locative (honoraires d’un administrateur de biens, assurance loyers impay\u00e9s), des charges de copropri\u00e9t\u00e9 et de la taxe fonci\u00e8re. Ce diff\u00e9rentiel est nomm\u00e9 effort d’\u00e9pargne. Une somme que tout le monde n’a pas forc\u00e9ment les moyens de financer.<\/p>\n

\u00c0 SAVOIR :<\/strong> le dispositif Pinel n’est pas l’unique moyen d’investir pour r\u00e9duire sa pression fiscale. Pour aller plus loin, consultez notre article \u00ab D\u00e9fiscalisation : comment payer moins d’imp\u00f4t sur le revenu<\/strong><\/a> \u00bb.<\/p>\n

<\/span>Achat d’appartement loi Pinel : la recherche du logement<\/span><\/h2>\n

Pour b\u00e9n\u00e9ficier de la r\u00e9duction d’imp\u00f4t Pinel, il \u00e9tait en principe n\u00e9cessaire d’acheter un logement neuf(*)<\/em>. Celui-ci pouvait \u00eatre d\u00e9j\u00e0 construit et pr\u00eat \u00e0 accueillir un locataire. Dans ce cas, il fallait \u00eatre vigilant : il pouvait s’agir d’une queue de programme – en d’autres termes, un appartement peu attractif qui n’avait pas trouv\u00e9 d’acheteur jusqu’\u00e0 pr\u00e9sent – ; mais il pouvait aussi s’agir d’une opportunit\u00e9 d’achat avec une d\u00e9cote.<\/p>\n

Mais il s’agissait le plus souvent d’un achat d’appartement sur plan au sein d’un programme neuf, dans le cadre d’une vente en \u00e9tat futur d’ach\u00e8vement (VEFA)<\/a>. Ce qui signifiait que mettre les pieds dans l’appartement avant de signer n’\u00e9tait pas une option.<\/p>\n

\u00c0 SAVOIR :<\/strong> les promoteurs immobiliers qui construisent les immeubles neufs ont d\u00e9velopp\u00e9 de nouveaux outils, comme des visites en r\u00e9alit\u00e9 virtuelle, pour permettre aux investisseurs de mieux visualiser les appartements commercialis\u00e9s avant m\u00eame leur construction.<\/p>\n

(*) Il existait une variante du Pinel dans l’immobilier ancien<\/strong><\/a>. L’investisseur devait alors acheter un appartement ancien pour le remettre \u00e0 l’\u00e9tat de neuf avant le louer, ou un appartement d\u00e9grad\u00e9 avec travaux permettant au logement d’acqu\u00e9rir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf.<\/em><\/p>\n

<\/span>Dans quelle ville investir en loi Pinel 2025<\/span><\/h3>\n

Le dispositif Pinel \u00e9tant \u00e9teint depuis le 1er janvier 2025, plus aucune ville n’est donc \u00e9ligible \u00e0 la souscription d’un investissement locatif de ce type.<\/p>\n

Avant de choisir un logement, il fallait savoir o\u00f9 s’implanter. L’emplacement restait le crit\u00e8re essentiel de s\u00e9lection d’un investissement immobilier, avec ou sans d\u00e9fiscalisation, dans le neuf ou dans l’ancien. Ce d’autant plus que l’essence m\u00eame du Pinel \u00e9tait d’investir dans un bien pour le mettre en location.<\/p>\n

Pour trouver des locataires sans difficult\u00e9, il fallait donc s’int\u00e9resser aux villes et aux quartiers les plus dynamiques. La d\u00e9mographie et la sant\u00e9 \u00e9conomique (taux de ch\u00f4mage, bassins d’emploi, revenus moyens…) d’une agglom\u00e9ration pesaient lourd dans la r\u00e9flexion de l’investisseur. L’analyse devait \u00eatre fine pour d\u00e9terminer le potentiel locatif d’une adresse et identifier les meilleurs emplacements. Acc\u00e8s aux transports en commun, pr\u00e9sence d’\u00e9coles, d’un coll\u00e8ge ou d’un lyc\u00e9e, de commerces et services \u00e0 proximit\u00e9, projets urbains ou d’infrastructures \u00e0 venir (exemple : proche d’une station d’un ligne du Grand Paris express, le futur m\u00e9tro de l’agglom\u00e9ration parisienne)… Rien ne devait \u00eatre laiss\u00e9 au hasard.<\/p>\n

