Défiscalisation en immobilier locatif : zoom sur la loi de finances 2010


Un panorama global des mouvements fiscaux produits par la loi de finances s'impose pour en cerner ses conséquences sur un investissement immobilier.

> La loi Scellier confirmée
Le premier constat porte sur la loi Scellier : la loi « vedette » de 2009 restera certainement en tête en 2010 : à ses débuts, le dispositif Scellier apportait déjà les meilleurs taux de défiscalisation avec ses 25% d’abattement sur l’impôt direct, étalées sur 9 ans (on parle dans ce cas de loi Scellier option Robien). En option, 6 années de plus représentant 12% d’abattement supplémentaire (on parle dans ce cas de loi Scellier option Borloo).
Cette loi reste considérée comme « sociale », car la déduction fiscale ne tient pas compte de la TMI (Tranche Marginale d’Imposition), mais de l’impôt payé de fait par chaque contribuable.

> La loi Scellier dans les Dom Tom
La loi Scellier, depuis 2009, est déclinée aussi dans les Dom Tom : Il est possible d’appliquer ce dispositif sous réserve d’être en zone A, B1, ou B2, rendant de fait la loi « Girardin immobilière » caduque dès les lots actés en 2010.

> La loi LMNP option Scellier
Nous avons aussi la possibilité d’utiliser la loi « Censi bouvard » : il s’agit en fait d’un dispositif hybride de type « LMNP option Scellier ». Pourquoi ? Parce que cette loi relève d’abord du statut Loueur en Meublé non Professionnel (génère des BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux) : on y calcule des bilans d’exploitation, chaque année, tout comme en LMNP classique, et l’option Scellier permet en parallèle une défiscalisation sur l’impôt direct (en appliquant les taux de la loi Scellier). Mais attention, on ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre : bénéficier des réductions d’impôt de la Scellier interdit, du coup, de générer des dotations aux amortissements. De ce fait, les gains fiscaux en début de dispositif sont attractifs, mais sans les amortissements, on se retrouve plus vite en bénéfice d’exploitation, ce qui génère un nouvel impôt sur les BIC, taxé sur la base « TMI + 12,1% de CSG/CRDS ».
Ce dispositif nécessite impérativement une étude fiscale projective sur le long terme (30 ans) afin de vérifier son intérêt.

> La loi Scellier en zone C
Intégration de certaines opérations Scellier possible en zone C, sur agrément ministériel. Contrairement à ce que souhaitait l’Assemblée nationale de faire porter l’agrément sur un programme en particulier, le Sénat a eu le dernier mot : la portée de l’agrément ministériel se fera sur toute la commune.

> Verdissement de la loi Scellier
Une nouveauté importante et la prise en compte du respect de la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation). Les taux de défiscalisation seront meilleurs pour les biens conformes BBC, cela va dans la logique des objectifs du gouvernement.

Avant la nouvelle loi de finance 2010 (date de l’acte faisant foi)

Après la nouvelle loi de finance 2010 (date de l’acte faisant foi)

> Plafonnement global des niches fiscales : légère baisse
Avant la loi de finance 2010 : plafond annuel = 25 000 € + 10% du revenu imposable
Après la loi de finance 2010 : plafond annuel = 20 000 € + 8% du revenu imposable
La encore, beaucoup de bruit pour rien. Exemple : un couple marié avec 2 enfants gagne 60 000 € nets par an. Leur impôt est de 3 602 € / an, alors que leur plafond des niches fiscales en 2010 est de 24 320 €. L’impôt est nettement inférieur au plafond exploitable, et c’est le cas de la majorité des ménages. Ce plafond ne s’applique que pour les revenus et les impôts très élevés.

> Dons de sommes d’argent : limite fixée à 80 ans au lieu de 65 ans

Avant la loi de finance 2010 : possibilité de faire des dons en franchise d’impôt jusqu’à 65 ans, à ses petits-enfants et arrière-petits enfants, ceux-ci devant être âgés de plus de 18 ans.
Après la loi de finance 2010 : possibilité de faire des dons en franchise d’impôt jusqu’à 80 ans, à ses petits-enfants et arrière-petits enfants, ceux-ci devant être toujours âgés de plus de 18 ans.
Nous ne pouvons qu’applaudir cette mesure, qui s’adapte parfaitement à la France, pays dans le monde qui détiendra cette année le pourcentage le plus élevé de centenaires !

> Bouclier fiscal (article 1649-0 A)
La CMP a adopté le texte voté par le Sénat dont les principales modifications concernant le calcul du bouclier sont :
– Prise en compte des dividendes bruts
– Exclusion des déficits réalisés au cours des années antérieures

> Résidences de tourisme : défaillance de l’exploitant
Reprise de la réduction d’impôt en cas de défaillance de l’exploitant – Art 9 bis.
La Commission mixte paritaire a adopté sur ce point le texte voté par le Sénat :
En cas de cession du logement, la réduction pratiquée fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la cession. En cas de rupture de l’engagement de location pendant une durée supérieure à douze mois en cas de :
– liquidation judiciaire de l’exploitant
– résiliation ou de cession du bail commercial par l’exploitant
– mise en œuvre par les propriétaires du bénéfice de la clause contractuelle prévoyant la résiliation du contrat à défaut de paiement du loyer par l’exploitant.
La réduction d’impôt fait l’objet d’une reprise pour le tiers de son montant au titre de l’année de la rupture de l’engagement de location et de chacune des deux années suivantes.

>> Retour au sommaire