Investissement immobilier Denormandie dans l’ancien : principe, conditions et calcul

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Le dispositif Denormandie entend inciter les investisseurs immobiliers à restaurer un logement vide, ancien et dégradé, situé en centre-ville d'une ville moyenne, pour le mettre en location à un prix raisonnable, tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt. Quelles règles respecter ? Quel gain fiscal espérer ?

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- Le principe du dispositif gouvernemental « Denormandie ancien » : fonctionnement et explications

- « Denormandie ancien » : les conditions pour bénéficier du dispositif

> Logements éligibles au dispositif Denormandie dans l'ancien
> Loi Denormandie : les travaux de rénovation éligibles
> Le plafond des dépenses prises en charge

- Dispositif « Denormandie ancien » : la liste des villes où investir en 2019

> Les 222 villes du plan « Action cœur de ville »
> Liste des villes ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT)
> Loi Denormandie : comment bien choisir l’emplacement de son investissement ?

- « Denormandie ancien » : plafonds de loyer, plafonds de ressources

> Les plafonds de loyer du propriétaire
> Les plafonds de ressources du locataire

- Quelle réduction d’impôt avec la loi Denormandie en 2019 ?

> Le calcul de la réduction fiscale 2019
> Quel est le montant maximum de la réduction fiscale ?

- Loi Denormandie ou déficit foncier, il faudra choisir

- Loi Denormandie, loi Pinel ancien : similitudes, différences

Le principe du dispositif gouvernemental « Denormandie ancien » : fonctionnement et explications

La loi « Denormandie ancien » - du nom de l'actuel ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie - est entrée en vigueur le 1er janvier 2019. Introduite par la loi de finances pour 2019, elle vise assouplir les conditions d'acquisition d'un bien immobilier ancien avec travaux dans le cadre de la loi Pinel déjà en place, dont elle s'inspire et qu'elle complète.

Quel est l'objectif du dispositif « Denormandie ancien » ? Encourager les investisseurs immobiliers à effectuer des travaux de rénovation dans les centres-villes de villes moyennes qui comportent de nombreux logements (appartements, immeubles, anciens locaux commerciaux ou industriels à transformer en habitation) vacants et en mauvais état du parc d'habitat privé. Il n'est donc pas possible d'investir dans un logement neuf avec le Denormandie.

En contrepartie, l'acquisition et la rénovation du bien vide permettent aux bailleurs de réduire de leur impôt sur le revenu (IR) jusqu'à 21% du prix de revient total du logement (achat du bien + frais d'acquisition + coût des travaux de rénovation ou de transformation en logement). Comme dans le Pinel, l'avantage fiscal varie en fonction de la durée pendant laquelle ils s'engagent à louer le bien.

La mesure s'adresse à des investisseurs qui souhaitent proposer leur bien à la location, directement ou indirectement au travers de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) qui détiendront plusieurs lots de copropriété mis en location.

Pour bénéficier du dispositif fiscal « Denormandie ancien », les investisseurs immobiliers locatifs doivent acquérir le bien vide entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, uniquement dans une ville moyenne labellisée « Cœur de ville » (une première liste de 222 villes a été publiée) ou dans une agglomération parmi ayant conclu avec l'État une opération de revitalisation du territoire (ORT). Début 2019, on en dénombre une cinquantaine (voir liste ci-dessous).

À noter : l'éligibilité d'un logement au dispositif Denormandie ne répond pas à un zonage, contrairement au Pinel qui a été reconduit dans les zones « tendues » (zones A, A bis et B1) où l'offre est largement inférieure à la demande. En revanche, en dehors des travaux à effectuer, ses conditions d'application sont calquées sur le Pinel, notamment en matière de plafonds de loyers et de ressources (voir plus bas).

Les travaux de rénovation doivent représenter a minima 25% de la valeur totale de l'opération (prix du bien + frais d'acquisition + travaux), dans la limite de 300.000 euros. Ils sont obligatoirement réalisés par des professionnels (le bailleur ne peut les réaliser lui-même, sans quoi il n'a pas droit à la réduction d'impôt). Selon le ministère de la Ville et du Logement, ces travaux doivent « soit améliorer la performance énergétique du logement d'au moins 30% dans l'individuel et 20% dans le collectif soit représenter deux types de travaux sur un bouquet de cinq » (voir plus bas). Deux arrêtés concernant le type de travaux à réaliser et le territoire d'application du dispositif doivent être publiés au Journal officiel.

