{"id":21338,"date":"2021-07-27T18:11:52","date_gmt":"2021-07-27T16:11:52","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/?p=21338"},"modified":"2023-09-13T11:15:11","modified_gmt":"2023-09-13T09:15:11","slug":"location-immobiliere-tout-sur-lobligation-de-proposer-un-logement-decent","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/location-immobiliere-tout-sur-lobligation-de-proposer-un-logement-decent.html","title":{"rendered":"Location immobili\u00e8re : tout sur l\u2019obligation de proposer un logement d\u00e9cent"},"content":{"rendered":"<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Quelle_est_la_definition_dun_logement_decent\"><\/span>Quelle est la d\u00e9finition d\u2019un logement d\u00e9cent\u00a0?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Un logement d\u00e9cent est un logement qui ne pr\u00e9sente pas de risques manifestes pour <strong>la s\u00e9curit\u00e9 physique et la sant\u00e9 de son ou ses locataires<\/strong>, et qui est dot\u00e9 des <strong>\u00e9quipements habituels permettant d\u2019y habiter normalement<\/strong>.<\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/article_lc\/LEGIARTI000037670751\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">L\u2019article 6 de la loi du 6 juillet 1989<\/a> a, le premier, d\u00e9fini les normes de d\u00e9cence d\u2019un logement. Il dispose que <em>\u00ab\u00a0le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement d\u00e9cent ne laissant pas appara\u00eetre de risques manifestes pouvant porter atteinte \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9 physique ou \u00e0 la sant\u00e9, exempt de toute infestation d&rsquo;esp\u00e8ces nuisibles et parasites, r\u00e9pondant \u00e0 un crit\u00e8re de performance \u00e9nerg\u00e9tique minimale et dot\u00e9 des \u00e9l\u00e9ments le rendant conforme \u00e0 l&rsquo;usage d&rsquo;habitation \u00bb.<\/em><\/p>\n<p>Mais ce n\u2019est qu\u2019\u00e0 travers la loi Solidarit\u00e9 et renouvellement urbains (SRU) du 13 d\u00e9cembre 2000 (via son article 187) que la notion de \u00ab d\u00e9cence obligatoire \u00bb pour louer un logement a r\u00e9ellement fait son apparition. Par la suite, la loi Alur (pour l&rsquo;acc\u00e8s au logement et un urbanisme r\u00e9nov\u00e9), promulgu\u00e9e le 24 mars 2014, a encore fait \u00e9voluer juridiquement la notion de d\u00e9cence d\u2019un logement, dans le but d\u2019adapter la loi de 1989 aux enjeux du d\u00e9veloppement durable.<\/p>\n<p>Actuellement, la d\u00e9cence d\u2019un logement est donc li\u00e9e \u00e0 des notions aussi diverses que sa surface, son confort, sa s\u00e9curit\u00e9 et m\u00eame ses performances \u00e9nerg\u00e9tiques.<\/p>\n<p><strong>ATTENTION\u00a0:<\/strong> l\u2019obligation de d\u00e9cence du logement doit \u00eatre remplie non seulement lors de la mise en location du logement (\u00e0\u00a0la remise des cl\u00e9s), mais aussi tout au long du bail locatif.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_logements_concernes_par_la_notion_de_decence\"><\/span>Les logements concern\u00e9s par la notion de d\u00e9cence<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>La d\u00e9cence est obligatoire pour la location \u00e0 titre de <strong>r\u00e9sidence principale<\/strong> (occup\u00e9e au moins huit mois par an) ou \u00e0 <strong>usage mixte professionnel et habitation principale, que le logement soit vide ou meubl\u00e9.<\/strong><\/p>\n<p>L&rsquo;obligation de d\u00e9cence ne s&rsquo;applique que dans le cas d&rsquo;une location : elle ne concerne pas les propri\u00e9taires qui occupent eux-m\u00eames leur logement.<\/p>\n<p>Les logements-foyers et les logements destin\u00e9s aux travailleurs agricoles ne sont pas concern\u00e9s par cette notion de d\u00e9cence.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_criteres_de_decence_dun_logement\"><\/span>Les<strong> crit\u00e8res de d\u00e9cence d\u2019un logement<\/strong><span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Les crit\u00e8res minimaux de d\u00e9cence que le propri\u00e9taire bailleur doit respecter lors de la mise en location d&rsquo;un logement figurent dans un <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/loda\/id\/JORFTEXT000000217471\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">d\u00e9cret d&rsquo;application du 30 janvier 2002<\/a>.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_dimensions_et_surface_habitable\"><\/span>Les dimensions et surface habitable<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Pour \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme d\u00e9cent, un logement doit d&rsquo;abord r\u00e9pondre \u00e0 des caract\u00e9ristiques de surface et de volume habitables. L&rsquo;article 4 du d\u00e9cret du 30 janvier 2002 pr\u00e9cise tout d&rsquo;abord que le bien mis en location dispose d\u2019au moins d&rsquo;une pi\u00e8ce principale.