{"id":19038,"date":"2021-06-15T16:09:50","date_gmt":"2021-06-15T14:09:50","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/?p=19038"},"modified":"2025-10-29T11:41:06","modified_gmt":"2025-10-29T10:41:06","slug":"terrain-a-batir-les-regles-a-connaitre-pour-acheter-un-terrain-constructible","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/terrain-a-batir-les-regles-a-connaitre-pour-acheter-un-terrain-constructible.html","title":{"rendered":"Terrain \u00e0 b\u00e2tir : les r\u00e8gles \u00e0 conna\u00eetre pour acheter un terrain constructible"},"content":{"rendered":"<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Terrain_constructible_definition_et_criteres\"><\/span>Terrain constructible : d\u00e9finition et crit\u00e8res<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Un terrain constructible est une <strong>parcelle de terrain susceptible d\u2019accueillir une ou plusieurs constructions neuves<\/strong>.<\/p>\n<p>Pour \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme constructible, un terrain doit r\u00e9pondre concomitamment \u00e0 plusieurs crit\u00e8res :<\/p>\n<ul>\n<li>il doit \u00eatre <strong>juridiquement habilit\u00e9 \u00e0 recevoir une construction<\/strong> : ce crit\u00e8re est notamment d\u00e9fini par le plan local d\u2019urbanisme (PLU), qui permet de connaitre la destination autoris\u00e9e des sols et les modalit\u00e9s de construction<\/li>\n<li>il doit avoir les <strong>capacit\u00e9s physiques de recevoir une construction<\/strong> : la nature du sol et du sous-sol doit permettre de supporter le poids et les charges de la future construction, mais aussi de garantir la s\u00e9curit\u00e9 des occupants<\/li>\n<li>il doit \u00eatre <strong>viabilis\u00e9<\/strong> : il doit pouvoir \u00eatre raccord\u00e9 ou raccordable \u00e0 une ou plusieurs voies d\u2019acc\u00e8s au terrain (notamment pour les engins et mat\u00e9riaux de construction) et, par la suite, \u00e0 la plupart sinon \u00e0 tous les r\u00e9seaux classiques (eau potable, \u00e9lectricit\u00e9, gaz, assainissement collectif, t\u00e9l\u00e9phone\u2026).<\/li>\n<\/ul>\n<p>D\u00e8s lors que tous ces crit\u00e8res sont r\u00e9unis, un terrain peut \u00eatre constructible. <em>A contrario<\/em>, si l\u2019une de ces conditions cumulatives est absente, le terrain devient non constructible.<\/p>\n<p><strong>ATTENTION :<\/strong> le terme de \u00ab terrain \u00e0 b\u00e2tir \u00bb (qui n\u2019existe en r\u00e9alit\u00e9 qu\u2019en droit fiscal, mais pas dans le droit de l\u2019urbanisme) est souvent utilis\u00e9 pour \u00e9voquer un terrain constructible. Pourtant, des \u00e9l\u00e9ments permettent de distinguer ces deux notions. D\u2019abord, un terrain \u00e0 b\u00e2tir est forc\u00e9ment nu (hormis des b\u00e2timents dont l&rsquo;\u00e9tat les rend impropres \u00e0 un quelconque usage : ruines, immeuble frapp\u00e9 d&rsquo;un arr\u00eat\u00e9 de p\u00e9ril, chantier inabouti\u2026), tandis qu\u2019un terrain constructible peut d\u00e9j\u00e0 comporter une ou plusieurs constructions. Ensuite, contrairement \u00e0 un terrain \u00e0 b\u00e2tir, un terrain constructible n\u2019est pas forc\u00e9ment viabilis\u00e9.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Terrain_isole_ou_dans_un_lotissement_deux_possibilites_dachat\"><\/span>Terrain isol\u00e9 ou dans un lotissement : deux possibilit\u00e9s d\u2019achat<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Les terrains constructibles propos\u00e9s \u00e0 la vente pour faire construite une habitation neuve se distinguent principalement en fonction de leur situation. Il s\u2019agit :<\/p>\n<ul>\n<li>soit d\u2019un terrain en secteur diffus (il se trouve hors lotissement, donc isol\u00e9)<\/li>\n<li>soit d\u2019un terrain en