{"id":14068,"date":"2016-10-14T15:27:06","date_gmt":"2016-10-14T13:27:06","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/depot-de-garantie-les-recours-du-locataire-en-cas-de-litige.html"},"modified":"2020-05-26T11:32:56","modified_gmt":"2020-05-26T09:32:56","slug":"depot-de-garantie-les-recours-du-locataire-en-cas-de-litige","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/depot-de-garantie-les-recours-du-locataire-en-cas-de-litige.html","title":{"rendered":"D\u00e9p\u00f4t de garantie : les recours du locataire en cas de litige"},"content":{"rendered":"

Les locataires le savent : le d\u00e9p\u00f4t de garantie, appel\u00e9 \u00e0 tort \u00ab caution \u00bb, est bien souvent source de difficult\u00e9s. Une enqu\u00eate d\u00e9voil\u00e9e par la Conf\u00e9d\u00e9ration g\u00e9n\u00e9rale du logement (CGL) le 9 avril 2018 montre d’ailleurs qu’il s’agit toujours du premier sujet de litige entre un propri\u00e9taire et son locataire, \u00e0 \u00e9galit\u00e9 avec les troubles de jouissance<\/strong><\/a>. Qu’il s’agisse du montant demand\u00e9 ou de sa restitution, les conflits potentiels sont nombreux. Explications autour de quatre cas de figure.<\/p>\n

Pour en savoir plus : qu’est-ce qu’un d\u00e9p\u00f4t de garantie ?<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/span>La date d’encaissement du d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/span><\/h2>\n

<\/span>Ce que dit la loi<\/span><\/h3>\n

Le propri\u00e9taire est en droit de demander le versement du d\u00e9p\u00f4t \u00e0 compter de la signature du contrat de bail. Et ce, quelle que soit la date de l’entr\u00e9e du locataire dans les lieux. Pour autant, bailleur et locataire peuvent tout \u00e0 fait convenir d’une autre date de versement, du moment que celui-ci n’intervient pas avant la signature du bail.<\/p>\n

<\/span>Quels recours pour le locataire ?<\/span><\/h3>\n

Quelles que soient les circonstances, un candidat locataire doit refuser de r\u00e9gler une quelconque somme d’argent avant d’avoir sign\u00e9 son bail. Si le propri\u00e9taire ou son repr\u00e9sentant insiste, mieux vaut mettre un terme \u00e0 la n\u00e9gociation et chercher des interlocuteurs plus s\u00e9rieux.<\/p>\n

<\/span>Le montant du d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/span><\/h2>\n

<\/span>Ce que dit la loi<\/span><\/h3>\n

En location vide, le propri\u00e9taire-bailleur ne peut pas demander plus d’un mois de loyer<\/strong> en garantie. Pour une location meubl\u00e9e, il peut aller jusqu’\u00e0 deux mois de loyer. Aucune d\u00e9rogation \u00e0 cette r\u00e8gle n’existe : un propri\u00e9taire ne peut donc pas demander plus en faisant valoir les qualit\u00e9s particuli\u00e8res (vue, grande terrasse…) de son logement.<\/p>\n

\u00c0 savoir :<\/strong>\u00a0si le d\u00e9p\u00f4t de garantie est r\u00e9gl\u00e9 en esp\u00e8ces, le locataire doit demander un re\u00e7u au bailleur ou \u00e0 son repr\u00e9sentant pr\u00e9cisant le montant vers\u00e9.<\/p>\n

<\/span>Quels recours pour le locataire ?<\/span><\/h3>\n

En premier lieu, le candidat \u00e0 la location peut refuser de payer le d\u00e9p\u00f4t de garantie demand\u00e9 et de signer le contrat de bail<\/strong><\/a> : il ira se loger ailleurs.<\/p>\n

Si le locataire s’aper\u00e7oit que son d\u00e9p\u00f4t de garantie n’est pas conforme apr\u00e8s avoir sign\u00e9 le bail, il peut n\u00e9gocier une solution amiable avec le bailleur ou son repr\u00e9sentant, en faisant valoir la loi. En cas de blocage persistant, l’occupant peut porter gratuitement le litige devant la commission d\u00e9partementale de conciliation (CDC)<\/strong><\/a>, une instance d\u00e9di\u00e9e \u00e0 la r\u00e9solution amiable des litiges. En dernier lieu, il lui reste l’option judiciaire, c’est-\u00e0-dire la saisie du tribunal judiciaire, pour obtenir gain de cause.<\/p>\n

<\/span>La restitution du d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/span><\/h2>\n

<\/span>Ce que dit la loi<\/span><\/h3>\n

Lorsque le logement ne pr\u00e9sente pas de d\u00e9gradations particuli\u00e8res, le bailleur doit rendre l’int\u00e9gralit\u00e9 du d\u00e9p\u00f4t dans un d\u00e9lai d’un mois \u00e0 compter de la remise des cl\u00e9s. Celle-ci peut se faire en mains propres ou par lettre recommand\u00e9e avec avis de r\u00e9ception.<\/p>\n

En pr\u00e9sence de d\u00e9g\u00e2ts plus ou moins importants qui ne peuvent pas \u00eatre attribu\u00e9s \u00e0 la v\u00e9tust\u00e9 du logement<\/strong><\/a>, le propri\u00e9taire a deux mois pour agir. Il peut alors rendre seulement une partie du d\u00e9p\u00f4t (voir plus bas)<\/em>.<\/p>\n

