{"id":14110,"date":"2017-05-02T15:42:10","date_gmt":"2017-05-02T13:42:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/calcul-du-rendement-locatif-brut-net-net-net-methode-formules.html"},"modified":"2019-06-14T13:18:49","modified_gmt":"2019-06-14T11:18:49","slug":"calcul-du-rendement-locatif-brut-net-net-net-methode-formules","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/calcul-du-rendement-locatif-brut-net-net-net-methode-formules.html","title":{"rendered":"Comment calculer le rendement d\u2019un investissement immobilier ?"},"content":{"rendered":"<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Calcul_du_rendement_brut\"><\/span>Calcul du rendement brut<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le rendement brut est le plus simple \u00e0 d\u00e9terminer, et pour cause : il ne prend pas en compte les charges de location pay\u00e9es par le bailleur ni sa fiscalit\u00e9. D\u00e8s lors, il suffit de rapporter le loyer annuel au prix de l&rsquo;acquisition pour identifier la rentabilit\u00e9 brute de l&rsquo;investissement immobilier. La formule \u00e0 retenir est la suivante :<\/p>\n<p style=\"text-align: center\">(Loyer annuel\/Prix) x 100<\/p>\n<p>Dans ce calcul, le prix s&rsquo;entend toutes charges comprises : il faut donc retenir le prix d&rsquo;achat major\u00e9 des divers <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/les-frais-d-achat-immobilier-a-payer-en-plus-du-prix.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>frais d&rsquo;acquisition<\/strong><\/a>.<\/p>\n<p style=\"background-color: #e5e5e5\"><strong>Exemple de calcul du rendement brut :<\/strong> un investisseur met en location un appartement \u00e0 un loyer mensuel de 800 euros charges comprises. Il a pay\u00e9 son achat immobilier 200.000 euros, frais d&rsquo;acquisition inclus. La rentabilit\u00e9 brute du bien se situe donc \u00e0 :<\/p>\n<p>(800&#215;12\/200.000) x 100 = 4,80%.<\/p>\n<p>Cette \u00e9valuation reste n\u00e9anmoins trop sommaire pour d\u00e9terminer pr\u00e9cis\u00e9ment combien rapporte un investissement locatif. Un b\u00e9mol d&rsquo;autant plus important que le rendement brut est souvent mis en avant par les vendeurs pour attirer de futurs bailleurs.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Calcul_du_rendement_net_de_frais_et_charges\"><\/span>Calcul du rendement net de frais et charges<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Pour aller plus loin, les investisseurs doivent s&rsquo;int\u00e9resser \u00e0 la rentabilit\u00e9 de leur location en tenant compte des frais et des charges qu&rsquo;ils doivent supporter \u00e0 ce titre, comme la <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/impots\/taxe-fonciere-mode-d-emploi.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>taxe fonci\u00e8re<\/strong><\/a> par exemple. En outre, le prix d&rsquo;achat retenu pour le calcul du rendement est alourdi par le co\u00fbt du cr\u00e9dit immobilier contract\u00e9 pour financer l&rsquo;investissement.<\/p>\n<p>Pour proc\u00e9der \u00e0 ce calcul, il ne faut n\u00e9gliger aucune charge. Outre l&rsquo;imp\u00f4t foncier, il faut ainsi prendre en compte :<\/p>\n<ul>\n<li>Les charges non r\u00e9cup\u00e9rables sur le locataire (dont <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/impots\/les-charges-de-copropriete-deductibles-des-revenus-fonciers-fonctionnement-et-calcul.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>les charges de copropri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/a> non r\u00e9cup\u00e9rables dans un immeuble d&rsquo;appartements)<\/li>\n<li>Les d\u00e9penses de travaux et d&rsquo;entretien<\/li>\n<li>Les \u00e9ventuels frais de gestion locative lorsque la location est confi\u00e9e \u00e0 un professionnel<\/li>\n<li>Les \u00e9ventuels frais d&rsquo;<a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/les-assurances-gli-pour-couvrir-un-loyer-impaye.