Défiscalisation Duflot : « Il est trop tôt pour faire des simulations réalistes »


INTERVIEW – Les réservations en « loi » Scellier sont encore possibles jusqu'au 31 décembre 2012, après quoi le Duflot prendra le relais de l'investissement locatif. Pour Philippe Mottura, directeur de Barclays Diversification, trop de paramètres du Duflot restent inconnus pour établir des prévisions de rentabilité.

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Toutsurlesimpots.com : Les réservations en Scellier prennent fin au 31 décembre 2012 tandis que les signatures d’actes authentiques d’achat sont possibles jusqu’au 31 mars 2012. Est-il encore temps d’investir en Scellier ?

Philippe Mottura : En termes de calendrier, il est encore possible d’investir en Scellier. La vraie question est celle du financement. Trouver un crédit immobilier d’ici le 31 décembre 2012 sera difficile. Mais il est tout à fait possible de signer un contrat de réservation avant la fin de l’année, de conclure le financement ensuite et de signer en 2013, avant le 31 mars.

Est-il possible de signer une réservation avant le 31 décembre 2012 et de décider ensuite de passer soit sous le régime Scellier, soit sous celui du Duflot ?

Non, c’est la date de réservation qui va déterminer la fiscalité applicable. Si le bien est réservé en 2012, le régime Scellier s’applique. A partir de 2013, on passe en Duflot. C’est la différence entre la réservation et le passage chez le notaire, la réservation conditionne l’impôt. On a connu la même chose entre 2011 et 2012, quand le taux de la réduction d’impôt disponible en Scellier classique a été ramené de 22 à 13%.

Un investisseur peut-il bénéficier de décotes ou d’offres promotionnelles sur son achat en Scellier avec la fin du dispositif ?

Nous partons du principe que le prix du bien est le même, quelle que soit son utilisation. Maintenant, il reste effectivement possible de trouver des offres générales de la part de promoteurs, qui vont offrir les frais de notaires par exemple, ce qui est assez habituel. Au-delà de ça, dans les zones difficiles, il peut y avoir des ristournes de la part de promoteurs qui veulent écouler leur stock plus facilement. Cela correspond au choix d’un promoteur à un moment donné, pas à une tendance globale. D’une manière générale, il est difficile d’obtenir une décote sur un bien de qualité, d’autant que les prix en dehors de Paris ont reculé.

Des zones de flou persistent sur le Duflot, s’agissant des plafonds de loyers applicables et des ressources des locataires. Ces incertitudes vous inquiètent-elles?

Les particuliers hésitent avec le Duflot. Nous avons observé un important retour du Scellier au deuxième semestre, dont les résultats seront meilleurs qu’au premier semestre sur ce type d’immobilier. Nous estimons ainsi la croissance des ventes en Scellier chez Barclays à plus de 20%. Cela vient en partie du fait que les gens ne savent pas ce qui va se passer avec le Duflot. Personne ne sait encore exactement en quoi il consistera.
Il y a des éléments connus : la réduction d’impôt est fixée à 18%, le plafond d’investissement retenu pour le calcul de la réduction d’impôt est conservé à 300.000 euros et l’avantage fiscal sera soumis au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros. Mais des éléments fondamentaux restent inconnus : quels seront les locataires éligibles par exemple ? La question des loyers est plus gênante et deux hypothèses circulent actuellement sur le marché : soit les loyers applicables seront inférieurs de 20% à un loyer de marché (qui n’est pas identifié à ce jour) du quartier considéré, ce qui serait dramatique, soit les plafonds de ressources du Scellier actuel seront rabaissés de 20%, ce qui ne poserait pas de problème majeur puisque très peu de locataires atteignent ces plafonds.

Ces incertitudes empêchent-elles de faire des prévisions sur la rentabilité nette dont pourront bénéficier les investisseurs ?

Nous n’avons aucun modèle sur le Duflot, il ne nous est pas possible de faire des prévisions de rentabilité ou des simulations réalistes. Ce que nous savons, c’est qu’avec une réduction d’impôt de 18%, si les loyers sont inférieurs de 20% à la moyenne, il n’y a pas d’intérêt financier pour l’investisseur. L’économie d’impôt sera contrebalancée par les loyers moindres. Tout dépendra des conditions du Duflot : à ce jour, on ne sait pas si elles seront comparables aux conditions du Scellier version 2011 ou version 2012. Nous nous préparons à en vendre mais face à cette incertitude, nous privilégions la diversification de notre offre.

Quels sont les autres investissements à étudier pour un particulier investisseur ?

S’il recherche du rendement, le LMNP [Loueur en meublé non professionnel, ndlr] avec l’amortissement en BIC [Bénéfices industriels et commerciaux, ndlr] est intéressant. L’inconvénient, c’est qu’il ne sera pas véritablement propriétaire. Ce n’est pas un investissement que l’on réalise avec l’idée de récupérer le bien pour soi à terme. Mais la rentabilité se situe entre 4 et 5% nets, avec l’amortissement.

Nous avons accru la part de LMNP dans notre offre par rapport au Scellier, qui représentait 50% de l’offre en 2012 alors qu’avant nous étions plus proches de 80%. Nous allons également développer notre offre dans le démembrement pour combler en partie la disparition du Scellier.

 

Propos recueillis par Thibault Fingonnet.