{"id":14064,"date":"2016-10-05T15:37:15","date_gmt":"2016-10-05T13:37:15","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/defiscalisation-immobiliere-liste-et-comparatif-des-dispositifs-pour-reduire-son-impot.html"},"modified":"2026-03-16T17:40:40","modified_gmt":"2026-03-16T16:40:40","slug":"defiscalisation-immobiliere-liste-et-comparatif-des-dispositifs-pour-reduire-son-impot","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/defiscalisation-immobiliere-liste-et-comparatif-des-dispositifs-pour-reduire-son-impot.html","title":{"rendered":"D\u00e9fiscalisation immobili\u00e8re 2026 : liste et comparatif des dispositifs pour r\u00e9duire son imp\u00f4t 2027"},"content":{"rendered":"

<\/span>Les dispositifs de d\u00e9fiscalisation immobili\u00e8re<\/span><\/h2>\n

<\/span>Comparatif des dispositifs de d\u00e9fiscalisation immobili\u00e8re<\/span><\/h3>\n
\n\n\n\n\n\t\n\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t
Tableau r\u00e9capitulatif de la d\u00e9fiscalisation immobili\u00e8re<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
R\u00e9gime d'investissement<\/strong><\/td>Type d'immobilier<\/strong><\/td>Avantage fiscal<\/strong><\/td>Engagement de location<\/strong><\/td>Ticket d'entr\u00e9e<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Pinel<\/strong>
\n
\nATTENTION<\/strong> : le dispositif Pinel est ferm\u00e9 aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025<\/em><\/td>		Neuf en g\u00e9n\u00e9ral, ancien \u00e9galement<\/td>R\u00e9duction d'imp\u00f4t<\/td>Oui, six ans minimum<\/td>Un peu moins de 200 000 euros pour un T2\/T3<\/td>\n<\/tr>\n
Denormandie<\/strong><\/td>Ancien<\/td>R\u00e9duction d'imp\u00f4t<\/td>Oui, six ans minimum<\/td>\u00c0 partir de 30 000 euros<\/td>\n<\/tr>\n
Malraux<\/strong><\/td>Ancien<\/td>R\u00e9duction d'imp\u00f4t<\/td>Oui, neuf ans<\/td>\u00c0 partir de 150 000 euros, travaux compris<\/td>\n<\/tr>\n
D\u00e9ficit foncier<\/strong><\/td>Ancien<\/td>D\u00e9duction fiscale<\/td>Non<\/td>\u00c0 partir de 80 000 euros hors travaux (Prix du march\u00e9, variables selon la localisation,la taille du logement, etc.)<\/td>\n<\/tr>\n
Loc'Avantages<\/strong><\/td>Ancien<\/td>R\u00e9duction fiscale
\n(pour les conventions d\u00e9pos\u00e9es apr\u00e8s le 28 f\u00e9vrier 2022)<\/td>		Oui (conventionnement Anah obligatoire)<\/td>Similaire \u00e0 l'investissement en d\u00e9ficit foncier<\/td>\n<\/tr>\n
Monuments historiques<\/strong><\/td>Ancien<\/td>D\u00e9duction fiscale<\/td>Oui, trois ans \u00e0 l'issue des travaux<\/td>\u00c0 partir de 300 000 euros, travaux compris<\/td>\n<\/tr>\n
SCPI fiscales<\/strong><\/td>Neuf ou ancien<\/td>R\u00e9duction d'imp\u00f4t ou d\u00e9duction fiscale<\/td>Non pertinent<\/td>Quelques milliers d'euros (variable selon les SCPI)<\/td>\n<\/tr>\n
Nue-propri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/td>Neuf ou ancien<\/td>D\u00e9duction fiscale (int\u00e9r\u00eats d'emprunt uniquement), exon\u00e9ration d'imp\u00f4ts locaux<\/td>Non<\/td>\u00c0 partir de 60 000 euros<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n\n<\/div>\n

 <\/p>\n

<\/span>Quel dispositif selon le profil fiscal et patrimonial\u00a0?<\/span><\/h3>\n

