Le dispositif Denormandie, qui a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, entend inciter les investisseurs immobiliers à restaurer un logement vide, ancien et dégradé, situé dans une des communes éligibles au dispositif, pour le mettre en location à un prix raisonnable, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Quelles règles respecter ? Quel gain fiscal espérer ?
La loi « Denormandie ancien » – du nom de l’ancien ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie – est entrée en vigueur le 1er janvier 2019. Introduite par la loi de finances pour 2019, elle vise assouplir les conditions d’acquisition d’un bien immobilier ancien avec travaux dans le cadre de la loi Pinel déjà en place, dont elle s’inspire et qu’elle complète.
Quel est l’objectif du dispositif « Denormandie ancien » ? Selon l’énoncé du texte originel, il s’agit d’encourager les investisseurs immobiliers à effectuer des travaux de rénovation dans les centres-villes de villes moyennes qui comportent de nombreux logements (appartements, immeubles, anciens locaux commerciaux ou industriels à transformer en habitation) vacants et en mauvais état du parc d’habitat privé. Il n’est donc pas possible d’investir dans un logement neuf avec le Denormandie.
En contrepartie, l’acquisition et la rénovation du bien vide (la location meublée est exclue du dispositif, réservé à la seule location nue) permettent aux bailleurs de réduire de leur impôt sur le revenu (IR) jusqu’à 21% du prix de revient total du logement (achat du bien + frais d’acquisition + coût des travaux de rénovation ou de transformation en logement). Comme dans le Pinel, l’avantage fiscal varie en fonction de la durée pendant laquelle ils s’engagent à louer le bien.
La mesure s’adresse à des investisseurs qui souhaitent proposer leur bien à la location, directement ou indirectement au travers de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) qui détiendront plusieurs lots de copropriété mis en location.
Pour bénéficier du dispositif fiscal « Denormandie ancien », le texte originel indiquait que les investisseurs immobiliers locatifs devaient acquérir le bien vide entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 (une date repoussée au 31 décembre 2022 conformément à la loi de finances pour 2020, puis au 31 décembre 2023 par la loi de finances pour 2023) dans une ville moyenne labellisée « Cœur de ville » (les 222 officielles, auxquelles se sont rattachées quelques localités) ou dans une agglomération parmi ayant conclu avec l’État une opération de revitalisation du territoire (ORT). Fin 2020, on en dénombrait une cinquantaine (voir liste ci-dessous).
Reconduit jusqu’au 31 décembre 2026, à la faveur de l’adoption sans vote (par le biais de l’article 49.3 de la Constitution) de l’amendement portant prolongation du Denormandie, inscrit dans la première partie du Budget 2024, il a été à nouveau prolongé d’une année supplémentaire (jusqu’au 31 décembre 2027) par la loi pour la rénovation de l’habitat dégradé, adoptée en avril 2024. Il concerne donc les biens acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027.
À NOTER : l’éligibilité d’un logement au dispositif Denormandie ne répond pas à un zonage, contrairement au Pinel qui a été reconduit dans les zones « tendues » (zones A, A bis et B1) où l’offre est largement inférieure à la demande. En revanche, en dehors des travaux à effectuer, ses conditions d’application sont calquées à l’identique sur le Pinel en matière de plafonds de loyers (voir plus bas). Au niveau des plafonds de ressources (voir plus bas), ils varient légèrement d’un dispositif à l’autre.
Selon la première version du texte, les travaux de rénovation doivent représenter a minima 25% de la valeur totale de l’opération (prix du bien + frais d’acquisition + travaux), dans la limite de 300.000 euros. Ils sont obligatoirement réalisés par des professionnels (le bailleur ne peut les réaliser lui-même, sans quoi il n’a pas droit à la réduction d’impôt). Selon le ministère de la Ville et du Logement, ces travaux doivent « soit améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30% dans l’individuel et 20% dans le collectif soit représenter deux types de travaux sur un bouquet de cinq » (voir plus bas).
Un décret du 26 mars 2019, publié au Journal officiel du 27 mars 2019, a défini la nature des travaux éligibles au dispositif Denormandie, le niveau de performance énergétique exigé et les obligation déclaratives spécifiques pour les logements concernés.
