{"id":14059,"date":"2016-09-22T11:23:12","date_gmt":"2016-09-22T09:23:12","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/charges-de-copropriete-calcul-repartition-et-paiement.html"},"modified":"2018-07-19T14:37:35","modified_gmt":"2018-07-19T14:37:35","slug":"charges-de-copropriete-calcul-repartition-et-paiement","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/charges-de-copropriete-calcul-repartition-et-paiement.html","title":{"rendered":"Charges de copropri\u00e9t\u00e9 : calcul, r\u00e9partition et paiement"},"content":{"rendered":"\n

Sommaire<\/strong>
 <\/strong>
La r\u00e9partition des charges de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/a>
La modification de la r\u00e9partition des charges de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/a>
Vote et paiement des charges<\/strong><\/a>
En cas de vente, qui paie quoi entre le vendeur et l’acqu\u00e9reur ?<\/strong><\/a><\/p>\n

<\/span>La r\u00e9partition des charges de copropri\u00e9t\u00e9<\/span><\/a><\/span><\/h2>\n

<\/span>Calcul des charges g\u00e9n\u00e9rales<\/span><\/h3>\n

Les charges de copropri\u00e9t\u00e9 dites g\u00e9n\u00e9rales sont r\u00e9parties \u00e9quitablement entre tous les copropri\u00e9taires. Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, ils \u00ab sont tenus de participer aux charges relatives \u00e0 la conservation, \u00e0 l’entretien et \u00e0 l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots \u00bb, comme l’indique l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

Aucune r\u00e8gle particuli\u00e8re ne doit s’appliquer en faveur ou en d\u00e9faveur de certains, chaque copropri\u00e9taire devant payer sa quote-part. Celle-ci est calcul\u00e9e proportionnellement \u00e0 la valeur de son ou ses lots (appartement, cave, place de parking, garage…) prise au sein de la copropri\u00e9t\u00e9 : un m\u00eame appartement repr\u00e9sentera une quote-part significativement sup\u00e9rieure dans une petite copropri\u00e9t\u00e9 de 10 lots ou moins que dans un grand ensemble de 200 lots par exemple.<\/p>\n

Exemples de charges g\u00e9n\u00e9rales<\/strong><\/em><\/p>\n

Charges de conservation de l’immeuble :<\/strong> Ravalement de fa\u00e7ade, remise en \u00e9tat des canalisations, du gros \u0153uvre, r\u00e9fection des parties communes suite \u00e0 un sinistre…<\/p>\n

Charges d’entretien :<\/strong> Frais de nettoyage (achat de produits…), r\u00e9mun\u00e9ration des personnes ou prestataires charg\u00e9es de l’entretien, entretien des jardins et pelouses, frais d’enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res…<\/p>\n

Charges d’administration :<\/strong> Cotisations des assurances souscrites par le syndic, r\u00e9mun\u00e9ration du syndic, salaire du gardien, frais de justice en cas de proc\u00e8s impliquant le syndicat de copropri\u00e9taires…<\/p>\n

<\/span>Calcul des charges sp\u00e9ciales relatives aux services communs et \u00e9quipements collectifs<\/span><\/h3>\n

Ces charges ne sont pas r\u00e9parties de la m\u00eame fa\u00e7on entre tous les copropri\u00e9taires. L’acc\u00e8s aux services et \u00e9quipements de chacun est ainsi pris en compte.<\/p>\n

L’exemple le plus parlant est celui de l’ascenseur. Les copropri\u00e9taires doivent payer des charges au titre des frais d’entretien et de r\u00e9paration notamment. Mais tout le monde n’utilise pas l’ascenseur de la m\u00eame fa\u00e7on et il serait injuste de demander \u00e0 un copropri\u00e9taire situ\u00e9 au rez-de-chauss\u00e9e de payer autant qu’un copropri\u00e9taire du sixi\u00e8me \u00e9tage*. C’est pourquoi ces charges sont r\u00e9parties in\u00e9quitablement entre les copropri\u00e9taires.<\/p>\n

Parmi les autres charges \u00ab sp\u00e9ciales \u00bb figurent notamment le chauffage collectif ou encore l’antenne collective de t\u00e9l\u00e9vision : les propri\u00e9taires des logements et lots qui n’y sont pas raccord\u00e9s n’ont pas \u00e0 participer au paiement des charges.<\/p>\n

A savoir :<\/strong> L’utilisation r\u00e9elle du service ou de l’\u00e9quipement collectif n’a pas d’influence sur la r\u00e9partition des charges. A partir du moment o\u00f9 un copropri\u00e9taire a la possibilit\u00e9 de l’utiliser, il doit s’acquitter des charges aff\u00e9rentes. Par exemple, un copropri\u00e9taire qui vit au premier \u00e9tage et n’utilise pas l’ascenseur ne peut pas demander \u00e0 \u00eatre exon\u00e9r\u00e9 de sa quote-part de charges \u00e0 ce titre.<\/p>\n

