{"id":14113,"date":"2017-05-09T15:30:13","date_gmt":"2017-05-09T13:30:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/achat-immobilier-sans-etre-marie-pacse-indivision-sci-separation-deces.html"},"modified":"2017-05-09T15:31:38","modified_gmt":"2017-05-09T15:31:38","slug":"achat-immobilier-sans-etre-marie-pacse-indivision-sci-separation-deces","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/achat-immobilier-sans-etre-marie-pacse-indivision-sci-separation-deces.html","title":{"rendered":"L\u2019achat immobilier en couple, sans \u00eatre mari\u00e9 ou pacs\u00e9"},"content":{"rendered":"
\n

<\/span>Indivision, SCI : deux solutions pour l’achat immobilier en concubinage<\/span><\/h2>\n

<\/span>Le r\u00e9gime de l’indivision<\/span><\/h3>\n

Un couple de concubins peut acheter un logement \u00e0 deux sans grand probl\u00e8me a priori. En r\u00e9alit\u00e9, les obstacles potentiels ne concernent pas l’acquisition en tant que telle mais le devenir de la propri\u00e9t\u00e9, notamment en cas de s\u00e9paration ou de d\u00e9c\u00e8s.<\/p>\n

En effet, la majorit\u00e9 des couples de concubins ach\u00e8tent leur bien en indivision, puisqu’il s’agit du r\u00e9gime de propri\u00e9t\u00e9 retenu par d\u00e9faut dans cette situation : chaque membre du couple est propri\u00e9taire d’une partie du bien. Pour formaliser cet accord, les concubins signent une convention d’indivision. Celle-ci doit notamment pr\u00e9ciser la quote-part de chacun, sur la base de l’apport personnel et des contributions au remboursement du pr\u00eat immobilier. En l’absence de pr\u00e9cision, la loi consid\u00e8re que le bien est d\u00e9tenu \u00e0 parts \u00e9gales. C’est pourquoi il est crucial de bien d\u00e9tailler la quote-part de chacun dans la convention d’indivision afin de limiter les contentieux en cas de s\u00e9paration ou de d\u00e9c\u00e8s.<\/p>\n

Le recours \u00e0 l’indivision constitue la solution la plus simple pour un couple de concubins qui cherche \u00e0 acqu\u00e9rir sa r\u00e9sidence principale.<\/p>\n

<\/span>La SCI<\/span><\/h3>\n

Alternative au r\u00e9gime de l’indivision, la constitution d’une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re (SCI) permet de contourner le probl\u00e8me en quelque sorte. Le principe est le suivant : le couple fonde sa SCI qui devient propri\u00e9taire du logement \u00e0 la place des concubins. Ces derniers ne d\u00e9tiennent que des parts de la SCI, en sachant que leur r\u00e9partition doit refl\u00e9ter la contribution financi\u00e8re de chacun \u00e0 l’achat.<\/p>\n

A travers la cr\u00e9ation de la SCI, les concubins peuvent inscrire des r\u00e8gles dans le marbre en pr\u00e9vision d’un changement de situation. Ces r\u00e8gles doivent \u00eatre inscrites dans les statuts de la soci\u00e9t\u00e9. Les concubins peuvent ainsi s’organiser \u00e0 l’avance, notamment au regard des risques de s\u00e9paration et de d\u00e9c\u00e8s.<\/p>\n

Attention toutefois, la cr\u00e9ation d’une SCI ne s’improvise pas. Sa constitution entra\u00eene de nombreuses formalit\u00e9s administratives (annonce l\u00e9gale, enregistrement aupr\u00e8s du greffe du tribunal de commerce) et co\u00fbte de l’argent.<\/p>\n