Le logement rénové doit être loué à un prix raisonnable à des ménages modestes ou de classe moyenne, à usage d’habitation principale et respectant certains plafonds de loyers et de ressources (voir plus bas). À noter que si les plafonnements de loyers pour le Denormandie sont identiques à ceux en vigueur pour le Pinel, les conditions de ressources des locataires affichent quelques différences. Autre similitude avec le Pinel : l’investisseur en Denormandie dispose de douze mois pour trouver un premier locataire, sans quoi il perd le bénéfice de la réduction d’impôt. À l’instar du Pinel, le bien peut être loué à ses enfants ou à ses ascendants.
Comme pour le dispositif Pinel, la nouvelle réduction d’impôt Denormandie, calculée sur la totalité de l’opération, s’applique dans les limites d’un plafond d’investissement annuel de 300.000 euros.
Selon le gouvernement, la dépense fiscale qui correspond à la loi Denormandie devait s’établir à « 120 millions d’euros pour la première année » de son instauration.
Dans le cadre de la loi de finances pour 2020, le dispositif d’investissement locatif dans l’ancien Denormandie a bénéficié de trois changements de taille. Attention : seules les acquisitions faites depuis le 1er janvier 2020 sont soumises aux nouvelles dispositions.
Autre changement notable apporté par l’amendement concernant le dispositif : le « Denormandie ancien » n’est désormais plus réservé au centre des villes moyennes, mais à l’ensemble du territoire des communes éligibles. La notion de « centre-ville », qui figurait parmi les paramètres pour déterminer la possibilité d’attribution du crédit d’impôt, est donc abandonnée.
Selon les auteurs de l’amendement adopté, cette notion « implique complexité et incertitude pour les investisseurs, ainsi qu’une restriction de la portée du dispositif, déjà ciblé sur des communes bien spécifiques ».
« Dans sa nouvelle version, les investisseurs pourront encore plus facilement se saisir du dispositif Denormandie dans l’ancien pour acheter et rénover des logements. Notre objectif est de massifier le recours au dispositif afin d’accélérer la rénovation des logements. C’est un dispositif gagnant-gagnant : intéressant pour l’investisseur et le locataire », s’est félicité Julien Denormandie, l’ancien ministre chargé de la Ville et du Logement, à l’origine du dispositif, dans un communiqué publié à l’époque.
La troisième modification apportée au dispositif Denormandie par la loi de finances pour 2020 concerne le calcul du montant des travaux pour bénéficier d’une réduction d’impôt. En conséquence, le panel des travaux de rénovation éligible à la réduction d’impôt a été revu à la hausse.
Dans la première version, seules étaient prises en compte les opération de rénovation énergétique. Dorénavant, les contribuables peuvent ajouter à la liste des travaux compatibles « la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables (dont les combles et sous-sols) ou encore concernant la création de surface habitable nouvelle », précise un communiqué du ministre chargé de la Ville et du Logement.
L’éventail des travaux doit toujours atteindre a minima 25% du montant de l’acquisition, jusqu’à un total de 300.000 euros de prise en charge.
Le dispositif de défiscalisation immobilière initié par Julien Denormandie vise à redynamiser le cœur des villes moyennes. Cela passe par l’acquisition et la rénovation de logements anciens pour les mettre en location. L’opération concerne donc uniquement des biens vides du parc immobilier privé existant.
De fait, le Denormandie ouvre le dispositif Pinel aux logements anciens situés dans des communes dont l’habitat est fortement dégradé, indépendamment du zonage en vigueur. Il concerne deux types de biens : d’une part les logements anciens à rénover, et d’autre part les anciens locaux commerciaux ou industriels à transformer en habitation.
L’article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI), qui régit la loi Pinel, a été mis à jour. Une nouvelle disposition propre au dispositif Denormandie a été ajoutée. Elle mentionne que la réduction d’impôt s’applique « au logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de rénovation définis par décret ». Elle ajoute que la réduction fiscale s’applique aussi « au local affecté à un usage autre que l’habitation que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement ». Cela signifie que les propriétaires d’un bien ancien éligible acquis avant le 1er janvier 2019 ne peuvent pas prétendre à la réduction d’impôt au titre du Denormandie.
À NOTER : compte tenu du prolongement du « Denormandie ancien » jusqu’au 31 décembre 2027, l’article 199 novovicies du CGI a une nouvelle fois été modifié.
Ce faisant, le ministère de la Ville et du Logement démontre sa volonté d’accélérer la lutte contre les « passoires thermiques » (les logements dotés d’une étiquette énergétique F ou G) qui composent le parc immobilier français.