Le logement rénové doit être loué à un prix raisonnable à des ménages modestes ou de classe moyenne, à usage d'habitation principale et respectant certains plafonds de loyers et de ressources (voir plus bas). À noter que les plafonnements de loyers et de ressources des locataires sont identiques à ceux en vigueur pour le Pinel. Autre similitude : l'investisseur dispose de douze mois pour trouver un premier locataire, sans quoi il perd le bénéfice de la réduction d'impôt. À l'instar du Pinel, le bien peut être loué à ses enfants ou à ses ascendants.

Comme pour le dispositif Pinel, la nouvelle réduction d'impôt Denormandie, calculée sur la totalité de l'opération, s'applique dans les limites d'un plafond d'investissement annuel de 300.000 euros.

Selon le gouvernement, la dépense fiscale qui correspond à la loi Denormandie devrait s'établir à « 120 millions d'euros pour la première année ».

« Denormandie ancien » : les conditions pour bénéficier du dispositif

Logements éligibles au dispositif Denormandie dans l'ancien

Le nouveau dispositif de défiscalisation immobilière initié par Julien Denormandie vise à redynamiser le cœur des villes moyennes. Cela passe par l'acquisition et la rénovation de logements anciens pour les mettre en location. L'opération concerne donc uniquement des biens vides du parc immobilier privé existant.

De fait, le Denormandie ouvre le dispositif Pinel aux logements anciens situés dans des communes dont l'habitat en centre-ville est fortement dégradé, indépendamment du zonage en vigueur. Il concerne deux types de biens : d'une part les logements anciens à rénover, et d'autre part les anciens locaux commerciaux ou industriels à transformer en habitation.

L'article 199 novovicies du Code général de impôts (CGI), qui régit la loi Pinel, a été mis à jour dans le cadre de la loi de finances pour 2019. Une nouvelle disposition propre au dispositif Denormandie a été ajoutée. Elle mentionne que la réduction d'impôt s'applique « au logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de rénovation définis par décret ». Elle ajoute que la réduction fiscale s'applique aussi « au local affecté à un usage autre que l'habitation que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou qui a fait l'objet de travaux de transformation en logement ». Cela signifie que les propriétaires d'un bien ancien éligible acquis avant le 1er janvier 2019 ne peuvent pas prétendre à la réduction d'impôt au titre du Denormandie.

Ce faisant, le ministère de la Ville et du Logement démontre sa volonté d'accélérer la lutte contre les « passoires thermiques » (les logements dotés d'une étiquette énergétique F ou G) qui composent le parc immobilier français.

Loi Denormandie : les travaux de rénovation éligibles

S'il est régi par le même article du Code général des impôts que le Pinel, le Denormandie s'en distingue par le fait que les contraintes de rénovation (principalement en termes de performances énergétiques) sont grandement assouplies.

Alors que le Pinel ancien fonctionne sur le principe d'une réhabilitation complète d'un logement (il faut engager des travaux de gros œuvre), le dispositif Denormandie n'impose plus de faire des travaux de rénovation considérables. Ceux-ci doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération et porter sur la seule amélioration de la performance énergétique. Pour bénéficier de l'aide, aucune réglementation énergétique, comme le label RT 2012 ou BEPAS, n'est prise en compte.

Les travaux éligibles au dispositif Denormandie sont les suivants :
- l'isolation des combles
- le changement de chaudière
- l'isolation des murs
- le changement de production d'eau chaude
- l'isolation des fenêtres

Ces travaux doivent soit représenter au moins deux types de travaux sur le bouquet de cinq cités ci-dessus, soit être réalisés au choix du propriétaire, du moment qu'ils améliorent la performance énergétique du logement d'au moins 30 % en habitat individuel et de 20% en collectif.

Contrairement aux règles du dispositif « Pinel ancien », l'état de décence du bien acquis pour rénovation dans le cadre du « Denormandie ancien » n'est pas un critère qui empêche l'obtention d'un avantage fiscal.

Attention : les travaux engagés pour améliorer la performance énergétique du logement devront obligatoirement être réalisés par un artisan certifié Reconnu garant de l'environnement (RGE). Un particulier qui réalise lui-même les travaux ou qui passe par un professionnel non agréé ne peut pas bénéficier de l'allègement fiscal.