lotissement (il constitue un lot, fruit d\u2019une division d\u2019un terrain unique en plusieurs parcelles)<\/li>\n<\/ul>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Achat_dun_terrain_constructible_en_secteur_diffus\"><\/span>Achat d\u2019un terrain constructible en secteur diffus<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>La plupart des terrains sont achet\u00e9s en diffus. On parle aussi de <strong>terrains isol\u00e9s<\/strong>, dans la mesure o\u00f9 ils sont situ\u00e9s hors lotissement (et non qu\u2019ils se trouvent au fin fond de la campagne ou \u00e9loign\u00e9s des administrations ou des commerces !). Le terrain est vendu seul et s\u00e9par\u00e9ment. Contrairement \u00e0 un lotissement, il n\u2019est pas le r\u00e9sultat d\u2019une division d\u2019un bien existant.<\/p>\n<p>L\u2019avantage majeur de ce type de terrain r\u00e9side dans la libert\u00e9 de choix qu\u2019il offre (configuration et emplacement du terrain, choix du constructeur, possibilit\u00e9s plus grandes en termes de construction architecturale de la future maison). Les seules limites \u00e0 respecter demeurent celles li\u00e9es aux r\u00e8glements (d\u2019urbanisme, entre autres) et \u00e0 ses propres capacit\u00e9s financi\u00e8res.<\/p>\n<p>En revanche, l\u2019achat d\u2019un terrain diffus impose de nombreuses d\u00e9marches \u00e0 son acqu\u00e9reur. Ces terrains isol\u00e9s sont g\u00e9n\u00e9ralement non viabilis\u00e9s, les travaux de raccordement aux divers r\u00e9seaux (eau, \u00e9lectricit\u00e9, t\u00e9l\u00e9phonie\u2026) entra\u00eenant un surco\u00fbt. Il faut \u00e9galement, entre autres, v\u00e9rifier la nature du sol et consulter les servitudes de passage.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Acquisition_dun_terrain_constructible_en_lotissement\"><\/span>Acquisition d\u2019un terrain constructible en lotissement<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>C\u2019est <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000025019439\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">l\u2019article L.442-1 du Code de l\u2019urbanisme<\/a> qui d\u00e9finit clairement le lotissement\u00a0:\u00a0\u00ab\u00a0La division en propri\u00e9t\u00e9 ou en jouissance d&rsquo;une unit\u00e9 fonci\u00e8re ou de plusieurs unit\u00e9s fonci\u00e8res contigu\u00ebs ayant pour objet de cr\u00e9er un ou plusieurs lots destin\u00e9s \u00e0 \u00eatre b\u00e2tis\u00a0\u00bb.<\/p>\n<p>En d\u2019autres termes, un terrain \u00e0 vendre est qualifi\u00e9 de \u00ab terrain en lotissement \u00bb lorsqu\u2019il \u00e9mane d\u2019un <strong>terrain unique divis\u00e9 en plusieurs lots<\/strong> (parcelles), lesquels doivent accueillir de futures constructions. Ces lots sont vendus \u00e0 des particuliers dans le but d\u2019y construire des maisons individuelles neuves.<\/p>\n<p>En lotissement, le propri\u00e9taire d\u00e9tient le sol sur lequel la maison est construite. Une diff\u00e9rence de taille avec la copropri\u00e9t\u00e9 puisque, dans ce cas, la totalit\u00e9 du terrain sur lequel les habitations sont \u00e9rig\u00e9es appartiennent \u00e0 la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n<p>Contrairement \u00e0 l\u2019achat d\u2019un terrain diffus, devenir propri\u00e9taire d\u2019un terrain en lotissement apporte un certain nombre de <strong>garanties<\/strong>. L&rsquo;acqu\u00e9reur est certain que le vendeur lui propose d&rsquo;acheter :<\/p>\n<ul>\n<li>un terrain constructible (au sens l\u00e9gal et technique, avec notamment une \u00e9tude du sol approfondie)<\/li>\n<li>un terrain viabilis\u00e9 (il est raccordable aux divers r\u00e9seaux, ne restera donc plus qu&rsquo;\u00e0 effectuer les branchements avec la maison)<\/li>\n<li>un terrain d\u00e9limit\u00e9 (le bornage a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9 par un g\u00e9om\u00e8tre expert d\u00fbment habilit\u00e9)<\/li>\n<\/ul>\n<p>En revanche, vu que l\u2019on acquiert un terrain pr\u00eat \u00e0 b\u00e2tir, le choix du constructeur n\u2019est pas forc\u00e9ment libre. Outre la relative proximit\u00e9 avec des constructions voisines, il faut aussi se plier au r\u00e8glement et au cahier des charges r\u00e9dig\u00e9s par le lotisseur. Cela laisse aussi moins de libert\u00e9 sur le rendu de la maison, puisqu\u2019il faut respecter des prescriptions architecturales tr\u00e8s pr\u00e9cises pour assurer une coh\u00e9rence urbanistique au lotissement.<\/p>\n<p><strong>Comment trouver un terrain constructible \u00e0 acheter ?<\/strong><\/p>\n<p>La qu\u00eate d\u2019un terrain constructible constitue la premi\u00e8re des \u00e9tapes pour qui veut se lancer dans un projet de construction de maison. Et c\u2019est rarement une chose facile. Il existe n\u00e9anmoins une multitude de pistes pour trouver la parcelle id\u00e9ale.<\/p>\n<p>Parmi les interlocuteurs \u00e0 privil\u00e9gier, on peut citer (liste non exhaustive)\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>les agences immobili\u00e8res<\/li>\n<li>les notaires<\/li>\n<li>les constructeurs de maisons individuelles<\/li>\n<li>les am\u00e9nageurs lotisseurs d\u00e9tenteurs de terrains \u00e9quip\u00e9s et viabilis\u00e9s<\/li>\n<li>les promoteurs constructeurs d\u2019habitations group\u00e9es<\/li>\n<li>les maires (ils connaissent les particuliers souhaitant vendre un terrain)<\/li>\n<li>les courtiers en pr\u00eat immobilier, qui peuvent \u00eatre au courant d\u00e8s qu\u2019un terrain est disponible sur le march\u00e9<\/li>\n<\/ul>\n<p>Il est \u00e9galement conseill\u00e9 de consulter les petites annonces des magazines gratuits ou des sites sp\u00e9cialis\u00e9s en immobilier, mais aussi de passer une annonce (gratuite ou payante) par le biais de \u00a0ces supports. Il ne faut pas h\u00e9siter \u00e0 parler de son projet de construction, et par cons\u00e9quent de sa recherche de terrain, \u00e0 son entourage. Autre canal \u00e0 ne pas n\u00e9gliger : le bouche-\u00e0-oreille, qui permet de conna\u00eetre les terrains locaux situ\u00e9s pr\u00e8s de chez soi.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Ce_quil_faut_verifier_avant_dacheter_un_terrain_pour_construire\"><\/span>Ce qu\u2019il faut v\u00e9rifier avant d\u2019acheter un terrain pour construire<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_regles_durbanisme_en_vigueur\"><\/span>Les r\u00e8gles d\u2019urbanisme en vigueur<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Pour savoir si un terrain est constructible ou non, il convient avant tout de s\u2019informer sur les r\u00e8gles d\u2019urbanisme en vigueur. Cela passe, principalement, par la consultation de certains documents \u00e0 la mairie de la commune sur lequel le terrain se trouve. Il s\u2019agit :<\/p>\n<ul>\n<li>du <strong>plan local d\u2019urbanisme (PLU)<\/strong> : le rempla\u00e7ant du plan d\u2019occupation des sols (POS) permet de conna\u00eetre la destination autoris\u00e9e des sols et les modalit\u00e9s de construction applicables sur le territoire concern\u00e9 (aspect architectural des constructions, hauteur maximale des b\u00e2timents\u2026)<\/li>\n<li>du <strong>plan local d\u2019urbanisme intercommunal (PLUI)<\/strong> : lorsque le plan rel\u00e8ve de la communaut\u00e9s d\u2019agglom\u00e9ration ou de la communaut\u00e9 de communes<\/li>\n<li>de la <strong>carte communale<\/strong> : elle d\u00e9limite, pour les petites communes qui n\u2019ont pas \u00e9labor\u00e9 de PLU, les zones constructibles et non-constructibles<\/li>\n<li>du <strong>certificat