S’il est régi par le même article du Code général des impôts que le Pinel, le Denormandie s’en distingue par le fait que les contraintes de rénovation (principalement en termes de performances énergétiques) sont grandement assouplies.
Alors que le Pinel ancien fonctionne sur le principe d’une réhabilitation complète d’un logement (il faut engager des travaux de gros œuvre), le dispositif Denormandie n’impose plus de faire des travaux de rénovation considérables. Selon le texte originel, ceux-ci doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération et porter sur la seule amélioration de la performance énergétique. Pour bénéficier de l’aide, aucune réglementation énergétique, comme le label RT 2012 ou BEPAS, n’est prise en compte.
Les travaux éligibles au dispositif Denormandie ont, au départ, été régies par le décret du 26 mars 2019 paru au Journal officiel du 27 mars 2019. Ce texte a, par la suite, été modifié et précisé par le décret du 10 avril 2020, publié dans le JO du 15 avril 2020. Des précisions sont également apportées par le biais du Bulletin officiel des impôts (BOI). C’est dans cette publication que l’on trouve des indications concernant la performance énergétique ou encore le délai des travaux. La condition de 25% de la part des travaux par rapport au prix d’achat et les informations relatives à la facturation des entreprises figurent dans un autre BOI.
Les travaux éligibles au dispositif Denormandie sont les suivants :
Ces travaux doivent soit représenter au moins deux types de travaux sur le bouquet de cinq cités ci-dessus, soit être réalisés au choix du propriétaire, du moment qu’ils améliorent la performance énergétique du logement d’au moins 30 % en habitat individuel et de 20% en collectif.
Un arrêté du 26 mars 2019, paru au Journal officiel du 27 mars 2019, indique les caractéristiques de l’amélioration de la performance énergétique du logement une fois les travaux réalisés ainsi que leurs justificatifs par la présentation d’une évaluation énergétique et des factures. Quelle que soit la finalité des travaux en matière d’amélioration de la performance énergétique du logement, la consommation en énergie de celui-ci devra être inférieure à 331 kWh par mètre carré par an au terme de la rénovation. Le logement rénové devra présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) démontrant la réduction des consommations d’énergie, comme en matière de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire.
Contrairement aux règles du dispositif « Pinel ancien », l’état de décence du bien acquis pour rénovation dans le cadre du « Denormandie ancien » n’est pas un critère qui empêche l’obtention d’un avantage fiscal.
ATTENTION : les travaux engagés pour améliorer la performance énergétique du logement devront obligatoirement être réalisés par un artisan certifié Reconnu garant de l’environnement (RGE). Un particulier qui réalise lui-même les travaux ou qui passe par un professionnel non agréé ne peut pas bénéficier de l’allègement fiscal.
Qui certifie que les travaux réalisés répondent bien aux exigences de la loi ? Une fois que les travaux sont achevés, le propriétaire doit faire établir par un professionnel un deuxième diagnostic de performance énergétique (le premier ayant été réalisé avant l’entame de la rénovation). Le document, complété d’une note récapitulant les travaux réalisés et leur montant, servira de preuve en cas de demande de justificatif par un agent de l’administration fiscale.
À NOTER : il n’y a pas de corrélation entre le montant des travaux et le taux utilisé pour profiter de la réduction fiscale proposée par le Denormandie.
Comme pour le Pinel (article 199 novovicies du CGI), la réduction d’impôt offerte par le Denormandie est calculée dans la limite de 300.000 euros d’investissement (par contribuable et pour une même année d’imposition) et de deux opérations de travaux par an.
Pour un bien acheté 275.000 euros nécessitant 150.000 euros de travaux, la réduction d’impôt s’appliquera sur une base de 300.000 euros, et non sur 425.000 euros.
En outre, le prix d’achat ne peut dépasser 5.500 euros par mètre carré de surface habitable.
Depuis le 1er janvier 2019, le nouveau Dispositif Denormandie est notamment applicable dans les 222 villes moyennes bénéficiant du soutien de l’État dans le cadre du plan « Action Cœur de ville ». Ces villes sont réparties dans toutes les régions, en métropole et en Outre-mer.