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>assurance contre les loyers impay\u00e9s (GLI)<\/strong><\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Toutes ces d\u00e9penses support\u00e9es par le propri\u00e9taire bailleur doivent \u00eatre retranch\u00e9es des loyers per\u00e7us. La formule de calcul est donc la suivante :<\/p>\n<p style=\"text-align: center\">((Loyer annuel \u2013 frais et charges)\/(Prix + co\u00fbt du cr\u00e9dit)) x 100<\/p>\n<p style=\"background-color: #e5e5e5\"><strong>Exemple de calcul du rendement net de frais et charges :<\/strong> nous reprenons l&rsquo;exemple pr\u00e9c\u00e9dent, avec un loyer mensuel de 800 euros et un achat de 200.000 euros. La gestion locative du bien est confi\u00e9e \u00e0 un professionnel (10% du loyer annuel) mais l&rsquo;investisseur n&rsquo;a pas souscrit de garantie contre les impay\u00e9s de loyer. Les charges annuelles non r\u00e9cup\u00e9rables et d\u00e9penses d&rsquo;entretien sont estim\u00e9es \u00e0 1.200 euros par an. La taxe fonci\u00e8re s&rsquo;\u00e9l\u00e8ve \u00e0 1.000 euros. Enfin, le co\u00fbt du cr\u00e9dit atteint 12.000 euros.<\/p>\n<p>Le rendement net de charges se situe ainsi \u00e0 :\u00a0((800&#215;12) &#8211; (960 + 1.200 + 1.000) \/ (200.000 + 12.000)) x 100 = 3,03%<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Calcul_du_rendement_%C2%AB_net-net_%C2%BB_ou_net_dimposition\"><\/span>Calcul du rendement \u00ab net-net \u00bb ou net d&rsquo;imposition<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Pour calculer le rendement de son investissement au plus pr\u00e8s, le bailleur doit \u00e9galement prendre en consid\u00e9ration ses imp\u00f4ts. C&rsquo;est le principe du rendement \u00ab net-net \u00bb ou net de fiscalit\u00e9 : il prend en compte les charges fiscales support\u00e9es par l&rsquo;investisseur, c&rsquo;est-\u00e0-dire l&rsquo;imposition des revenus fonciers. Mais ce n&rsquo;est pas tout puisque les avantages fiscaux sont \u00e9galement retenus dans le calcul. Ainsi, <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/loi-pinel-comment-utiliser-le-dispositif-d-investissement-immobilier.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>un investisseur en dispositif Pinel<\/strong><\/a> qui b\u00e9n\u00e9ficie d&rsquo;une r\u00e9duction d&rsquo;imp\u00f4t sur le revenu \u00e9tal\u00e9e sur six, neuf ou douze ans int\u00e8gre cet avantage fiscal \u00e0 son calcul. M\u00eame chose pour un bailleur qui a opt\u00e9 pour le r\u00e9gime de la nouvelle <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/loi-cosse-ancien-fonctionnement-deductions-fiscales-plafonds.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>loi Cosse<\/strong><\/a> et ses multiples d\u00e9ductions fiscales.<\/p>\n<p>Compte tenu des sp\u00e9cificit\u00e9s de cette m\u00e9thode de calcul de la rentabilit\u00e9, il n&rsquo;existe pas de formule de calcul \u00e0 proprement parler : tout d\u00e9pend du profil fiscal du bailleur, qui peut \u00e9voluer dans le temps, et des \u00e9ventuels avantages fiscaux octroy\u00e9s par l&rsquo;investissement.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_bons_reflexes_pour_effectuer_lestimation_de_sa_rentabilite_locative\"><\/span>Les bons r\u00e9flexes pour effectuer l&rsquo;estimation de sa rentabilit\u00e9 locative<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Ne_pas_negliger_les_changements_de_locataire_et_la_vacance_locative\"><\/span>Ne pas n\u00e9gliger les changements de locataire et la vacance locative<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Les diff\u00e9rentes m\u00e9thodes de calcul d\u00e9taill\u00e9es ci-dessus ne prennent pas en compte le risque de vacance locative, c&rsquo;est-\u00e0-dire la possibilit\u00e9 que l&rsquo;appartement reste inoccup\u00e9 pendant plusieurs semaines ou mois en l&rsquo;absence de locataire. Or, sans locataire, pas de loyer et donc moins de rentabilit\u00e9.<\/p>\n<p>Reprenons notre exemple de d\u00e9part : avec 12 mois de loyer, le rendement brut de l&rsquo;investissement atteint 4,80%. Mais si le bailleur perd deux mois de loyer apr\u00e8s le d\u00e9part d&rsquo;un locataire, le rendement est affect\u00e9 et descend \u00e0 4% brut et 2,28% net de frais et charges. Avant de se lancer, mieux vaut donc savoir combien rapporterait l&rsquo;investissement en cas de vacance plus ou moins prolong\u00e9e.