{"id":14106,"date":"2017-04-13T15:44:59","date_gmt":"2017-04-13T13:44:59","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/immobilier-gerer-une-location-sans-agence-comment-s-y-prendre.html"},"modified":"2021-10-12T12:57:37","modified_gmt":"2021-10-12T10:57:37","slug":"immobilier-gerer-une-location-sans-agence-comment-s-y-prendre","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/immobilier-gerer-une-location-sans-agence-comment-s-y-prendre.html","title":{"rendered":"Immobilier : g\u00e9rer une location sans agence, comment s\u2019y prendre"},"content":{"rendered":"

<\/span>G\u00e9rer seul une location, pour quel profil ?<\/span><\/h2>\n

Pour mettre un bien en location, les bailleurs ont plusieurs options \u00e0 disposition. Le plus simple, mais \u00e9galement le plus co\u00fbteux, consiste \u00e0 confier la gestion du bien \u00e0 une agence immobili\u00e8re ou un professionnel de la location. Le mandataire se charge alors des d\u00e9marches incombant au propri\u00e9taire \u00e0 sa place. En \u00e9change, il encaisse des frais de gestion pouvant aller d’environ 5 \u00e0 7% du loyer annuel jusqu’\u00e0 plus de 10% selon les formules retenues.<\/p>\n

Alternativement, les propri\u00e9taires peuvent s’occuper eux-m\u00eames de la gestion locative, notamment \u00e0 l’aide de logiciels ou de portails sp\u00e9cialis\u00e9s. Ces services sont \u00e9galement payants mais moins on\u00e9reux que les frais d’agence et peuvent les aider \u00e0 organiser leur comptabilit\u00e9, leurs documents, g\u00e9n\u00e9rer des quittances de loyers, etc. Cette solution ne convient cependant pas \u00e0 tout le monde. \u00ab Le bailleur qui veut g\u00e9rer la location lui-m\u00eame doit avoir le temps de se consacrer \u00e0 cette activit\u00e9<\/em> \u00bb, souligne Roumen Gueorguiev, fondateur de la start-up sp\u00e9cialis\u00e9e Rentila. De plus, l’\u00e9loignement g\u00e9ographique peut contraindre certains propri\u00e9taires \u00e0 d\u00e9l\u00e9guer la gestion de leur investissement. En r\u00e9sum\u00e9, pour g\u00e9rer seul, il faut en avoir le temps, l’envie et la possibilit\u00e9.<\/p>\n

<\/span>Fixer le loyer de la location<\/span><\/h2>\n

Avant de passer une annonce pour trouver un locataire, il faut commencer par proposer un prix aux futurs occupants potentiels. Le niveau du loyer varie selon de nombreux param\u00e8tres, en particulier l’emplacement et la surface habitable du logement. Pour avoir une id\u00e9e du montant \u00e0 viser, les bailleurs peuvent ainsi se r\u00e9f\u00e9rer aux annonces immobili\u00e8res dans le m\u00eame quartier pour des logements similaires. Cela ne suffit pas \u00e0 trouver le \u00ab bon \u00bb loyer mais permet d’avoir un ordre d’id\u00e9e pour se situer dans la bonne fourchette (moins de 500 euros, 600 \u00e0 700 euros, …).<\/p>\n

Pour aller plus loin, d’autres caract\u00e9ristiques sont \u00e0 prendre en compte, comme l’entretien de l’appartement et de l’immeuble (ou de la maison le cas \u00e9ch\u00e9ant), la performance \u00e9nerg\u00e9tique ou les prestations dont b\u00e9n\u00e9ficie le locataire (un ascenseur par exemple). La vue et les nuisances sonores sont \u00e9galement \u00e0 prendre en consid\u00e9ration. Dans le cas d’un appartement, il faut \u00e9galement garder en t\u00eate qu’ils ne sont pas tous \u00e9gaux selon leur \u00e9tage et que les locations en rez-de-chauss\u00e9e affichent souvent des prix inf\u00e9rieurs. Enfin, il faut garder en t\u00eate que les locations meubl\u00e9es co\u00fbtent plus cher que les locations vides.<\/p>\n