Qui certifie que les travaux réalisés répondent bien aux exigences de la loi ? Une fois que les travaux sont achevés, le propriétaire doit faire établir un deuxième diagnostic de performance énergétique (le premier ayant été réalisé avant l'entame de la rénovation). Le document servira de preuve en cas de demande de justificatif par un agent de l'administration fiscale.

À noter : il n'y a pas de corrélation entre le montant des travaux et le taux utilisé pour profiter de la réduction fiscale proposée par le Denormandie.

Le plafond des dépenses prises en charge

Comme pour le Pinel (article 199 novovicies du CGI), la réduction d'impôt offerte par le Denormandie est calculée dans la limite de 300.000 euros d'investissement (par contribuable et pour une même année d'imposition) et de deux opérations de travaux par an.

Pour un bien acheté 275.000 euros nécessitant 150.000 euros de travaux, la réduction d'impôt s'appliquera sur une base de 300.000 euros, et non sur 425.000 euros.

En outre, le prix d'achat ne peut dépasser 5.500 euros par mètre carré de surface habitable.

Dispositif « Denormandie ancien » : la liste des villes où investir en 2019

Les 222 villes du plan « Action cœur de ville »

Depuis le 1er janvier 2019, le nouveau Dispositif Denormandie est applicable dans les 222 villes moyennes bénéficiant du soutien de l'État dans le cadre du plan « Action Cœur de ville ». Ces villes sont réparties dans toutes les régions, en métropole et en Outre-mer.

Le plan « Action cœur de ville », élaboré en concertation avec les élus et les acteurs économiques des territoires, a été lancé en mars 2018. Son objectif : inciter les acteurs du logement, du commerce et de l'urbanisme à réinvestir les centres-villes et à favoriser le maintien ou l'implantation d'activités en cœur de ville. Le programme mobilise plus de 5 milliards d'euros sur cinq ans.

Liste des 122 villes du plan « Action Cœur de Ville » éligibles au Denormandie

(numéro du département)

Abbeville (80)

Douai (59)

            Niort (79)

Agde (34)

Draguignan (83)

Nogent-le-Rotrou (28)

Agen (47)

Dreux (28)

Oyonnax (01)

Ajaccio (2A)

Dunkerque (59)

Pamiers (09)

Albi (81)

Dzaoudzi - Pamandzi (976)

Pau (64)

Alençon (61)

Épernay (51)

Périgueux (24)

Alès (30)

Épinal (88)

Perpignan (66)

Ambérieu-en-Bugey (01)

Étampes (91)

Persan - Beaumont-sur-Oise (95)

Angoulême (16)

Évreux (27)

Pithiviers (45)

Annonay (07)

Évry (91)

Pointe-à-Pitre - Les Abymes (971)

Argentan (61)

Fécamp (76)

Poissy (78)

Arles (13)

Figeac (46)

Poitiers (86)

Arpajon (91)

Flers (61)

Pontivy (56)

Arras (62)

Foix (09)

Privas (07)

Aubenas (07)

Fontainebleau - Avon (77)

Quimper (29)

Auch (32)

Fontenay-le-Comte (85)

Rambouillet (78)

Aurillac (15)

Forbach (57)

Redon (35)

Autun (71)

Fort-de-France (972)

Revel (31)

Auxerre (89)

Fougères (35)

Riom (63)

Avignon (84)

Gap (05)

Roanne (42)

Bagnols-sur-Cèze (30)

Gien (45)

Rochefort (17)

Bar-le-Duc (55)

Gonesse (95)

Rodez (12)

Basse-Terre (971)

Grasse (06)

Romans-sur-Isère (26)

Bastia (2B)

Guebwiller (68)

Romorantin-Lanthenay (41)

Bayonne (64)

Guéret (23)

Rumilly (74)

Beauvais (60)

Haguenau (67)

Saint-André (974)

Belfort (90)

Issoire (63)

Saint-Avold (57)

Bergerac (24)

Issoudun (36)

Saint-Brieuc (22)

Besançon (25)

La Flèche - Sablé-sur-Sarthe (72)

Saint-Dié-des-Vosges (88)

Béthune - Bruay-la-Buissière (62)

La Roche-sur-Yon (85)

Saint-Dizier (52)

Béziers (34)

Lannion (22)

Saintes (17)

Blois (41)

