{"id":14082,"date":"2016-11-29T16:41:04","date_gmt":"2016-11-29T15:41:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/comment-calculer-le-montant-d-une-plus-value-immobiliere.html"},"modified":"2018-07-19T14:48:27","modified_gmt":"2018-07-19T14:48:27","slug":"comment-calculer-le-montant-d-une-plus-value-immobiliere","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/comment-calculer-le-montant-d-une-plus-value-immobiliere.html","title":{"rendered":"Comment calculer le montant d\u2019une plus-value immobili\u00e8re ?"},"content":{"rendered":"\n

Sommaire<\/strong><\/p>\n

Le calcul du prix de cession<\/strong><\/a>
Les charges \u00e0 ajouter<\/a>
Les frais \u00e0 d\u00e9duire<\/a><\/p>\n

Le calcul du prix d’acquisition<\/strong><\/a>
Les frais d’achat<\/a>
Les frais de transmission \u00e0 titre gratuit<\/a>
Les travaux<\/a><\/p>\n

Les simulateurs de calcul de plus-value immobili\u00e8re<\/a><\/p>\n

<\/strong><\/p>\n

<\/span>Plus-values immobili\u00e8res : un calcul plus compliqu\u00e9 qu’il n’y para\u00eet<\/span><\/h2>\n

De prime abord, calculer la plus-value r\u00e9alis\u00e9e \u00e0 la vente d’un logement semble simple. Il suffit de faire une soustraction on ne peut plus basique, \u00e0 savoir : prix de vente \u2013 prix d’achat initial.<\/p>\n

Mais dans les faits, ce calcul \u00e9l\u00e9mentaire ne permet pas \u00e0 un vendeur de conna\u00eetre pr\u00e9cis\u00e9ment sa plus-value (ou moins-value le cas \u00e9ch\u00e9ant). En effet, s’il proc\u00e8de de la sorte, le vendeur \u00e9carte tous les frais suscit\u00e9s par la transaction, comme les frais d’agence immobili\u00e8re<\/strong><\/a> s’il a fait appel aux services d’un professionnel pour trouver un acheteur ou encore les honoraires du notaire. De m\u00eame, un calcul aussi simple n’int\u00e8gre pas les \u00e9ventuels travaux financ\u00e9s par le vendeur dans l’\u00e9quation.<\/p>\n

Il est donc n\u00e9cessaire de bien d\u00e9terminer le prix de vente ou prix de cession ainsi que le prix d’acquisition initial avant de se lancer dans un calcul de plus-value immobili\u00e8re.<\/p>\n

A savoir :<\/strong> le r\u00e9sultat de cette op\u00e9ration est soumis \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu et aux pr\u00e9l\u00e8vements sociaux si le logement vendu n’est pas la r\u00e9sidence principale du propri\u00e9taire. La plus-value immobili\u00e8re encaiss\u00e9e \u00e0 la revente de la r\u00e9sidence principale b\u00e9n\u00e9ficie d’une exon\u00e9ration fiscale compl\u00e8te<\/strong><\/a>. A l’inverse, toute plus-value tir\u00e9e de la vente d’un investissement locatif, d’une r\u00e9sidence secondaire et d’une maison ou d’un appartement re\u00e7u en h\u00e9ritage ou en donation est imposable.<\/p>\n

Pour aller plus loin, notre article sur la fiscalit\u00e9 des plus-values immobili\u00e8res<\/a><\/strong><\/p>\n

<\/span><\/a>
Calcul du prix de vente ou prix de cession<\/span><\/h2>\n

<\/span>Le prix de d\u00e9part<\/span><\/h3>\n

Pour ne pas se tromper, il faut s’appuyer sur le prix r\u00e9el de vente tel qu’indiqu\u00e9 sur l’acte authentique sign\u00e9 devant le notaire.<\/p>\n

<\/span>Les charges et indemnit\u00e9s pay\u00e9es par l’acqu\u00e9reur \u00e0 ajouter au prix de vente<\/a><\/span><\/h3>\n