Dans tous les cas, les bailleurs peuvent retenir une id\u00e9e forte : leur loyer doit se situer au prix du march\u00e9. S’ils visent trop bas, leur investissement d\u00e9gagera un rendement sous-optimal. A l’inverse, un loyer trop \u00e9lev\u00e9 tend \u00e0 d\u00e9courager les locataires potentiels, qui iront chercher ailleurs, et \u00e0 augmenter le risque d’impay\u00e9s.<\/p>\n

Pour en savoir plus, notre article sur comment \u00e9valuer le loyer d’une location<\/a><\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

<\/span>Trouver un locataire sans agence<\/span><\/h2>\n

Le bien est pr\u00eat \u00e0 \u00eatre mis sur le march\u00e9, le prix de la location est fix\u00e9 : il est temps de r\u00e9diger une annonce immobili\u00e8re pour d\u00e9nicher un locataire. Celle-ci doit \u00eatre pr\u00e9cise, tant dans la description de l’emplacement que de l’appartement ou de la maison (nombre de pi\u00e8ces, balcon ou terrasse, garage ou parking…). Ce souci de pr\u00e9cision pr\u00e9vaut \u00e9galement en mati\u00e8re de loyer et de charges locatives. Enfin, n’oubliez pas de mettre en valeur les atouts de la location et son environnement (immeuble au calme, refait \u00e0 neuf, transports en commun \u00e0 proximit\u00e9…) pour attirer l’attention des candidats.<\/p>\n

Dans la plupart des cas, plusieurs locataires potentiels vont se pr\u00e9senter suite \u00e0 cette annonce. Pour en s\u00e9lectionner un, il faut \u00e9tudier leur dossier de pr\u00e8s. Attention toutefois, la loi n’autorise pas tout : au contraire, elle r\u00e8glemente strictement les documents et justificatifs pouvant \u00eatre demand\u00e9s au locataire<\/strong><\/a> ainsi qu’\u00e0 sa caution personne physique. A titre d’exemple, il est interdit l\u00e9galement d’exiger un relev\u00e9 d’identit\u00e9 bancaire (RIB) par exemple.<\/p>\n

Pour faire son choix, le bailleur doit s’appuyer sur des \u00e9l\u00e9ments financiers comme les revenus du candidat (trois fois le loyer demand\u00e9 habituellement) et sa stabilit\u00e9 professionnelle. Mais il ne faut pas n\u00e9gliger non plus les \u00e9changes entre le propri\u00e9taire et le locataire durant les visites et entretiens t\u00e9l\u00e9phoniques, qui peuvent permettre au premier d’en savoir plus sur les projets du second : recherche-t-il une location de longue dur\u00e9e ou va-t-il rapidement quitter les lieux pour poursuivre ses projets ? Entre deux candidats aux profils similaires, un locataire plus \u00ab stable \u00bb dans le temps s’av\u00e8re pr\u00e9f\u00e9rable pour \u00e9viter la vacance.<\/p>\n

A savoir :<\/strong> le Code p\u00e9nal (article 225-1) interdit toute discrimination \u00e0 la location selon l’origine, le sexe, la situation de famille, la grossesse, l’apparence physique, le patronyme, le lieu de r\u00e9sidence, l’\u00e9tat de sant\u00e9, le handicap, les caract\u00e9ristiques g\u00e9n\u00e9tiques, les m\u0153urs, l’orientation ou l’identit\u00e9 sexuelle, l’\u00e2ge, les opinions politiques, les activit\u00e9s syndicales et l’appartenance (ou non-appartenance), r\u00e9elle ou suppos\u00e9e, \u00e0 une ethnie, une nation, une race ou une religion.<\/p>\n

<\/span>R\u00e9daction du bail de location<\/span><\/h2>\n

Le contrat de bail<\/strong> <\/a>fixe les param\u00e8tres de la location pour chaque partie, bailleur et locataire. Avant toute chose, il faut savoir que la r\u00e9daction du bail r\u00e9pond \u00e0 des r\u00e8gles fix\u00e9es dans la loi. Chaque contrat doit \u00eatre conforme au mod\u00e8le l\u00e9gal fix\u00e9 par d\u00e9cret (voir le d\u00e9cret ici<\/strong><\/a>).<\/p>\n