\n\n\n\n\n\t\n\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t
<\/th>Quel dispositif pour quel profil ?<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
Dispositif<\/strong><\/td>Pour qui c\u2019est pertinent<\/strong><\/td>Type de gain fiscal<\/strong><\/td>Contraintes r\u00e9glementaires<\/strong><\/td>Risque principal<\/strong><\/td>Horizon \/ sortie<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
Pinel <\/strong>(ferm\u00e9)<\/em><\/td>Non accessible aux nouveaux investisseurs<\/td>R\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t \u00e9tal\u00e9e<\/td>Plafonds de loyers et de ressources<\/td>Revente \u00e0 prix d\u00e9cot\u00e9<\/td>6 \u00e0 12 ans<\/td>\n<\/tr>\n
Jeanbrun <\/strong>(non disponible)<\/em><\/td>TMI \u00e9lev\u00e9e, loyer abordable accept\u00e9<\/td>D\u00e9duction via amortissement<\/td>R\u00e8gles et bar\u00e8mes en attente de publication<\/td>Cadre r\u00e9glementaire non d\u00e9fini<\/td>\u2265 9 ans<\/td>\n<\/tr>\n
Denormandie<\/strong><\/td>Acheteur d\u2019ancien avec travaux<\/td>R\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t<\/td>Zonage \u00e9ligible limit\u00e9 + travaux \u2265 25%<\/td>D\u00e9rive du budget travaux<\/td>6 \u00e0 12 ans<\/td>\n<\/tr>\n
Malraux<\/strong><\/td>Contribuable tr\u00e8s impos\u00e9, patrimonial<\/td>Forte r\u00e9duction hors niches<\/td>R\u00e8gles strictes, zonage limit\u00e9<\/td>D\u00e9passement de travaux<\/td>9 ans apr\u00e8s travaux
\n
\n\u00a0<\/td>\n<\/tr>\n
D\u00e9ficit foncier<\/strong><\/td>Bailleur en location nue<\/td>Baisse du revenu imposable<\/td>Trois ans de location sans interruption<\/td>Requalification fiscale<\/td>Court terme + report<\/td>\n<\/tr>\n
Loc\u2019avantages<\/strong><\/td>Bailleur acceptant loyer d\u00e9cot\u00e9<\/td>R\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t<\/td>Convention Anah obligatoire<\/td>Contrainte sur les loyers<\/td>6 ans en g\u00e9n\u00e9ral<\/td>\n<\/tr>\n
Monuments historiques<\/strong><\/td>Hauts patrimoines, recherche d\u2019actifs rares<\/td>D\u00e9duction d\u00e9plafonn\u00e9e<\/td>Contraintes architecturales<\/td>Immobilisation longue, requalification<\/td>\u2265 15 ans<\/td>\n<\/tr>\n
SCPI fiscales<\/strong><\/td>Investisseurs sans gestion locative<\/td>R\u00e9duction ou d\u00e9duction mutualis\u00e9e<\/td>Dur\u00e9e de d\u00e9tention<\/td>Immobilisation plus longue qu\u2019en direct<\/td>\u2265 15 ans<\/td>\n<\/tr>\n
Nue-propri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/td>Strat\u00e9gie patrimoniale \/ IFI<\/td>Avantage patrimonial indirect<\/td>Convention de d\u00e9membrement<\/td>Capital immobilis\u00e9<\/td>\u2265 15 ans<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n\n<\/div> <\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

<\/span>R\u00e9ductions d’imp\u00f4t et investissement locatif<\/span><\/h2>\n

<\/span>Pinel, une r\u00e9duction d’imp\u00f4t \u00e0 la carte<\/span><\/h3>\n

Le dispositif Pinel<\/strong><\/a> est ferm\u00e9 aux nouveaux investisseurs depuis le 1er<\/sup> janvier 2025<\/strong>. Les contribuables ayant investi avant le 31 d\u00e9cembre 2024 continuent toutefois de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t en contrepartie de l\u2019achat et de la location nue (non meubl\u00e9) d\u2019un logement neuf.<\/p>\n

L\u2019avantage fiscal est \u00e9tal\u00e9 sur 6, 9 ou 12 ans, dans la limite de 300.000 euros d\u2019investissement et de 5.500 euros par m\u00e8tre carr\u00e9, pour un gain maximum pouvant atteindre 63.000 euros par foyer fiscal.<\/p>\n

\u00c0 SAVOIR :<\/strong> le Pinel s’applique \u00e9galement \u00e0 l’acquisition d’un logement ancien r\u00e9habilit\u00e9 (sous conditions strictes).<\/p>\n

Pour aller plus loin : L’investissement Pinel dans l’immobilier ancien<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/span>Denormandie : ancien avec travaux de r\u00e9novation dans les villes moyennes<\/span><\/h3>\n

Le dispositif Denormandie<\/a><\/strong>\u00a0permet de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t en investissant dans un logement ancien \u00e0 r\u00e9nover situ\u00e9 dans une ville moyenne labellis\u00e9e \u00ab\u00a0C\u0153ur de ville\u00a0\u00bb ou engag\u00e9e dans une op\u00e9ration de revitalisation du territoire (ORT).<\/p>\n