d\u2019urbanisme<\/strong> : ce document d\u2019information permet de v\u00e9rifier les limitations au droit \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 (servitudes d\u2019utilit\u00e9 publique, droit de pr\u00e9emption, zone de protection dans le p\u00e9rim\u00e8tre d&rsquo;un monument historique\u2026)<\/li>\n<li>du <strong>cadastre<\/strong> : il r\u00e9pertorie les parcelles de terrain construites ou non des communes fran\u00e7aises et renseigne sur leur superficie<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>ATTENTION :<\/strong> la consultation de ces documents permet d\u2019obtenir des r\u00e9ponses \u00e0 un instant T. Le caract\u00e8re constructible ou non du terrain peut \u00e9voluer \u00e0 tout moment, au gr\u00e9 des \u00e9volutions d\u00e9sir\u00e9es par la commune ou l\u2019intercommunalit\u00e9.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Letat_du_sol_et_les_risques_environnementaux\"><\/span>L\u2019\u00e9tat du sol et les risques environnementaux<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>D\u00e9terminer la nature du sol est une \u00e9tape essentielle avant l\u2019achat d\u2019un terrain constructible. Un terrain attest\u00e9 constructible n\u2019implique pas une qualit\u00e9 du sol assur\u00e9e. Il convient donc de faire appel aux services d\u2019un g\u00e9om\u00e8tre pour v\u00e9rifier si le terrain n\u2019est <strong>pas trop rocailleux, trop argileux ou trop calcaire<\/strong> (sans quoi il faudra le r\u00e9habiliter).<\/p>\n<p>Depuis le 1<sup>er<\/sup> octobre 2020, la vente de terrains non b\u00e2tis constructibles permettant la r\u00e9alisation de maisons individuelles impose un nouveau diagnostic obligatoire (\u00e9tude g\u00e9otechnique pr\u00e9alable), afin de d\u00e9tecter les risques de mouvements de terrain li\u00e9s \u00e0 la s\u00e9cheresse ou \u00e0 la r\u00e9hydratation des sols argileux. Deux arr\u00eat\u00e9s &#8211; l\u2019un est <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/id\/JORFTEXT000042211476\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">paru au <em>Journal Officiel<\/em> du 6 ao\u00fbt 2020<\/a>, l\u2019autre <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/jorf\/id\/JORFTEXT000042238448\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">au <em>JO<\/em> du 15 ao\u00fbt 2020<\/a> &#8211; pr\u00e9cisent cette disposition pr\u00e9vue par la loi du 23 novembre 2018 portant \u00e9volution du logement, de l&rsquo;am\u00e9nagement et du num\u00e9rique (loi Elan).<\/p>\n<p>Il ne faut pas non plus h\u00e9siter \u00e0 demander \u00e0 la mairie le <strong>plan de pr\u00e9vention des risques naturels (PPRN)<\/strong>. Ce document signale si le terrain se situe dans une zone \u00e0 risque (inondations, incendies, glissements de terrain, avalanches\u2026).<\/p>\n<p>Le propri\u00e9taire d\u2019un terrain situ\u00e9 en zone sensible doit, par ailleurs, fournir au futur acheteur un<strong> \u00e9tat des risques et pollution (ERP)<\/strong>. Ce document liste les possibles al\u00e9as naturels, miniers ou technologiques, ainsi que le niveau de potentiel radon (un gaz radioactif d&rsquo;origine naturelle) et le degr\u00e9 de pollution des sols.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_eventuels_travaux_de_viabilisation\"><\/span>Les \u00e9ventuels travaux de viabilisation<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Si le terrain constructible se situe en dehors d\u2019une zone habit\u00e9e (en zone rurale ou semi-rurale, notamment), il faut pr\u00e9voir le financement de l\u2019acc\u00e8s \u00e0 diff\u00e9rents r\u00e9seaux (eau, gaz, \u00e9lectricit\u00e9, t\u00e9l\u00e9phone\u2026). En effet, un terrain \u00e0 b\u00e2tir n\u2019est pas forc\u00e9ment viabilis\u00e9. Le co\u00fbt de cette viabilisation d\u00e9pend de la distance du terrain par rapport aux r\u00e9seaux.