{"id":14066,"date":"2016-10-12T11:12:52","date_gmt":"2016-10-12T09:12:52","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/troubles-de-voisinage-nuisances-sonores-responsabilites-et-recours-du-locataire.html"},"modified":"2021-12-02T11:54:22","modified_gmt":"2021-12-02T10:54:22","slug":"troubles-de-voisinage-nuisances-sonores-responsabilites-et-recours-du-locataire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/troubles-de-voisinage-nuisances-sonores-responsabilites-et-recours-du-locataire.html","title":{"rendered":"Troubles de voisinage, nuisances sonores : responsabilit\u00e9s et recours du locataire"},"content":{"rendered":"

<\/span>D\u00e9finition des troubles de jouissance<\/span><\/h2>\n

La notion de trouble de jouissance dans une location recouvre deux situations :<\/p>\n

– Lorsque le propri\u00e9taire ne permet pas \u00e0 son locataire de vivre tranquillement dans le logement
\n– Quand le locataire pose des probl\u00e8mes importants (d\u00e9gradations, nuisances, comportement) \u00e0 ses voisins et\/ou au bailleur.<\/p>\n

La loi impose ainsi une obligation de respect de l’occupation paisible du logement sur les deux parties. C\u00f4t\u00e9 bailleur, le devoir de permettre au locataire de vivre \u00ab normalement \u00bb est rappel\u00e9 par l’article 1719 du Code civil<\/strong><\/a>. Concr\u00e8tement, il doit s’abstenir de perturber la vie du locataire et s’assurer qu’il n’y a pas de d\u00e9fauts dans le logement qui l’emp\u00eachent d’en profiter pleinement (isolation thermique ou phonique d\u00e9plorable par exemple).<\/p>\n

Le locataire est quant \u00e0 lui tenu \u00ab d’user de la chose lou\u00e9e raisonnablement<\/em> \u00bb selon les termes de l’article 1728 du Code civil<\/strong><\/a>. La loi rappelle ainsi qu’il s’agit d’une des principales obligations du locataire, avec le paiement du loyer. Si elle n’est pas respect\u00e9e, on parle alors d’un abus de jouissance du locataire. Dans certains cas, le propri\u00e9taire peut demander \u00e0 la justice de r\u00e9silier le bail de location.<\/p>\n

A savoir :<\/strong> selon diverses enqu\u00eates sur le sujet, les troubles de jouissance figurent parmi les premiers motifs de plainte des locataires. Ils arrivent m\u00eame en t\u00eate des sujets de discorde les plus souvent relev\u00e9s par une enqu\u00eate de la Conf\u00e9d\u00e9ration g\u00e9n\u00e9rale du logement (CGL) publi\u00e9e le 10 octobre 2016, \u00e0 \u00e9galit\u00e9 avec le d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/strong><\/a>.<\/p>\n

<\/span>Les troubles de jouissance imputables au propri\u00e9taire<\/span><\/h2>\n

La loi exige d’un bailleur de faire le n\u00e9cessaire pour que le logement lou\u00e9 ne pr\u00e9sente pas de vice ou de d\u00e9faut emp\u00eachant l’habitation : le locataire doit pouvoir s’y installer et y vivre dans la tranquillit\u00e9. En revanche, elle ne liste pas les diff\u00e9rents troubles de jouissance du locataire qui d\u00e9coulent du comportement du propri\u00e9taire.<\/p>\n

<\/span>Exemples de troubles de jouissance du locataire<\/span><\/h3>\n

Les cas les plus fr\u00e9quents de troubles de jouissance mettant en jeu la responsabilit\u00e9 d’un bailleur sont les suivants :<\/p>\n

– Violation de domicile : le propri\u00e9taire entre dans les lieux sans l’autorisation du locataire
\n– Transformation du logement sans l’accord pr\u00e9alable du locataire
\n– Pr\u00e9sence d’amiante dans le logement
\n– Infestation de nuisibles (insectes, rongeurs, …)
\n– Mauvaise odeur persistante dans le logement qui n’est pas due \u00e0 l’hygi\u00e8ne du locataire ou \u00e0 l’entretien et au nettoyage du logement
\n– Refus d’installer une bo\u00eete aux lettres
\n– Manquements graves concernant la distribution d’eau et d’\u00e9lectricit\u00e9 (absence d’installations, de robinets, …).<\/p>\n

A savoir :<\/strong> si le probl\u00e8me r\u00e9sulte d’un cas de force majeur, comme une temp\u00eate ou une inondation provoquant une panne g\u00e9n\u00e9rale d’\u00e9lectricit\u00e9, ou d’un autre locataire (odeurs par exemple), le bailleur ne peut pas \u00eatre mis en cause.<\/p>\n

<\/span>Les recours du locataire<\/span><\/h3>\n

Confront\u00e9 \u00e0 un trouble de jouissance, un locataire dispose de plusieurs moyens de recours. Dans un premier temps, il est recommand\u00e9 de contacter directement le bailleur ou le professionnel \u00e0 qui celui-ci a confi\u00e9 la gestion locative du bien pour trouver une solution amiable.<\/p>\n