<\/span>En cas de s\u00e9paration<\/span><\/h2>\n

<\/span>En indivision<\/span><\/h3>\n

Si les concubins se s\u00e9parent, ils peuvent s’entendre pour d\u00e9cider de l’avenir du bien. Dans le cadre d’un r\u00e8glement \u00e0 l’amiable, l’un peut racheter la quote-part de l’autre par exemple. Autre possibilit\u00e9, les deux parties se mettent d’accord sur un prix de vente, c\u00e8dent le bien et se r\u00e9partissent le fruit de la vente selon les modalit\u00e9s de l’indivision.<\/p>\n

Si les propri\u00e9taires indivis ne parviennent pas \u00e0 se mettre d’accord, la justice peut intervenir pour trancher le litige. Le tribunal peut alors ordonner le partage du bien ou sa mise en vente via une licitation (vente aux ench\u00e8res publiques). Dans la plupart des cas, le bien est c\u00e9d\u00e9 \u00e0 un nouveau propri\u00e9taire et les anciens concubins se partagent le fruit de la vente \u00e0 hauteur de leur quote-part.<\/p>\n

<\/span>Dans une SCI<\/span><\/h3>\n

Apr\u00e8s la s\u00e9paration, chacun reste propri\u00e9taire des parts qu’il d\u00e9tient. Les ex-concubins peuvent ainsi trouver une solution \u00e0 l’amiable, l’un rachetant les parts de l’autre afin de devenir pleinement propri\u00e9taire. Autre possibilit\u00e9, encore plus simple : la vente du bien et la r\u00e9partition du prix obtenu selon les partes d\u00e9tenues par chacun.<\/p>\n

Pour rappel, les statuts de la SCI, fix\u00e9s par ses cr\u00e9ateurs, r\u00e9capitulent les r\u00e8gles applicables \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 et aux associ\u00e9s. C’est donc la r\u00e9daction pr\u00e9cise de ses statuts qui d\u00e9termine ce qu’il est possible de faire ou non pour organiser la sortie d’un associ\u00e9 ou la dissolution de la SCI.<\/p>\n

<\/span>En cas de d\u00e9c\u00e8s<\/span><\/h2>\n

<\/span>En indivision<\/span><\/h3>\n

Si rien n’est pr\u00e9vu, le d\u00e9c\u00e8s d’un des concubins provoque une situation compliqu\u00e9e : le concubin survivant reste propri\u00e9taire \u00e0 hauteur de sa contribution mais la quote-part du conjoint d\u00e9c\u00e9d\u00e9 revient \u00e0 ses h\u00e9ritiers. Ainsi, le concubin peut se retrouver dans une nouvelle indivision avec les enfants du d\u00e9funt.<\/p>\n

Pour \u00e9viter des situations difficiles, il faut donc s’organiser en amont en r\u00e9digeant un testament<\/strong><\/a>. Les concubins peuvent ainsi pr\u00e9voir de l\u00e9guer leur quote-part \u00e0 leur partenaire, et vice-versa. Cet arrangement ne doit toutefois pas remettre en cause la r\u00e9serve h\u00e9r\u00e9ditaire<\/strong><\/a> des h\u00e9ritiers du d\u00e9funt. Elle g\u00e9n\u00e8re \u00e9galement d’importants droits de succession<\/strong><\/a> (imposition au taux de 60%).<\/p>\n

Autre possibilit\u00e9, pr\u00e9voir le rachat de la quote-part du d\u00e9funt. Au moment du d\u00e9c\u00e8s, le propri\u00e9taire indivis survivant ne re\u00e7oit rien au titre de la succession mais il devient plein propri\u00e9taire du bien.<\/p>\n

Enfin, il est envisageable de maintenir le statut de l’indivision apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s d’un des concubins. Si cette situation s’av\u00e8re peu pratique en pr\u00e9sence d’h\u00e9ritiers adultes, il s’agit d’un compromis appropri\u00e9 si les enfants du d\u00e9funt sont mineurs au moment du d\u00e9c\u00e8s.<\/p>\n

