Les personnes qui souhaitent faire b\u00e2tir leur futur logement doivent commencer par acqu\u00e9rir un terrain. Ils peuvent l’acheter aupr\u00e8s d’un professionnel (constructeur, lotisseur am\u00e9nageur, etc.) mais \u00e9galement aupr\u00e8s d’un particulier. Dans ce dernier cas, le vendeur n’est pas tenu aux m\u00eames exigences que les professionnels et il appartient donc \u00e0 l’acheteur de v\u00e9rifier lui-m\u00eame que toutes les conditions sont r\u00e9unies pour mener son projet \u00e0 bien. Le point sur quelques pr\u00e9cautions \u00e0 prendre.<\/p>\n
Pour faire construire sa maison, il faut d’abord avoir un terrain sous la main. Apr\u00e8s avoir identifi\u00e9 un emplacement qui l’int\u00e9resse, l’acheteur doit s’informer sur les r\u00e8gles locales d’urbanisme applicables au terrain. Pour ce faire, direction la mairie pour mettre la main sur le plan local d’urbanisme (PLU) : celui-ci contient notamment la r\u00e8glementation applicable au terrain (superficie constructible par exemple) et aux constructions (hauteur maximale par exemple). Le PLU permet \u00e9galement de s’assurer que le terrain figure bien dans une zone d\u00e9termin\u00e9e comme constructible par la mairie, par opposition aux zones agricoles par exemple o\u00f9 la construction d’une maison est en principe impossible. Attention car les PLU \u00e9voluent dans le temps et une parcelle consid\u00e9r\u00e9e constructible peut se retrouver d\u00e9class\u00e9e avant le d\u00e9but de la construction. Dans ce cas de figure, des possibilit\u00e9s de recours existent pour l’acqu\u00e9reur.<\/p>\n
A savoir :<\/strong> en l’absence de PLU dans la commune, il est possible de se r\u00e9f\u00e9rer au plan d’occupation des sols (POS) encore en vigueur ou \u00e0 la carte communale.<\/p>\n Autre document crucial \u00e0 obtenir : le certificat d’urbanisme, \u00e0 demander aupr\u00e8s de la mairie. Le certificat d’urbanisme d’information indique les r\u00e8gles locales d’urbanisme, comme le PLU, mais \u00e9galement les limites administratives au droit de propri\u00e9t\u00e9, comme les servitudes d’utilit\u00e9 publique, les zones prot\u00e9g\u00e9es ou les droits de pr\u00e9emption de la commune. Enfin, il liste les diverses taxes, comme la taxe d’am\u00e9nagement<\/strong><\/a>, et charges \u00e0 payer pour l’achat du terrain. L’acqu\u00e9reur peut \u00e9galement faire une demande de certificat d’urbanisme op\u00e9rationnel : en plus des informations \u00e9voqu\u00e9es ci-dessus, le certificat op\u00e9rationnel indique si la construction peut avoir lieu sur le terrain ou non ainsi que l’\u00e9tat des \u00e9quipements publics desservant celui-ci.<\/p>\n A savoir :<\/strong> l’obtention d’un certificat d’urbanisme n’est pas obligatoire. Il est n\u00e9anmoins vivement recommand\u00e9 d’en demander un avant de d\u00e9marrer le chantier de construction.<\/p>\n Pour s’assurer d’acheter le bon terrain pour faire construire sa maison, il faut v\u00e9rifier qu’il est bien constructible. Le PLU et les certificats d’urbanisme renseignent l’acqu\u00e9reur \u00e0 cet \u00e9gard. Alternativement, il peut d\u00e9marcher un sp\u00e9cialiste afin que celui-ci proc\u00e8de \u00e0 l’analyse du sol pour s’assurer que le terrain est apte \u00e0 accueillir une construction.<\/p>\n En outre, le terrain doit \u00eatre viabilis\u00e9, c’est-\u00e0-dire qu’il peut accueillir des habitations car il est reli\u00e9 \u00e0 la plupart si ce n’est l’ensemble des r\u00e9seaux d’eau courante, d’\u00e9lectricit\u00e9, de gaz, de t\u00e9l\u00e9phone et d’assainissement. L’initiative de la viabilisation du terrain d\u00e9pend uniquement du propri\u00e9taire et ne peut pas \u00eatre impos\u00e9e par la mairie mais elle reste obligatoire pour y b\u00e2tir une maison ou un immeuble. L’acheteur d’un terrain non viabilis\u00e9 devra alors contacter la soci\u00e9t\u00e9 des eaux, ERDF et GRDF (ou les gestionnaires des r\u00e9seaux locaux) ainsi que la mairie pour le raccordement au r\u00e9seau tout-\u00e0-l’\u00e9gout. Sur ce dernier point, il est possible d’opter alternativement pour une fosse septique.<\/p>\n A savoir :<\/strong> si le terrain mis en vente est classifi\u00e9 \u00ab \u00e0 b\u00e2tir \u00bb, il doit obligatoirement \u00eatre constructible. En revanche, il peut \u00eatre vendu non viabilis\u00e9.