A savoir :<\/strong> le d\u00e9cret pr\u00e9voit \u00e9galement un contrat de bail type pour une colocation.<\/p>\n

La r\u00e9daction du document demande une attention toute particuli\u00e8re : une fois le contrat sign\u00e9, il est trop tard pour le modifier. Et ce, m\u00eame si vous n’y avez pas inscrit une clause de revalorisation annuelle du loyer sur la base de l’indice de r\u00e9f\u00e9rence des loyers (IRL)<\/strong><\/a>. Si cette mention ne figure pas sur le contrat, le loyer ne bougera pas jusqu’\u00e0 la fin du bail. Dans le m\u00eame ordre d’id\u00e9e, les propri\u00e9taires parisiens et lillois ne doivent pas oublier d’inscrire les r\u00e9f\u00e9rences de l’encadrement des loyers<\/strong><\/a> applicables \u00e0 leur bien (montant du loyer de r\u00e9f\u00e9rence et du loyer de r\u00e9f\u00e9rence major\u00e9, compl\u00e9ment de loyer le cas \u00e9ch\u00e9ant, …).<\/p>\n

Le bailleur peut pr\u00e9voir des clauses suppl\u00e9mentaires allant au-del\u00e0 du minimum l\u00e9gal. N\u00e9anmoins, il ne doit pas inscrire de clause dite abusive ou \u00ab non \u00e9crite \u00bb<\/strong>. List\u00e9es pr\u00e9cis\u00e9ment par la loi, ces clauses, comme l’imposition du pr\u00e9l\u00e8vement automatique du loyer ou du versement d’autres sommes \u00e0 l’entr\u00e9e que le d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/strong><\/a>, n’ont aucune valeur juridique.<\/p>\n

De nombreux documents sont \u00e0 joindre au bail de location. Plusieurs d’entre eux sont simplement d\u00e9livr\u00e9s \u00e0 la signature du bail, comme l’\u00e9tat des lieux, g\u00e9n\u00e9ralement r\u00e9alis\u00e9 juste avant de parapher le contrat. En revanche, d’autres pi\u00e8ces doivent \u00eatre pr\u00e9par\u00e9es \u00e0 l’avance, comme le dossier de diagnostic technique (DDT)<\/strong><\/a> obligatoire. Il est donc recommand\u00e9 d’anticiper la pr\u00e9paration du bail et de ses annexes.<\/p>\n

<\/span>Etat des lieux et signature du bail<\/span><\/h2>\n

Traditionnellement, locataire et propri\u00e9taire signent le bail de location \u00e0 l’issue de l’\u00e9tat des lieux d’entr\u00e9e. Il est n\u00e9anmoins possible de pr\u00e9voir d’autres arrangements si la situation l’impose ou si cela convient \u00e0 tous.<\/p>\n

L’\u00e9tape de l’\u00e9tat des lieux est cruciale pour les deux parties. C’est ce document qui va permettre de d\u00e9terminer si l’occupant n’a pas d\u00e9grad\u00e9 les lieux durant la location ou, dans le cas contraire, l’\u00e9tendue des d\u00e9g\u00e2ts. D’o\u00f9 l’importance de remplir minutieusement l’\u00e9tat des lieux d’entr\u00e9e, avec des mentions pr\u00e9cises et utiles (bon \u00e9tat avec traces de cadres pour une tapisserie par exemple) plut\u00f4t que des g\u00e9n\u00e9ralit\u00e9s du type \u00ab \u00ab \u00e9tat moyen \u00bb qui n’apportent que peu d’informations. Ajouter des photos peut \u00e9galement s’av\u00e9rer utile. Enfin, chacun peut apporter les pr\u00e9cisions n\u00e9cessaires \u00e0 ses yeux, m\u00eame en cas de d\u00e9saccord entre les deux parties.<\/p>\n