Le plan « Action cœur de ville », élaboré en concertation avec les élus et les acteurs économiques des territoires, a été lancé en mars 2018. Son objectif : inciter les acteurs du logement, du commerce et de l’urbanisme à réinvestir les centres-villes et à favoriser le maintien ou l’implantation d’activités en cœur de ville. Le programme mobilise plus de 5 milliards d’euros sur cinq ans.
L’amendement n°II-2852, voté dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances (PLF) 2020 (définitivement adopté), a élargi le dispositif Denormandie à compter du 1er janvier 2020. Celui-ci n’est plus réservé aux logements anciens situés au centre des villes concernées. La notion de « centre » est jugée trop restrictive par les députés. « La réduction d’impôt est aujourd’hui ciblée sur le centre des communes éligibles au dispositif. Or, il apparaît que cette notion de centre est extrêmement délicate à mettre en place et implique (…) une restriction de la portée du dispositif, déjà ciblé sur des communes bien spécifiques. Il est donc proposé de supprimer cette notion de centre », écrivent les auteurs de l’amendement adopté.
La liste des villes éligibles au dispositif Denormandie se trouve dans un arrêté du 26 mars 2019 publié au Journal officiel du 27 mars 2019 :
| Liste des villes du plan « Action Cœur de Ville » éligibles au Denormandie (numéro du département) |
||
|---|---|---|
| Abbeville (80) | Douai (59) | Niort (79) |
| Agde (34) | Draguignan (83) | Nogent-le-Rotrou (28) |
| Agen (47) | Dreux (28) | Oyonnax (01) |
| Ajaccio (2A) | Dunkerque (59) | Pamiers (09) |
| Albi (81) | Dzaoudzi - Pamandzi (976) | Pau (64) |
| Alençon (61) | Épernay (51) | Périgueux (24) |
| Alès (30) | Épinal (88) | Perpignan (66) |
| Ambérieu-en-Bugey (01) | Étampes (91) | Persan (95) - Beaumont-sur-Oise (95) |
| Angoulême (16) | Évreux (27) | Pithiviers (45) |
| Annonay (07) | Évry (91) | Pointe-à-Pitre - Les Abymes (971) |
| Argentan (61) | Fécamp (76) | Poissy (78) |
| Arles (13) | Figeac (46) | Poitiers (86) |
| Arpajon (91) | Flers (61) | Pontivy (56) |
| Arras (62) | Foix (09) | Privas (07) |
| Aubenas (07) | Fontainebleau - Avon (77) | Quimper (29) |
| Auch (32) | Fontenay-le-Comte (85) | Rambouillet (78) |
| Aurillac (15) | Forbach (57) | Redon (35) |
| Autun (71) | Fort-de-France (972) | Revel (31) |
| Auxerre (89) | Fougères (35) | Riom (63) |
| Avignon (84) | Gap (05) | Roanne (42) |
| Bagnols-sur-Cèze (30) | Gien (45) | Rochefort (17) |
| Bar-le-Duc (55) | Gonesse (95) | Rodez (12) |
| Basse-Terre (971) | Grasse (06) | Romans-sur-Isère (26) |
| Bastia (2B) | Guebwiller (68) | Romorantin-Lanthenay (41) |
| Bayonne (64) | Guéret (23) | Rumilly (74) |
| Beauvais (60) | Haguenau (67) | Saint-André (974) |
| Belfort (90) | Issoire (63) | Saint-Avold (57) |
| Bergerac (24) | Issoudun (36) | Saint-Brieuc (22) |
| Besançon (25) | La Flèche - Sablé-sur-Sarthe (72) | Saint-Dié-des-Vosges (88) |
| Béthune - Bruay-la-Buissière (62) | La Roche-sur-Yon (85) | Saint-Dizier (52) |
| Béziers (34) | Lannion (22) | Saintes (17) |
| Blois (41) | Laon (02) | Saint-Joseph (974) |
| Boulogne-sur-Mer (62) | Laval (53) | Saint-Laurent-du-Maroni (973) |
| Bourg-en-Bresse (01) | Le Creusot (71) | Saint-Lô (50) |
| Bourges (18) | Le Lamentin (972) | Saint-Malo (35) |
| Bourgoin-Jallieu (38) | Le Port (974) | Saint-Michel-sur-Orge (91) |
| Bressuire (79) | Le Puy-en-Velay (43) | Saint-Nazaire (44) |
| Briançon (05) | Lens - Liévin (62) | Saint-Omer (62) |
| Brignoles (83) | Les Mureaux (78) | Saint-Pierre (974) |
| Brive-la-Gaillarde (19) | Libourne (33) | Saint-Quentin (02) |
