{"id":14053,"date":"2016-09-14T10:24:19","date_gmt":"2016-09-14T08:24:19","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/comment-diminuer-les-charges-de-copropriete.html"},"modified":"2021-09-16T15:34:45","modified_gmt":"2021-09-16T13:34:45","slug":"comment-diminuer-les-charges-de-copropriete","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/comment-diminuer-les-charges-de-copropriete.html","title":{"rendered":"Comment diminuer les charges de copropri\u00e9t\u00e9 ?"},"content":{"rendered":"

Dans une copropri\u00e9t\u00e9, difficile d’\u00e9viter la question des charges. Souvent jug\u00e9es trop \u00e9lev\u00e9es, elles peuvent interpeler les copropri\u00e9taires en qu\u00eate d’\u00e9conomies. Elles s’\u00e9levaient ainsi en moyenne nationale \u00e0 44,70 euros\/m\u00b2 en 2014 dans \u00ab une copropri\u00e9t\u00e9 dot\u00e9e de tous les services, soit 724,40 euros par trimestre pour un appartement de 65 m\u00b2<\/em> \u00bb, selon l’Association des responsables de copropri\u00e9t\u00e9 (ARC).<\/p>\n

Pour parvenir \u00e0 payer moins, les copropri\u00e9taires n’ont pas d’autre choix que de plonger dans le d\u00e9tail du budget de la copropri\u00e9t\u00e9 : ce n’est qu’en s’informant pr\u00e9cis\u00e9ment sur les diff\u00e9rents postes de d\u00e9penses qu’ils parviendront \u00e0 identifier les \u00e9conomies potentielles. Analyser les factures d’\u00e9nergies, les devis des prestataires ou encore les honoraires du syndic s’av\u00e8re indispensable pour qui veut r\u00e9duire ses d\u00e9penses.<\/p>\n

SOMMAIRE<\/strong><\/p>\n

Chauffage collectif<\/strong><\/a>
\nEau froide<\/strong><\/a>
\nElectricit\u00e9<\/strong><\/a>
\nHonoraires de syndic<\/strong><\/a>
\nCharges de personnel<\/strong><\/a>
\nAssurances<\/strong><\/a>
\nEntretien et maintenance<\/strong><\/a>
\nTravaux<\/strong><\/a><\/p>\n

<\/span>Les d\u00e9penses \u00e9nerg\u00e9tiques<\/span><\/h2>\n

<\/span><\/a>Chauffage collectif<\/span><\/h3>\n

Premier poste de d\u00e9pense dans les copropri\u00e9t\u00e9s, le chauffage collectif n’est pas impossible \u00e0 ma\u00eetriser. Les copropri\u00e9taires peuvent en effet jouer sur la dur\u00e9e de la p\u00e9riode de chauffe et la temp\u00e9rature du chauffage. Sur ce premier point, il faut commencer par identifier si des dates sont fix\u00e9es \u00e0 l’avance et analyser leur pertinence : est-il utile de chauffer les appartements jusqu’au 15 mai par exemple ? Pour mieux contenir les d\u00e9penses, il est aussi judicieux d’adapter le chauffage \u00e0 la m\u00e9t\u00e9o du moment et ainsi profiter des hivers doux pour laisser refroidir les radiateurs.<\/p>\n

En termes de temp\u00e9rature, la loi fixe la temp\u00e9rature maximum obligatoire \u00e0 19 degr\u00e9s dans les immeubles anciens. Dans les logements r\u00e9cents (permis de construire d\u00e9pos\u00e9 apr\u00e8s le 1er juin 2001),\u00a0\u00ab les \u00e9quipements de chauffage du logement permettent de maintenir \u00e0 18\u00b0 Celsius la temp\u00e9rature au centre des pi\u00e8ces du logement<\/em> \u00bb, indique le Code de la construction et de l’habitation. D\u00e8s lors, r\u00e9gler la chaudi\u00e8re centrale sur 21 degr\u00e9s n’a pas lieu d’\u00eatre. Sauf que dans de nombreux immeubles, la chaleur impacte in\u00e9galement les appartements, suivant leur \u00e9l\u00e9vation, l’occupation ou non des lots adjacents… Pour rem\u00e9dier \u00e0 la situation, des travaux sur l’isolation de la fa\u00e7ade, des fen\u00eatres ou encore de la toiture peuvent \u00eatre \u00e0 envisager afin d’am\u00e9liorer le confort des copropri\u00e9taires.<\/p>\n