Le bailleur, tout comme le locataire, peut \u00e9galement faire appel \u00e0 un huissier de justice pour r\u00e9aliser l’\u00e9tat des lieux<\/strong><\/a>. Cette option s’av\u00e8re utile en cas de conflit notamment. Il faudra n\u00e9anmoins payer cette prestation, en sachant que les tarifs des huissiers sont r\u00e9glement\u00e9s par la loi.<\/p>\n

Pour aller plus loin, notre article les obligations du bailleur pour l’\u00e9tat des lieux<\/a><\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

A la signature du bail, le propri\u00e9taire ne devra pas oublier de fournir une copie de l’\u00e9tat des lieux d’entr\u00e9e mais aussi le DDT, la notice informative exig\u00e9e par la loi, ainsi qu’une copie du r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9 le cas \u00e9ch\u00e9ant. A noter pour les logements conventionn\u00e9s qu’il faut \u00e9galement joindre une copie de la convention Anah<\/strong><\/a> ou APL. Une copie de l’assurance habitation du locataire doit \u00e9galement \u00eatre jointe au dossier.<\/p>\n

A noter :<\/strong> l’assurance habitation du locataire<\/strong><\/a> est obligatoire. S’il n’a pas d’assurance habitation, le propri\u00e9taire peut en souscrire une \u00e0 sa place<\/strong><\/a> et lui facturer avec le loyer.<\/p>\n

<\/span>Gestion des charges locatives : provision pour charges, r\u00e9gularisation<\/span><\/h2>\n

Une location ne se r\u00e9sume pas \u00e0 la perception des loyers. Les propri\u00e9taires doivent \u00e9galement s’occuper des charges, et ce \u00e0 plus d’un titre puisqu’il faut distinguer les charges r\u00e9cup\u00e9rables sur le locataire<\/strong><\/a> de celles qui ne le sont pas. Les charges r\u00e9cup\u00e9rables sont factur\u00e9es au locataire sous la forme de provisions pour charges qui doivent appara\u00eetre distinctement du loyer sur la quittance envoy\u00e9e chaque mois.<\/p>\n

En fin d’ann\u00e9e, il faut proc\u00e9der \u00e0 la r\u00e9gularisation des charges locatives : si le locataire a trop pay\u00e9 car le montant total des provisions exc\u00e8de celui des charges r\u00e9cup\u00e9rables, il devra se voir restituer le trop vers\u00e9. Dans le cas contraire, le bailleur doit lui demander un suppl\u00e9ment pour combler la diff\u00e9rence.<\/p>\n

A noter :<\/strong> en copropri\u00e9t\u00e9, les bailleurs doivent s’appuyer sur la r\u00e9partition des charges au sein de la copropri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/a> (les tanti\u00e8mes) et sur les d\u00e9penses support\u00e9es sur l’ann\u00e9e. Ces documents doivent \u00eatre obtenus aupr\u00e8s du syndic de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/a>.<\/p>\n

Un mois avant la r\u00e9gularisation, le bailleur doit adresser un d\u00e9compte complet des charges locatives. Les justificatifs des d\u00e9penses support\u00e9es par le bailleur pour le compte du locataire doivent rester accessible \u00e0 la demande de ce dernier pendant un mois. Si le locataire ne s’oppose pas au calcul du propri\u00e9taire dans ce d\u00e9lai, les charges sont consid\u00e9r\u00e9es justifi\u00e9es et l’occupant doit donc les payer.<\/p>\n

A savoir :<\/strong> la loi pr\u00e9voit une prescription de trois ans en mati\u00e8re de r\u00e9cup\u00e9ration de charges depuis l’entr\u00e9e en vigueur de la loi Alur sur le logement<\/strong><\/a>.<\/p>\n

<\/span>Gestion des r\u00e9parations locatives, incidents et impay\u00e9s de loyer<\/span><\/h2>\n