Laon (02)

Saint-Joseph (974)

Boulogne-sur-Mer (62)

Laval (53)

Saint-Laurent-du-Maroni (973)

Bourg-en-Bresse (01)

Le Creusot (71)

Saint-Lô (50)

Bourges (18)

Le Lamentin (972)

Saint-Malo (35)

Bourgoin-Jallieu (38)

Le Port (974)

Saint-Michel-sur-Orge (91)

Bressuire (79)

Le Puy-en-Velay (43)

Saint-Nazaire (44)

Briançon (05)

Lens - Liévin (62)

Saint-Omer (62)

Brignoles (83)

Les Mureaux (78)

Saint-Pierre (974)

Brive-la-Gaillarde (19)

Libourne (33)

Saint-Quentin (02)

Cahors (46)

Limoges (87)

Sarrebourg (57)

Calais (62)

Lisieux (14)

Sarreguemines (57)

Cambrai (59)

Longwy (54)

Sartrouville (78)

Carcassonne (11)

Lons-le-Saunier (39)

Saumur (49)

Carpentras (84)

Lorient (56)

Saverne (67)

Castres - Mazamet (81)

Lourdes (65)

Sedan (08)

Cavaillon (84)

Louviers (27)

Senlis (60)

Cayenne (973)

Lunel (34)

Sens (89)

Châlons-en-Champagne (51)

Lunéville (54)

Sète (34)

Chalon-sur-Saône (71)

Mâcon (71)

Soissons (02)

Chambéry (73)

Mamoudzou (976)

Tarare (69)

Charleville-Mézières (08)

Manosque (04)

Tarascon (13)

Chartres (28)

Mantes-la-Jolie - Limay (78)

Tarbes (65)

Châteaubriand (44)

Marmande - Tonneins (47)

Thiers (63)

Châteauroux (36)

Maubeuge (59)

Thionville (57)

Château-Thierry (02)

Meaux (77)

Toul (54)

Châtellerault (86)

Melun (77)

Trappes (78)

Chaumont (52)

Mende (48)

Troyes (10)

Cherbourg-en-Cotentin (50)

Millau (12)

Tulle (19)

Chinon (37)

Montargis (45)

Valence (26)

Cholet (49)

Montauban (82)

Valenciennes (59)

Cognac (16)

Montbéliard (25)

Vallauris (06)

Colmar (68)

Montbrison (42)

Vannes (56)

Compiègne (60)

Montceau-les-Mines (71)

Verdun (55)

Corbeil-Essonnes (91)

Mont-de-Marsan (40)

Vernon (27)

Cosne-Cours-sur-Loire (58)

Montélimar (26)

Vesoul (70)

Coulommiers (77)

Montereau-Fault-Yonne (77)

Vichy (03)

Creil (60)

Montluçon (03)

Vienne (38)

Dax (40)

Morlaix (29)

Vierzon (18)

Dembéni (976)

Moulins (03)

Villefranche-de-Rouergue (12)

Denain (59)

Mulhouse (68)

Villeneuve-sur-Lot (47)

Dieppe (76)

Narbonne (11)

Vire (14)

Digne-les-Bains (04)

Nemours (77)

Vitré (35)

Dole (39)

Nevers (58)

Voiron (38)

 

Liste des villes ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT)

Outre les 222 villes du plan « Action cœur de ville », les communes qui ont conclu une opération de revitalisation du territoire (ORT) peuvent proposer à des particuliers ou à des promoteurs d'investir, de rénover et de louer moyennant une défiscalisation. L'ORT permet ainsi d'être éligible au dispositif « Denormandie ancien ».

L'opération de revitalisation du territoire concerne à ce jour plus d'une cinquantaine d'agglomérations. D'autres viendront s'ajouter à la liste au fur et à mesure de la signature d'une convention. Ce sont les préfets, les services et les opérateurs de l'État qui sont chargés d'accompagner les collectivités dans leur démarche.

C'est l'article 157 de la loi Elan (pour Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018 qui a créé les ORT. Il précise que les ORT font l'objet d'une convention signée entre l'État, ses établissements publics (Caisse des Dépôts, Anah, Anru...) et un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre et tout ou partie de ses communes membres.

La liste ci-après compile les villes ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT), mais ne faisant pas partie de la liste des 222 villes du plan « Action Cœur de Ville ».