<\/p>\n<p>Par ailleurs, il doit comporter :<\/p>\n<ul>\n<li>soit une <strong>surface habitable<\/strong> au moins \u00e9gale \u00e0 9 m\u00e8tres carr\u00e9s (m\u00b2) et une hauteur sous plafond au moins \u00e9gale \u00e0 2,20 m\u00e8tres<\/li>\n<li>soit un <strong>volume habitabl<\/strong>e d&rsquo;au moins 20 m\u00e8tres cubes (m\u00b3)<\/li>\n<\/ul>\n<p>Certaines superficies ne sont pas prises en compte. C\u2019est le cas, par exemple :<\/p>\n<ul>\n<li>des terrasses<\/li>\n<li>des loggias<\/li>\n<li>des balcons<\/li>\n<li>des combles non am\u00e9nag\u00e9s<\/li>\n<li>des caves<\/li>\n<li>des sous-sols<\/li>\n<li>des v\u00e9randas<\/li>\n<li>des parties de locaux d\u2019une hauteur inf\u00e9rieure \u00e0 1,80 m\u00e8tre<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>\u00c0 NOTER\u00a0:<\/strong> en d\u00e9cembre 2015, la Cour de cassation a \u00e9cart\u00e9 la possibilit\u00e9 de donner en location un\u00a0 logement qui n&rsquo;a pas la surface requise de 9 m\u00b2, mais qui pr\u00e9sente un volume d&rsquo;au moins 20 m\u00b3.<\/p>\n<p><strong>IMPORTANT :<\/strong> la loi Elan (pour l&rsquo;\u00e9volution du logement, de l&rsquo;am\u00e9nagement et du num\u00e9rique) du 23 novembre 2018 a r\u00e9duit la surface minimale des logements dans le cadre d\u2019une colocation \u00e0 baux multiples. D\u00e9sormais, le crit\u00e8re de d\u00e9cence qui s\u2019applique est celui d\u2019une surface habitable minimale de 9 m\u00b2\u00a0par colocataire. Auparavant, chaque colocataire devait obligatoirement b\u00e9n\u00e9ficier de 14 m\u00b2, correspondant \u00e0 un volume de 33 m\u00b2.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"La_securite_physique_du_locataire\"><\/span>La s\u00e9curit\u00e9 physique du locataire<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Le propri\u00e9taire doit s&rsquo;assurer que le logement qu&rsquo;il met en location r\u00e9pond \u00e0 toutes les mesures de s\u00e9curit\u00e9 physiques et de sant\u00e9 des locataires.<\/p>\n<p>Aux termes de l&rsquo;article 2 du d\u00e9cret du 20 janvier 2002, un logement d\u00e9cent doit :<\/p>\n<ul>\n<li>assurer le clos et le couvert : le logement doit \u00eatre en bon \u00e9tat d&rsquo;entretien et de solidit\u00e9 (gros \u0153uvre) ; \u00eatre prot\u00e9g\u00e9 contre les eaux de ruissellement et les remont\u00e9es d&rsquo;eau ; les menuiseries ext\u00e9rieures et int\u00e9rieures doivent \u00eatre \u00e9tanches et prot\u00e9ger contre les infiltrations (ATTENTION : \u00ab <em>Pour les logements situ\u00e9s dans les d\u00e9partements d\u2019Outre-mer, il peut \u00eatre tenu compte, pour l\u2019appr\u00e9ciation des conditions relatives \u00e0 la protection contre les infiltrations d\u2019eau, des conditions climatiques sp\u00e9cifiques \u00e0 ces d\u00e9partements\u00a0\u00bb<\/em>, pr\u00e9cise le d\u00e9cret)<\/li>\n<li>les dispositifs de retenue des personnes dans le logement et ses acc\u00e8s (garde-corps des fen\u00eatres, loggias, balcons, escaliers) doivent \u00eatre en bon \u00e9tat et pouvoir assurer la s\u00e9curit\u00e9 des usagers<\/li>\n<li>les mat\u00e9riaux de construction, les canalisations et les rev\u00eatements ne doivent pas pr\u00e9senter de danger sanitaire<\/li>\n<li>les r\u00e9seaux et les branchements d\u2019\u00e9lectricit\u00e9, de gaz et les \u00e9quipements de chauffage et de production d&rsquo;eau chaude doivent \u00eatre conformes aux normes de s\u00e9curit\u00e9 et en bon \u00e9tat d&rsquo;usage<\/li>\n<li>les dispositifs d&rsquo;ouverture et les \u00e9ventuels dispositifs de ventilation du logement doivent \u00eatre aux normes pour permettre une a\u00e9ration suffisante (renouvellement de l&rsquo;air, \u00e9vacuation de l&rsquo;humidit\u00e9)<\/li>\n<li>l&rsquo;\u00e9clairage naturel des pi\u00e8ces principales de vie (d\u00e9di\u00e9es au s\u00e9jour ou au sommeil) doit \u00eatre assur\u00e9 : ces pi\u00e8ces doivent comporter une fen\u00eatre ou un \u00ab volume vitr\u00e9 \u00bb donnant \u00e0 l&rsquo;air libre<\/li>\n<\/ul>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"La_performance_energetique\"><\/span>La performance \u00e9nerg\u00e9tique<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Depuis le 1<sup>er<\/sup> janvier 2018, un propri\u00e9taire est tenu de remettre \u00e0 son locataire un logement d\u00e9cent ne laissant pas appara\u00eetre de risques manifestes pouvant porter atteinte \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9 physique ou \u00e0 la sant\u00e9 <em>\u00ab r\u00e9pondant \u00e0 un crit\u00e8re de performance \u00e9nerg\u00e9tique minimale<\/em> \u00bb. D\u00e8s lors, tout logement doit \u00eatre \u00ab \u00e9nerg\u00e9tiquement \u00bb d\u00e9cent.