Lorsque les deux parties ne parviennent pas \u00e0 s’entendre (refus du propri\u00e9taire ou absence de r\u00e9ponse au-del\u00e0 de deux mois), le locataire peut saisir la commission d\u00e9partementale de conciliation (CDC)<\/strong><\/a>, une instance sp\u00e9cialis\u00e9e dans le r\u00e8glement des litiges locatifs. Elle rend un avis dans un d\u00e9lai de deux mois, en cherchant \u00e0 satisfaire chaque partie.<\/p>\n

Si le d\u00e9saccord subsiste, le locataire doit saisir le tribunal d’instance pour obtenir gain de cause. Une proc\u00e9dure qui peut prendre du temps, d’autant que selon la complexit\u00e9 du probl\u00e8me, le juge peut exiger des expertises diverses avant de rendre sa d\u00e9cision. S’il tranche en faveur du locataire, il pourra :<\/p>\n

– Ordonner au propri\u00e9taire de faire r\u00e9aliser les travaux n\u00e9cessaires pour mettre fin au probl\u00e8me
\n– Autoriser le locataire \u00e0 les faire
\n– Imposer au bailleur le versement de dommages et int\u00e9r\u00eats
\n– Prononcer la r\u00e9siliation du bail.<\/p>\n

A savoir :<\/strong> un trouble de jouissance n’autorise pas le locataire \u00e0 cesser de payer le loyer, sauf s’il ne peut plus vivre dans les lieux ou lorsque le bailleur n’a pas mis en \u0153uvre les travaux prescrits par la justice.<\/p>\n

<\/span>Les abus de jouissance du locataire<\/span><\/h2>\n

<\/span>D\u00e9gradation du logement et des parties communes de l’immeuble<\/span><\/h3>\n

En principe, l’occupant est responsable des d\u00e9g\u00e2ts occasionn\u00e9s dans le logement. L’article 1732 du Code civil<\/strong><\/a> pr\u00e9cise qu’il peut \u00eatre exon\u00e9r\u00e9 de tout reproche d\u00e8s lors qu’il parvient \u00e0 prouver que les d\u00e9gradations \u00ab ont eu lieu sans sa faute<\/em> \u00bb.<\/p>\n

Le locataire est \u00e9galement pr\u00e9sum\u00e9 responsable des d\u00e9gradations commises par un proche (famille, concubin…), un sous-locataire<\/strong><\/a> ou une personne dont il emploie les services (d\u00e9m\u00e9nageur ou plombier par exemple). En revanche, si des invit\u00e9s provoquent des d\u00e9g\u00e2ts dans les parties communes de l’immeuble, l’habitant ne peut pas \u00eatre mis en cause.<\/p>\n

D\u00e8s lors que le logement pr\u00e9sente des d\u00e9gradations, le locataire est tenu de les r\u00e9parer afin de rendre le logement en bon \u00e9tat \u00e0 son d\u00e9part. Cela sera v\u00e9rifi\u00e9 \u00e0 l’occasion de l’\u00e9tat des lieux de sortie<\/strong><\/a>, en comparant ce document au constat r\u00e9alis\u00e9 \u00e0 son arriv\u00e9e. Si les r\u00e9parations ne sont pas effectu\u00e9es, le bailleur doit retenir tout ou partie du d\u00e9p\u00f4t de garantie pour financer les travaux, en pr\u00e9sentant des devis et factures pour justifier les montants exig\u00e9s. Si n\u00e9cessaire, un suppl\u00e9ment peut \u00eatre vers\u00e9 par le locataire, si le d\u00e9p\u00f4t de garantie ne couvre pas toutes les d\u00e9penses de r\u00e9paration.<\/p>\n

A savoir :<\/strong> lorsque le bailleur constate des d\u00e9gradations en cours de bail, avant le d\u00e9p\u00f4t du pr\u00e9avis de d\u00e9part du locataire<\/strong>, il peut lui rappeler ses obligations de bon entretien par courrier recommand\u00e9, puis faire appel \u00e0 un conciliateur de justice pour trouver une solution amiable au probl\u00e8me. Le propri\u00e9taire peut \u00e9galement d\u00e9cider de donner cong\u00e9 au locataire<\/strong><\/a> pour motif l\u00e9gitime et s\u00e9rieux en fin de bail.<\/p>\n

<\/span>Troubles de voisinage et intervention du propri\u00e9taire<\/span><\/h3>\n

Les troubles de voisinage correspondent \u00e0 diverses nuisances comme des bruits intempestifs, des disputes ou des chants r\u00e9currents, du tapage diurne ou nocturne ainsi que des odeurs naus\u00e9abondes. Plus largement, le locataire doit respecter les clauses du bail* concernant l’occupation paisible du logement.<\/p>\n