*Une exception existe d\u00e8s lors que l’ascenseur permet l’acc\u00e8s aux garages, caves ou places de parking souterraines qui appartiennent aux copropri\u00e9taires.<\/p>\n

<\/em><\/p>\n

<\/span>La modification de la r\u00e9partition des charges de copropri\u00e9t\u00e9<\/span><\/a><\/span><\/h2>\n

<\/span>Demande amiable<\/span><\/h3>\n

Il n’est pas simple de changer la r\u00e9partition des charges de copropri\u00e9t\u00e9. Celle-ci est inscrite dans le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 la mise en copropri\u00e9t\u00e9 de l’immeuble.<\/p>\n

Tout copropri\u00e9taire peut cependant proposer une modification de la r\u00e9partition des charges \u00e0 l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale (AG) annuelle. Mais pour obtenir gain de cause, il devra convaincre tout le monde : un vote \u00e0 l’unanimit\u00e9 est requis pour changer la r\u00e9partition des charges inscrites dans le r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

Une exception existe lorsque la demande de modification r\u00e9sulte d’une d\u00e9cision pr\u00e9alable de l’AG. Par exemple, si un copropri\u00e9taire d\u00e9cide d’acheter des parties communes de l’immeuble, il doit faire valider cette transaction en AG \u00e0 un vote \u00e0 la majorit\u00e9 double<\/strong><\/a> (66% des voix de tous les copropri\u00e9taires). Si cette acquisition donne lieu \u00e0 une nouvelle r\u00e9partition des charges, un copropri\u00e9taire peut faire remarquer l’absence de conformit\u00e9 de l’ancienne clause de r\u00e9partition. Sa modification sera soumise aux m\u00eames modalit\u00e9s de vote, soit ici un vote \u00e0 la majorit\u00e9 double.<\/p>\n

A savoir :<\/strong> Dans une d\u00e9cision dat\u00e9e du 28 janvier 2016, la Cour de cassation rappelle qu’un copropri\u00e9taire peut faire constater l’absence de conformit\u00e9 de la clause de r\u00e9partition des charges \u00e0 tout moment apr\u00e8s un changement dans les parties communes ou dans les lots privatifs, comme un agrandissement par exemple (voir l’arr\u00eat ici<\/strong><\/a>).<\/p>\n

<\/span>Recours \u00e0 la justice<\/span><\/h3>\n

Dans certains cas, un copropri\u00e9taire peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir une correction de la r\u00e9partition des charges.<\/p>\n

Trois cas distincts sont retenus par la loi :<\/p>\n

– Un copropri\u00e9taire estime que sa quote-part de charges est sup\u00e9rieure d’au moins 25% \u00e0 ce qu’il devrait payer ;
– Un copropri\u00e9taire estime qu’un autre paie des charges significativement r\u00e9duites (au moins 25%) par rapport au montant qui devrait lui \u00eatre demand\u00e9 ;
– La r\u00e9partition des charges ne respecte pas la loi.<\/p>\n

Dans les deux premi\u00e8res situations, l’action en justice doit \u00eatre intent\u00e9e dans un d\u00e9lai de cinq ans apr\u00e8s la publication du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 ou dans les deux ans apr\u00e8s la premi\u00e8re vente du lot de copropri\u00e9t\u00e9 act\u00e9e apr\u00e8s la publication du r\u00e8glement.<\/p>\n

En cas de r\u00e9partition des charges ill\u00e9gale (les copropri\u00e9taires du rez-de-chauss\u00e9e paient pour l’ascenseur par exemple), le TGI peut \u00eatre saisi par un copropri\u00e9taire ou le syndicat de copropri\u00e9taires pour une action en nullit\u00e9.<\/p>\n

Dans les deux cas, si le juge tranche en faveur du plaignant, il impose une nouvelle r\u00e9partition des charges. Celle-ci n’a pas d’effet r\u00e9troactif pour les actions en r\u00e9vision. La r\u00e9troactivit\u00e9 des nouvelles r\u00e9partitions issues d’actions en nullit\u00e9 n’est en revanche pas d\u00e9termin\u00e9e clairement par la jurisprudence actuelle.<\/p>\n

<\/span>Vote et paiement des charges<\/span><\/a><\/span><\/h2>\n

<\/span>Charges inscrites au budget pr\u00e9visionnel de la copropri\u00e9t\u00e9<\/span><\/h3>\n