<\/span>Les imp\u00f4ts sur l’achat immobilier<\/em><\/span><\/h3>\n

Le prix de vente retenu pour d\u00e9terminer la plus-value est rehauss\u00e9 par la taxe de publicit\u00e9 fonci\u00e8re ou le droit d’enregistrement pr\u00e9lev\u00e9 \u00e0 l’occasion de la transaction. C’est ce que l’on appelle les droits de mutation \u00e0 titre on\u00e9reux (DMTO), souvent d\u00e9sign\u00e9s \u00e0 tort comme des frais de notaire<\/strong><\/a>. En r\u00e9alit\u00e9, il s’agit d’imp\u00f4ts recouvr\u00e9s par diff\u00e9rentes instances publiques, \u00e0 savoir :<\/p>\n

– Les d\u00e9partements qui per\u00e7oivent la taxe de publicit\u00e9 fonci\u00e8re ou les droits d’enregistrement (taux maximum appliqu\u00e9 dans 96 d\u00e9partements en 2017 : 4,50% du prix de vente)
– Les communes ou fonds d\u00e9partementaux de p\u00e9r\u00e9quation qui r\u00e9cup\u00e8rent 1,20% du prix (taxe additionnelle aux droits d’enregistrement)
– L’Etat qui pr\u00e9l\u00e8ve 2,37% des sommes encaiss\u00e9es par les d\u00e9partements au titre du recouvrement de l’imp\u00f4t.<\/p>\n

Pour l’achat d’un logement ancien, les DMTO repr\u00e9sentent jusqu’\u00e0 5,81% du prix. Autrement dit, le prix de vente de d\u00e9part est augment\u00e9 de presque 6%.<\/p>\n

<\/span>Les d\u00e9penses \u00e0 la charge de l’acheteur<\/em><\/span><\/h3>\n

Outre la fiscalit\u00e9, l’acheteur peut \u00e9galement supporter des charges suppl\u00e9mentaires convenues dans l’acte authentique de vente. Si tel est le cas, le co\u00fbt de ces charges s’ajoute au prix de vente retenu pour calculer la plus-value. Seules les d\u00e9penses impos\u00e9es \u00e0 l’acheteur dans l’acte authentique sont \u00e0 prendre en compte.<\/p>\n

Selon l’article 683 du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts<\/strong><\/a>, \u00ab toutes les indemnit\u00e9s stipul\u00e9es au profit du c\u00e9dant, \u00e0 quelque titre et pour quelque cause que ce soit<\/em> \u00bb sont vis\u00e9es. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP-Imp\u00f4ts) pointe pr\u00e9cis\u00e9ment les d\u00e9penses suivantes :<\/p>\n

– Les remboursements mis \u00e0 la charge des acqu\u00e9reurs (une partie de la taxe fonci\u00e8re<\/strong><\/a> ou de la taxe d’habitation<\/strong><\/a> pour une vente en cours d’ann\u00e9e par exemple)
– Le co\u00fbt de la construction d’un mur s\u00e9parateur impos\u00e9e dans le cadre de la vente
– Le co\u00fbt li\u00e9 \u00e0 une clause d’indexation du prix de vente consentie en contrepartie d’un r\u00e8glement partiellement diff\u00e9r\u00e9*
– L’indemnit\u00e9 d’\u00e9viction vers\u00e9e au locataire quand l’acqu\u00e9reur s’occupe de le \u00ab d\u00e9loger \u00bb pour le compte du vendeur.<\/p>\n

<\/span>La TVA et les frais \u00e0 d\u00e9duire du prix de vente<\/a><\/span><\/h3>\n

<\/span>La TVA<\/em><\/span><\/h3>\n

Au moment d’acheter un logement neuf pr\u00e9sent\u00e9 sur plans, comme un appartement en Vefa (vente en l’\u00e9tat futur d’ach\u00e8vement)<\/strong><\/a>, l’acqu\u00e9reur est soumis \u00e0 la TVA. La taxe sur la valeur ajout\u00e9e ne correspondant pas \u00e0 un \u00e9l\u00e9ment du prix r\u00e9el du bien immobilier, elle est \u00e0 d\u00e9duire du prix de cession.<\/p>\n

A noter :<\/strong> dans cette configuration, l’acqu\u00e9reur soumis \u00e0 la TVA paie des frais d’acquisition (DMTO) r\u00e9duits de 0,71% seulement.<\/p>\n

