Défiscalisation immobilière en 2013 : les trois règles à respecter


AVIS D'EXPERT - Quelles seront les conséquences des mesures fiscales du Budget 2013 de la France sur l'investissement immobilier locatif ? L'éclairage de Son Descolonges, directeur associé de la société Kacius, spécialisée dans la gestion de patrimoine.

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Le PLF 2013 annonce des hausses d’impôt, un plafonnement des niches fiscales très contraignant et pas de grandes nouvelles concernant le nouveau dispositif Duflot.

Dans un contexte économique global austère et des perspectives en immobilier assez plates, il faudra miser en 2013 sur des valeurs sures.

L’investissement en immobilier locatif en vue de baisser ses impôts est un moyen efficace de cumuler défiscalisation, capitalisation et anticipation de la retraite. Il faut cependant respecter quelques règles simples.

Règle numéro un : l’emplacement

Faut-il le répéter : l’emplacement est et restera le nerf de la guerre en immobilier.
En 2013 il faudra se concentrer sur le centre-ville. La politique des communes Françaises est claire et unanime : il faut redynamiser le centre-ville pour attirer une population aisée de cadres et de retraités au pouvoir d’achat important. Les exemples sont nombreux ces dernières années avec des opérations d’ampleur : l’île de Nantes, la presqu’ile de Lyon, Euromed à Marseille, les quais à Bordeaux, etc… et les résultats sont saisissants. L’immobilier se valorise et les populations qui cherchaient de l’espace en périphérie privilégient maintenant le coeur de ville.

Les immeubles laissés à l’abandon ou mal entretenus sont une aubaine pour les investisseurs. Les programmes immobiliers en Malraux, déficit foncier et Monuments Historiques (MH) sont autant d’opportunités d’investir en centre-ville sur de l’immobilier ancien de qualité, profondément restructuré et rénové.

Les programmes neufs y sont rares et souvent chers. Ils fleurissent cependant dans les opérations de réaménagement urbain et constituent là une opportunité d’investissement à saisir. Ils bénéficient des avantages du centre-ville : accessibilité, commerces de proximité et écoles. Cependant, il est encore tôt pour dire s’ils seront accessibles en loi Duflot.

Règle numéro deux : user du bon dispositif fiscal

La défiscalisation étant un bon moyen pour booster la rentabilité de son investissement immobilier locatif, il convient de se servir du dispositif le plus adapté à son profil.

Les contribuables les plus fiscalisés opteront pour le dispositif Malraux. Il n’est pas soumis au plafond des 10000 € et se révèle intéressant à tout point de vue : immobilier de centre-ville, immeubles souvent bourgeois, avantage fiscal important (jusqu’à 90 000 € sur 3 ans). Peu contraignant d’un point de vue locatif (9 ans après la fin des travaux, pas de plafonds de ressources ni de loyers), il faut cependant faire attention au prix d’achat parfois déconnecté du marché local et calibrer l’investissement avec sa fiscalité, l’excédent de réduction d’impôt n’étant pas reportable.

Le dispositif lié aux Monuments Historiques risque d’attirer les fiscalités les plus importantes en 2013. Pas de plafond pour l’avantage fiscal (déduction de 100% des charges liés à l’investissement, y compris les intérêts d’emprunt, sur le revenu du contribuable) et la fiscalité reste attachée au bien immobilier, une aubaine ! La durée de détention de 15 ans minimum n’est pas un obstacle vue la fiscalité importante des plus-values immobilières, les immeubles sont souvent exceptionnels et constituent une valeur sure et pérenne en terme d’investissement. Les seuls bémols restent le manque d’offre et les prix souvent très élevés. Mais ce qui est rare est cher !

Les opérations en déficit foncier constituent une niche très intéressante pour les investisseurs percevant déjà des revenus fonciers. L’avantage fiscal peut représenter jusqu’à 60.5% des travaux pour les tranches à 45% ! L’excédent de déficit est reportable dix ans sur les revenus fonciers positifs et n’est donc jamais perdu. C’est aussi l’investissement le moins contraignant, trois années seulement de location obligatoire après l’année d’imputation du dernier déficit, aucune contrainte sur le loyer et le locataire, possibilité de passer en location meublée par la suite… C’est un investissement à étudier de près pour l’année 2013.
Les fiscalités intermédiaires opteront pour les dispositifs Duflot et Censi Bouvard. L’offre est importante et la mécanique fiscale relativement simple à maitriser. L’avantage fiscal est intéressant en Duflot avec 6000 € de réduction d’impôt par an et la possibilité de faire deux investissements par an n’est pas négligeable. Les 11% de réduction d’impôt liés à l’investissement en résidence meublée sont moins intéressants mais l’avantage est ailleurs…

Ces deux dispositifs entrent dans le plafond des 10 000 € de 2013, ce qui pourrait limiter leur intérêt.
Il reste à voir les plafonds exacts de ressources et de loyers en Duflot pour juger de son réel potentiel.
En Censi-Bouvard il faudra porter une attention particulière à la solidité de l’exploitant, les déboires récents de certains sont à retenir avant d’investir.

Règle numéro trois : investir en fonction de ses objectifs

> Défiscalisation : selon le dispositif fiscal utilisé, l’avantage fiscal se réparti de façon différente. Il peut être bref et efficace comme en loi Malraux et MH, ou plus linéaire comme en Duflot ou Censi Bouvard.
> Rente à terme : l’investissement en résidence meublée présente l’avantage d’avoir des loyers garantis par bail commercial et libère l’investisseur de tout souci de gestion.

> Capitalisation : l’investissement immobilier est un excellent moyen de réaliser une épargne forcée et de capitaliser sur de la pierre. Bridée sur de la location meublée avec bail commercial, la capitalisation à moyen-long terme sera plus importante sur un investissement loué nu. En déficit foncier et MH, la plus-value est calculée par la différence entre le prix du foncier et le prix de vente à terme. Les impôts à payer peuvent donc s’avérer très importants à la revente. Les projets Malraux sont proposés en VIR (vente d’immeuble à rénover) et la plus-value est calculée entre le prix d’achat global (foncier + travaux) et le prix de vente à terme.

C’est un paramètre à ne pas négliger dans le calcul de rentabilité de son projet !

Son Descolonges est directeur associé et fondateur de la société Kacius, spécialisée dans la gestion de patrimoine. Après un bref passage dans la franchise, Son s’est lancé en 2003 dans l’immobilier en investissant dans des biens à rénover en tant qu’indépendant dans la transaction immobilière puis dans le conseil en gestion de patrimoine.
Il fonde en 2007 la société Kacius avec son frère, lui aussi CGPI à cette époque. KACIUS est une entité indépendante qui apporte des solutions en immobilier d’investissement, en défiscalisation et supports d’épargne, en architecture ouverte.
Contribution rédigée par une personne extérieure à la rédaction de Toutsurlesimpots.com