{"id":14078,"date":"2016-10-28T10:29:13","date_gmt":"2016-10-28T08:29:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/loi-alur-le-fonds-de-travaux-obligatoire-des-coproprietes.html"},"modified":"2021-12-02T11:36:48","modified_gmt":"2021-12-02T10:36:48","slug":"loi-alur-le-fonds-de-travaux-obligatoire-des-coproprietes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/loi-alur-le-fonds-de-travaux-obligatoire-des-coproprietes.html","title":{"rendered":"Copropri\u00e9t\u00e9 : le fonds de travaux obligatoire de la loi Alur"},"content":{"rendered":"

<\/span>Qu’est-ce que le fonds de travaux obligatoire d’une copropri\u00e9t\u00e9 ?<\/span><\/h2>\n

Le 1er janvier 2017 marque l’entr\u00e9e en vigueur d’une nouveaut\u00e9 issue de la loi Alur sur le logement dans les copropri\u00e9t\u00e9s, \u00e0 savoir le fonds de travaux obligatoire. En quelques mots, les copropri\u00e9taires concern\u00e9s vont devoir verser des provisions suppl\u00e9mentaires pour doter ce fonds de ressources financi\u00e8res suffisantes afin de mieux anticiper et supporter le co\u00fbt de futurs travaux.<\/p>\n

<\/span>Quelles copropri\u00e9t\u00e9s sont soumises \u00e0 cette obligation ?<\/span><\/h2>\n

En th\u00e9orie, le fonds de travaux doit \u00eatre constitu\u00e9 dans toutes les copropri\u00e9t\u00e9s. Mais la loi pr\u00e9voit certaines d\u00e9rogations pour :<\/p>\n

– Les immeubles neufs<\/strong> : l’obligation ne s’applique pas pendant cinq ans apr\u00e8s la r\u00e9ception des travaux.
\n– Les copropri\u00e9t\u00e9s de moins de dix lots<\/strong> : l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale peut voter contre la constitution du fonds de pr\u00e9voyance. L’unanimit\u00e9 des copropri\u00e9taires est requise pour prendre cette d\u00e9cision.<\/p>\n

A savoir :<\/strong> la majorit\u00e9 du parc de copropri\u00e9t\u00e9s en France est compos\u00e9 d’ensembles de moins de dix lots. La plupart des copropri\u00e9taires pourront donc refuser de constituer un fonds de travaux s’ils en d\u00e9cident ainsi en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale.<\/p>\n

Par ailleurs, les copropri\u00e9t\u00e9s dont le diagnostic technique global (DTG) montre que des travaux ne sont pas n\u00e9cessaires pour les dix prochaines ann\u00e9es peuvent \u00e9galement \u00e9chapper au fonds de travaux. Cette exception s’av\u00e8re toutefois plus th\u00e9orique que concr\u00e8te pour les immeubles anciens qui n’auraient pas \u00e9t\u00e9 remis \u00e0 neuf ou fait l’objet d’une lourde r\u00e9novation.<\/p>\n

A savoir :<\/strong> le DTG devient obligatoire dans les copropri\u00e9t\u00e9s de plus de dix ans \u00e0 partir du 1er janvier 2017.<\/p>\n

<\/span>Quels travaux doit financer ce fonds ?<\/span><\/h2>\n

L’\u00e9pargne accumul\u00e9e au fil du temps ne peut pas financer tous les travaux. La loi (article 14-2 de la loi de 1965 sur les copropri\u00e9t\u00e9s<\/strong><\/a>) vise pr\u00e9cis\u00e9ment :<\/p>\n

– Les travaux prescrits par les lois et r\u00e8glements (arr\u00eat\u00e9 pr\u00e9fectoral par exemple)
\n– Les travaux qui ne sont pas compris dans le budget pr\u00e9visionnel, soit les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble (hors maintenance), ceux portant sur des \u00e9l\u00e9ments d’\u00e9quipement communs comme l’ascenseur, les travaux d’am\u00e9lioration et les \u00e9tudes techniques rendues n\u00e9cessaires par ces diff\u00e9rents chantiers
\n– Les travaux urgents pour la sauvegarde de l’immeuble, ordonn\u00e9s par le syndic sans l’aval de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale par souci de rapidit\u00e9.<\/p>\n

Le montant allou\u00e9 \u00e0 un chantier ou \u00e0 un autre d\u00e9pend d’un vote des copropri\u00e9taires \u00e0 la majorit\u00e9 absolue (50% + une voix de tous les copropri\u00e9taires, absents compris). Si la proposition est rejet\u00e9e mais recueille au moins un tiers des voix, un nouveau vote \u00e0 la majorit\u00e9 simple (50% + une voix des copropri\u00e9taires pr\u00e9sents) peut \u00eatre demand\u00e9.<\/p>\n

Pour aller plus loin : Les majorit\u00e9s des votes de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de copropri\u00e9t\u00e9<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/span>Qui doit constituer le fonds de travaux ?<\/span><\/h2>\n

Le syndic doit ouvrir et g\u00e9rer un compte bancaire s\u00e9par\u00e9 d\u00e9di\u00e9 exclusivement \u00e0 ce fonds de pr\u00e9voyance. Il doit \u00eatre distinct de celui du syndic et du compte d\u00e9volu au budget pr\u00e9visionnel de la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

Concr\u00e8tement, cela se traduit par plus de d\u00e9marches administratives et de gestion, des frais bancaires pour les syndics et davantage d’op\u00e9rations comptables, ce qui pourrait avoir un impact \u00e0 la hausse sur les tarifs des syndics selon les professionnels.<\/p>\n

