{"id":14121,"date":"2017-06-20T15:29:25","date_gmt":"2017-06-20T13:29:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/le-droit-de-preemption-du-locataire.html"},"modified":"2017-06-21T10:11:45","modified_gmt":"2017-06-21T10:11:45","slug":"le-droit-de-preemption-du-locataire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/le-droit-de-preemption-du-locataire.html","title":{"rendered":"Le droit de pr\u00e9emption du locataire"},"content":{"rendered":"\n

Sommaire<\/strong><\/p>\n

D\u00e9finition du droit de pr\u00e9emption du locataire<\/strong><\/a>
Les diff\u00e9rents cas de figure<\/strong><\/a>
Cong\u00e9 pour vente<\/strong><\/a>
Vente apr\u00e8s division de l’immeuble<\/strong><\/a>
Vente d’un immeuble en bloc<\/strong><\/a>
Vente de dix logements dans le m\u00eame immeuble par un seul propri\u00e9taire<\/a>
Echec de la pr\u00e9emption et maintien dans les lieux<\/a><\/p>\n

<\/strong><\/p>\n

<\/span><\/a>La d\u00e9finition du droit de pr\u00e9emption du locataire<\/span><\/h2>\n

Il n’existe pas un mais deux droits de pr\u00e9emption \u00e0 distinguer. L’un concerne les propri\u00e9taires qui cherchent \u00e0 c\u00e9der un logement que la commune souhaite acqu\u00e9rir<\/strong><\/a> tandis que l’autre b\u00e9n\u00e9ficie aux locataires dont l’habitat est mis en vente. Cet article est donc consacr\u00e9 au droit de pr\u00e9emption du locataire.<\/p>\n

Lorsqu’un bailleur c\u00e8de un ou plusieurs logements occup\u00e9s par des locataires, ces derniers peuvent disposer d’un droit de pr\u00e9emption. C’est notamment le cas lorsque le propri\u00e9taire d\u00e9livre \u00e0 son locataire un cong\u00e9 pour vente. L\u00e9galement, le cong\u00e9 vaut offre de vente et il doit donc mentionner le prix demand\u00e9 ainsi que les conditions g\u00e9n\u00e9rales de la transaction. Le locataire dispose alors de deux mois pour accepter l’offre.<\/p>\n

Dans tous les cas, le principe reste le m\u00eame : le locataire est prioritaire pour acqu\u00e9rir le logement au prix demand\u00e9 et deviendra propri\u00e9taire s’il le souhaite et s’il peut se le permettre financi\u00e8rement.<\/p>\n

<\/span><\/a>Les diff\u00e9rents cas de figure<\/span><\/h2>\n

Le locataire dispose d’une priorit\u00e9 pour devenir propri\u00e9taire du logement qu’il occupe dans les situations suivantes :<\/p>\n

– Le bail prend fin et le bailleur d\u00e9livre un cong\u00e9 pour vente au locataire au moins six mois avant l’expiration du contrat de location
– L’appartement est vendu pour la premi\u00e8re fois apr\u00e8s la division de tout ou partie de l’immeuble en plusieurs lots
– L’immeuble est vendu dans son int\u00e9gralit\u00e9 (vente en bloc) en une seule fois. L’immeuble doit abriter au moins cinq logements.
– Le propri\u00e9taire personne morale (une entreprise par exemple) vend plus de dix logements dans un m\u00eame immeuble.<\/p>\n

<\/span><\/a>Le cong\u00e9 pour vente<\/span><\/h2>\n

En fin de bail, le propri\u00e9taire adresse un cong\u00e9 pour vente<\/strong><\/a> qui vaut offre d’achat. Comme indiqu\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment, le prix demand\u00e9 et les conditions de vente doivent \u00eatre indiqu\u00e9s \u00e0 cette occasion. Si le locataire est partant, il r\u00e9pond favorablement par courrier recommand\u00e9 ou acte d’huissier dans un d\u00e9lai de deux mois. L’acte authentique est ensuite sign\u00e9 dans les deux mois suivants (ou quatre mois si un financement \u00e0 cr\u00e9dit doit \u00eatre s\u00e9curis\u00e9 au pr\u00e9alable).<\/p>\n

Si le locataire refuse l’option d’achat, le bien est mis en vente normalement. Il doit alors quitter les lieux \u00e0 la fin du bail. Cependant, l’occupant retrouve son droit de pr\u00e9emption d\u00e8s lors que le propri\u00e9taire revoit le prix demand\u00e9 \u00e0 la baisse, m\u00eame s’il a refus\u00e9 la premi\u00e8re offre.<\/p>\n

La vente doit effectivement aboutir : dans le cas contraire, le locataire qui quitte le logement peut saisir la justice et obtenir r\u00e9paration pour cong\u00e9 frauduleux. N\u00e9anmoins, le propri\u00e9taire qui peut prouver qu’il a bel et bien cherch\u00e9 \u00e0 vendre avant de reprendre un locataire, faute de trouver un acqu\u00e9reur, ne sera pas consid\u00e9r\u00e9 en tort.<\/p>\n

<\/span><\/a>La vente apr\u00e8s division de l’immeuble<\/span><\/h2>\n

Apr\u00e8s la division d’un immeuble en plusieurs lots appartenant \u00e0 diff\u00e9rents propri\u00e9taires et la publication de l’\u00e9tat descriptif de division, la premi\u00e8re mise en vente d’un logement occup\u00e9 par un locataire lui donne la priorit\u00e9 pour se porter acqu\u00e9reur. Le propri\u00e9taire doit ainsi lui envoyer une offre de vente, \u00e0 laquelle il doit r\u00e9pondre dans un d\u00e9lai de deux mois. En cas de refus, le locataire peut rester dans les lieux tandis que le propri\u00e9taire cherche un autre acqu\u00e9reur. Dans ce cas, cela peut aboutir \u00e0 la vente d’un appartement occup\u00e9 par le locataire qui pourra rester dans les lieux apr\u00e8s la transaction.<\/p>\n