ATTENTION : <\/strong>depuis le 1er janvier 2018 (et jusqu’\u00e0 extinction du dispositif), seules les zones A, A bis et B1 du territoire \u00e9taient \u00e9ligibles au Pinel. N\u00e9anmoins, les logements situ\u00e9s dans n’importe quelle zone, y compris la zone C du zonage immobilier du Pinel (localit\u00e9s de moins de 50.000 habitants en zone rurale), \u00e9taient \u00e9ligibles aux investissements Pinel si la commune \u00e9tait couverte (ou l’avait \u00e9t\u00e9 dans les 8 ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dant l’investissement) par un contrat de redynamisation de sites de d\u00e9fense, correspondant \u00e0 des communes ayant connu des fermetures de casernes militaires. Or, il s’agissait parfois de villes o\u00f9 la demande des locataires \u00e9tait n\u00e9cessairement moins forte que dans les grandes agglom\u00e9rations, ce qui pouvait mettre \u00e0 mal la pertinence de l’op\u00e9ration (absence de locataire ou difficult\u00e9s \u00e0 la relocation, loyer revu \u00e0 la baisse pour trouver preneur…).<\/p>\n

Les investisseurs devaient \u00e9galement se montrer prudents vis-\u00e0-vis des achats dans certaines villes de zone B1<\/a>.<\/p>\n

<\/span>\u00c0 \u00e9viter : villes et programmes immobiliers 100% loi Pinel<\/span><\/h3>\n

L’emplacement d’un programme immobilier neuf pouvait \u00eatre id\u00e9al pour investir en Pinel, dans une agglom\u00e9ration ou une ville dynamique comme Nantes ou Toulouse, avec toutes les commodit\u00e9s n\u00e9cessaires. Fallait-il n\u00e9cessairement y acheter un appartement ? La r\u00e9ponse \u00e9tait clairement non si toutes les ventes avaient \u00e9t\u00e9 faites dans le cadre d’une d\u00e9fiscalisation Pinel (ou d’un autre dispositif fiscal) aupr\u00e8s de propri\u00e9taires bailleurs. Pourquoi fallait-il \u00e9viter ce type de programmes ?<\/p>\n

Les raisons \u00e9taient multiples :<\/p>\n

    \n
  1. la pr\u00e9sence de propri\u00e9taires occupants sur place \u00e9tait n\u00e9cessaire pour veiller au bon entretien des parties communes de la copropri\u00e9t\u00e9 au quotidien<\/li>\n
  2. la mixit\u00e9 entre propri\u00e9taires occupants et propri\u00e9taires bailleurs pouvait \u00eatre utile dans un conseil syndical d’une copropri\u00e9t\u00e9<\/li>\n
  3. les prix des lots d’une r\u00e9sidence vendue int\u00e9gralement en d\u00e9fiscalisation pouvaient faire l’objet d’une surcote parfois injustifi\u00e9e par rapport au prix de l’ancien dans le m\u00eame secteur g\u00e9ographique<\/li>\n
  4. le risque d’une moins-value \u00e0 la revente \u00e9tait important, compte tenu de la probabilit\u00e9 que plusieurs investisseurs en Pinel aient pris la d\u00e9cision de c\u00e9der leur appartement au m\u00eame moment, \u00e0 l’issue de la p\u00e9riode d’engagement de location (6, 9 ou 12 ans).<\/li>\n<\/ol>\n

    Dans le m\u00eame esprit, certaines villes avaient vu sortir de terre des programmes entiers vou\u00e9s \u00e0 la d\u00e9fiscalisation immobili\u00e8re, sans prise en compte de la profondeur du march\u00e9 locatif. Il \u00e9tait \u00e9vident que ces communes \u00e9taient \u00e0 \u00e9viter, les risques \u00e9tant un exc\u00e8s d’offre par rapport \u00e0 la demande, des loyers d\u00e9corr\u00e9l\u00e9s des revenus des locataires, donc une menace de carence locative.<\/p>\n

    Il en allait de m\u00eame pour la s\u00e9lection des interlocuteurs : se renseigner sur la qualit\u00e9 des programmes, par exemple en interrogeant des propri\u00e9taires d’appartements dans des immeubles construits \u00e0 proximit\u00e9, ainsi que l’historique des promoteurs, ou des commercialisateurs qui vendent leurs programmes, n’\u00e9tait jamais inutile.<\/p>\n