| Cahors (46) | Limoges (87) | Sarrebourg (57) |
| Calais (62) | Lisieux (14) | Sarreguemines (57) |
| Cambrai (59) | Longwy (54) | Sartrouville (78) |
| Carcassonne (11) | Lons-le-Saunier (39) | Saumur (49) |
| Carpentras (84) | Lorient (56) | Saverne (67) |
| Castres - Mazamet (81) | Lourdes (65) | Sedan (08) |
| Cavaillon (84) | Louviers (27) | Senlis (60) |
| Cayenne (973) | Lunel (34) | Sens (89) |
| Châlons-en-Champagne (51) | Lunéville (54) | Sète (34) |
| Chalon-sur-Saône (71) | Mâcon (71) | Soissons (02) |
| Chambéry (73) | Mamoudzou (976) | Tarare (69) |
| Charleville-Mézières (08) | Manosque (04) | Tarascon (13) |
| Chartres (28) | Mantes-la-Jolie - Limay (78) | Tarbes (65) |
| Châteaubriand (44) | Marmande - Tonneins (47) | Thiers (63) |
| Châteauroux (36) | Maubeuge (59) | Thionville (57) |
| Château-Thierry (02) | Meaux (77) | Toul (54) |
| Châtellerault (86) | Melun (77) | Trappes (78) |
| Chaumont (52) | Mende (48) | Troyes (10) |
| Cherbourg-en-Cotentin (50) | Millau (12) | Tulle (19) |
| Chinon (37) | Montargis (45) | Valence (26) |
| Cholet (49) | Montauban (82) | Valenciennes (59) |
| Cognac (16) | Montbéliard (25) | Vallauris (06) |
| Colmar (68) | Montbrison (42) | Vannes (56) |
| Compiègne (60) | Montceau-les-Mines (71) | Verdun (55) |
| Corbeil-Essonnes (91) | Mont-de-Marsan (40) | Vernon (27) |
| Cosne-Cours-sur-Loire (58) | Montélimar (26) | Vesoul (70) |
| Coulommiers (77) | Montereau-Fault-Yonne (77) | Vichy (03) |
| Creil (60) | Montluçon (03) | Vienne (38) |
| Dax (40) | Morlaix (29) | Vierzon (18) |
| Dembéni (976) | Moulins (03) | Villefranche-de-Rouergue (12) |
| Denain (59) | Mulhouse (68) | Villeneuve-sur-Lot (47) |
| Dieppe (76) | Narbonne (11) | Vire (14) |
| Digne-les-Bains (04) | Nemours (77) | Vitré (35) |
| Dole (39) | Nevers (58) | Voiron (38) |
| (Source : Journal officiel du 27 mars 2019) | ||
Au regard du tableau ci-dessus, la liste comprend davantage de villes que les 222 officielles entrant dans le dispositif « Action cœur de ville ». Il y a ainsi des villes voisines qui ont été greffées pour bénéficier de la loi Denormandie. Ainsi, Limay a été rattachée à Mantes-la-Jolie dans les Yvelines. Dans les Pays-de-la-Loire, la localité de Sablé-sur-Sarthe a été rattachée à La Flèche. En tout, la liste s’élève à 245 villes éligibles en métropole et en Outre-mer. Elle est évolutive, et donc appelée à s’élargir.
Outre les villes du plan « Action cœur de ville », les communes engagées dans une opération de revitalisation du territoire (ORT) peuvent proposer à des particuliers ou à des promoteurs d’investir, de rénover et de louer moyennant une défiscalisation. L’ORT permet ainsi d’être éligible au dispositif « Denormandie ancien ».
L’opération de revitalisation du territoire concerne à ce jour plus d’une cinquantaine d’agglomérations. D’autres viendront s’ajouter à la liste au fur et à mesure de la signature d’une convention. Ce sont les préfets, les services et les opérateurs de l’État qui sont chargés d’accompagner les collectivités dans leur démarche. Du fait de l’abandon de la notion de « centre-ville » dans le dispositif Denormandie à compter de 2020, un plus grand nombre de projets est susceptible d’être concerné.
C’est l’article 157 de la loi Elan (pour Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018 qui a créé les ORT. Il précise que les ORT font l’objet d’une convention signée entre l’État, ses établissements publics (Caisse des Dépôts, Anah, Anru…) et un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre et tout ou partie de ses communes membres.