A savoir :<\/strong> Diminuer la temp\u00e9rature du chauffage collectif d’un degr\u00e9 permet de diminuer la charge de chauffage de 7%.<\/p>\n

Enfin, la question du type d’\u00e9nergie utilis\u00e9e doit \u00eatre d\u00e9battue. En pratique, le chauffage au fioul co\u00fbte le plus cher, devant le chauffage au gaz. Dans cette situation, il est utile d’\u00e9tudier d’autres solutions, comme le raccordement au r\u00e9seau de chaleur (chauffage urbain) du quartier ou de la ville ou l’installation d’\u00e9quipements plus \u00e9conomes (chaudi\u00e8res \u00e9lectriques, \u00e0 condensation, pompes \u00e0 chaleur, etc.).<\/p>\n

<\/span><\/a>Eau froide<\/span><\/h3>\n

Comme pour le chauffage, de bonnes habitudes de consommation contribuent \u00e0 limiter les d\u00e9penses inutiles. Mais les bonnes pratiques ne suffisent pas toujours \u00e0 \u00e9radiquer les probl\u00e8mes de surconsommation, notamment en cas de fuite.<\/p>\n

Compteurs individuels<\/em><\/p>\n

Dans les immeubles r\u00e9cents*, des compteurs individuels sont install\u00e9s dans chaque lot pour relever les consommations de chacun. En parall\u00e8le, un compteur g\u00e9n\u00e9ral rel\u00e8ve la consommation d’eau pour l’ensemble de la copropri\u00e9t\u00e9. Et la somme des relev\u00e9s individuels s’av\u00e8re syst\u00e9matiquement inf\u00e9rieure \u00e0 la consommation totale de l’immeuble. Cet \u00e9cart, d\u00fb \u00e0 la consommation d’eau dans les parties communes (pour le nettoyage ou le jardinage par exemple) mais aussi \u00e0 des relev\u00e9s individuels sous-\u00e9valu\u00e9s, doit \u00eatre combl\u00e9 par les copropri\u00e9taires \u00e0 hauteur de leur quote-part. R\u00e9sultat, les copropri\u00e9taires paient leur facture individuelle et doivent de nouveau mettre la main \u00e0 la poche.<\/p>\n

Pour limiter ce probl\u00e8me, l’Association des responsables de copropri\u00e9t\u00e9 sugg\u00e8re de demander l’ensemble des relev\u00e9s \u00ab compteur par compteur, logement par logement<\/em> \u00bb au syndic de copropri\u00e9t\u00e9 pour d\u00e9tecter les anomalies. Une mani\u00e8re de diminuer les charges communes mais \u00e9galement de corriger certains comportements peu scrupuleux.<\/p>\n

A savoir :<\/strong> Une fuite d’eau dans les parties communes peut expliquer l’\u00e9cart entre les relev\u00e9s individuels et le compteur g\u00e9n\u00e9ral. Le syndic doit alors s’occuper de la r\u00e9paration tandis que l’assurance de la copropri\u00e9t\u00e9 prend en charge le co\u00fbt des d\u00e9g\u00e2ts. Les copropri\u00e9taires peuvent demander le remboursement de la taxe d’assainissement portant sur cette surconsommation \u00e0 la commune et \u00e0 la compagnie des eaux.<\/p>\n

*Permis de construire d\u00e9livr\u00e9s apr\u00e8s le 1er novembre 2007<\/em><\/p>\n