<\/p>\n<p>Cela se traduit par les obligations suivantes :<\/p>\n<ul>\n<li>le logement doit \u00eatre prot\u00e9g\u00e9 contre les infiltrations d\u2019air parasites<\/li>\n<li>les portes et les fen\u00eatres du logement, ainsi que ses murs et parois donnant sur l&rsquo;ext\u00e9rieur ou des locaux non chauff\u00e9s, doivent pr\u00e9senter une \u00e9tanch\u00e9it\u00e9 \u00e0 l&rsquo;air suffisante<\/li>\n<li>les ouvertures des pi\u00e8ces donnant sur des locaux annexes non chauff\u00e9s doivent \u00eatre munies de portes ou de fen\u00eatres<\/li>\n<li>les chemin\u00e9es doivent \u00eatre \u00e9quip\u00e9es de trappes<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>\u00c0 NOTER :<\/strong> ces dispositions ne sont pas applicables dans les d\u00e9partements situ\u00e9s Outre-mer.<\/p>\n<p>Cette r\u00e9glementation, qui vient en compl\u00e9ment de l\u2019article 2 du d\u00e9cret du 20 janvier 2002, s\u2019inscrit dans le cadre de la lutte contre les \u00ab passoires \u00e9nerg\u00e9tiques \u00bb (les habitations tr\u00e8s \u00e9nergivores). Aucun seuil de performance \u00e9nerg\u00e9tique n\u2019est fix\u00e9 pour l\u2019heure. Il s\u2019agit, d\u2019abord et avant tout, d\u2019\u00e9viter les d\u00e9perditions d\u2019\u00e9nergie les plus cruciales.<\/p>\n<p>Mais les exigences de performances \u00e9nerg\u00e9tiques, aujourd&rsquo;hui minimalistes, sont progressivement relev\u00e9es depuis 2023. Conform\u00e9ment \u00e0 un d\u00e9cret paru au <em>Journal Officiel<\/em> du 11 janvier 2021, un logement doit avoir une consommation d\u2019\u00e9nergie &#8211; estim\u00e9e par le <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/diagnostic-de-performance-energetique-dpe-definition-contenu-validite.html\">diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique (DPE)<\/a> &#8211; inf\u00e9rieure \u00e0 450 kWh d\u2019\u00e9nergie finale par m\u00e8tre carr\u00e9 de surface habitable et par an. Cette disposition, entr\u00e9e en vigueur le 1<sup>er<\/sup> janvier 2023, ne s\u2019applique qu&rsquo;aux nouveaux contrats de location conclus \u00e0 compter de cette date (uniquement en France m\u00e9tropolitaine). En clair, les logements class\u00e9s \u00ab G + \u00bb (et non pas l&rsquo;int\u00e9gralit\u00e9 des logements \u00ab G \u00bb) ne sont plus \u00e9ligibles \u00e0 la location depuis le 1<sup>er<\/sup> janvier 2023.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Le_niveau_dequipement_et_de_confort\"><\/span>Le niveau d\u2019\u00e9quipement et de confort<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Pour qu&rsquo;un logement puisse \u00eatre qualifi\u00e9 de d\u00e9cent, il doit \u00eatre pourvu des \u00e9l\u00e9ments d&rsquo;\u00e9quipement et de confort list\u00e9s dans l&rsquo;article 3 du d\u00e9cret du 30 janvier 2002. Il s&rsquo;agit :<\/p>\n<ul>\n<li>d&rsquo;une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d&rsquo;alimentation en \u00e9nergie et d&rsquo;\u00e9vacuation des produits de combustion et adapt\u00e9e aux caract\u00e9ristiques du logement (dans les d\u00e9partements d&rsquo;Outre-mer, cette condition n&rsquo;est pas obligatoire)<\/li>\n<li>d&rsquo;une installation d\u2019alimentation en eau potable avec d\u00e9bit et pression suffisante<\/li>\n<li>d&rsquo;une installation d&rsquo;\u00e9vacuation des eaux m\u00e9nag\u00e8res et des eaux-vannes<\/li>\n<li>d&rsquo;une cuisine ou d&rsquo;un coin cuisine am\u00e9nag\u00e9 de fa\u00e7on \u00e0 recevoir un appareil de cuisson, et qui comprend un \u00e9vier raccord\u00e9 \u00e0 une installation d\u2019alimentation en eau chaude et en eau froide. NB : cette disposition ne s\u2019applique pas en Outre-mer<\/li>\n<li>d&rsquo;installations sanitaires \u00e0 l&rsquo;int\u00e9rieur du logement comportant au moins un WC (dans une pi\u00e8ce s\u00e9par\u00e9e de la cuisine ou de la pi\u00e8ce o\u00f9 sont pris les repas) et un \u00e9quipement pour la toilette corporelle tel qu\u2019une douche ou une baignoire (aliment\u00e9 en eau chaude et froide et avec \u00e9vacuation eaux us\u00e9es). NB : cette disposition ne s\u2019applique pas en Outre-mer<\/li>\n<li>d&rsquo;un r\u00e9seau \u00e9lectrique qui permet un \u00e9clairage suffisant de toutes les pi\u00e8ces et des acc\u00e8s, ainsi que le fonctionnement des appareils m\u00e9nagers courants<\/li>\n<\/ul>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Labsence_danimaux_nuisibles_et_parasites\"><\/span>L\u2019absence d\u2019animaux nuisibles et parasites<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Depuis le 1er janvier 2019, en application de la loi Elan, tout logement propos\u00e9 \u00e0 la location par un propri\u00e9taire doit garantir l&rsquo;absence d&rsquo;une infestation par toute esp\u00e8ce nuisible ou parasitaire.