La liste ci-après compile les 54 communes lauréates de l’Appel à Manifestation d’Intérêt sur la revitalisation des centres-bourgs (AMI-Centres bourgs). Ces villes, déjà engagées dans une dynamique de projet de revitalisation de leur centre-ville, sont invitées à transformer leur convention existante en convention ORT. Elles ne font pas partie de la liste des 222 villes du plan « Action Cœur de Ville ».
| Liste des villes engagées dans une opération de revitalisation du territoire - ORT (numéro du département) |
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|---|---|---|
| Arleux (59) | Guise (02) | Pont-Saint-Esprit (30) |
| Avallon (89) | Ham (80) | Pouancé (49) |
| Bandraboua (976) | Joinville (52) | La Réole (33) |
| Barbezieux-Saint-Hilaire (16) | Langres (52) | Saint-Bonnet-le-Château (42) |
| Bohain-en-Vermandois (02) | Largentière (07) | Saint-Éloy-les-Mines (63) |
| Bram (11) | Lauzerte (82) | Saint-Flour (15) |
| Buzançais (36) | Lavelanet (09) | Saint-Marcellin (38) |
| Castellane (04) | Lizy-sur-Ourcq (77) | Saint-Pierre (972) |
| Châteaumeillant (18) | Lodève (34) | Saint-Yrieix-la-Perche (87) |
| Cilaos (974) | Louvigné-du-Désert (35) | Salins-les-Bains (39) |
| Commercy (55) | Maripasoula (973) | Saint-Maixent-l'École (79) |
| Decazeville (12) | Marvejols (48) | Schirmeck (67) |
| Desvres (62) | Montbard (21) | Sierck-les-Bains (57) |
| Doué-la-Fontaine (49) | Montmorillon (86) | Tizy-les-Bourgs (69) |
| Giromagny (90) | Nay (64) | Tournus (71) |
| Grand-Bourg (971) | Orbec (14) | Ussel (19) |
| Guillestre (05) | Périers (50) | Vico (2A) |
| Guingamp (22) | Pont-Audemer (27) | Villeneuve-de-Marsan (40) |
Le dispositif Denormandie vise les foyers moyennement fiscalisés qui ne souhaitent pas réaliser de gros œuvre dans le logement qu’ils acquièrent et dont le principal objectif vise à bénéficier de l’optimisation fiscale induite. Pour que les investisseurs rentabilisent leur acquisition, ils doivent réfléchir avec soin avant de s’engager. Le choix de la ville est donc un facteur fondamental. Cela passe par un vrai travail d’investigation.
La première démarche ? S’assurer que la demande d’habitation soit forte. Car l’obtention de l’avantage fiscal est conditionnée à la location effective du bien. « L’investisseur doit avoir une bonne connaissance du marché locatif local », conseille Benjamin Prod’homme, directeur associé de la société de gestion Inter Invest Immobilier.
Autre conseil fourni par Benjamin Prod’homme : « Choisir un bon emplacement dans les villes les plus dynamiques dont la démographie a tendance à augmenter (ce qui sous-tend un besoin de logements à venir) et dans lesquelles les infrastructures sont développées ».
Parmi les villes à privilégier figurent également certaines stations balnéaires qui, si elles bénéficient d’une forte demande locative saisonnière en tant que destinations touristiques, disposent dans le même tant d’un parc de logements à louer à l’année somme toute restreint.
Il faut aussi, ville par ville, analyser le rendement brut (loyer / prix de revient total) d’un achat en Denormandie par rapport à un achat dans le neuf. « Dans certains cas, le fait de rajouter des travaux qui représentent 25% du coût total de l’opération peut faire que le montant de l’investissement en Denormandie se rapproche au final du prix d’achat d’un bien neuf », prévient pour sa part Hervé Franc, directeur du développement d’Inter Invest Immobilier.
Sans compter que l’achat dans le neuf, notamment dans une copropriété, permet de s’affranchir de certains frais pendant quinze ans (ravalement de façade, travaux d’isolation thermique ou réfection de toiture). Et que l’économie d’impôts en loi Denormandie ne porte que sur le logement, et non sur les parties communes. « Un bien refait à hauteur de 25% restera toujours un bien ancien », prévient Hervé Franc, qui met en garde contre le risque associé de dépréciation du bien ancien acquis.