Liste des villes ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT)
(numéro du département)

Arleux (59)

Guise (02)

Pont-Saint-Esprit (30)

Avallon (89)

Ham (80)

Pouancé (49)

Bandraboua (976)

Joinville (52)

La Réole (33)

Barbezieux-Saint-Hilaire (16)

Langres (52)

Saint-Bonnet-le-Château (42)

Bohain-en-Vermandois (02)

Largentière (07)

Saint-Éloy-les-Mines (63)

Bram (11)

Lauzerte (82)

Saint-Flour (15)

Buzançais (36)

Lavelanet (09)

Saint-Marcellin (38)

Castellane (04)

Lizy-sur-Ourcq (77)

Saint-Yrieix-la-Perche (87)

Châteaumeillant (18)

Lodève (34)

Salins-les-Bains (39)

Cilaos (974)

Louvigné-du-Désert (35)

Saint-Maixent-l'École (79)

Commercy (55)

Maripasoula (973)

Schirmeck (67)

Decazeville (12)

Marvejols (48)

Sierck-les-Bains (57)

Desvres (62)

Montbard (21)

Tizy-les-Bourgs (69)

Doué-la-Fontaine (49)

Montmorillon (86)

Tournus (71)

Giromagny (90)

Nay (64)

Ussel (19)

Grand-Bourg (971)

Orbec (14)

Vico (2A)

Guillestre (05)

Périers (50)

Villeneuve-de-Marsan (40)

Guingamp (22)

Pont-Audemer (27)

 

 

Loi Denormandie : comment bien choisir l'emplacement de son investissement ?

Le nouveau dispositif Denormandie vise les foyers moyennement fiscalisés qui ne souhaitent pas réaliser de gros œuvre dans le logement qu'ils acquièrent et dont le principal objectif vise à bénéficier de l'optimisation fiscale induite. Pour que les investisseurs rentabilisent leur acquisition, ils doivent réfléchir avec soin avant de s'engager. Le choix de la ville est donc un facteur fondamental. Cela passe par un vrai travail d'investigation.

La première démarche ? S'assurer que la demande d'habitation soit forte. Car l'obtention de l'avantage fiscal est conditionnée à la location effective du bien. « L'investisseur doit avoir une bonne connaissance du marché locatif local », conseille Benjamin Prod'homme, directeur associé de la société de gestion Inter Invest Immobilier.

Autre conseil fourni par Benjamin Prod'homme : « Choisir un bon emplacement dans les villes les plus dynamiques dont la démographie a tendance à augmenter (ce qui sous-tend un besoin de logements à venir) et dans lesquelles les infrastructures sont développées ».

Parmi les villes à privilégier figurent également certaines stations balnéaires qui, si elles bénéficient d'une forte demande locative saisonnière en tant que destinations touristiques, disposent dans le même tant d'un parc de logements à louer à l'année somme toute restreint.

Il faut aussi, ville par ville, analyser le rendement brut (loyer / prix de revient total) d'un achat en Denormandie par rapport à un achat dans le neuf. « Dans certains cas, le fait de rajouter des travaux qui représentent 25% du coût total de l'opération peut faire que le montant de l'investissement en Denormandie se rapproche au final du prix d'achat d'un bien neuf », prévient pour sa part Hervé Franc, directeur du développement d’Inter Invest Immobilier.

Sans compter que l'achat dans le neuf, notamment dans une copropriété, permet de s'affranchir de certains frais pendant quinze ans (ravalement de façade, travaux d'isolation thermique ou réfection de toiture). Et que l'économie d'impôts en loi Denormandie ne porte que sur le logement, et non sur les parties communes. « Un bien refait à hauteur de 25% restera toujours un bien ancien », prévient Hervé Franc, qui met en garde contre le risque associé de dépréciation du bien ancien acquis.

À noter : le site MeilleurAgents, spécialisé dans l'estimation immobilière en ligne, a étudié la rentabilité d'un investissement Denormandie et les risques associés dans 214 villes de métropoles éligibles au dispositif. Il en ressort que 70% (soit 147) « présentent une rentabilité positive et un profil de risque rendant l'investissement intéressant ». Il s'agit des communes, explique MeilleursAgents, dans lesquelles un investisseur peut espérer obtenir une rentabilité moyenne de plus de 3% pour une mise de fonds de 100.000 euros à crédit, et jusqu'à 10% pour un investissement identique investi au comptant. Limoges (Limousin), Corbeil-Essonnes (Essonne) et Sarrebourg (Moselle) arrivent en tête du classement des vingt métropoles plus attractives établi par MeilleurAgents. Ces villes se retrouvent essentiellement dans les régions Bourgogne-Franche-Comté, Nouvelle-Aquitaine et Grand-Est.