Une location n’est pas toujours un long fleuve tranquille. Le locataire peut ainsi se tourner vers le propri\u00e9taire en cas de probl\u00e8me dans le logement, de type d\u00e9g\u00e2t des eaux par exemple. Le bailleur peut alors \u00eatre tenu d’intervenir, sauf si le probl\u00e8me rel\u00e8ve des r\u00e9parations locatives, c’est-\u00e0-dire celles dont le locataire est responsable selon la loi. Elles sont pr\u00e9cis\u00e9ment list\u00e9es dans le d\u00e9cret n\u00b087-712 du 26 ao\u00fbt 1987<\/strong><\/a>. En revanche, le propri\u00e9taire doit se soucier de la v\u00e9tust\u00e9 de la location<\/strong><\/a>, celle-ci exon\u00e9rant le locataire des r\u00e9parations locatives lorsqu’elle est trop prononc\u00e9e.<\/p>\n

Parfois, le locataire pose des probl\u00e8mes lui-m\u00eame. Le propri\u00e9taire peut ainsi \u00eatre tenu d’intervenir en cas de troubles du voisinage (mise en demeure, correspondance avec le syndic de copropri\u00e9t\u00e9, …) et le litige peut se conclure par une r\u00e9siliation de bail. De m\u00eame, en cas de d\u00e9gradation du logement pendant le bail, le propri\u00e9taire peut se retrouver contraint \u00e0 donner cong\u00e9 au locataire pour motif l\u00e9gitime et s\u00e9rieux.<\/p>\n

Pour en savoir plus, notre article sur les responsabilit\u00e9s des locataires et propri\u00e9taires<\/a> en la mati\u00e8re<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

Enfin, le locataire peut cesser de payer le loyer, parce qu’il n’y parvient plus ou par non respect de ses obligations. Pour se prot\u00e9ger au moins en partie des impay\u00e9s de loyer, le bailleur peut souscrire une assurance garantie loyers impay\u00e9s (GLI)<\/strong><\/a> ou encore s\u00e9lectionner un locataire couvert par un dispositif de garantie public (Visale<\/strong><\/a> ou Loca-Pass<\/strong><\/a> par exemple). En cas d’impay\u00e9s, il doit surtout r\u00e9agir rapidement et contacter le locataire pour s’enqu\u00e9rir de sa situation et trouver des solutions. En dernier recours, le propri\u00e9taire pourra engager l’expulsion du locataire<\/strong><\/a> (en dehors de la p\u00e9riode de tr\u00eave hivernale<\/strong>).<\/p>\n

<\/span>Changement de locataire et risque de vacance locative<\/span><\/h2>\n

Un jour ou l’autre, le locataire en place quitte les lieux. Si le d\u00e9part est \u00e0 son initiative, il doit transmettre un pr\u00e9avis de d\u00e9part<\/strong> dans le d\u00e9lai convenu (un ou trois mois selon la situation). Dans ce laps de temps, les deux parties doivent s’entendre pour organiser la r\u00e9alisation de l’\u00e9tat des lieux de sortie, la remise des cl\u00e9s et la restitution du d\u00e9p\u00f4t de garantie vers\u00e9 \u00e0 l’entr\u00e9e dans le logement.<\/p>\n

Autre possibilit\u00e9, le propri\u00e9taire choisit de donner cong\u00e9 au locataire \u00e0 l’\u00e9ch\u00e9ance du bail. Ce dernier doit alors \u00eatre pr\u00e9venu au moins six mois \u00e0 l’avance. La d\u00e9livrance du cong\u00e9 du locataire r\u00e9pond \u00e0 des r\u00e8gles tr\u00e8s pr\u00e9cises : si elles ne sont pas respect\u00e9es, le bail sera renouvel\u00e9 et le locataire ne pourra pas \u00eatre contraint de partir. Pour rappel, tous les cong\u00e9s doivent \u00eatre motiv\u00e9s express\u00e9ment par la vente du bien (le locataire est alors prioritaire pour l’acheter), sa reprise ou un motif l\u00e9gitime et s\u00e9rieux.<\/p>\n

Pour aller plus loin, notre article sur le cong\u00e9 du locataire<\/a><\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