Une particularit\u00e9 existe pour les copropri\u00e9taires bailleurs : ils peuvent conserver jusqu’\u00e0 20% du d\u00e9p\u00f4t au-del\u00e0 de deux mois jusqu’\u00e0 l’arr\u00eat\u00e9 annuel des comptes de la copropri\u00e9t\u00e9 si cela s’av\u00e8re n\u00e9cessaire. Une fois les comptes arr\u00eat\u00e9s, le reliquat doit \u00eatre rendu au locataire sous un mois.<\/p>\n

\u00c0 savoir :<\/strong>\u00a0les d\u00e9t\u00e9riorations \u00e9ventuelles du logement sont relev\u00e9es \u00e0 l’aide de la comparaison des \u00e9tats des lieux d’entr\u00e9e et de sortie<\/strong><\/a>. Si l’\u00e9tat des lieux de sortie n’est pas effectu\u00e9, le propri\u00e9taire n’a pas le droit d’effectuer une retenue sur le d\u00e9p\u00f4t.<\/p>\n

<\/span>Quels recours pour le locataire ?<\/span><\/h3>\n

Avant toute chose, le locataire doit s’assurer qu’il a bien communiqu\u00e9 sa nouvelle adresse au propri\u00e9taire. Dans le cas contraire, il ne pourra pas d\u00e9noncer la restitution tardive du d\u00e9p\u00f4t.<\/p>\n

\u00c0 partir du moment o\u00f9 le locataire s’est acquitt\u00e9 de cette obligation, la restitution tardive du d\u00e9p\u00f4t de garantie est sanctionn\u00e9e par des int\u00e9r\u00eats de retard. Ceux-ci sont \u00e9gaux \u00e0 10% du loyer mensuel hors charge par mois de retard commenc\u00e9.<\/p>\n

\u00c0 savoir :<\/strong> cette p\u00e9nalit\u00e9 est applicable \u00e0 tous les baux de location, y compris ceux sign\u00e9s avant la publication de la loi Alur, selon un arr\u00eat de la Cour de cassation<\/strong><\/a> dat\u00e9 du 17 novembre 2016.<\/p>\n

En termes de recours, le locataire l\u00e9s\u00e9 doit commencer par envoyer un courrier de r\u00e9clamation au bailleur ou \u00e0 son repr\u00e9sentant en recommand\u00e9 avec avis de r\u00e9ception. Ce texte doit notamment rappeler la date de l’\u00e9tat des lieux et celle de la remise des cl\u00e9s ainsi que les dispositions l\u00e9gales applicables (voir un mod\u00e8le de courrier ici<\/strong><\/a>). En cas d’\u00e9chec, le locataire devra ensuite se tourner vers la CDC puis saisir le juge de proximit\u00e9 pour obtenir r\u00e9paration.<\/p>\n

Avant de saisir le juge, le locataire peut \u00e9galement adresser une injonction de payer (voir le mod\u00e8le ici<\/strong><\/a>) si le propri\u00e9taire n’a pas rendu le d\u00e9p\u00f4t par n\u00e9gligence ou malveillance. Cette option n’est toutefois pas viable lorsque le bailleur estime qu’il doit en retenir une partie ou la totalit\u00e9.<\/p>\n

<\/span>La retenue sur le montant du d\u00e9p\u00f4t de garantie (partielle ou totale) lors de la restitution<\/span><\/h2>\n

<\/span>Ce que dit la loi<\/span><\/h3>\n

D\u00e8s lors que des d\u00e9g\u00e2ts sont constat\u00e9s dans le logement, le propri\u00e9taire a parfaitement le droit de conserver une partie, voire la totalit\u00e9 du d\u00e9p\u00f4t. Cette ponction doit cependant \u00eatre justifi\u00e9e par la pr\u00e9sentation des devis et factures des travaux au locataire.<\/p>\n

Dans certains cas, le d\u00e9p\u00f4t de garantie ne suffit pas \u00e0 financer les r\u00e9parations n\u00e9cessaires. Le bailleur est alors habilit\u00e9 \u00e0 demander un suppl\u00e9ment pour couvrir les d\u00e9penses suppl\u00e9mentaires, justifi\u00e9es l\u00e0 encore \u00e0 l’aide des factures.<\/p>\n

<\/span>Quels recours pour le locataire ?<\/span><\/h3>\n

La retenue n’est pas justifi\u00e9e<\/h4>\n

Un locataire doit contester la retenue de son d\u00e9p\u00f4t de garantie si celle-ci n’est pas appuy\u00e9e par des justificatifs. Il en va de m\u00eame si le bailleur demande un suppl\u00e9ment. Pour commencer, le locataire doit lui demander la communication des devis et factures. Si elle lui est refus\u00e9e, il peut saisir la commission d\u00e9partementale de conciliation puis la justice si n\u00e9cessaire.<\/p>\n

Le locataire n’est pas responsable des travaux \u00e0 effectuer<\/h4>\n

Le d\u00e9p\u00f4t de garantie ne couvre que les d\u00e9penses suivantes :<\/p>\n