La TVA est int\u00e9gralement d\u00e9duite du prix de cession d\u00e8s lors que le logement est c\u00e9d\u00e9 plus de cinq ans apr\u00e8s son acquisition. En cas de revente plus rapide, celle-ci reste soumise \u00e0 la TVA et le propri\u00e9taire doit proc\u00e9der \u00e0 une r\u00e9gularisation : il reverse la TVA pr\u00e9lev\u00e9e \u00e0 l’occasion de la revente \u00e0 l’Etat apr\u00e8s d\u00e9duction de celle acquitt\u00e9e au moment de l’achat initial.<\/p>\n

Exemple<\/strong><\/em><\/p>\n

Un particulier ach\u00e8te un appartement neuf sur plans et paie \u00e0 cette occasion 25.000 euros de TVA. Il revend quatre ans plus tard et cette transaction g\u00e9n\u00e8re une TVA de 35.000 euros. Le particulier devra alors reverser 10.000 euros de TVA \u00e0 l’Etat (35.000 \u2013 25.000) et d\u00e9duire ce montant du prix de cession.<\/em><\/p>\n

S’il avait revendu son appartement au bout de six ans, il n’aurait rien eu \u00e0 payer \u00e0 ce titre et aurait pu d\u00e9duire 35.000 euros du prix de vente.<\/p>\n

<\/em><\/p>\n

Important :<\/strong> seuls les logements achet\u00e9s sur plans et revendus dans un d\u00e9lai de cinq ans sont concern\u00e9s. Les propri\u00e9taires de logements anciens ou de maisons qu’ils ont fait construire n’ont pas \u00e0 se soucier de la TVA.<\/p>\n

<\/span>Les frais support\u00e9s par le vendeur<\/em><\/span><\/h3>\n

Certains frais d’acquisition pay\u00e9s par le vendeur doivent \u00eatre d\u00e9duits du prix de vente final retenu pour d\u00e9terminer la plus-value. Le Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts (article 41 duovicies H<\/strong><\/a>) liste pr\u00e9cis\u00e9ment et limitativement les d\u00e9penses suivantes :<\/p>\n

– Les frais d’agence immobili\u00e8re, lorsque le vendeur confie un mandat de vente<\/strong><\/a> \u00e0 un professionnel
– Les frais li\u00e9s aux diagnostics exig\u00e9s par la loi pour vendre le logement<\/strong><\/a>
– Les indemnit\u00e9s d’\u00e9viction vers\u00e9es par le vendeur \u00e0 un locataire install\u00e9 dans le logement
– Les honoraires d’un architecte sollicit\u00e9 pour obtenir un permis de construire
– Les frais de mainlev\u00e9e d’hypoth\u00e8que (acte notari\u00e9 lib\u00e9rant le bien immobilier de toute hypoth\u00e8que).<\/p>\n

La d\u00e9duction de ces frais n’est admise que si le vendeur peut justifier les montants avanc\u00e9s sur demande de l’administration fiscale.<\/p>\n

<\/span><\/a>Calcul du prix d’acquisition initial<\/span><\/h2>\n

<\/span>Le prix de d\u00e9part<\/span><\/h3>\n

D\u00e8s lors que le bien a \u00e9t\u00e9 initialement achet\u00e9 par son propri\u00e9taire (et non pas re\u00e7u en h\u00e9ritage par exemple), le prix d’acquisition utilis\u00e9 pour calculer la plus-value \u00e0 la revente correspond \u00e0 celui inscrit dans l’acte authentique de vente.<\/p>\n

Si le logement a \u00e9t\u00e9 acquis \u00e0 titre gratuit, dans le cadre d’une succession ou d’une donation par exemple, il faut s’appuyer sur la valeur v\u00e9nale retenue pour calculer les droits de succession<\/strong><\/a> ou de donation (droits de mutation \u00e0 titre gratuit).<\/p>\n

Ce prix de d\u00e9part est ensuite augment\u00e9 des frais d’achat ou de succession\/donation et des \u00e9ventuels travaux r\u00e9alis\u00e9s entre l’acquisition initiale et la revente du bien.<\/p>\n