<\/p>\n<p>En d&rsquo;autres termes, le logement ne doit pas \u00eatre infest\u00e9 par :<\/p>\n<ul>\n<li>des animaux nuisibles (des rats, par exemple)<\/li>\n<li>des parasites (des cafards ou des punaises de lit, par exemple)<\/li>\n<\/ul>\n<p>En clair, le lieu lou\u00e9 doit \u00eatre sain.<\/p>\n<p>En r\u00e9alit\u00e9, il faut noter que la loi Elan vient seulement renforcer une obligation qui \u00e9tait d\u00e9j\u00e0 existante auparavant.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Logement_decent_les_obligations_du_proprietaire\"><\/span>Logement d\u00e9cent : les obligations du propri\u00e9taire<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Avant la mise en location d&rsquo;un logement d\u00e9cent, le propri\u00e9taire doit remettre au(x) futurs(s) occupant(s) plusieurs <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/les-diagnostics-immobiliers-obligatoires-pour-la-location-d-un-appartement-ou-d-une-maison.html\">diagnostics obligatoires<\/a> avec le contrat de bail. Ces diagnostics immobiliers concernent notamment :<\/p>\n<ul>\n<li>la performance \u00e9nerg\u00e9tique du logement (\u00e0 travers le DPE)<\/li>\n<li>les installations \u00e9lectriques ou de gaz<\/li>\n<li>la pr\u00e9sence ou l&rsquo;absence de plomb ou d&rsquo;amiante<\/li>\n<li>l&rsquo;\u00e9tat des risques et pollutions (ERP)<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le propri\u00e9taire doit, en outre, veiller \u00e0 respecter les crit\u00e8res de d\u00e9cence du logement (surface ; s\u00e9curit\u00e9 et sant\u00e9 du locataire ; performance \u00e9nerg\u00e9tique ; \u00e9quipements et confort ; absences d\u2019animaux nuisibles et parasites).<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Le_certificat_de_decence_attestation_de_conformite_du_logement\"><\/span>Le certificat de d\u00e9cence, attestation de conformit\u00e9 du logement<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Pour s&rsquo;assurer que le logement qu&rsquo;il loue r\u00e9pond aux crit\u00e8res de d\u00e9cence exig\u00e9s, un propri\u00e9taire a tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 faire \u00e9tablir un certificat d&rsquo;habilit\u00e9 et de d\u00e9cence. Ce document constitue <strong>une preuve que le bien \u00e0 louer est d\u00e9cent<\/strong>. \u00c9tant donn\u00e9 que la d\u00e9cence du logement doit forc\u00e9ment appara\u00eetre dans le bail de location, il est en th\u00e9orie obligatoire de fournir un diagnostic avec le contrat de bail.<\/p>\n<p>Le diagnostic de d\u00e9cence du logement vise donc \u00e0 identifier, de fa\u00e7on objective, les \u00e9l\u00e9ments techniques qui ne r\u00e9pondent pas aux crit\u00e8res de d\u00e9cence d\u00e9finis par la r\u00e9glementation.<\/p>\n<p>Il doit \u00eatre fait \u00e0 la demande du propri\u00e9taire bailleur en amont de la mise en location du logement. Il doit \u00eatre r\u00e9alis\u00e9 par un professionnel diagnostiqueur certifi\u00e9 (d\u00e9tenteur des bonnes certifications) afin de garantir cette d\u00e9cence aux locataires.<\/p>\n<p>Si aucune modification int\u00e9rieure via des travaux n\u2019est intervenue depuis le dernier diagnostic logement d\u00e9cent, il n\u2019est pas n\u00e9cessaire d&rsquo;en faire un nouveau. En revanche, un propri\u00e9taire qui a r\u00e9alis\u00e9 ou souhaite r\u00e9aliser des travaux, il est dans l&rsquo;obligation d\u2019effectuer un nouveau diagnostic avant de mettre son bien en location avec un nouveau bail.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comment_faire_constater_quun_logement_nest_pas_decent\"><\/span>Comment faire constater qu\u2019un logement n\u2019est pas d\u00e9cent ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Si un logement d\u00e9cent ne pr\u00e9sente pas de risque pour la s\u00e9curit\u00e9 physique et la sant\u00e9 de son ou de ses occupants, il n&rsquo;en va pas de m\u00eame en cas de non-d\u00e9cence. Trois principes permettent d\u2019\u00e9valuer la non-conformit\u00e9 aux caract\u00e9ristiques de d\u00e9cence d\u2019un logement lou\u00e9 :<\/p>\n<ul>\n<li>il pr\u00e9sente des risques manifestes pour la s\u00e9curit\u00e9 physique des locataires<\/li>\n<li>il pr\u00e9sente des risques manifestes pour la sant\u00e9 des locataires<\/li>\n<li>il n\u2019est pas pourvu des \u00e9quipements habituels permettant de l\u2019habiter normalement<\/li>\n<\/ul>\n<p>Deux solutions existent pour signaler un logement ind\u00e9cent (c\u00f4t\u00e9 locataire) ou pour v\u00e9rifier si son logement est d\u00e9cent (c\u00f4t\u00e9 bailleur) :<\/p>\n<ul>\n<li>le guichet unique du P\u00f4le d\u00e9partemental de lutte contre l\u2019habitat indigne<\/li>\n<li>le <a href=\"https:\/\/www.caf.fr\/sites\/default\/files\/caf\/428\/Documents\/auto-diagnostic_caf.fr_juin_2012.