 <\/p>\n

Contrats de robinetterie<\/em><\/p>\n

En l’absence de compteurs individuels, une copropri\u00e9t\u00e9 peut prendre un contrat de robinetterie afin de traiter les fuites dans les appartements privatifs. Dans ce cas, il est recommand\u00e9 de consulter plusieurs offres afin de choisir la plus comp\u00e9titive. De plus, il faut s’assurer que les prestataires sont en mesure de r\u00e9aliser les visites de contr\u00f4le et les relev\u00e9s. S’ils tombent trop souvent sur des portes ferm\u00e9es et des copropri\u00e9taires absents, les habitants peuvent voter des modalit\u00e9s pr\u00e9cises de visites en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Si aucune solution ne s’av\u00e8re satisfaisante, mieux vaut mettre un terme au contrat et opter pour une autre solution.<\/p>\n

Individualisation des factures<\/em><\/p>\n

Autre alternative aux compteurs individuels, l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de la copropri\u00e9t\u00e9 peut voter \u00e0 la majorit\u00e9 absolue<\/strong><\/a> pour l’individualisation des contrats de fourniture d’eau. D\u00e8s lors, chacun re\u00e7oit et paie sa propre facture, sans \u00eatre impact\u00e9 par la consommation des autres appartements. Un compteur g\u00e9n\u00e9ral d\u00e9termine la consommation d’eau dans les parties communes et les copropri\u00e9taires paient cette facture \u00e0 hauteur de leur quote-part.<\/p>\n

<\/span><\/a>Electricit\u00e9<\/span><\/h3>\n

Depuis le 1er janvier 2016, les copropri\u00e9t\u00e9s ayant souscrit un contrat d’une puissance sup\u00e9rieure \u00e0 36 kVA (kilovoltamp\u00e8re) ne peuvent plus b\u00e9n\u00e9ficier\u00a0des tarifs r\u00e9glement\u00e9s de l’\u00e9lectricit\u00e9. Elles doivent souscrire un contrat en offre de march\u00e9 avec le fournisseur de leur choix (EDF ou un autre fournisseur).\u00a0Qu’elles soient concern\u00e9es ou non par la disparition des tarifs r\u00e9glement\u00e9s, les copropri\u00e9t\u00e9s peuvent changer d’offres pour choisir la moins ch\u00e8re. Pour autant, le prix ne doit pas constituer le seul crit\u00e8re de choix : il faut \u00e9galement opter pour un contrat adapt\u00e9 aux besoins de l’immeuble et de ses habitants.\u00a0Et v\u00e9rifier l’\u00e9volution du prix pendant la dur\u00e9e du contrat (fixe ou variable). Attention \u00e9galement au montant des p\u00e9nalit\u00e9s en cas de changement de fournisseur avant la fin du contrat.<\/p>\n

Au-del\u00e0 des contrats, les copropri\u00e9taires peuvent \u00e9conomiser en adoptant de bonnes habitudes de consommation et en rempla\u00e7ant les \u00e9quipements \u00e9nergivores ou v\u00e9tustes. Pour diminuer les factures dans les parties communes, il est recommand\u00e9 de mieux ma\u00eetriser les \u00e9clairages, avec des minuteries adapt\u00e9es et des ampoules plus \u00e9conomes notamment, et d’installer une ventilation m\u00e9canique contr\u00f4l\u00e9e (VMC) plus performante.<\/p>\n

<\/span>Gaz<\/span><\/h3>\n

Les copropri\u00e9t\u00e9s concern\u00e9es par la disparition des tarifs r\u00e9glement\u00e9s du gaz sont celles qui consomment plus de 150 000 kWh par an (15 lots en plus). Comme pour l’\u00e9lectricit\u00e9, les copropri\u00e9t\u00e9s aliment\u00e9es en gaz peuvent souscrire un contrat en offre de march\u00e9 avec le fournisseur de leur choix (Engie- ex GDF Suez \u2013 ou un autre fournisseur). Les m\u00eames conditions pr\u00e9valent pour les deux sources d’\u00e9nergie.<\/p>\n

