Plus-value immobilière

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La Loi de finances 2004 a profondément modifié le régime d’imposition des plus-values immobilières. En attendant de nouveaux changements fin 2011... 

Avant 2004, il appartenait à la personne réalisant une plus-value à la revente d’un bien immobilier, de meubles ou de parts de sociétés immobilières, de la déclarer sur un imprimé différent de la déclaration habituelle de revenus. Cette plus-value était ajoutée aux autres revenus (salaires, pensions, revenus fonciers…) et donc soumise au barème progressif de l’impôt. Depuis le début de 2004, les contribuables sont déchargés de toute obligation déclarative (c’est le notaire qui calcule les différents éléments) car au dispositif précédant s’est substitué une imposition à un taux de 19% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 12,3%.

Résidence principale exonérée…

La résidence principale est toujours exonérée quel que soit le délai écoulé depuis l’achat et quel que soit le montant de la plus-value. Et il suffit que le bien soit votre résidence principale au moment de la cession pour que vous bénéficiiez du dispositif alors qu’il fallait auparavant prouver que le bien vendu était la résidence principale.

L’administration fiscale considère que l’exonération peut s’étendre à un logement vacant dans la mesure où il était occupé par le propriétaire jusqu’à la mise en vente et que cette dernière est intervenue dans un délai d’un an maximum. Point important : les dépendances du logement cédé (garage, terrains, remises…) bénéficient également de l’exonération.

La taxation forfaitaire de 19%, même complétée par les prélèvements sociaux, favorise les vendeurs dont le taux d’imposition réel est supérieur.

Dernier avantage : un abattement de 10 % par année de détention du bien immobilier à compter de la sixième année alors que l’abattement se limitait à 5% par an précédemment. En conséquence, l’exonération totale intervient au bout de 15 ans et non plus de 22 ans.

… petites cessions aussi

La taxation ne s’applique pas non plus sur les cessions dont le montant ne dépasse pas 15 000 euros, ce plafond étant valable à chaque opération. Si vous effectuez la même année la vente de deux biens valant chacun moins de 15 000 euros, les deux opérations seront exonérées. Une modification de taille puisque l’exonération dans l’ancien système n’intervenait que dans la limite d’un plafond de 4 600 euros pour l’ensemble des ventes de l’année.

Prise en compte de travaux

Vous pouvez diminuer la plus-value en imputant sur le prix d’achat les frais liés à la cession comme le coût des diagnostics obligatoires (métrage du bien, détection d’amiante, de plomb ou de termites…), les droits d’enregistrement, les honoraires du notaire à hauteur de 7,5% du prix d’acquisition. Si le bien a été détenu plus de cinq ans, le notaire pourra majorer le prix d’achat de 15 % pour les travaux de rénovation ou d’amélioration effectués sans que le propriétaire ait à les justifier.

Vous pouvez bénéficier d’un allègement supérieur à 22,5% si vous présentez des factures d’entreprises affichant des montants supérieurs. Enfin, les retraités ayant des revenus modestes qui les dispensent d’acquitter la taxe foncière sont exonérés de la taxation des plus-values.

Exemple de calcul d’imposition

Vous vendez en avril 100.000 € un bien acquis voilà huit ans 70.000 € qui n’est pas votre résidence principale. Vous avez réalisé quelques travaux. Calcul de la plus-value brute :

- Prix de vente : 100.000 €
- Prix d’achat : 70.000 €
- Frais d’acquisition à taux forfaitaire de 7,5% : 5.250 €
- Forfait travaux de 15% : 10.500 €. Vous pouvez opter pour les frais réels si vous avez dépensé une somme supérieure mais vous devrez alors présenter des factures si l’administration fiscale vous les demande.
- Le prix de revient atteint 85.750 €
- Plus-value brute réalisée à la revente: 100.000 - 85.750 =  14.250 €
- Calcul de la plus-value imposable :
- Abattement pour durée de détention : 14.250 x 30% (10% x 3) = 4.275 €
- Abattement fixe par bien vendu : 1.000 €
- Plus-value imposable : 14.250 – (4.275 + 1.000) = 8.975 €

> Impôt et prélèvements sociaux :

- Impôt : 8 975 x 19% = 1.705,25 €
- Prélèvements sociaux : 8 975 x 12,3% = 1.103,92 €

Soit une somme globale de 2.809,17 € qui sera déduite du prix de vente par le notaire.

A savoir
>> Suppression de l'abattement au bout de 5 ans décidée par François Fillon

 

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