A savoir :<\/strong> les prestations du syndic relatives au fonds de travaux sont incluses dans le forfait du contrat type de syndic<\/strong><\/a>. Elles ne doivent donc pas \u00eatre factur\u00e9es en suppl\u00e9ment.<\/p>\n

<\/span>A combien s’\u00e9l\u00e8vent les cotisations des copropri\u00e9taires ?<\/span><\/h2>\n

Outre une \u00e9ventuelle augmentation des tarifs des syndics, le fonds de travaux alourdit les charges des copropri\u00e9taires. La loi impose une cotisation annuelle \u00e9gale au minimum \u00e0 5% du budget pr\u00e9visionnel. Son montant fait l’objet d’un vote \u00e0 la majorit\u00e9 absolue des copropri\u00e9taires.<\/p>\n

En d’autres termes, dans une copropri\u00e9t\u00e9 o\u00f9 le budget pr\u00e9visionnel est rest\u00e9 constant de 2016 \u00e0 2017, les copropri\u00e9taires devront supporter au minimum un suppl\u00e9ment de 5% en 2017 par rapport aux provisions vers\u00e9es l’ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente.<\/p>\n

Si l’\u00e9pargne accumul\u00e9e au fil des ann\u00e9es n’est pas utilis\u00e9e et finit par atteindre le montant du budget pr\u00e9visionnel annuel, le syndic doit inscrire deux propositions \u00e0 l’ordre du jour de l’assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale : le lancement d’un plan pluriannuel de travaux et la suspension des cotisations. Si les copropri\u00e9taires refusent le plan pluriannuel, ils pourront donc arr\u00eater d’alimenter le fonds de pr\u00e9voyance. Autrement dit, l’ann\u00e9e o\u00f9 l’\u00e9pargne plac\u00e9e sur le fonds devient \u00e9gale ou sup\u00e9rieure au budget pr\u00e9visionnel annuel (5.000 euros par exemple), les copropri\u00e9taires ne seront plus oblig\u00e9s de cotiser \u00e0 ce titre.<\/p>\n

Des copropri\u00e9taires d\u00e9savantag\u00e9s ?<\/strong> Tous les copropri\u00e9taires doivent participer au financement du fonds de travaux \u00e0 part \u00e9gale. N\u00e9anmoins, la loi ne dit pas que les chantiers financ\u00e9s gr\u00e2ce \u00e0 cette \u00e9pargne doivent profiter de la m\u00eame mani\u00e8re \u00e0 tout le monde. \u00ab Les 5% de cotisations vont \u00eatre appel\u00e9s sur la base des tanti\u00e8mes de charges g\u00e9n\u00e9rales. Mais les chantiers financ\u00e9s peuvent relever d’une grille de r\u00e9partition sp\u00e9ciale, pour des travaux sur l’ascenseur par exemple<\/em> \u00bb, explique le d\u00e9l\u00e9gu\u00e9 g\u00e9n\u00e9ral de l’Unis G\u00e9raud Delvolv\u00e9. En cons\u00e9quence, certains copropri\u00e9taires pourraient se retrouver dans une situation o\u00f9 ils paieraient davantage qu’en l’absence de fonds de travaux, puisqu’ils n’auraient pas eu \u00e0 contribuer. Une situation qui pourrait d\u00e9boucher in fine sur des litiges judiciaires.<\/p>\n

Pour aller plus loin : La r\u00e9partition des charges de copropri\u00e9t\u00e9s (g\u00e9n\u00e9rales et sp\u00e9ciales)<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/span>Apr\u00e8s la vente d’un appartement, que deviennent les cotisations vers\u00e9es ?<\/span><\/h2>\n

La loi est tr\u00e8s claire \u00e0 ce propos : les provisions vers\u00e9es au titre du fonds de travaux sont attach\u00e9es au lot et non au copropri\u00e9taire. Traduction, elles ne sont pas rembours\u00e9es par le syndic lorsque le copropri\u00e9taire vend son logement et quitte l’immeuble. R\u00e9sultat, les cotisations du copropri\u00e9taire vendeur pourraient financer des travaux r\u00e9alis\u00e9s apr\u00e8s son d\u00e9part.<\/p>\n

N\u00e9anmoins, acheteur et vendeur pourront s’entendre \u00e0 l’amiable sur ce sujet, \u00e0 l’aide notamment de l’\u00e9tat dat\u00e9 des charges acquitt\u00e9es par le copropri\u00e9taire sortant. In fine<\/em>, le co\u00fbt des provisions vers\u00e9es pour le fonds de travaux pourrait par exemple \u00eatre r\u00e9percut\u00e9 sur le prix de vente.<\/p>\n

A lire \u00e9galement<\/strong>
\nLoi Alur : o\u00f9 et comment immatriculer une copropri\u00e9t\u00e9 ?<\/strong><\/a>
\nComment diminuer les charges de copropri\u00e9t\u00e9 ?<\/strong><\/a><\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

De nombreuses copropri\u00e9t\u00e9s doivent mettre en place un fonds de travaux sp\u00e9cifique au 1er janvier 2017. Certaines d\u00e9rogations permettent d’\u00e9chapper \u00e0 cette nouvelle obligation qui va peser sur les charges des copropri\u00e9taires. Explications. \u00a0<\/p>\n","protected":false},"author":13710,"featured_media":14077,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[13],"tags":[],"class_list":["post-14078","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-copropriete"],"acf":[],"yoast_head":"\nLoi Alur : le fonds de travaux obligatoire des copropri\u00e9t\u00e9s en 2017<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"De nombreuses copropri\u00e9t\u00e9s doivent mettre en place un fonds de travaux sp\u00e9cifique au 1er janvier 2017. 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