<\/p>\n<p>Dans le cas o\u00f9 la parcelle n\u2019est pas raccord\u00e9e \u00e0 l\u2019assainissement collectif, il faut l\u00e0 encore envisager un budget pour s\u2019\u00e9quiper d\u2019un syst\u00e8me d\u2019assainissement autonome.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_limites_du_terrain_et_les_servitudes\"><\/span>Les limites du terrain et les servitudes<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Avant de faire l\u2019acquisition d\u2019un terrain constructible, il convient d\u2019en conna\u00eetre les limites exactes. Cela passe par une op\u00e9ration de <strong>bornage<\/strong>, effectu\u00e9e par un expert-g\u00e9om\u00e8tre. Le proc\u00e8s-verbal de bornage qu\u2019il \u00e9tablit permet de d\u00e9finir mat\u00e9riellement et juridiquement les limites r\u00e9elles du terrain. Une op\u00e9ration qui \u00e9vite une action en nullit\u00e9 de la vente pour cause d\u2019erreur de superficie<\/p>\n<p>Par ailleurs, il faut v\u00e9rifier la pr\u00e9sence (ou l\u2019absence) de servitudes. Gr\u00e2ce au cadastre, il est possible de savoir si le terrain poss\u00e8de ou non des <strong>servitudes priv\u00e9es<\/strong>. Cela concerne, par exemple, le droit de passage dont b\u00e9n\u00e9ficie le voisin. Ainsi, si le terrain empi\u00e8te sur le droit de passage de sa parcelle, des travaux suppl\u00e9mentaires doivent \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s.<\/p>\n<p>Mais le terrain peut \u00e9galement \u00eatre soumis \u00e0 des<strong> servitudes d\u2019utilit\u00e9 publique<\/strong>, comme le passage de canalisations ou de c\u00e2bles, ou des projets de voiries ou de transports en commun.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"La_procedure_dachat_dun_terrain_constructible\"><\/span>La proc\u00e9dure d\u2019achat d\u2019un terrain constructible<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>L\u2019achat d\u2019un terrain \u00e0 b\u00e2tir passe par plusieurs \u00e9tapes. Elles impliquent que l\u2019acheteur respecte une proc\u00e9dure bien d\u00e9finie vis-\u00e0-vue de propri\u00e9taire qui vend sa parcelle.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Loffre_dachat_faite_au_vendeur\"><\/span>L\u2019offre d\u2019achat faite au vendeur<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Une fois son choix arr\u00eat\u00e9 sur un terrain \u00e0 b\u00e2tir, le potentiel acqu\u00e9reur doit en premier lieu faire une offre d\u2019achat au vendeur. Cette op\u00e9ration, non obligatoire, consiste \u00e0 mettre une option sur la parcelle pendant un certain d\u00e9lai.<\/p>\n<p>L\u2019offre d\u2019achat peut \u00eatre formul\u00e9e de mani\u00e8re orale, ou par mail (simplement de formaliser les \u00e9changes entre les deux parties). Dans ce cas, elle n\u2019engage pas l\u2019acheteur, surtout s\u2019il h\u00e9site encore \u00e0 investir dans le terrain. Elle n\u2019engage pas non plus le vendeur, qui peut toujours proposer le terrain \u00e0 un autre acheteur.<\/p>\n<p>Mais l\u2019acheteur peut aussi formuler une offre d\u2019achat de fa\u00e7on \u00e9crite, via une lettre ou courrier postal. Dans ce cas, elle constitue un acte juridique. Si le vendeur accepte l\u2019offre par \u00e9crit, l\u2019acheteur s\u2019engage \u00e0 acheter le terrain \u00e0 b\u00e2tir.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"La_signature_dun_compromis_de_vente\"><\/span>La signature d\u2019un compromis de vente<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>La deuxi\u00e8me \u00e9tape, qui survient apr\u00e8s l\u2019acceptation de l\u2019offre par le vendeur, est la signature d\u2019un compromis de vente. Il fixe la totalit\u00e9 des modalit\u00e9s et les formalit\u00e9s de la vente finale qui sera effectu\u00e9e quelques semaines plus tard chez le notaire.