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">formulaire d\u2019auto-diagnostic<\/a> de la caisse d\u2019allocations familiales <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/argent\/a\/calendrier-de-paiement-et-dates-de-versements-de-la-caf\">(CAF)<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<p>Dans les deux cas, cette premi\u00e8re d\u00e9marche d\u00e9clenche une visite du logement par des experts habilit\u00e9s.<\/p>\n<p><strong>ATTENTION :<\/strong> avant de prendre contact avec le propri\u00e9taire (ou l&rsquo;agence immobili\u00e8re si la location est r\u00e9alis\u00e9e par son interm\u00e9diaire), le locataire doit v\u00e9rifier qu&rsquo;il n&rsquo;est pas \u00e0 l&rsquo;origine du mauvais \u00e9tat de son logement. Il doit, par exemple, veiller \u00e0 ne pas boucher les ventilations ou entretenir les joints de la douche. Ces menus travaux sont \u00e0 sa charge. En revanche, si la responsabilit\u00e9 semble v\u00e9ritablement incomber au propri\u00e9taire, le locataire peut engager des d\u00e9marches pour une mise en conformit\u00e9 du logement.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Logement_indecent_les_voies_de_recours_du_locataire_en_cas_de_litige\"><\/span>Logement ind\u00e9cent : les voies de recours du locataire en cas de litige<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Un locataire qui constate que le logement qu&rsquo;il occupe ne r\u00e9pond pas aux crit\u00e8res de d\u00e9cence peut demander la mise en conformit\u00e9 par voie amiable. \u00c0 d\u00e9faut d&rsquo;accord, il peut entamer une action devant la justice.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_demarches_amiables\"><\/span>Les d\u00e9marches amiables<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Pour convaincre son propri\u00e9taire de r\u00e9aliser les travaux de d\u00e9cence (dans un d\u00e9lai de 18 mois maximum), un locataire doit au pr\u00e9alable utiliser la voie amiable.<\/p>\n<p>Cela passe par plusieurs \u00e9tapes :<\/p>\n<ul>\n<li>1\/\u00a0 Demander au propri\u00e9taire la mise en conformit\u00e9 par voie amiable au bailleur par lettre de mise en demeure envoy\u00e9e en recommand\u00e9<\/li>\n<li>2\/ Signaler la situation de non-d\u00e9cence du logement \u00e0 l\u2019organisme versant l\u2019allocation de logement (la Caisse d\u2019allocation familiale ou la Mutualit\u00e9 sociale agricole)<\/li>\n<li>3\/ Mettre en mise en demeure le propri\u00e9taire de r\u00e9aliser les travaux, via l\u2019envoi d\u2019une lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception <em>(voir mod\u00e8le plus bas)<\/em><\/li>\n<li>4\/ En l\u2019absence de r\u00e9ponse sous un d\u00e9lai de deux mois ou en cas de r\u00e9ponse n\u00e9gative, engager une conciliation en s\u2019adressant \u00e0 un conciliateur de justice ou en saisissant la commission d\u00e9partementale de conciliation (CDC). Si les parties ne se conforment pas \u00e0 l\u2019avis rendu (pas d\u2019accord \u00e0 l\u2019amiable), le dossier peut \u00eatre port\u00e9 devant la justice<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>IMPORTANT :<\/strong> ni la saisine de la commission, ni la remise de son avis, ne constituent un pr\u00e9alable obligatoire \u00e0 la saisine du juge. Le locataire peut parfaitement saisir imm\u00e9diatement la justice afin de r\u00e9soudre le conflit.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_recours_en_justice\"><\/span>Les recours en justice<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>En l\u2019absence d\u2019une solution trouv\u00e9e au conflit lors des diff\u00e9rentes proc\u00e9dures amiables (persistance du d\u00e9saccord entre le propri\u00e9taire du logement et le locataire), l\u2019affaire est port\u00e9e devant le tribunal judiciaire ou de proximit\u00e9 du lieu o\u00f9 se trouve le logement.<\/p>\n<p>Le locataire doit apporter la preuve au juge de la non-d\u00e9cence du logement que lui loue le propri\u00e9taire.<\/p>\n<p>La proc\u00e9dure judiciaire peut prendre deux formes :<\/p>\n<ul>\n<li>soit une proc\u00e9dure classique (au fond) : la d\u00e9cision sera rendue par un juge qui aura examin\u00e9 le dossier dans ses moindres recoins<\/li>\n<li>soit une proc\u00e9dure d\u2019urgence (r\u00e9f\u00e9r\u00e9) : lorsque l\u2019affaire est urgente ou qu\u2019elle pr\u00e9sente un caract\u00e8re d\u2019\u00e9vidence suffisant pour qu\u2019il soit admissible que le d\u00e9lai de pr\u00e9paration soit abr\u00e9g\u00e9<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>\u00c0 NOTER :<\/strong> afin de supporter les frais de proc\u00e9dure en cas de recours devant la justice, le locataire peut demander \u00e0 b\u00e9n\u00e9ficier de l\u2019aide juridictionnelle.