« Denormandie ancien » : plafonds de loyer, plafonds de ressources

Les plafonds de loyer du propriétaire

En contrepartie de l'avantage fiscal que lui procure le dispositif Denormandie, le propriétaire du bien rénové doit s'engager à louer son bien (pendant six, neuf ou douze ans) à un loyer raisonnable à des ménages modestes ou de classe moyenne. L'application des plafonds à respecter répond aux mêmes règles que celles appliquées en Pinel neuf.

De ce fait, les loyers hors charges ne doivent pas être supérieurs au plafond, multiplié par un coefficient correcteur (qui ne peut excéder à 1,2) tenant compte de la surface du logement.

La formule de calcul du loyer maximum pour le Denormandie répond à la formule : Barème Pinel x (0,7 + 19 / surface utile) x surface utile.

Les plafonds de loyer mensuel par mètre carré pour 2019 pour le Denormandie n'ont pas encore été publiés par l'administration fiscale. Les plafonds 2018 dans le Pinel étaient les suivants :

Plafonds mensuels de loyer au mètre carré en 2019 (Pinel métropole)

Zone A bis

17,17 euros

Zone A

12,75 euros

Zone B 1

10,28 euros

Zone B2 (sur agrément)

8,93 euros

Source : BOFiP - Impôts du 11 juin 2018

 

Les plafonds de ressources du locataire

Le nouveau dispositif fiscal Denormandie est applicable sous réserve de plafonds de ressources du locataire. Le locataire ne pourra donc pas dépasser un certain niveau de revenus pour obtenir le logement. Là encore, les conditions à respecter sont les mêmes qu'en Pinel neuf. Les seuils varient selon l'emplacement du bien à louer et la composition du ménage qui occupe le logement en location.

Pour l'heure, l'administration fiscale n'a toujours pas publié les plafonds de ressources applicables pour 2019. En attendant, ce sont ceux du Pinel 2018 en métropole qui s'appliquent.

Plafonds de ressources des locataires en 2018 (Pinel métropole)

Composition du foyer locataire

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

37.508 euros

37.508 euros

30.572 euros

27.515 euros

Couple

56.058 euros

56.058 euros

40.410 euros

36.743 euros

Avec un enfant à charge

73.486 euros

67.386 euros

48.596 euros

44.187 euros

Avec deux enfants à charge

87.737 euros

80.716 euros

58.666 euros

53.344 euros

Avec trois enfants à charge

104.390 euros

95.553 euros

69.014 euros

62.753 euros

Avec quatre enfants à charge

117.466 euros

107.527 euros

77.778 euros

70.721 euros

Majoration par personne supplémentaire

+ 13.087 euros

+ 11.859 euros

+ 8.677 euros

+ 7.888 euros

Source : BOFiP - Impôts du 11 juin 2018

 

Attention : pour bénéficier de la réduction fiscale Denormandie, le propriétaire investisseur dispose, comme dans le Pinel, d'un délai de première mise en location d'un an, après la date d'achèvement du logement, ou après sa date d'acquisition si elle est ultérieure à sa livraison. Faute d'établir un bail locatif dans les douze mois, il perd le bénéfice de la défiscalisation.

Quelle réduction d'impôt avec la loi Denormandie en 2019 ?

Le calcul de la réduction fiscale 2019

Dans un investissement Denormandie, comme dans un investissement Pinel, le calcul de la réduction d'impôt est réalisé à partir du prix de revient du logement. Ce montant correspondant à l'ensemble des sommes débloquées pour acquérir le bien, à savoir son prix et les différents frais engagés.

Un propriétaire ne doit pas investir plus de 300.000 euros par an dans le cadre du Denormandie ancien pour profiter pleinement de la réduction fiscale. Il est en revanche possible d'acquérir jusqu'à deux logements par an en Denormandie, sachant que dans ce cas, la base de calcul de la réduction d'impôt restera soumise au plafond de 300.000 euros.