<\/p>\n<p>Non obligatoire, mais indispensable, le compromis de vente de terrain a une port\u00e9e plus contractuelle que l\u2019offre d\u2019achat\u00a0: cet avant-contrat scelle sur le papier un accord entre le propri\u00e9taire du terrain (le promettant) et l\u2019acheteur (le b\u00e9n\u00e9ficiaire). Il est sign\u00e9 quand les deux parties prenantes ont la certitude de vouloir aller au bout de la transaction. Sa r\u00e9daction par un professionnel du droit (le notaire) est vivement conseill\u00e9e.<\/p>\n<p>Le compromis de vente d\u2019un terrain \u00e0 b\u00e2tir, r\u00e9dig\u00e9 par un notaire ou par les deux parties, peut prendre deux formes au choix\u00a0:<\/p>\n<ul>\n<li>un <strong>acte sous seing priv\u00e9<\/strong> (il est r\u00e9alis\u00e9 par des tiers n\u2019ayant pas la qualit\u00e9 d\u2019officier public du notaire)<\/li>\n<li>un <strong>acte authentique<\/strong> (la forme obligatoire si le compromis de vente a une dur\u00e9e sup\u00e9rieure \u00e0 18 mois)<\/li>\n<\/ul>\n<p>La signature du compromis de vente s\u2019accompagne, en g\u00e9n\u00e9ral, du versement d\u2019une somme d\u2019argent appel\u00e9 indemnit\u00e9 d\u2019immobilisation (souvent compris entre 5 et 10% du montant total de la transaction). Elle s\u2019impute sur le prix lors de la vente finale.<\/p>\n<p>Si l\u2019achat concerne un terrain situ\u00e9 dans un lotissement, le d\u00e9lai de r\u00e9tractation offert \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur est fix\u00e9 \u00e0 dix jours apr\u00e8s la signature du compromis de vente (<a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/id\/JORFTEXT000030978561\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">loi Macron du 6 ao\u00fbt 2015<\/a> et <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/codes\/article_lc\/LEGIARTI000037667917\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">article L271-1 du Code de la construction et de l\u2019habitation<\/a>).<\/p>\n<p>Si le terrain est situ\u00e9 hors d\u2019un lotissement (terrain insol\u00e9), aucun droit de r\u00e9tractation n\u2019est pr\u00e9vu par la loi. En revanche, les deux parties ont la possibilit\u00e9 d\u2019ajouter ce d\u00e9lai, avec une clause compl\u00e9mentaire dans le contrat.<\/p>\n<p>L\u2019acheteur dispose du d\u00e9lai contractuel &#8211; mentionn\u00e9 dans la promesse de vente ou figurant dans la clause compl\u00e9mentaire &#8211; pour renoncer \u00e0 l\u2019acquisition du terrain. Il doit le signifier par le biais d\u2019une lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception envoy\u00e9 avant la date butoir.<\/p>\n<p><strong>ATTENTION\u00a0:<\/strong> la rupture d\u2019un compromis de vente d\u2019un terrain peut entra\u00eener des dommages et int\u00e9r\u00eats.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_frais_sur_lachat_dun_terrain_a_batir\"><\/span>Les frais sur l\u2019achat d\u2019un terrain \u00e0 b\u00e2tir<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_frais_de_notaire\"><\/span>Les frais de notaire<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Si le vendeur du terrain \u00e0 b\u00e2tir a demand\u00e9 \u00e0 son notaire et \u00e0 celui de l\u2019acheteur de collaborer \u00e0 la r\u00e9daction de l\u2019acte authentique, des <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/frais-de-notaire-bareme-achat-d-un-logement-neuf-ou-ancien.html\">\u00ab\u00a0frais de notaire\u00a0\u00bb<\/a> doivent \u00eatre acquitt\u00e9s (ils sont, par d\u00e9faut, r\u00e9gler par l\u2019acheteur).