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Logement_indecent_les_sanctions_possibles_en_cas_de_non-conformite\"><\/span>Logement ind\u00e9cent : les sanctions possibles en cas de non-conformit\u00e9<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Lorsqu&rsquo;un juge est saisi par le bailleur ou le preneur (locataire) pour un conflit li\u00e9 \u00e0 la non-d\u00e9cence d&rsquo;un logement, il a le pouvoir de condamner le propri\u00e9taire \u00e0 trois types de sanctions :<\/p>\n<ul>\n<li>obligation de r\u00e9aliser les travaux de mise en conformit\u00e9 (le juge d\u00e9termine leur nature et fixe un d\u00e9lai pour leur ex\u00e9cution)<\/li>\n<li>r\u00e9duction du montant du loyer, suspension de son paiement avec ou sans consignation, suspension de la dur\u00e9e du bail jusqu&rsquo;\u00e0 ex\u00e9cution des travaux<\/li>\n<li>paiement de dommages et int\u00e9r\u00eats en r\u00e9paration des pr\u00e9judices subis par le locataire<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ces sanctions civiles sont fix\u00e9es par l\u2019article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.<\/p>\n<p>Dans les cas les plus graves, le bailleur peut aussi se voir infliger une sanction p\u00e9nale en cas d&rsquo;accident caus\u00e9 au locataire. C\u2019est le cas, par exemple, si le locataire subit un pr\u00e9judice \u00e0 cause du mauvais \u00e9tat du garde-fou d&rsquo;une fen\u00eatre.<strong><br \/>\n<\/strong><\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Modele_de_lettre_de_mise_en_demeure_de_realiser_les_travaux_de_decence\"><\/span>Mod\u00e8le de lettre de mise en demeure de r\u00e9aliser les travaux de d\u00e9cence<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Le mod\u00e8le de lettre suivant permet \u00e0 un locataire de mettre en demeure son propri\u00e9taire d\u2019effectuer les travaux de mise en conformit\u00e9 de son logement (location meubl\u00e9e ou vide).<\/p>\n<p>{CIVILIT\u00c9 LOCATAIRE},<br \/>\n{NOM LOCATAIRE} {PR\u00c9NOM LOCATAIRE}<br \/>\n{ADRESSE LOCATAIRE}<br \/>\n{CODE POSTAL EXP\u00c9DITEUR} {VILLE EXP\u00c9DITEUR}<\/p>\n<p style=\"text-align: right\">{NOM PROPRI\u00c9TAIRE} {PR\u00c9NOM PROPRI\u00c9TAIRE}<br \/>\n{ADRESSE PROPRI\u00c9TAIRE}<br \/>\n{CODE POSTAL PROPRI\u00c9TAIRE} {VILLE PROPRI\u00c9TAIRE}<br \/>\nle {DATE}<\/p>\n<p><em>Lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception<\/em><\/p>\n<p>OBJET : Mise en demeure de r\u00e9aliser les travaux de d\u00e9cence<\/p>\n<p>Madame, Monsieur,<\/p>\n<p>Malgr\u00e9 mes multiples appels t\u00e9l\u00e9phoniques et mon courrier en date du {DATE DU COURRIER} je reste, \u00e0 ce jour, sans nouvelle de votre part.<\/p>\n<p>Je vous rappelle avoir constat\u00e9 que le logement que vous me louez, suivant le bail sign\u00e9 le {DATE DE LA SIGNATURE DU BAIL}, n&rsquo;est pas conforme aux normes de d\u00e9cence pr\u00e9vues par le d\u00e9cret n\u00b02002-120 du 30 janvier 2002.<\/p>\n<p>En effet, le logement n&rsquo;est pas aux normes en ce qui concerne les points suivants : {LES DIFF\u00c9RENTS D\u00c9FAUTS DE CONFORMIT\u00c9 DU LOGEMENT}.<\/p>\n<p>En cons\u00e9quence, je vous mets en demeure d&rsquo;effectuer les travaux n\u00e9cessaires pour mettre le logement aux normes dans les meilleurs d\u00e9lais.<\/p>\n<p>\u00c0 d\u00e9faut de r\u00e9ponse de votre part dans les deux mois \u00e0 compter de la r\u00e9ception de la pr\u00e9sente, je me verrai contraint de saisir {AU CHOIX : SOIT LA COMMISSION D\u00c9PARTEMENTALE DE CONCILIATION, SOIT LA JURIDICTION COMP\u00c9TENTE}.<\/p>\n<p>Dans cette attente, je vous prie d&rsquo;agr\u00e9er, Madame, Monsieur, mes salutations distingu\u00e9es.<\/p>\n<p style=\"text-align: right\">{SIGNATURE EXP\u00c9DITEUR}<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"La_decence_une_condition_a_lacces_aux_aides_au_logement\"><\/span>La d\u00e9cence, une condition \u00e0 l\u2019acc\u00e8s aux aides au logement<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>La loi Solidarit\u00e9 et renouvellement urbain du 13 d\u00e9cembre 2000 impose qu&rsquo;un logement r\u00e9ponde aux normes minimales de d\u00e9cence pour \u00eatre mis en location et permette l&rsquo;ouverture d&rsquo;un droit \u00e0 une aide au logement.<\/p>\n<p>Lorsqu\u2019un logement fait l\u2019objet d\u2019un constat de non-d\u00e9cence (r\u00e9alis\u00e9 directement par l\u2019organisme payeur ou par un op\u00e9rateur habilit\u00e9) relevant du bailleur, la CAF ou la MSA demande \u00e0 celui-ci de proc\u00e9der aux travaux de mise en conformit\u00e9 du logement avec les caract\u00e9ristiques de d\u00e9cence, dans un d\u00e9lai qui ne peut d\u00e9passer 18 mois.