Si le propri\u00e9taire revoit son prix \u00e0 la baisse, le locataire doit recevoir une nouvelle offre \u00e0 laquelle il devra r\u00e9pondre dans un d\u00e9lai d’un mois.<\/p>\n

<\/span><\/a>La vente d’un immeuble en bloc<\/span><\/h2>\n

Dans le cadre de la cession de l’int\u00e9gralit\u00e9 d’un immeuble de plus de cinq logements, les locataires sont prioritaires pour acqu\u00e9rir leur appartement. Il s’agit d’un droit relativement r\u00e9cent (2006) renforc\u00e9 par la loi Alur sur le logement<\/strong><\/a> de 2014. Ils doivent recevoir des informations sur le prix et les conditions de vente de l’immeuble mais \u00e9galement de l’appartement qu’ils occupent. De plus, ils doivent obtenir un projet de r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, puisque si au moins l’un d’entre eux ach\u00e8te son logement, l’immeuble sera d\u00e9tenu en copropri\u00e9t\u00e9. Enfin, le diagnostic technique de l’immeuble doit \u00eatre fourni.<\/p>\n

Une fois ces informations en main, le locataire dispose de quatre mois pour faire conna\u00eetre son choix. S’il accepte la proposition, il devient propri\u00e9taire dans un d\u00e9lai de quatre mois maximum et le vendeur ne peut pas refuser la transaction. En cas de refus, il peut rester locataire jusqu’\u00e0 l’expiration de son bail.<\/p>\n

Il convient d’indiquer que le droit de pr\u00e9emption n’est pas syst\u00e9matique dans ce cas de figure, notamment si le futur propri\u00e9taire de l’immeuble s’engage \u00e0 proroger les baux en cours de six ans.<\/p>\n

A noter :<\/strong> si un des locataires pr\u00e9empte son logement et que le propri\u00e9taire de l’immeuble d\u00e9cide de vendre les autres lots \u00e0 un prix inf\u00e9rieur \u00e0 la proposition initiale, les autres locataires qui avaient refus\u00e9 d’acheter en premier lieu disposent d’un nouveau droit de pr\u00e9emption \u00e0 utiliser dans un d\u00e9lai d’un mois pour acheter au prix revu \u00e0 la baisse.<\/p>\n

<\/span><\/a>La vente de dix logements dans le m\u00eame immeuble par un seul propri\u00e9taire<\/span><\/h2>\n

Lorsqu’un bailleur de type personne morale d\u00e9cide de vendre au moins dix logements dans le m\u00eame immeuble, les locataires qui occupent les lieux sont prioritaires pour les acheter. Apr\u00e8s une phase d’information (g\u00e9n\u00e9rale puis personnalis\u00e9e) sur le projet de vente, le bailleur doit respecter un d\u00e9lai de trois mois avant d’envoyer une offre de vente. Pour faire aboutir son projet et vendre \u00e0 l’acheteur qu’il a trouv\u00e9, le bailleur personne morale \u00ab doit purger successivement deux droits de pr\u00e9emption<\/em> \u00bb soulignent les notaires de Paris \u2013 Ile-de-France sur leur site internet : celui li\u00e9 \u00e0 la vente du logement apr\u00e8s division de l’immeuble et celui en lien avec le cong\u00e9 pour vente d\u00e9livr\u00e9 au locataire.<\/p>\n

<\/span><\/a>Echec de la pr\u00e9emption par le locataire et maintien dans les lieux<\/span><\/h2>\n

En dehors d’un cong\u00e9 pour vente, la cession du bien n’entra\u00eene pas n\u00e9cessairement la fin du contrat de bail<\/strong><\/a> et de la location. C’est d’autant plus vrai que les locataires d’un logement qui change de propri\u00e9taire sont davantage prot\u00e9g\u00e9s depuis le vote de la loi Alur. Par exemple, le nouveau propri\u00e9taire est contraint d’attendre l’\u00e9ch\u00e9ance du premier renouvellement de bail avant de donner cong\u00e9 au locataire. Ainsi, le locataire peut rester en place jusqu’\u00e0 la fin du bail en cours puis pour trois ann\u00e9es suppl\u00e9mentaires (six ans pour les bailleurs personnes morales). En outre, le nouveau propri\u00e9taire doit attendre deux ans \u00e0 compter de son acquisition, ind\u00e9pendamment de la dur\u00e9e de bail restante, avant de pouvoir d\u00e9livrer un cong\u00e9 pour reprise afin d’occuper les lieux lui-m\u00eame.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Le droit de pr\u00e9emption peut contrecarrer les intentions d’un bailleur qui souhaite mettre en vente un logement mis en location. Ce droit, renforc\u00e9 par la loi Alur, peut permettre au locataire en place de devenir propri\u00e9taire du bien qu’il occupe. Explications. \u00a0<\/p>\n","protected":false},"author":13710,"featured_media":14120,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[24],"tags":[],"class_list":["post-14121","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-reglementation-location"],"acf":[],"yoast_head":"\nLe droit de pr\u00e9emption du locataire<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Le droit de pr\u00e9emption peut contrecarrer les intentions d\u2019un bailleur qui souhaite mettre en vente un logement mis en location. 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