<\/p>\n<p>Leur montant d\u00e9pend en particulier du prix de vente du terrain. En moyenne, ces frais repr\u00e9sentent 7% du prix total du terrain. Ils couvrent les <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/droits-de-mutation-a-titre-onereux-taux-par-departement-calcul.html\"><u>droits de mutation<\/u><\/a>, les honoraires du notaire et les frais d\u2019enregistrement de l\u2019acte.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"La_taxe_damenagement\"><\/span>La taxe d\u2019am\u00e9nagement<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Que l\u2019on ach\u00e8te un terrain constructible en terrain diffus (terrain isol\u00e9) ou au sein d\u2019un lotissement, il faut r\u00e9gler la <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/impots\/taxe-d-amenagement-definition-exonerations-calcul-et-simulateur.html\"><u>taxe d\u2019am\u00e9nagement<\/u><\/a>. Cette taxe d\u2019urbanisme est exig\u00e9e pour toute construction qui n\u00e9cessite une autorisation d\u2019urbanisme, comme un permis de construire.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_frais_de_raccordement\"><\/span>Les frais de raccordement<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Si le terrain acquis n\u2019est pas viabilis\u00e9, il faut pr\u00e9voir un budget pour le raccordement aux r\u00e9seaux d\u2019eau, d\u2019\u00e9lectricit\u00e9, de gaz, de t\u00e9l\u00e9phone, \u00e0 l\u2019assainissement collectif et (de plus en plus souvent) \u00e0 la fibre optique.<\/p>\n<p>Afin d\u2019\u00e9viter les mauvaises surprises, il convient d\u2019\u00e9valuer au plus pr\u00e8s le co\u00fbt pr\u00e9visible de la viabilisation du terrain. Cela suppose notamment de prendre en compte la distance qui s\u00e9pare le terrain des principaux \u00e9quipements ou r\u00e9seaux publics. En toute logique, plus elle est longue, et plus le co\u00fbt du raccordement est \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n<p>Selon les communes, diverses taxes aux raccordements peuvent \u00e9ventuellement s\u2019ajouter, comme la participation pour le financement de l&rsquo;assainissement collectif (PFAC) et la taxe locale d\u2019\u00e9quipement (TLE).<\/p>\n<p>Tr\u00e8s variables, les frais de raccordement peuvent, selon le site SeLoger, avoisiner 5.000 euros pour un terrain situ\u00e9 au sein d&rsquo;un quartier pavillonnaire (d\u00e9j\u00e0 bien desservi par les diff\u00e9rents r\u00e9seaux). Une facture qui peut d\u00e9passer 10.000 euros, voire 15.000 euros, si le terrain est tr\u00e8s isol\u00e9 ou s\u2019il pr\u00e9sente une configuration difficile.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Terrain_a_batir_et_taxe_fonciere\"><\/span>Terrain \u00e0 b\u00e2tir et taxe fonci\u00e8re<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Lors de l&rsquo;acquisition d&rsquo;un terrain \u00e0 b\u00e2tir, l&rsquo;acheteur doit s&rsquo;acquitter de la <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/impots\/taxe-fonciere-sur-les-proprietes-non-baties-tfpnb-tout-sur-limpot-foncier-sur-les-terres-et-terrains.html\">taxe fonci\u00e8re sur les propri\u00e9t\u00e9s non b\u00e2ties (TFPNB)<\/a>. L\u2019administration fiscale prend le 1er janvier comme date de r\u00e9f\u00e9rence de la situation du propri\u00e9taire (le promettant). C&rsquo;est lui est redevable de la totalit\u00e9 de la taxe, m\u00eame s\u2019il c\u00e8de le bien en cours d\u2019ann\u00e9e.<\/p>\n<p>Mais il est courant que lors d&rsquo;un achat, le vendeur et l&rsquo;acheteur pr\u00e9voient un accord sur une r\u00e9partition \u00abprorata temporis \u00bb (c&rsquo;es-\u00e0-dire en proportion du temps) du paiement de la taxe.