À noter : ce plafond est commun au dispositif Pinel (neuf ou ancien). Cela signifie que l'on peut acquérir un logement dans le cadre de la loi Denormandie et un autre en Pinel durant la même année, la réduction d'impôt étant là encore calculée dans la limite de 300.000 euros investis.

Quel est le montant maximum de la réduction fiscale ?

Le montant de la réduction d'impôt à laquelle ouvre droit le dispositif Denormandie varie en fonction de l'engagement de location du logement rénové (six, neuf ou douze ans). Les durées, là encore calquées sur celles du Pinel, sont librement déterminées par le propriétaire du bien.

Le Denormandie ancien porte sur l'ensemble de l'investissement, à savoir le prix d'achat et le montant des travaux de rénovation énergétique. À condition qu'il s'engage pour une mise en location de douze années (le maximum) à un prix modéré, un investisseur peut bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pouvant aller jusqu'à 21% du budget d'acquisition (pris en compte dans la limite de 300.000 euros).

Voici le montant de la déduction fiscale à laquelle peut prétendre un investisseur :

- pour une période de location de six ans : une réduction d'impôt totale de 12% du montant de l'investissement (2% par an pendant six ans)
- pour une période de location de neuf ans : une réduction d'impôt totale de 18% du montant de l'investissement (2% par an pendant neuf ans)
- pour une période de location de douze ans (neuf ans prolongés de trois ans) : une réduction d'impôt totale de 21% du montant de l'investissement (2% par an pendant neuf ans, puis 1% par an pendant les années suivantes).

Au final, l'avantage fiscal ne peut donc pas dépasser les 63.000 euros (21% de 300.000 euros).

À noter : comme dans le Pinel, la réduction d'impôt du dispositif « Denormandie ancien » est soumise au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an et par foyer.

Loi Denormandie ou déficit foncier, il faudra choisir

Le mécanisme du déficit foncier (quand les charges sont supérieures aux recettes locatives) permet aux propriétaires bailleurs, qui disposent de revenus fonciers et qui sont fortement imposés (à taux marginal d'imposition de 30%, 41% ou 45%), de réduire leur facture fiscale en déduisant une partie de leurs charges de leur revenu imposable global.

Reste que la dépense prise en compte pour le calcul de la réduction d'impôt en Denormandie ne peut pas l'être dans le calcul d'un déficit foncier.

De plus, le recours à un déficit foncier présente surtout des avantages pour un investisseur aux revenus immobiliers importants et qui sont imposés dans les tranches supérieures du barème de l'impôt (41, 45% voire 30%). Selon sa tranche d'imposition et le pourcentage de travaux par rapport au prix total, un investisseur aura plutôt intérêt à se tourner vers un système de déficit foncier classique que vers un Denormandie. Principalement quand le pourcentage de travaux par rapport au prix total est élevé.

Loi Denormandie, loi Pinel ancien : similitudes, différences

Si le coup de pouce fiscal Denormandie est calqué sur celui de la loi Pinel, les deux dispositifs présentent des différences.

- La réduction d'impôt du dispositif Denormandie est identique à celle du dispositif Pinel. L'avantage fiscal varie toujours en fonction de la durée de location du bien (12% pour un engagement locatif de six ans, 18% pour neuf ans et 21% lorsque la durée consentie est de douze ans).

- Comme dans le Pinel, l'avantage fiscal s'applique sur le prix d'achat du logement augmenté du coût des travaux, dans la limite du plafond d'investissement total de 300.000 euros par opération.

- Les plafonds de loyers et de ressources les locataires à respecter dans le Denormandie sont les mêmes que dans le Pinel.

- Dans les deux cas, les travaux améliorant la performance énergétique du logement doivent être réalisés par un artisan certifié RGE (Reconnu garant de l'environnement).

- Contrairement au Pinel, le « Denormandie ancien » n'impose pas de se lancer dans de lourds travaux de réhabilitation (le montant des travaux, facturés par une entreprise, doit seulement représenter au moins 25% de l'acquisition).

- L'état de décence du bien acquis pour rénovation au titre du dispositif Denormandie n'est plus un critère d'éligibilité à la réduction d'impôt, à la grande différence du « Pinel ancien ».

- À la différence de la loi Pinel, le « Denormandie ancien » ne relève pas d'un zonage particulier, mais s'applique dans les centres-villes anciens où l'habitat s'est dégradé.

 

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