Vote du budget pr\u00e9visionnel<\/p>\n

<\/strong><\/em><\/p>\n

Le niveau des charges r\u00e9currentes, g\u00e9n\u00e9rales ou sp\u00e9ciales, est d\u00e9termin\u00e9 chaque ann\u00e9e durant l’AG, \u00e0 travers le vote du budget pr\u00e9visionnel pr\u00e9par\u00e9 par le syndic. Il int\u00e8gre les postes de d\u00e9penses suivants :<\/p>\n

– Frais de maintenance ;
– Frais de fonctionnement ;
– Frais d’administration de l’immeuble ;
– Honoraires du syndic ;
– Salaire du gardien ;
– Frais de nettoyage des parties communes ;
– Travaux ordonn\u00e9s pour maintenir l’immeuble ou les \u00e9quipements en \u00e9tat ;
– Petites r\u00e9parations ;
– Remplacement d’\u00e9quipements communs (chaudi\u00e8re collective, ascenseur…) ;
– Assurances.<\/p>\n

A savoir :<\/strong> A partir du 1er janvier 2017, les copropri\u00e9t\u00e9s doivent constituer un fonds de pr\u00e9voyance pour mieux anticiper le financement des travaux. Ce fonds, cr\u00e9\u00e9 par la loi Alur sur le logement<\/strong><\/a>, sera financ\u00e9 par des cotisations des copropri\u00e9taires. Cette cotisation devrait donc \u00e0 l’avenir \u00eatre vot\u00e9e dans le cadre du budget pr\u00e9visionnel annuel.<\/p>\n

Paiement des charges r\u00e9currentes<\/p>\n

<\/strong><\/em><\/p>\n

Une fois le budget pr\u00e9visionnel vot\u00e9, chaque copropri\u00e9taire doit s’acquitter de sa quote-part aupr\u00e8s du syndic.<\/p>\n

Concr\u00e8tement, ce paiement est divis\u00e9 en quatre acomptes trimestriels : il s’agit des provisions pour charges. Chaque provision correspond \u00e0 un quart de la quote-part annuelle d’un copropri\u00e9taire, \u00e0 moins que l’AG ne vote d’autres modalit\u00e9s.<\/p>\n

De m\u00eame, le r\u00e8glement des acomptes intervient habituellement le premier jour de chaque trimestre mais l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale peut choisir un autre calendrier de paiement. Quelle que soit la date retenue, le syndic doit au pr\u00e9alable envoyer un simple courrier \u00e0 chaque copropri\u00e9taire pr\u00e9cisant le montant de l’acompte \u00e0 payer.<\/p>\n

<\/span>Charges hors budget<\/span><\/h3>\n


Modalit\u00e9s de vote<\/p>\n

<\/strong><\/em><\/p>\n

Certaines charges ne peuvent pas \u00eatre inscrites dans le budget pr\u00e9visionnel car elles n’\u00e9taient pas pr\u00e9vues au moment de son \u00e9laboration. Ces travaux doivent \u00eatre vot\u00e9s durant une AG exceptionnelle \u00e0 chaque fois que cela s’av\u00e8re n\u00e9cessaire. Les copropri\u00e9taires se prononcent alors sur le principe des travaux ainsi que sur le montant de la d\u00e9pense et d\u00e9terminent une date de mise en paiement par la m\u00eame occasion.<\/p>\n

Les travaux non compris dans le budget pr\u00e9visionnel sont :<\/p>\n

– Les travaux de conservation ou d’entretien sur l’immeuble * ;
– Les travaux sur les \u00e9l\u00e9ments d’\u00e9quipement communs ;
– Les travaux d’am\u00e9lioration (transformation, ajout d’un nouvel \u00e9l\u00e9ment d’\u00e9quipement, sur\u00e9l\u00e9vation du b\u00e2timent, cr\u00e9ation de locaux partag\u00e9s…) ;
– Les \u00e9tudes techniques (diagnostics…).<\/p>\n

*Hors travaux de maintenance qui doivent \u00eatre inscrits dans le budget pr\u00e9visionnel<\/p>\n

<\/em><\/p>\n

Paiement des charges hors budget<\/strong><\/em><\/p>\n

Comme elles ne sont pas d\u00e9termin\u00e9es dans le cadre du budget pr\u00e9visionnel, le r\u00e8glement des charges exceptionnelles n’est pas compris dans les provisions trimestrielles.<\/p>\n

Pour obtenir les fonds n\u00e9cessaires aupr\u00e8s des copropri\u00e9taires, le syndic peut proc\u00e9der de diff\u00e9rentes fa\u00e7ons. Il peut ordonner :<\/p>\n