À NOTER : le site MeilleurAgents, spécialisé dans l’estimation immobilière en ligne, a étudié la rentabilité d’un investissement Denormandie et les risques associés dans 214 villes de métropoles éligibles au dispositif. Il en ressort que 70% (soit 147) « présentent une rentabilité positive et un profil de risque rendant l’investissement intéressant ». Il s’agit des communes, explique MeilleursAgents, dans lesquelles un investisseur peut espérer obtenir une rentabilité moyenne de plus de 3% pour une mise de fonds de 100.000 euros à crédit, et jusqu’à 10% pour un investissement identique investi au comptant. Limoges (Limousin), Corbeil-Essonnes (Essonne) et Sarrebourg (Moselle) arrivent en tête du classement des vingt métropoles plus attractives établi par MeilleurAgents. Ces villes se retrouvent essentiellement dans les régions Bourgogne-Franche-Comté, Nouvelle-Aquitaine et Grand-Est.
En contrepartie de l’avantage fiscal que lui procure le dispositif Denormandie, le propriétaire du bien rénové doit s’engager à louer son bien (pendant six, neuf ou douze ans) à un loyer raisonnable à des ménages modestes ou de classe moyenne. L’application des plafonds à respecter répond aux mêmes règles que celles appliquées en Pinel neuf.
De ce fait, les loyers hors charges ne doivent pas être supérieurs au plafond, multiplié par un coefficient correcteur (qui ne peut excéder à 1,2) tenant compte de la surface du logement.
La formule de calcul du loyer maximum pour le Denormandie répond à la formule : Barème Pinel x (0,7 + 19 / surface utile) x surface utile.
Calqués sur ceux du Pinel, les plafonds 2024 de loyer mensuel par mètre carré pour le Denormandie fixés par l’administration fiscale sont les suivants :
| Plafonds mensuels de loyer au mètre carré (Pinel métropole) | |
|---|---|
| Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques - Impôts du 11 mars 2024 | |
| Zone A bis | 18,89 euros |
| Zone A | 14,03 euros |
| Zone B 1 | 11,31 euros |
| Zone B2 et C (sur agrément) | 9,83 euros |
Le nouveau dispositif fiscal Denormandie est applicable sous réserve de plafonds de ressources du locataire. Le locataire ne pourra donc pas dépasser un certain niveau de revenus pour obtenir le logement. Là encore, les conditions à respecter sont les mêmes qu’en Pinel neuf. Les seuils varient selon l’emplacement du bien à louer et la composition du ménage qui occupe le logement en location. S’il y a très peu de différence de chiffres entre le Denormandie et le Pinel, cette différence existe néanmoins.
Le 11 mars juin 2024, l’administration fiscale a publié les plafonds de ressources applicables pour 2024.
| Denormandie : plafonds 2024 de ressources des locataires | ||||
|---|---|---|---|---|
| Source : BOFiP - Impôts du 11 mars 2024 |
||||
| Composition du foyer locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
| Personne seule | 43.475 euros | 43.475 euros | 35.435 euros | 31.892 euros |
| Couple | 64.976 euros | 64.976 euros | 47.321 euros | 42.588 euros |
| Avec un enfant à charge | 85.175 euros | 78.104 euros | 56.905 euros | 51.215 euros |
| Avec deux enfants à charge | 101.693 euros | 93.556 euros | 68.699 euros | 61.830 euros |
| Avec trois enfants à charge | 120.995 euros | 110.753 euros | 80.816 euros | 72.735 euros |
| Avec quatre enfants à charge | 136.151 euros | 124.630 euros | 91.078 euros | 81.971 euros |
| Majoration par personne supplémentaire | + 15.168 euros | + 13.886 euros | + 10.161 euros | + 9.142 euros |
ATTENTION : pour bénéficier de la réduction fiscale Denormandie, le propriétaire investisseur dispose, comme dans le Pinel, d’un délai de première mise en location d’un an, après la date d’achèvement du logement, ou après sa date d’acquisition si elle est ultérieure à sa livraison. Faute d’établir un bail locatif dans les douze mois, il perd le bénéfice de la défiscalisation.
Dans un investissement Denormandie, comme dans un investissement Pinel, le calcul de la réduction d’impôt est réalisé à partir du prix de revient du logement. Ce montant correspondant à l’ensemble des sommes débloquées pour acquérir le bien, à savoir son prix et les différents frais engagés.