<\/p>\n<p>Durant ce d\u00e9lai, le droit \u00e0 l\u2019allocation de logement (<a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/calcul-simulation-criteres-ce-qu-il-faut-savoir-sur-les-apl.html\">APL<\/a>, ALF ou <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/argent\/a\/allocation-de-logement-sociale-caf-et-msa-conditions-demarches\">ALS<\/a>) est maintenu, mais son montant est conserv\u00e9 par la CAF ou la MSA. De son c\u00f4t\u00e9, le locataire doit r\u00e9gler \u00e0 son propri\u00e9taire uniquement le montant r\u00e9siduel (le loyer et les charges, apr\u00e8s d\u00e9duction du montant de l\u2019aide au logement).<\/p>\n<p>Si les travaux sont r\u00e9alis\u00e9s dans le d\u00e9lai de 18 mois et ont permis de rendre le logement d\u00e9cent, l\u2019organisme payeur verse au bailleur le montant int\u00e9gral de l\u2019aide qu\u2019il a conserv\u00e9. Dans le cas contraire, les allocations logement conserv\u00e9es par la CAF ou la MSA sont d\u00e9finitivement perdues pour le propri\u00e9taire.<\/p>\n<p>Si au terme des 18 mois, le logement ne r\u00e9pond toujours pas aux caract\u00e9ristiques de la d\u00e9cence, l\u2019organisme payeur peut exceptionnellement maintenir le droit aux aides au logement. Cela vaut dans les cas suivants :<\/p>\n<ul>\n<li>pour permettre le bon ach\u00e8vement d\u2019une mise en conformit\u00e9 d\u00e9j\u00e0 engag\u00e9e, sur demande expresse du bailleur<\/li>\n<li>pour prendre en compte l\u2019action judiciaire engag\u00e9e par le locataire visant \u00e0 rendre son logement d\u00e9cent<\/li>\n<li>pour pr\u00e9venir des difficult\u00e9s de paiement du loyer (quand l\u2019allocation de logement constitue plus de la moiti\u00e9 du dernier loyer brut hors charges connu de l\u2019organisme payeur)<\/li>\n<li>pour ne pas aggraver les difficult\u00e9s de paiement lorsque l\u2019allocataire est d\u00e9j\u00e0 en situation d\u2019impay\u00e9 de loyer<\/li>\n<\/ul>\n<p>La CAF ou la MSA conserve le montant de l\u2019aide au logement pour une dur\u00e9e de six mois (renouvelable une fois dans certains cas particuliers).<\/p>\n<p>Que se passe-t-il \u00e0 l\u2019issue du d\u00e9lai exceptionnel de six mois (initial ou renouvel\u00e9) ? Comme au terme de la p\u00e9riode initiale de conservation de 18 mois, deux cas de figure se pr\u00e9sentent :<\/p>\n<ul>\n<li>si le bailleur a bien r\u00e9alis\u00e9 les travaux, la CAF ou la MSA lui verse directement le montant de l\u2019aide au logement conserv\u00e9 durant le d\u00e9lai \u00e9ventuellement renouvel\u00e9<\/li>\n<li>si le logement n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 rendu d\u00e9cent, les allocations logement sont d\u00e9finitivement perdues pour le propri\u00e9taire<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>\u00c0 NOTER :<\/strong> <a href=\"https:\/\/www.legifrance.gouv.fr\/juri\/id\/JURITEXT000043490001\" target=\"_blank\" rel=\"nofollow noopener noreferrer\">dans un arr\u00eat rendu le 6 mai 2021<\/a>, la Cour de cassation a rappel\u00e9 que, si un propri\u00e9taire veut b\u00e9n\u00e9ficier de la garantie de loyers impay\u00e9s et des d\u00e9gradations propos\u00e9e par Action Logement, il doit mettre \u00e0 la disposition du locataire un logement d\u00e9cent.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Logement_indecent_un_locataire_peut-il_arreter_de_payer_son_loyer\"><\/span>Logement ind\u00e9cent : un locataire peut-il arr\u00eater de payer son loyer ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Un locataire peut-il cesser de payer tout ou partie de son loyer sous pr\u00e9texte que le propri\u00e9taire ne respecte pas ses obligations en mati\u00e8re de d\u00e9cence u logement qu&rsquo;il occupe ? La r\u00e9ponse est non, en th\u00e9orie. En effet, un locataire est l\u00e9galement tenu de payer son loyer aux termes convenus, quelle que soit sa revendication ou quel que soit le litige qui l&rsquo;oppose \u00e0 son bailleur.<\/p>\n<p>En r\u00e9alit\u00e9, le cas unique permettant \u00e0 un locataire de suspendre le paiement de son loyer est celui de la non-d\u00e9cence du logement. Mais attention : seul le juge peut d\u00e9cider ou non de la suspension des loyers. Ce n&rsquo;est pas au locataire d&rsquo;en prendre seul l&rsquo;initiative.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Indecence_insalubrite_peril_quelle_difference\"><\/span>Ind\u00e9cence, insalubrit\u00e9, p\u00e9ril : quelle diff\u00e9rence ?