<\/p>\n Une construction, quelle qu’elle soit, risque de dispara\u00eetre si elle est pos\u00e9e sur un terrain qui n’est pas stable ou qui pr\u00e9sente des fragilit\u00e9s. Les glissements et tassements de terrain peuvent en effet mettre la future maison en danger. Il est donc essentiel de faire analyser le sous-sol de la parcelle, en particulier si le terrain est en pente et que la maison est b\u00e2tie sur un remblai. En faisant r\u00e9aliser une \u00e9tude g\u00e9otechnique sur la g\u00e9ologie du terrain au pr\u00e9alable, le particulier pourra s’assurer que le terrain est bien stable ou mettre en \u0153uvre les solutions ad\u00e9quates avec le constructeur de la maison, comme le renforcement des fondations par exemple. Attention cependant, ces ajustements ont un prix qui alourdit le co\u00fbt global du projet immobilier. Trouver un autre terrain plus appropri\u00e9 peut alors s’av\u00e9rer la solution \u00e0 privil\u00e9gier.<\/p>\n Techniquement, le bornage d’un terrain n’est pas obligatoire. N\u00e9anmoins, il est primordial pour \u00e9viter les conflits de voisinage. Il est ainsi recommand\u00e9 de faire appel \u00e0 un g\u00e9om\u00e8tre-expert pour proc\u00e9der \u00e0 un bornage contradictoire avec les propri\u00e9taires voisins et fixer d\u00e9finitivement les limites de la parcelle. Cela permet notamment de cl\u00f4turer la propri\u00e9t\u00e9 sans risque.<\/p>\n L’acheteur d’un terrain doit \u00e9galement insister pour que le vendeur proc\u00e8de au bornage, et ce avant de signer quoi que ce soit : cela lui permet notamment de mieux comparer plusieurs terrains et leurs superficies avant de faire son choix. Dans le cas contraire, il peut intenter une action en nullit\u00e9 si l’avant-contrat et l’acte authentique de vente ne mentionnent pas si le descriptif du terrain r\u00e9sulte ou non d’un bornage dans un d\u00e9lai d’un mois apr\u00e8s la signature du contrat de vente d\u00e9finitif. Traduction : vendre un terrain non born\u00e9 peut se retourner contre le vendeur car l’acheteur pourra faire annuler la transaction sans p\u00e9nalit\u00e9.<\/p>\n A savoir :<\/strong> l’acqu\u00e9reur d’un terrain non d\u00e9limit\u00e9 peut \u00eatre contraint par ses voisins de proc\u00e9der au bornage, avec le concours de la justice si n\u00e9cessaire.<\/p>\n L’avant-contrat de vente d’un terrain peut prendre la forme d’un compromis de vente entre les deux parties ou d’une promesse unilat\u00e9rale de vente. Dans le premier cas, les deux parties s’engagent \u00e0 r\u00e9aliser la transaction, en dehors de clauses de d\u00e9sistement pr\u00e9vues dans le contrat, pour non-obtention du cr\u00e9dit pour financer l’acquisition par exemple. Dans le second cas, seul le vendeur s’engage et peut activer son option d’achat pendant un d\u00e9lai pr\u00e9cis choisi par les deux parties.<\/p>\n Quel que soit le type d’avant-contrat, l’acheteur doit \u00eatre attentif \u00e0 son contenu. Il doit ainsi s’assurer que le document pr\u00e9cise bien le prix du terrain ainsi que le co\u00fbt des taxes aff\u00e9rentes, la description d\u00e9taill\u00e9e du terrain avec sa surface exact et la mention attestant que le descriptif r\u00e9sulte ou non d’un bornage, les servitudes priv\u00e9es ou publiques pr\u00e9sentes sur le terrain et l’assurance que le terrain n’a pas \u00e9t\u00e9 mis en hypoth\u00e8que ou en location. Enfin, l’avant-contrat doit indiquer le montant des \u00e9ventuels honoraires de n\u00e9gociation du notaire ou de l’agent immobilier qui a facilit\u00e9 la transaction.<\/p>\n L’acqu\u00e9reur peut \u00e9galement ins\u00e9rer des clauses suspensives sp\u00e9cifiques pour se prot\u00e9ger. Par exemple, il peut pr\u00e9voir l’annulation de la vente s’il ne parvient pas \u00e0 obtenir son permis de construire<\/strong><\/a> pour b\u00e2tir sa future maison. Autre cas de figure plus classique, la transaction peut \u00eatre annul\u00e9e si l’acheteur n’obtient pas le cr\u00e9dit immobilier n\u00e9cessaire pour financer l’acquisition.<\/p>\n Important :<\/strong> l’acheteur d’un terrain \u00e0 b\u00e2tir ne b\u00e9n\u00e9ficie pas du d\u00e9lai de r\u00e9tractation de dix jours apr\u00e8s la signature de l’avant-contrat. Il ne profite qu’aux acqu\u00e9reurs d’un logement, construit ou \u00e0 construire. Dans un arr\u00eat rendu le 4 f\u00e9vrier 2016, la Cour de cassation a confirm\u00e9 ce principe<\/strong><\/a> et rejet\u00e9 la demande de r\u00e9tractation des acheteurs, expliquant que \u00ab la promesse ne portait que sur la vente d’un terrain \u00e0 b\u00e2tir<\/em> \u00bb.<\/p>\n<\/span>2. V\u00e9rifier que le terrain est constructible et viabilis\u00e9<\/span><\/h2>\n
<\/span>3. L’analyse du sous-sol pour \u00e9viter les glissements de terrain<\/span><\/h2>\n
<\/span>4. Le bornage du terrain pour pr\u00e9venir les conflits de voisinage<\/span><\/h2>\n
<\/span>5. Le contenu de l’avant-contrat \u00e0 v\u00e9rifier<\/span><\/h2>\n