Un propriétaire ne doit pas investir plus de 300.000 euros par an dans le cadre du Denormandie ancien pour profiter pleinement de la réduction fiscale. Il est en revanche possible d’acquérir jusqu’à deux logements par an en Denormandie, sachant que dans ce cas, la base de calcul de la réduction d’impôt restera soumise au plafond de 300.000 euros.
À NOTER : ce plafond est commun au dispositif Pinel (neuf ou ancien). Cela signifie que l’on peut acquérir un logement dans le cadre de la loi Denormandie et un autre en Pinel durant la même année, la réduction d’impôt étant là encore calculée dans la limite de 300.000 euros investis.
Le montant de la réduction d’impôt à laquelle ouvre droit le dispositif Denormandie varie en fonction de l’engagement de location du logement rénové (six, neuf ou douze ans). Les durées, là encore calquées sur celles du Pinel, sont librement déterminées par le propriétaire du bien.
Le Denormandie ancien porte sur l’ensemble de l’investissement, à savoir le prix d’achat et le montant des travaux de rénovation énergétique. À condition qu’il s’engage pour une mise en location de douze années (le maximum) à un prix modéré, un investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21% du budget d’acquisition (pris en compte dans la limite de 300.000 euros).
Voici le montant de la déduction fiscale à laquelle peut prétendre un investisseur :
Au final, l’avantage fiscal ne peut donc pas dépasser les 63.000 euros (21% de 300.000 euros).
À NOTER : comme dans le Pinel, la réduction d’impôt du dispositif « Denormandie ancien » est soumise au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an et par foyer.
L’exemple d’un investissement en Denormandie qui suit a été réalisée par la rédaction de ToutSurMesFinances sous la houlette de Mathieu Mars, directeur associé à l’Institut du Patrimoine.
Imaginons un particulier qui acquiert, en juin 2024, un logement de 65 mètres carrés à Limoges (Haute-Vienne) pour 108.000 euros. Un prix auquel s’ajoute 7.956 euros aux titres de frais d’acte (notaire), 1.248 euros de frais de garantie bancaire et 40.000 euros de travaux. Le financement total s’élève donc à 157.204 euros.
L’acquéreur souscrit un prêt immobilier sur 25 ans : la mensualité de l’échéance de prêt se monte à 716 euros.
Le bien, livré rénové fin décembre 2023, est loué pour neuf ans à partir du 1er janvier 2024. Le locataire verse au propriétaire un loyer mensuel qui, calculé sur la base du zonage Pinel (B1, soit 11,31 euros le mètre carré), se monte à 685 euros (revalorisé de 1,5% par an). Les charges locatives s’élèvent chaque année à 13% du loyer. Le propriétaire est soumis à des charges de copropriété de 5% par an et à une taxe foncière annuelle de 900 euros.
Au final, le rendement brut généré par cette opération atteint près de 5%, selon le calcul suivant : (685 de loyer x 12 mois) ÷ 157.204. Ce qui est un rendement intéressant.
Le mécanisme du déficit foncier (quand les charges sont supérieures aux recettes locatives) permet aux propriétaires bailleurs, qui disposent de revenus fonciers et qui sont fortement imposés (à taux marginal d’imposition de 30%, 41% ou 45%), de réduire leur facture fiscale en déduisant une partie de leurs charges de leur revenu imposable global.
Reste que la dépense prise en compte pour le calcul de la réduction d’impôt en Denormandie ne peut pas l’être dans le calcul d’un déficit foncier.
De plus, le recours à un déficit foncier présente surtout des avantages pour un investisseur aux revenus immobiliers importants et qui sont imposés dans les tranches supérieures du barème de l’impôt (41, 45% voire 30%). Selon sa tranche d’imposition et le pourcentage de travaux par rapport au prix total, un investisseur aura plutôt intérêt à se tourner vers un système de déficit foncier classique que vers un Denormandie. Principalement quand le pourcentage de travaux par rapport au prix total est élevé.
Le coup de pouce fiscal Denormandie est calqué sur celui de la loi Pinel. Les deux dispositifs présentent des similitudes et des différences :
IMPORTANT : le recentrage, en cours depuis le 1er janvier 2021, du dispositif Pinel sur les bâtiments d’habitation collectifs ne concerne pas le dispositif Denormandie.
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