Condition cl\u00e9 : les travaux doivent obligatoirement comporter un volet d\u00e9di\u00e9 \u00e0 l’am\u00e9lioration \u00e9nerg\u00e9tique et repr\u00e9senter au moins 25% du co\u00fbt total de l’op\u00e9ration. Le dispositif s\u2019applique \u00e9galement aux travaux de cr\u00e9ation d\u2019une nouvelle surface habitable (balcon, terrasse ou garage, par exemple).<\/p>\n

\u200dLa r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t est plafonn\u00e9e \u00e0 un investissement maximum de 300.000 euros par foyer fiscal (dans la limite de 5.500 m2 de surface habitable).<\/p>\n

Les r\u00e8gles fiscales (plafonds de loyers, ressources des locataires, dur\u00e9e d\u2019engagement) sont proches de celles du Pinel, pour un avantage fiscal pouvant atteindre 54.000 ou 63.000 euros.<\/p>\n

<\/span>Loc’Avantages, pour une d\u00e9duction fiscale maximale<\/span><\/h3>\n

Le dispositif Loc\u2019Avantages (ex-loi Cosse)<\/strong> permet aux bailleurs de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t sur leurs revenus fonciers s\u2019ils proposent \u00e0 leurs locataires des loyers r\u00e9glement\u00e9s inf\u00e9rieurs aux prix du march\u00e9, via une convention sign\u00e9e avec l\u2019Agence nationale de l\u2019habitat (Anah).<\/p>\n

L\u2019avantage fiscal, compris entre 20% et 65%, d\u00e9pend du niveau de d\u00e9cote de loyer effective et du recours ou non \u00e0 une interm\u00e9diation locative.<\/p>\n

Le dispositif s’applique sur tout le territoire (pas de zonage) pour les conventions d\u00e9pos\u00e9es jusqu’au 31 d\u00e9cembre 2027 (source<\/em> : article 88 de la loi de finances pour 2025).<\/p>\n

<\/span>Malraux : d\u00e9fiscalisation immobili\u00e8re pour grosses fortunes<\/span><\/h3>\n

La loi Malraux<\/a><\/strong>\u00a0s\u2019adresse aux investisseurs fortement impos\u00e9s souhaitant financer la restauration d\u2019un immeuble ancien situ\u00e9 en secteur sauvegard\u00e9 ou en quartier ancien d\u00e9grad\u00e9.<\/p>\n

Elle ouvre droit \u00e0 une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t de 22% ou 30% sur le montant des travaux, dans la limite de 400.000 euros sur quatre ans, sans \u00eatre soumise au plafonnement des niches fiscales. En contrepartie, le bien doit \u00eatre mis en location pendant neuf ans \u00e0 l’issue des travaux.<\/p>\n

<\/span>Les d\u00e9ductions fiscales de l’investissement locatif<\/span><\/h2>\n

<\/span>Le d\u00e9ficit foncier pour diminuer les revenus imposables<\/span><\/h3>\n

Le d\u00e9ficit foncier<\/strong><\/a> permet aux propri\u00e9taires de logements lou\u00e9s nus (vides) de d\u00e9duire leurs charges (travaux, taxes, int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt) de leurs revenus fonciers.<\/p>\n

Lorsque ces charges exc\u00e8dent les loyers per\u00e7us, le d\u00e9ficit peut \u00eatre imput\u00e9 sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros par an, voire 21.400 euros sous conditions de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique jusqu\u2019en 2027. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers futurs.<\/p>\n

<\/span>Jeanbrun, un nouvel outil d\u2019amortissement fiscal<\/span><\/h3>\n

Le dispositif Jeanbrun, appel\u00e9 \u00ab Relance logement \u00bb<\/strong> par le gouvernement, est un cadre fiscal institu\u00e9 par la loi de finances pour 2026. Il vise \u00e0 prendre le relais du Pinel pour soutenir l\u2019investissement locatif priv\u00e9.<\/p>\n

Le Jeanbrun ne propose pas sur une r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t calcul\u00e9e en pourcentage du prix du bien. Il repose sur un m\u00e9canisme d’amortissement d\u00e9ductible des revenus fonciers, en contrepartie d\u2019un encadrement renforc\u00e9 des conditions de location. L\u2019investisseur peut ainsi d\u00e9duire chaque ann\u00e9e entre 3,5% et 5,5% de la valeur du logement, selon le niveau de loyer pratiqu\u00e9 (interm\u00e9diaire, social ou tr\u00e8s social), en contrepartie d\u2019une location nue \u00e0 loyer abordable pendant au moins neuf ans (source<\/em> :\u00a0 loi de finances pour 2026, article 47). Les bar\u00e8mes de loyers et de plafonds de ressources des locataires ne sont pas disponibles \u00e0 ce jour.<\/p>\n