Dans tous les cas, le d\u00e9part du locataire expose le bailleur au risque de vacance, c’est-\u00e0-dire une p\u00e9riode durant laquelle il ne per\u00e7oit pas de loyer. D’o\u00f9 l’importance d’\u00eatre r\u00e9actif et pr\u00eat \u00e0 remettre le bien sur le march\u00e9 pour trouver un nouvel occupant.<\/p>\n

<\/span>Anticiper et pr\u00e9voir les travaux n\u00e9cessaires<\/span><\/h2>\n

Le d\u00e9part d’un locataire peut \u00eatre le bon moment pour engager des travaux dans le logement avant l’arriv\u00e9e du prochain occupant. Ce sujet n’est pas \u00e0 n\u00e9gliger : un logement qui devient v\u00e9tuste attire moins facilement les locataires et tend \u00e0 limiter le niveau du loyer. A l’inverse, le co\u00fbt des travaux peut se r\u00e9percuter sur le loyer selon des modalit\u00e9s encadr\u00e9es par la loi (\u00e0 consulter ici<\/strong><\/a>).<\/p>\n

Des travaux peuvent \u00e9galement \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s en pr\u00e9sence d’un locataire. Ce dernier devra alors \u00eatre indemnis\u00e9 si le d\u00e9rangement dure plus de 21 jours. Mais le propri\u00e9taire peut \u00e9galement demander une contribution au locataire<\/strong><\/a> si des travaux d’\u00e9conomies d’\u00e9nergie entra\u00eenent une diminution de ses charges. Celle-ci devra figurer distinctement sur les quittances de loyer.<\/p>\n

<\/span>Obligations fiscales : d\u00e9claration de revenus fonciers, taxe fonci\u00e8re<\/span><\/h2>\n

Les revenus locatifs per\u00e7us par le propri\u00e9taire sont soumis \u00e0 l’imp\u00f4t. Il doit donc remplir chaque ann\u00e9e une d\u00e9claration de revenus fonciers<\/a><\/strong> ou compl\u00e9ter un formulaire 2042 C dans le cas d’une location meubl\u00e9e (r\u00e9gime des b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux). Selon les r\u00e9gimes retenus, le bailleur b\u00e9n\u00e9ficiera d’un abattement forfaitaire sur les loyers (30% en location vide, 50% en location meubl\u00e9e) ou d\u00e9duira les charges support\u00e9es pour leur montant r\u00e9el, \u00e0 l’exception des charges r\u00e9cup\u00e9rables sur le locataire. A noter que les investisseurs en dispositif Pinel ou un autre r\u00e9gime de d\u00e9fiscalisation doivent accomplir des d\u00e9marches suppl\u00e9mentaires \u00e0 ce titre.<\/p>\n

De plus, le propri\u00e9taire est responsable du paiement de la taxe fonci\u00e8re<\/strong><\/a>. Celle-ci n’est pas r\u00e9cup\u00e9rable sur le locataire, contrairement \u00e0 la taxe d’enl\u00e8vement des ordures m\u00e9nag\u00e8res<\/strong><\/a>. La taxe d’habitation est quant \u00e0 elle \u00e0 la charge du locataire en place dans les lieux au 1er janvier de l’ann\u00e9e d’imposition.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

De nombreux propri\u00e9taires bailleurs d\u00e9cident de se passer des services d’une agence immobili\u00e8re pour mettre un bien en location. Objectif : faire des \u00e9conomies. Mais pour bien g\u00e9rer une location seul, il faut pouvoir y consacrer le temps et l’\u00e9nergie n\u00e9cessaires. Le point sur les t\u00e2ches \u00e0 la charge du propri\u00e9taire et les services et sites qui peuvent lui venir en aide. \u00a0<\/p>\n","protected":false},"author":13710,"featured_media":17839,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[9],"tags":[],"class_list":["post-14106","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-demarches"],"acf":[],"yoast_head":"\nImmobilier : g\u00e9rer une location sans agence, comment s\u2019y prendre<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"De nombreux propri\u00e9taires bailleurs d\u00e9cident de se passer des services d'une agence immobili\u00e8re pour mettre un bien en location. Objectif : faire des \u00e9conomies. 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