A savoir :<\/strong> Le m\u00e9diateur de l’\u00e9nergie propose un comparateur des offres de gaz naturel et de l’\u00e9lectricit\u00e9 sur son site internet (\u00e0 consulter ici<\/strong><\/a>).<\/p>\n

<\/span><\/a>Les honoraires du syndic<\/span><\/h2>\n

Pour faire des \u00e9conomies sur les honoraires d’un syndic de copropri\u00e9t\u00e9, il faut faire jouer la concurrence. D’ailleurs, la loi oblige le conseil syndical \u00e0 organiser cette mise en concurrence tous les trois ans, sauf d\u00e9rogation particuli\u00e8re. L\u00e0 encore, il ne faut pas se contenter de regarder les prix et se pencher sur le contenu des contrats, la r\u00e9putation et l’historique des cabinets… La vigilance s’impose notamment au regard des prestations particuli\u00e8res, factur\u00e9es librement en dehors du forfait de base. La loi impose un type de contrat \u00ab tout sauf \u00bb<\/strong>, c’est-\u00e0-dire que toutes les services rendus par le syndic sont compris dans le forfait de base, \u00e0 l’exception des prestations particuli\u00e8res list\u00e9es dans le d\u00e9cret du 26 mars 2015 (\u00e0 voir ici<\/strong><\/a>).<\/p>\n

Pour les petites copropri\u00e9t\u00e9s \u00e0 la gestion relativement simple (peu d’\u00e9quipements collectifs, pas d’impay\u00e9s de charges), l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale peut \u00e9galement s’interroger sur la pertinence de faire appel \u00e0 un syndic professionnel. Si une telle d\u00e9pense s’av\u00e8re inutile, les copropri\u00e9taires peuvent passer au syndic b\u00e9n\u00e9vole, c’est-\u00e0-dire confier cette responsabilit\u00e9 \u00e0 l’un d’entre eux. Si cette solution n’est pas viable, ils peuvent aussi s’int\u00e9resser aux syndics virtuels en ligne. Attention toutefois \u00e0 bien se renseigner sur ces acteurs, apparus r\u00e9cemment sur le march\u00e9.<\/p>\n

En cas de doute ou de difficult\u00e9 \u00e0 faire le bon choix pour payer moins sans subir un service de moindre qualit\u00e9, les copropri\u00e9taires ont tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 d\u00e9marcher un courtier en syndic sp\u00e9cialis\u00e9. Celui-ci se chargera d’\u00e9tudier les offres et de leur pr\u00e9senter les meilleures.<\/p>\n

<\/span><\/a>Le salaire du gardien et les charges de personnel<\/span><\/h2>\n

Si la copropri\u00e9t\u00e9 dispose d’un ou plusieurs gardiens, concierges, vigiles…, les copropri\u00e9taires doivent payer leur salaire. Un co\u00fbt non n\u00e9gligeable puisque la r\u00e9mun\u00e9ration d’un gardien d\u00e9passe 40.000 euros par an selon l’ARC.<\/p>\n

A d\u00e9faut de pouvoir baisser abruptement la r\u00e9mun\u00e9ration des personnels, les copropri\u00e9taires peuvent les rendre plus performants. Pour commencer, ils peuvent s’adresser au syndic pour avoir acc\u00e8s \u00e0 leurs contrats. De la sorte, ils peuvent v\u00e9rifier l’ad\u00e9quation des prestations avec les besoins de la copropri\u00e9t\u00e9 et les d\u00e9penses inefficaces. Dans le cas d’un gardien, son travail est quantifi\u00e9 en unit\u00e9s de valeurs (UV). Il doit en accomplir 10.000 sur une ann\u00e9e. Il est ainsi possible, en \u00e9tudiant l’utilisation des UV, de rep\u00e9rer des prestations non remplies ou qui n’ont plus lieu d’\u00eatre et de r\u00e9affecter les UV correspondantes \u00e0 d’autres t\u00e2ches.<\/p>\n