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quel_delai_entre_lachat_du_terrain_et_la_construction\"><\/span>Quel d\u00e9lai entre l\u2019achat du terrain et la construction ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Combien de temps peut-on garder un terrain sans construire apr\u00e8s l\u2019avoir acquis\u00a0? Il n\u2019y a <strong>pas d\u2019obligation de se lancer imm\u00e9diatement dans des travaux de construction de son logement<\/strong> apr\u00e8s l\u2019achat d\u2019un terrain constructible.<\/p>\n<p>Il est donc possible de garder un terrain \u00e0 b\u00e2tir nu tant que la parcelle reste constructible, apr\u00e8s obtention d\u2019un permis de construire. Mais comme le pr\u00e9cise le Code de l\u2019urbanisme, il faut \u00ab\u00a0entreprendre\u00a0\u00bb les travaux dans les trois ans suivant l\u2019obtention du permis. Le d\u00e9lai de validit\u00e9 est, en effet, de trois ans, avec deux prolongations possibles d\u2019un an chacune.<\/p>\n<p>En cons\u00e9quence, l\u2019acheteur dispose en th\u00e9orie d\u2019un d\u00e9lai de cinq ans (trois ans de validit\u00e9 initiale du permis de construire, et deux prolongations d\u2019un an) pour commencer les travaux. Mais la demande de prolongation du d\u00e9lai pour r\u00e9aliser les travaux de construction ne peut \u00eatre effectu\u00e9e que si les r\u00e8gles d\u2019urbanisme n\u2019ont pas \u00e9volu\u00e9 depuis l\u2019obtention du permis de fa\u00e7on d\u00e9favorable \u00e0 l\u2019\u00e9gard de l\u2019acqu\u00e9reur.<\/p>\n<p>En revanche, il n\u2019existe pas de d\u00e9lai pour terminer les travaux.<\/p>\n<p><strong>ATTENTION\u00a0:<\/strong> il existe certains cas de figure o\u00f9 cette r\u00e8gle du \u00ab\u00a0acheter pour b\u00e2tir plus tard\u00a0\u00bb ne s\u2019applique pas. D\u2019abord, lorsqu\u2019une obligation de construire est assujettie \u00e0 la vente du terrain. Cela peut aussi \u00eatre le cas de certains terrains \u00e0 b\u00e2tir vendus en lotissement ou quand une commune conditionne l\u2019attribution de parcelles \u00e0 un d\u00e9lai de construction contractuel (associ\u00e9 \u00e0 une p\u00e9nalit\u00e9 de payer en cas de non-construction, voire \u00e0 une annulation de la vente). Dans tous les cas de figure, ces obligations doivent clairement figurer dans le compromis et l\u2019acte notari\u00e9.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Acheter_un_terrain_constructible_sans_construire_est-ce_possible\"><\/span>Acheter un terrain constructible sans construire, est-ce possible ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>L\u2019acheteur d\u2019un terrain \u00e0 b\u00e2tir n\u2019a, en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, <strong>aucune obligation de faire construire sur une parcelle qu\u2019il a acquise s\u2019il ne le souhaite pas<\/strong>. Toutefois, pour limiter ce cas de figure, certaines municipalit\u00e9s appliquent une taxe sur un terrain constructible qui reste vierge de toute construction.<\/p>\n<p>Il faut savoir que le risque principal est qu&rsquo;apr\u00e8s l&rsquo;achat d\u2019un terrain constructible est qu\u2019il passe en non-constructible. Seul le permis de construire peut permettre de \u00ab\u00a0bloquer\u00a0\u00bb ce caract\u00e8re constructible pendant trois ans (le d\u00e9lai initial d\u2019un permis).<\/p>\n<p><strong>\u00c0 NOTER\u00a0:<\/strong> un acheteur d\u00e9cid\u00e9 depuis le d\u00e9but \u00e0 acqu\u00e9rir un terrain sans vouloir b\u00e2tir son logement a tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 se tourner vers les offres de terrains non constructibles. D\u00e9j\u00e0 pour une raison de co\u00fbt\u00a0: un terrain non constructible est bien moins cher du m\u00e8tre carr\u00e9 qu\u2019un terrain constructible.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Acheter un terrain pour y construire son nouveau logement est un projet qu\u2019il faut \u00e9tudier avec soin. 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