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Un logement faisant l&rsquo;objet d&rsquo;un arr\u00eat\u00e9 de p\u00e9ril ou d&rsquo;insalubrit\u00e9 n&rsquo;est pas un logement d\u00e9cent. Toutefois, il ne faut pas confondre la non-d\u00e9cence, l\u2019insalubrit\u00e9 et le p\u00e9ril. Chacune de ces notions rel\u00e8vent de r\u00e9glementations diff\u00e9rentes.<\/p>\n<p>Les situations d\u2019insalubrit\u00e9 et de p\u00e9ril rel\u00e8vent de l\u2019action des pouvoirs publics au titre de la police de l\u2019hygi\u00e8ne et de la sant\u00e9 publiques, alors que la d\u00e9cence rel\u00e8ve des relations contractuelles entre le bailleur et le locataire. La loi ne permet pas au maire d\u2019intervenir pour r\u00e9soudre des carences d&rsquo;un propri\u00e9taire en mati\u00e8re d\u2019ind\u00e9cence de son logement.<\/p>\n<p><strong>L\u2019insalubrit\u00e9<\/strong> est d\u00e9finie par la notion de danger pour les occupants ou le voisinage : d\u00e9gradation du b\u00e2ti et effets nocifs pour la sant\u00e9 (absence de lumi\u00e8re naturelle, par exemple). C\u2019est le Code de la sant\u00e9 publique qui s\u2019applique, ainsi que le r\u00e8glement sanitaire d\u00e9partemental.<\/p>\n<p><strong>La proc\u00e9dure de p\u00e9ril<\/strong> repose sur la notion de s\u00e9curit\u00e9 publique et de p\u00e9ril encouru par les occupants ou les passants : d\u00e9sordres tenant \u00e0 la solidit\u00e9 du b\u00e2ti (menace d\u2019effondrement ou de chutes de mat\u00e9riaux, par exemple). Le maire est habilit\u00e9 \u00e0 engager une proc\u00e9dure de p\u00e9ril \u00e0 l\u2019encontre du propri\u00e9taire d\u2019un logement &#8211; ou du syndic de copropri\u00e9t\u00e9 lorsque l\u2019immeuble est en copropri\u00e9t\u00e9 &#8211; pour que soient engag\u00e9s des travaux strictement n\u00e9cessaires pour mettre fin au p\u00e9ril.<\/p>\n<p>Les proc\u00e9dures de d\u00e9claration d\u2019insalubrit\u00e9 et de p\u00e9ril peuvent \u00eatre mises en \u0153uvre parall\u00e8lement.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Avant de mettre ou remettre un logement en location, un propri\u00e9taire bailleur doit s\u2019assurer du bon \u00e9tat du bien et que celui-ci ne porte pas atteinte \u00e0 la sant\u00e9 de son occupant. S\u2019il ne respecte pas les crit\u00e8res de d\u00e9cence d\u00e9finis par la loi, il s\u2019expose \u00e0 des sanctions pouvant lui co\u00fbter cher. <\/p>\n","protected":false},"author":13719,"featured_media":21351,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[24],"tags":[],"class_list":["post-21338","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-reglementation-location"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v24.9 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>Logement d\u00e9cent : d\u00e9finition, crit\u00e8res, obligations, sanctions<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Avant de mettre un logement en location, un propri\u00e9taire doit s\u2019assurer du bon \u00e9tat du bien et qu&#039;il ne porte pas atteinte \u00e0 la sant\u00e9 de son occupant.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/location-immobiliere-tout-sur-lobligation-de-proposer-un-logement-decent.html\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"fr_FR\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Logement d\u00e9cent : d\u00e9finition, crit\u00e8res, obligations, sanctions\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Avant de mettre un logement en location, un propri\u00e9taire doit s\u2019assurer du bon \u00e9tat du bien et qu&#039;il ne porte pas atteinte \u00e0 la sant\u00e9 de son occupant.\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/location-immobiliere-tout-sur-lobligation-de-proposer-un-logement-decent.html\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Immobilier\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2021-07-27T16:11:52+00:00\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2023-09-13T09:15:11+00:00\" \/>\n<meta property=\"og:image\" content=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/immobilier\/wp-content\/uploads\/sites\/5\/2021\/07\/logement-decent.jpg\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:width\" content=\"823\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:height\" content=\"463\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:type\" content=\"image\/jpeg\" \/>\n<meta name=\"author\" content=\"Loic Farge\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:title\" content=\"Les crit\u00e8res de d\u00e9cence d\u2019un logement\" \/>\n<meta name=\"twitter:description\" content=\"Pour pouvoir \u00eatre mis en location, un appartement ou une maison doit satisfaire \u00e0 plusieurs obligations. 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