Loi Malraux : des assouplissements pour la défiscalisation


Le dispositif Malraux de défiscalisation dans la rénovation immobilière est étendu, jusqu'à fin 2017, aux projets situés dans des quartiers qui présentent une concentration élevée d'habitat ancien dégradé. Objectif : renouveler l'offre pour allouer les capitaux des investisseurs privés vers des secteurs prioritaires de la politique de la ville.  

Loi Malraux : extension du périmètre des projets immobiliers

Du neuf pour les opérations de restauration immobilière éligibles à l’avantage fiscal Malraux. Le dispositif, qui permet aux contribuables aisés de minimiser leur impôt sur le revenu en contrepartie de la restauration complète d’immeubles situés dans des quartiers anciens délimités par la loi, a été aménagé en vue d’en élargir la portée.

Liste des quartiers éligibles en cours d’établissement

Le régime fiscal est ainsi étendu temporairement aux projets immobiliers situés dans des quartiers « présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé », sur proposition du député-maire PS de Sarcelles François Pupponi, qui est également président de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru). Ces secteurs devront en outre faire l’objet d’une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) qui vise les quartiers prioritaires de la politique de la ville menée par l’Etat.

Pour l’heure, leur localisation précise n’est pas connue. Une liste des quartiers éligibles, actuellement en préparation selon une source proche du dossier, sera fixée par un arrêté des ministres de la Ville et de la Culture, sur proposition de l’Anru.

Quatrième aire du Malraux

Jusqu’à présent, la réduction d’impôt était accordée au titre des opérations de restauration immobilière réalisées dans trois types de territoires :
– dans un secteur sauvegardé selon la définition prévue au Code de l’urbanisme,
– dans un quartier ancien dégradé (QAD), délimité par un décret du 31 décembre 2009,
– dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysagé (ZPPAUP) ou depuis le 14 juillet 2010, dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (Amvap ou Avap), où la réduction d’impôt est plus faible (22% des dépenses engagées contre 30% dans le régime général).

L’extension prévue par la loi à une quatrième catégorie d’espaces urbains pourrait ainsi favoriser la mobilisation de capitaux dans des zones où les besoins de rénovation du parc de logements sont les plus criants, au moment où l’offre de biens éligibles à la défiscalisation Malraux commençait à se tarir. « Dans les grandes villes, tous les Malraux possibles et imaginables ont été faits, confirme Lila Vaisson-Bethune, responsable de l’ingénierie patrimoniale de BNP Paribas Banque Privée. Sans cette mesure, le dispositif serait un peu tombé en déshérence. L’idée consiste à ouvrir le champ des possibles du Malraux, au-delà des centres villes, en donnant envie à des investisseurs privés de réhabiliter ces quartiers anciens ».

Réduction d’impôt maximum, soit 30%

Afin d’inciter les contribuables à sauter le pas, le législateur a décidé d’accorder l’avantage fiscal maximum appliqué aux secteurs sauvegardés et aux quartiers anciens dégradés. Soit une réduction d’impôt égale à 30% des dépenses supportées par l’investisseur, plafonnées à 100.000 euros par an. Les sommes devront être engagées jusqu’au 31 décembre 2017 au plus tard. Ce qui correspond à un étalement des dépenses limité à deux années (2016 et 2017) alors que le Malraux permet habituellement de lisser les sommes éligibles jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant la délivrance du permis de construire.

Parallèlement à cette extension du périmètre de la loi Malraux, le Parlement a également adopté une prolongation de l’application du régime dans les quartiers anciens dégradés, dont le terme était initialement prévu au 31 décembre 2015. Cet allongement a été fixé à deux années supplémentaires, soit jusqu’au 31 décembre 2017. Selon plusieurs parlementaires, ce nouveau délai a été accordé pour s’adapter au rythme de conclusion des programmes, afin de tenir compte de la complexité de la conduite de certains chantiers. Les contribuables ayant investi dans des projets lancés récemment ont donc encore ce laps de temps pour jouir des avantages fiscaux associés.

L’essentiel à savoir sur la défiscalisation en loi Malraux

– Depuis le 1er janvier 2009, le mécanisme consiste à obtenir une réduction d’impôt et non plus une diminution de base imposable selon le montant de dépenses engagées
– Cette réduction d’impôt se monte à 22% ou 30% des dépenses (soit 22.000 ou 30.000 euros maximum) selon la qualification du secteur où se trouve l’immeuble
– Les dépenses de restauration sont soumises à un plafond annuel de 100.000 euros
– Le bien immobilier rénové doit être affecté à la location nue (non meublée) à usage de résidence principale pendant au moins 9 ans
– Le bail doit prendre effet dans un délai d’un an suivant l’achèvement des travaux
– Le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal, ni un ascendant, ni un descendant du propriétaire
– Depuis 2013, le dispositif Malraux n’est plus soumis au plafonnement des niches fiscales
– L’investissement est possible via la souscription de parts de SCPI (lire l’article : SCPI fiscales, réduire son impôt avec un investissement limité)