– Le versement de provisions sp\u00e9ciales, distinctes des acomptes trimestriels \u00e9tablis dans le budget pr\u00e9visionnel, pour financer les travaux autoris\u00e9s lors de l’AG exceptionnelle et les travaux urgents r\u00e9alis\u00e9s sans vote pr\u00e9alable ;
– Le versement d’avances, pour assurer le financement des travaux \u00e0 r\u00e9aliser dans les trois ann\u00e9es \u00e0 venir OU pour alimenter le fonds de roulement inscrit au r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 OU pour suivre l’\u00e9ch\u00e9ancier pr\u00e9vu dans le plan pluriannuel de travaux adopt\u00e9 par l’AG.<\/p>\n

Comme pour les charges r\u00e9currentes, le syndic doit pr\u00e9venir les copropri\u00e9taires par courrier pour leur rappeler la d\u00e9pense \u00e0 venir et le montant de celle-ci.<\/p>\n

<\/span>En cas de vente, qui paie quoi entre le vendeur et l’acqu\u00e9reur ?<\/span><\/a><\/span><\/h2>\n

Au moment de vendre un lot ou un logement en copropri\u00e9t\u00e9, la question de la r\u00e9partition des charges entre le vendeur et l’acqu\u00e9reur se pose. Elle peut \u00eatre r\u00e9gl\u00e9e par la loi ou par une n\u00e9gociation entre les deux parties.<\/p>\n

<\/span>Ce que dit la loi<\/span><\/h3>\n

L\u00e9galement, c’est simple : celui qui est copropri\u00e9taire \u00e0 la date d’exigibilit\u00e9 des provisions ou autres appels de fonds demand\u00e9s s’en acquitte en int\u00e9gralit\u00e9. Et ce quelles que soient les circonstances.<\/p>\n

<\/span>Ce que peuvent n\u00e9gocier l’acheteur et le vendeur<\/span><\/h3>\n

Les deux parties peuvent se mettre d’accord pour partager certaines charges qui pourraient \u00eatre l\u00e9galement r\u00e9clam\u00e9es \u00e0 l’un ou l’autre. Si la transaction est conclue en milieu de trimestre par exemple, vendeur et acqu\u00e9reur peuvent convenir d’une r\u00e9partition prorata temporis de la provision acquitt\u00e9e par le vendeur. Chacun paie alors en fonction du temps pass\u00e9 dans le logement durant le trimestre en question.<\/p>\n

A savoir :<\/strong> Un tel accord ne vaut que pour les copropri\u00e9taires concern\u00e9s et ne s’impose pas au syndic, dont la t\u00e2che consiste \u00e0 r\u00e9cup\u00e9rer les fonds aupr\u00e8s du copropri\u00e9taire \u00e0 la date de leur exigibilit\u00e9.<\/p>\n

<\/span>Au moment de la r\u00e9gularisation annuelle<\/span><\/h3>\n

La r\u00e9gularisation annuelle des charges permet simplement de mettre les comptes \u00e0 jour. Si les provisions pour charges n’ont pas suffi \u00e0 boucler le budget annuel r\u00e9el, d\u00e9termin\u00e9 apr\u00e8s l’approbation des comptes de la copropri\u00e9t\u00e9 par les copropri\u00e9taires lors de l’AG annuelle, un compl\u00e9ment est alors demand\u00e9. Dans le cas contraire, les sommes pay\u00e9es en trop sont rembours\u00e9es.<\/p>\n

Si un lot ou un appartement a chang\u00e9 de mains en cours d’ann\u00e9e, c’est le copropri\u00e9taire en place au moment de la r\u00e9gularisation qui subit ou qui profite de la situation. Il ne peut pas demander \u00e0 l’ancien copropri\u00e9taire de payer une partie du compl\u00e9ment demand\u00e9. De m\u00eame, le vendeur ne peut pas r\u00e9clamer \u00e0 b\u00e9n\u00e9ficier du remboursement de charges.<\/p>\n

A lire \u00e9galement<\/strong>
Comment diminuer les charges de copropri\u00e9t\u00e9 ?<\/strong><\/a>
Assurance de copropri\u00e9t\u00e9 : fonctionnement, obligations et couverture<\/strong><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Chaque copropri\u00e9taire doit payer sa quote-part de charges pour assurer le bon fonctionnement financier de la copropri\u00e9t\u00e9. Mais comment sont r\u00e9parties les charges de copropri\u00e9t\u00e9 ? Qui paie quoi en cas de vente ? Le point sur la r\u00e9partition et le paiement des charges de copropri\u00e9t\u00e9. \u00a0<\/p>\n","protected":false},"author":13710,"featured_media":17803,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[13],"tags":[],"class_list":["post-14059","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-copropriete"],"acf":[],"yoast_head":"\nCharges de copropri\u00e9t\u00e9 : calcul, r\u00e9partition et paiement<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Chaque copropri\u00e9taire doit payer sa quote-part de charges pour assurer le bon fonctionnement financier de la copropri\u00e9t\u00e9. 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