    <\/span>Loi Pinel : la signature du contrat de r\u00e9servation de l’appartement<\/span><\/h2>\n

    Pour mettre la main sur le programme Pinel qu’il avait s\u00e9lectionn\u00e9, l’investisseur devait commencer par r\u00e9server un des appartements mis en vente, lorsqu’il s’agissait d’un programme en Vefa (vente d’un appartement sur plan).<\/p>\n

    Pour ce faire, apr\u00e8s avoir fait sa s\u00e9lection, il devait signer un contrat de r\u00e9servation, aussi appel\u00e9 contrat pr\u00e9liminaire, qui fixait les conditions de la vente. Si la construction du programme avait commenc\u00e9, le contrat constituait un engagement du promoteur immobilier \u00e0 r\u00e9server le logement au futur propri\u00e9taire.<\/p>\n

    Le contrat de r\u00e9servation comportait notamment une description pr\u00e9cise du logement, son prix pr\u00e9visionnel ainsi que, dans certains contrats, les modalit\u00e9s pouvant permettre sa r\u00e9vision. Une date de livraison devait \u00e9galement y figurer, bien que celle-ci ne devait pas n\u00e9cessairement \u00eatre tr\u00e8s pr\u00e9cise.<\/p>\n

    Le contrat de r\u00e9servation devait \u00eatre adress\u00e9 au futur acqu\u00e9reur par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception (LRAR).<\/p>\n

    \u00c0 la signature, un premier paiement \u00e9tait exig\u00e9. Il prenait la forme d’un d\u00e9p\u00f4t de garantie \u00e9gal \u00e0 5% du prix de vente si elle \u00e9tait d\u00e9finitivement act\u00e9e dans l’ann\u00e9e ou 2% lorsque le contrat de vente d\u00e9finitif \u00e9tait paraph\u00e9 dans un d\u00e9lai de 12 \u00e0 24 mois.<\/p>\n

    \u00c0 SAVOIR :<\/strong> apr\u00e8s la signature du contrat de r\u00e9servation, l’investisseur avait dix jours pour se r\u00e9tracter, le d\u00e9lai courant \u00e0 partir de la r\u00e9ception ou de la remise du contrat. En d’autres termes, dans ce d\u00e9lai, l’annulation de la r\u00e9servation \u00e9tait possible. Dans ce cas, le promoteur devait restituer le d\u00e9p\u00f4t de garantie sans frais.<\/p>\n

    <\/span>Le cr\u00e9dit immobilier d’un investissement loi Pinel<\/span><\/h2>\n

    <\/span>Emprunt Pinel au meilleur taux : faire jouer la concurrence<\/span><\/h3>\n

    L’appartement \u00e9tait r\u00e9serv\u00e9, mais pas encore tout \u00e0 fait acquis. D’ici \u00e0 la signature du contrat de vente d\u00e9finitif, l’investisseur devait obtenir un cr\u00e9dit immobilier pour financer son achat. Il lui fallait donc d\u00e9marcher sa banque, des enseignes concurrentes ou des courtiers en cr\u00e9dit qui se chargeaient de lui proposer une ou plusieurs offres de pr\u00eat.<\/p>\n

    En termes de n\u00e9gociations avec la banque, le futur bailleur devait se montrer attentif \u00e0 des points particuliers. Il \u00e9tait, par exemple, recommand\u00e9 de n\u00e9gocier l’annulation des indemnit\u00e9s de remboursement anticip\u00e9 (IRA), afin de se r\u00e9server la possibilit\u00e9 de changer de banque plus tard sans \u00eatre p\u00e9nalis\u00e9 par ce type de frais.<\/p>\n

    De m\u00eame, il pouvait \u00eatre pr\u00e9f\u00e9rable de pr\u00e9voir un diff\u00e9r\u00e9 de remboursement du cr\u00e9dit immobilier, afin de ne pas payer de mensualit\u00e9s de remboursement tant que le bien n’\u00e9tait pas livr\u00e9 et occup\u00e9 par un locataire (absence de revenus pour faire face aux \u00e9ch\u00e9ances du cr\u00e9dit).<\/p>\n

    <\/span>Pr\u00eat in fine<\/em> ou amortissable, comment financer son Pinel<\/span><\/h3>\n

    Pour financer son acquisition en loi Pinel, un acqu\u00e9reur disposait de plusieurs choix :<\/p>\n