<\/span>Les frais d’achat<\/a><\/span><\/h3>\n

Pour d\u00e9terminer les frais d’acquisition, le propri\u00e9taire peut utiliser deux m\u00e9thodes. Il peut s’appuyer sur un montant forfaitaire correspondant \u00e0 7,5% du prix d’achat. Cette m\u00e9thode est accept\u00e9e ind\u00e9pendamment du montant r\u00e9el des frais. Il est recommand\u00e9 d’y recourir si le propri\u00e9taire n’est pas en mesure de justifier des frais d’acquisition r\u00e9els.<\/p>\n

Si les frais peuvent \u00eatre pr\u00e9cis\u00e9ment identifi\u00e9s et justifi\u00e9s \u00e0 la demande de l’administration fiscale, il faut prendre en compte :<\/p>\n

– Les droits d’enregistrement et la TVA le cas \u00e9ch\u00e9ant, si celle-ci a bien \u00e9t\u00e9 acquitt\u00e9e par le propri\u00e9taire
– Les frais d’agence immobili\u00e8re
– Les honoraires du notaire.<\/p>\n

<\/span>Les frais de transmission \u00e0 titre gratuit<\/a><\/span><\/h3>\n

Dans le cadre d’une succession ou d’une donation, les frais d’acquisition doivent obligatoirement \u00eatre pris en compte pour leur montant r\u00e9el. Il s’agit :<\/p>\n

– Des frais d’acte et de d\u00e9claration, honoraires du notaire compris
– Des droits de succession ou des droits de donation<\/strong><\/a> (selon la situation). Seuls les droits de mutation en rapport avec le bien transmis sont pris en compte dans le cadre d’une succession.<\/p>\n

Attention, il ne faut retenir que les d\u00e9penses effectivement support\u00e9es par l’h\u00e9ritier ou le donataire. Si le donateur s’acquitte lui-m\u00eame des droits par exemple, ils ne sont pas comptabilis\u00e9s.<\/p>\n

<\/span>Les travaux<\/a><\/span><\/h3>\n

Certains travaux r\u00e9alis\u00e9s entre l’acquisition initiale et la revente du bien peuvent \u00eatre pris en consid\u00e9ration pour fixer le prix d’achat \u00e0 utiliser pour calculer la plus-value.<\/p>\n

<\/span>Forfait de 15%<\/em><\/span><\/h3>\n

Tout propri\u00e9taire qui revend son bien apr\u00e8s cinq ans de d\u00e9tention peut majorer le prix d’acquisition de 15% en vertu des travaux. Et ce, ind\u00e9pendamment de la r\u00e9alisation desdits travaux. \u00ab D\u00e8s lors que la condition aff\u00e9rente \u00e0 la dur\u00e9e de d\u00e9tention est remplie, le c\u00e9dant peut b\u00e9n\u00e9ficier du forfait de 15% sans avoir \u00e0 \u00e9tablir la r\u00e9alit\u00e9 des travaux<\/em> \u00bb, indique le BOFiP-Imp\u00f4ts.<\/p>\n

<\/span>D\u00e9penses r\u00e9elles<\/em><\/span><\/h3>\n

S’il est en mesure de justifier les d\u00e9penses avanc\u00e9es en cas de demande du fisc, le propri\u00e9taire peut majorer le prix d’acquisition du montant des travaux effectivement r\u00e9alis\u00e9s dans le logement. Le Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts (article 150 VB<\/strong><\/a>) vise pr\u00e9cis\u00e9ment \u00e0 ce titre les \u00ab d\u00e9penses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’am\u00e9lioration, support\u00e9es par le vendeur et r\u00e9alis\u00e9es par une entreprise (…) lorsqu’elles n’ont pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9j\u00e0 prises en compte pour la d\u00e9termination de l’imp\u00f4t sur le revenu et qu’elles ne pr\u00e9sentent pas le caract\u00e8re de d\u00e9penses locatives<\/em> \u00bb.<\/p>\n