Ces manquements peuvent entra\u00eener la r\u00e9siliation du bail apr\u00e8s une d\u00e9cision de justice si le contrat comporte une clause r\u00e9solutoire.<\/p>\n

*Sauf s’il s’agit d’une clause abusive, r\u00e9put\u00e9e non-\u00e9crite. Pour aller plus loin : notre article sur les clauses abusives d’un bail de location<\/strong>
\n<\/em><\/p>\n

<\/span>Que doit faire le propri\u00e9taire ?<\/em><\/span><\/h4>\n

A la diff\u00e9rence des d\u00e9gradations du logement, les nuisances r\u00e9p\u00e9t\u00e9es d’un locataire impliquent directement le bailleur. Les voisins victimes des nuisances peuvent en effet attaquer le locataire en justice mais aussi le propri\u00e9taire du logement, dans le cadre d’une action s\u00e9par\u00e9e. Autrement dit, il ne doit pas rester les bras crois\u00e9s, comme l’indique l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs<\/strong><\/a> : \u00ab Apr\u00e8s mise en demeure d\u00fbment motiv\u00e9e, les propri\u00e9taires des locaux \u00e0 usage d’habitation doivent, sauf motif l\u00e9gitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage caus\u00e9s \u00e0 des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.<\/em> \u00bb<\/p>\n

Pour commencer, le bailleur peut adresser des courriers (lettre recommand\u00e9e avec avis de r\u00e9ception) de mise en demeure au locataire pour lui demander de cesser ses activit\u00e9s nuisibles. Il peut \u00e9galement contacter le syndic de copropri\u00e9t\u00e9 afin qu’il intervienne dans ce sens. A cette occasion, il doit lui indiquer qu’il a pris contact avec le locataire pour r\u00e9gler le probl\u00e8me, de fa\u00e7on \u00e0 emp\u00eacher le syndic de se retourner contre lui. Enfin, le propri\u00e9taire doit r\u00e9pondre aux voisins qui ont d\u00e9nonc\u00e9 les nuisances, pour les informer de son intervention.<\/p>\n

Le ou les courriers adress\u00e9s au locataire peuvent lui rappeler que le bailleur dispose de la facult\u00e9 de mettre fin au bail de location, par la d\u00e9livrance d’un cong\u00e9 pour motif l\u00e9gitime et s\u00e9rieux. Il peut avoir recours \u00e0 cette option si l’occupant ne cesse pas ses agissements mais doit disposer de preuves suffisantes (t\u00e9moignages, photos, constats d’huissier…) pour ce faire. De plus, le cong\u00e9 ne prend effet qu’\u00e0 la fin du bail en cours, ce qui limite parfois grandement la port\u00e9e de la sanction.<\/p>\n

Enfin, le propri\u00e9taire peut saisir le tribunal d’instance afin d’obtenir la r\u00e9siliation du bail. Des preuves des nuisances et des d\u00e9marches engag\u00e9es doivent \u00eatre pr\u00e9sent\u00e9es au juge. Celui-ci peut acc\u00e9der \u00e0 la demande du propri\u00e9taire mais \u00e9galement la rejeter si le locataire a mis un terme \u00e0 ses agissements. Une nouvelle poursuite judiciaire pourra \u00eatre engag\u00e9e s’il recommence.<\/p>\n

<\/span>Comportement du locataire et de ses proches<\/span><\/h3>\n

Plus que des abus de jouissance, il est question ici d’incivilit\u00e9s plus ou moins graves, comme par exemple :<\/p>\n

– Des invectives \u00e0 l’\u00e9gard de passants
\n– Des violences contre le bailleur et\/ou les autres locataires
\n– Des injures \u00e9crites r\u00e9p\u00e9t\u00e9es \u00e0 l’\u00e9gard du propri\u00e9taire dans le cadre d’un litige
\n– Le refus de toute visite du logement dans le cadre de sa mise en vente.<\/p>\n

Ces \u00e9v\u00e9nements autorisent le bailleur \u00e0 demander la r\u00e9siliation du bail. Il faut \u00e9galement noter que le locataire signataire du bail est responsable des troubles commis par des personnes vivant sous son toit, comme ses enfants majeurs ou mineurs par exemple. Il faut toutefois que les faits reproch\u00e9s aient un lien avec un manquement \u00e0 l’obligation d’occuper les lieux de mani\u00e8re paisible.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Dans une location immobili\u00e8re, le bailleur doit garantir \u00e0 l’occupant la jouissance paisible du logement. En retour, le locataire est tenu de veiller \u00e0 l’entretien des lieux et de s’abstenir de susciter des troubles de voisinage.<\/p>\n","protected":false},"author":13710,"featured_media":14065,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[23],"tags":[],"class_list":["post-14066","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maison-individuelle"],"acf":[],"yoast_head":"\nTroubles de voisinage, nuisances sonores : responsabilit\u00e9s et recours du locataire<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Dans une location immobili\u00e8re, le bailleur doit garantir \u00e0 l'occupant la jouissance paisible du logement. 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