Une autre solution plus radicale consiste tout simplement \u00e0 supprimer les postes jug\u00e9s peu utiles ou trop co\u00fbteux. Avant de passer \u00e0 l’acte, mieux vaut \u00e9tudier attentivement toutes les cons\u00e9quences d’un tel choix (services non rendus, appel \u00e0 des prestataires ext\u00e9rieurs). Cette option est bien mieux adapt\u00e9e aux petites copropri\u00e9t\u00e9s \u00ab faciles \u00bb \u00e0 g\u00e9rer qu’aux grands ensembles.<\/p>\n

<\/span><\/a>Les assurances<\/span><\/h2>\n

Dans chaque copropri\u00e9t\u00e9, les habitants ainsi que l’immeuble lui-m\u00eame doivent disposer d’une assurance responsabilit\u00e9 civile. L’assurance de l’immeuble doit \u00eatre souscrite par le syndicat de copropri\u00e9taires. Lorsque la copropri\u00e9t\u00e9 est g\u00e9r\u00e9e par un gros cabinet de syndic professionnel, il va mettre en avant sa filiale d\u00e9di\u00e9e pour l’assurance des parties communes. Plut\u00f4t que d’accepter cette proposition sans v\u00e9ritablement y r\u00e9fl\u00e9chir, les copropri\u00e9taires doivent examiner d’autres offres afin de trouver la police d’assurance la mieux adapt\u00e9e… et la moins ch\u00e8re \u00e9ventuellement.<\/p>\n

Au-del\u00e0 du choix de l’assureur, il est utile de v\u00e9rifier que la surface de l’immeuble inscrite au contrat correspond bien \u00e0 la r\u00e9alit\u00e9. Et pour cause : la cotisation d’assurance est directement calcul\u00e9e \u00e0 partir de la superficie couverte. Autrement dit, un m\u00e9trage trop large co\u00fbte cher. Pour s’en pr\u00e9munir, les copropri\u00e9taires peuvent recourir aux services d’un g\u00e9om\u00e8tre-expert afin de d\u00e9terminer la surface v\u00e9ritable. Si elle est inf\u00e9rieure \u00e0 celle retenue dans le contrat, la cotisation d’assurance diminuera dans les m\u00eames proportions. Une fois ce m\u00e9trage r\u00e9alis\u00e9, les copropri\u00e9taires peuvent demander \u00e0 ins\u00e9rer une clause de reconnaissance du m\u00e9tr\u00e9, celle-ci emp\u00eachant l’assureur de contester la surface d\u00e9clar\u00e9e.<\/p>\n

<\/span><\/a>L’entretien et la maintenance<\/span><\/h2>\n

Espaces verts, chaufferie, ascenseur… La liste des prestataires r\u00e9mun\u00e9r\u00e9s pour entretenir les parties communes de la copropri\u00e9t\u00e9, en l’absence de personnels d\u00e9di\u00e9s, peut s’allonger rapidement. Pour \u00e9viter de payer plus que de raison, la m\u00e9thode reste la m\u00eame : examiner scrupuleusement chaque contrat et faire jouer la concurrence pour ren\u00e9gocier les tarifs et supprimer les prestations inutiles. Le tout sans sacrifier la qualit\u00e9 du service rendu.<\/p>\n

<\/span><\/a>Les travaux<\/span><\/h2>\n

Les copropri\u00e9taires doivent obligatoirement approuver les travaux propos\u00e9s par le syndic, sauf pour le menu entretien (changement d’ampoule, de vitre…) et en cas d’urgence (rupture de canalisation dans les parties communes…). Avant de les voter, ils doivent exiger des devis d\u00e9taill\u00e9s au syndic, si ce dernier ne les a pas fournis lui-m\u00eame, pour prendre leur d\u00e9cision en connaissance de cause.<\/p>\n

S’ils ne sont pas satisfaits par les documents pr\u00e9sent\u00e9s par le syndic, les copropri\u00e9taires doivent donner mandat au conseil syndical pour que celui-ci explore d’autres options. Il pourra alors soumettre des offres concurrentes et moins on\u00e9reuses au vote de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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