Le dispositif Jeanbrun cible en priorit\u00e9 les contribuables fortement impos\u00e9s (tranche marginale sup\u00e9rieure \u00e0 30%), pour qui l’effet de levier fiscal est le plus significatif.<\/p>\n

<\/span>Monuments historiques, la seule d\u00e9fiscalisation immobili\u00e8re sans plafond<\/span><\/h2>\n

L\u2019investissement dans les monuments historiques (MH)<\/strong><\/a> est le seul dispositif de d\u00e9fiscalisation immobili\u00e8re enti\u00e8rement d\u00e9plafonn\u00e9. En achetant un immeuble class\u00e9 (*)<\/em> ou inscrit \u00e0 l’inventaire des monuments historiques, ou labellis\u00e9 par la Fondation du Patrimoine, l’investisseur peut imputer l’int\u00e9gralit\u00e9 du d\u00e9ficit foncier g\u00e9n\u00e9r\u00e9 par les travaux de restauration sur son revenu imposable, sans aucune limite de montant.<\/p>\n

\u00c0 la cl\u00e9 : des \u00e9conomies d’imp\u00f4t potentiellement tr\u00e8s importantes, \u00e9tal\u00e9es sur trois \u00e0 quatre ans, en contrepartie d’une mise en location du bien pendant au moins trois ans apr\u00e8s l’ach\u00e8vement des travaux.<\/p>\n

(*) Immeubles class\u00e9s qui pr\u00e9sentent un int\u00e9r\u00eat historique national ou immeubles inscrits \u00e0 l’inventaire suppl\u00e9mentaire des monuments historiques.<\/em><\/p>\n

<\/span>Les alternatives \u00e0 l’investissement classique<\/span><\/h2>\n

<\/span>SCPI fiscales, la d\u00e9fiscalisation \u00e0 l’euro pr\u00e8s<\/span><\/h3>\n

Les soci\u00e9t\u00e9s civiles de placement immobilier (SCPI) fiscales<\/strong><\/a> permettent d’acc\u00e9der aux avantages des principaux dispositifs de d\u00e9fiscalisation immobili\u00e8re sans acheter un bien en direct.<\/p>\n

En achetant des parts de SCPI, l\u2019investisseur mutualise les risques, d\u00e9l\u00e8gue la gestion et peut ajuster pr\u00e9cis\u00e9ment le montant investi, parfois d\u00e8s quelques milliers d\u2019euros. Cela s\u2019av\u00e8re particuli\u00e8rement utile pour les contribuables qui approchent le plafond des niches fiscales \u00e0 10.000 euros et qui veulent d\u00e9fiscaliser quasiment \u00e0 l\u2019euro pr\u00e8s.<\/p>\n

En contrepartie, ces placements impliquent une dur\u00e9e de d\u00e9tention longue et une liquidit\u00e9 limit\u00e9e.<\/p>\n

<\/span>Nue-propri\u00e9t\u00e9, d\u00e9membrement : des \u00e9conomies sur l’IFI et les imp\u00f4ts locaux<\/span><\/h3>\n

L\u2019acquisition de la nue-propri\u00e9t\u00e9 d\u2019un bien permet ainsi d\u2019acheter de l\u2019immobilier \u00e0 prix d\u00e9cot\u00e9 sans augmenter son patrimoine net taxable \u00e0\u00a0l\u2019imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re (IFI)<\/strong><\/a>, \u00e0 condition de financer l\u2019achat sans recourir \u00e0 l\u2019emprunt.<\/p>\n

Pendant la dur\u00e9e du d\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9 (g\u00e9n\u00e9ralement 15 ans), le nu-propri\u00e9taire n\u2019encaisse pas de loyers et n\u2019est pas impos\u00e9 ni sur des revenus locatifs, ni au titre des imp\u00f4ts locaux (taxe fonci\u00e8re<\/strong><\/a>, de taxe d\u2019habitation<\/strong><\/a> sur les r\u00e9sidences secondaires). \u00c0 l’\u00e9ch\u00e9ance, il r\u00e9cup\u00e8re la pleine propri\u00e9t\u00e9 du bien.<\/p>\n

<\/span>Sources officielles et ressources de r\u00e9f\u00e9rence<\/span><\/h2>\n

Cette section recense les principaux textes l\u00e9gislatifs, leur interpr\u00e9tation par l\u2019administration fiscale ainsi que les ressources institutionnelles de r\u00e9f\u00e9rence.<\/p>\n

<\/span>Cadre l\u00e9gislatif : Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts (CGI)<\/span><\/h3>\n