<\/span>Dans une SCI<\/span><\/h3>\n

Apr\u00e8s le d\u00e9c\u00e8s d’un des concubins, ses h\u00e9ritiers doivent recevoir ses parts de la SCI. Ainsi, si rien n’est fait, le concubin survivant doit composer avec les enfants de son partenaire d\u00e9funt au sein de la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n

Pour \u00e9carter ce cas de figure, les statuts de la SCI peuvent pr\u00e9voir une clause d’agr\u00e9ment. Celle-ci permet de contr\u00f4ler et limiter l’arriv\u00e9e de nouveaux associ\u00e9s dans la SCI, ce qui prot\u00e8ge donc le concubin survivant face aux enfants h\u00e9ritiers du d\u00e9funt. Attention toutefois : pour que la clause d’agr\u00e9ment soit pleinement efficace, le concubin survivant doit \u00eatre en mesure de racheter les parts du d\u00e9funt.<\/p>\n

D’autres arrangements sont \u00e9galement possibles mais plus complexes, comme le d\u00e9membrement crois\u00e9 de propri\u00e9t\u00e9. Cette technique permet \u00e0 chaque associ\u00e9 d’acqu\u00e9rir la nue-propri\u00e9t\u00e9 de la moiti\u00e9 des parts de la SCI et l’usufruit de l’autre moiti\u00e9. En cas de d\u00e9c\u00e8s, le survivant d\u00e9tient ainsi la pleine propri\u00e9t\u00e9 de la moiti\u00e9 de la SCI puisqu’il r\u00e9cup\u00e8re l’usufruit de l’associ\u00e9 d\u00e9c\u00e9d\u00e9 sur les parts qu’il d\u00e9tient en nue-propri\u00e9t\u00e9. Il peut ainsi rester dans les lieux s’il le souhaite, m\u00eame contre l’avis des h\u00e9ritiers du d\u00e9funt puisque ces derniers ne contr\u00f4lent que la nue-propri\u00e9t\u00e9 de la moiti\u00e9 des parts de la SCI.<\/p>\n

<\/span>Dans une tontine<\/span><\/h3>\n

Relativement peu utilis\u00e9e, la tontine reste pourtant l’outil le plus efficace pour prot\u00e9ger son concubin. Le principe est le suivant : en cas de d\u00e9c\u00e8s d’un des partenaires, une clause dans l’acte de vente du bien pr\u00e9voit que la pleine propri\u00e9t\u00e9 revient au survivant, sans consid\u00e9ration aucune pour les h\u00e9ritiers du d\u00e9funt. Le concubin survivant est donc seul ma\u00eetre \u00e0 bord et la loi agit de mani\u00e8re r\u00e9troactive, de sorte qu’il est consid\u00e9r\u00e9 comme \u00e9tant le propri\u00e9taire du bien depuis la date de l’acquisition. Le conjoint survivant devra n\u00e9anmoins payer des droits de succession importants \u00e0 cette occasion puisque le patrimoine ainsi obtenu est tax\u00e9 \u00e0 60%.<\/p>\n

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Acheter un bien immobilier \u00e0 2, une d\u00e9marche plus complexe qu’il n’y para\u00eet<\/strong><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Faut-il se marier ou se pacser pour un achat immobilier ? Un couple n’est nullement tenu de se marier ou de conclure un Pacs pour devenir propri\u00e9taire de sa maison ou de son appartement. Mais l’achat \u00e0 deux pr\u00e9sente quelques difficult\u00e9s pour les concubins. Indivision ou SCI, s\u00e9paration, d\u00e9c\u00e8s, ce qu’il faut savoir. \u00a0<\/p>\n","protected":false},"author":13710,"featured_media":14112,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[15],"tags":[],"class_list":["post-14113","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-demarches-achat"],"acf":[],"yoast_head":"\nAchat immobilier sans \u00eatre mari\u00e9, pacs\u00e9 : indivision, SCI, s\u00e9paration, d\u00e9c\u00e8s<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Faut-il se marier ou se pacser pour un achat immobilier ? 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