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Proscrire_les_scenarios_les_plus_optimistes\"><\/span>Proscrire les sc\u00e9narios les plus optimistes<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Il est logique que les investisseurs recherchent un placement immobilier r\u00e9mun\u00e9rateur et rentable. Attention toutefois \u00e0 ne pas prendre ses r\u00eaves pour des r\u00e9alit\u00e9s : au moment d&rsquo;\u00e9tablir ses calculs et perspectives, le bailleur se doit de rester raisonnable pour \u00e9viter les mauvaises surprises. Inutile, donc, de s&rsquo;imaginer augmenter le loyer de 10% dans trois ans pour faire d\u00e9coller la rentabilit\u00e9 de l&rsquo;investissement. De m\u00eame, la perspective d&rsquo;une plus-value \u00e0 la revente, aussi plaisante soit-elle, doit rester r\u00e9aliste pour ne pas biaiser le point de vue de l&rsquo;investisseur. M\u00eame chose sur le niveau des charges et l&rsquo;ensemble des param\u00e8tres pris en consid\u00e9ration dans les calculs. Autrement dit, <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/comment-reconnaitre-une-bonne-simulation-avant-son-achat-immobilier.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>restez m\u00e9fiant devant certaines simulations d&rsquo;investissement<\/strong><\/a> un peu trop belles pour \u00eatre vraies&#8230;<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Integrer_la_possible_plus-value_a_la_revente_dans_sa_reflexion\"><\/span>Int\u00e9grer la possible plus-value \u00e0 la revente dans sa r\u00e9flexion<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>L&rsquo;investisseur doit garder en t\u00eate qu&rsquo;\u00e0 la fin de son investissement, il va sans doute le revendre. C&rsquo;est pourquoi il faut int\u00e9grer la perspective de <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/comment-calculer-le-montant-d-une-plus-value-immobiliere.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>plus-value immobili\u00e8re<\/strong><\/a> dans ses plans. Un investissement avec une rentabilit\u00e9 plut\u00f4t faible mais s\u00e9curis\u00e9e, comme on en trouve \u00e0 Paris notamment du fait des prix \u00e9lev\u00e9s et de la forte demande locative, peut ainsi s&rsquo;av\u00e9rer plus int\u00e9ressant qu&rsquo;un autre qui affiche a priori de meilleures perspectives de rendement.<\/p>\n<p style=\"background-color: #e5e5e5\"><strong>A retenir : plus de rendement = plus de risques<\/strong><\/p>\n<p>Analyser un potentiel investissement immobilier sous le seul angle de la rentabilit\u00e9 n&rsquo;est pas forc\u00e9ment recommand\u00e9. En effet, un investisseur \u00e0 la recherche du meilleur rendement va probablement s&rsquo;int\u00e9resser \u00e0 des placements plus risqu\u00e9s que la moyenne. Par exemple, acheter un appartement dans un milieu rural ou p\u00e9riurbain co\u00fbte moins cher qu&rsquo;un investissement parisien mais le risque de vacance locative y est plus \u00e9lev\u00e9 car les locataires sont moins nombreux. Si les occupants sont au rendez-vous, l&rsquo;investisseur en r\u00e9gion b\u00e9n\u00e9ficiera d&rsquo;un meilleur rendement que son comparse parisien. Mais dans le cas contraire, son placement peut vite tourner \u00e0 la catastrophe (baisse du prix du loyer, de la valeur du bien, etc.) tandis que son homologue pourra compter sur une forte demande locative et des perspectives de plus-value \u00e0 la revente dans la capitale.<\/p>\n<p><strong>A lire \u00e9galement<\/strong><br \/>\n<a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/immobilier-gerer-une-location-sans-agence-comment-s-y-prendre.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>G\u00e9rer une location sans agence, comment s&rsquo;y prendre<\/strong><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Pour un investisseur, la rentabilit\u00e9 de son placement immobilier est primordiale. 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