Ainsi, les travaux suivants ne sont pas pris en compte :<\/p>\n

– Les travaux d’entretien et de r\u00e9paration, ind\u00e9pendamment de l’importance des r\u00e9parations
– Les travaux r\u00e9alis\u00e9s par le propri\u00e9taire lui-m\u00eame
– Les d\u00e9penses d\u00e9j\u00e0 utilis\u00e9es pour g\u00e9n\u00e9rer un d\u00e9ficit foncier<\/strong><\/a> pour les propri\u00e9taires bailleurs
– Les d\u00e9penses comptabilis\u00e9es pour calculer le cr\u00e9dit d’imp\u00f4t pour la transition \u00e9nerg\u00e9tique (CITE, ex-CIDD)<\/strong><\/a>, celui li\u00e9 \u00e0 l’aide aux personnes \u00e2g\u00e9es et handicap\u00e9es<\/strong><\/a> ou celui octroy\u00e9 pour la pr\u00e9vention des risques technologiques (PPRT)
– Les travaux qui correspondent \u00e0 une r\u00e9paration locative (peinture, menues r\u00e9parations…) ou \u00e0 une charge r\u00e9cup\u00e9rable sur le locataire<\/strong><\/a>. Les r\u00e9parations locatives sont list\u00e9es dans le d\u00e9cret du 26 ao\u00fbt 1987 (voir la liste ici<\/strong><\/a>). Cette exclusion s’applique \u00e0 tous les propri\u00e9taires, occupants et bailleurs.<\/p>\n

A savoir :<\/strong> lorsque les d\u00e9penses relevant d’une r\u00e9paration locative ou d’une charge r\u00e9cup\u00e9rable sur le locataire sont rendues indispensables par la r\u00e9alisation de travaux de construction, reconstruction, d’agrandissement ou d’am\u00e9lioration, elles doivent \u00eatre int\u00e9gr\u00e9es dans le calcul de la plus-value.<\/p>\n

<\/span>Les frais de voirie, r\u00e9seaux et distribution<\/span><\/h3>\n

Les frais de voirie, r\u00e9seaux et distribution support\u00e9s par le propri\u00e9taire peuvent \u00e9galement majorer le prix d’acquisition. Et ce, \u00ab qu’ils soient ou non impos\u00e9s par les collectivit\u00e9s territoriales ou leurs groupements<\/em> \u00bb, indique le BOFiP-Imp\u00f4ts.<\/p>\n

Les particuliers qui font construire leur maison, dans le cadre d’une op\u00e9ration de lotissement notamment, peuvent \u00eatre concern\u00e9s.<\/p>\n

<\/span><\/a>Simulateurs de plus-value immobili\u00e8res<\/span><\/h2>\n

Si le calcul n’est pas votre fort ou en cas de doute, des simulateurs de plus-values immobili\u00e8res sont disponibles sur Internet. Parmi eux :<\/p>\n

– Le simulateur de plus-value immobili\u00e8res des Notaires de France<\/strong><\/a>
– Celui des notaires de Paris \u2013 Ile-de-France<\/a><\/strong>
– Le simulateur de l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil)<\/a><\/strong>.<\/p>\n

Attention toutefois, ces simulateurs ont vocation \u00e0 d\u00e9terminer la fiscalit\u00e9 pesant sur la plus-value : si vous indiquez que le logement est votre r\u00e9sidence principale, ils vous indiqueront simplement que la plus-value n’est pas taxable.<\/p>\n

*Le vendeur accepte un d\u00e9lai pour permettre \u00e0 l’acheteur de r\u00e9gler une partie du prix plus tard, en \u00e9change de quoi ledit prix est revaloris\u00e9 en fonction de l’inflation ou de l’\u00e9volution des prix immobiliers.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Au moment de mettre une maison ou un appartement en vente, une question br\u00fble les l\u00e8vres des propri\u00e9taires : vais-je r\u00e9aliser une plus-value ? Quel est le montant imposable ? Mais pour le savoir, il ne suffit pas de soustraire le prix de vente au prix d’achat initial. Explications. \u00a0<\/p>\n","protected":false},"author":13710,"featured_media":17817,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[20],"tags":[],"class_list":["post-14082","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-vente"],"acf":[],"yoast_head":"\nComment calculer le montant d\u2019une plus-value immobili\u00e8re en 2017 ?<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Au moment de mettre une maison ou un appartement en vente, une question br\u00fble les l\u00e8vres des propri\u00e9taires : vais-je r\u00e9aliser une plus-value ? Quel est le montant imposable ? 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