Plus-values immobilières : fiscalité et abattements en vigueur au 1er septembre 2013

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Les gains réalisés à la vente d'un autre logement que la résidence principale sont soumis à l'impôt sur les plus-values immobilières. Le propriétaire d'un investissement locatif ou d'une résidence secondaire doit attendre 30 ans avant de revendre pour échapper complètement à cette fiscalité. Explications.

 
Tout savoir sur la fiscalité des plus-values immobilières

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Les cas d'exonération fiscale


Vendre un logement peut coûter cher, fiscalement parlant. La plus-value réalisée à la vente, soit le gain entre le prix d'achat initial et le prix de cession, fait ainsi l'objet d'une imposition particulière, sauf dans le cas de la résidence principale. Depuis septembre 2014, le régime fiscal des plus-values immobilières n'a pas évolué, après plusieurs réformes en 2004, 2012 et 2013. Le point sur ce qu'il faut savoir.

Les logements concernés

La fiscalité des plus-values immobilières ne concerne pas les résidences principales : le gain généré est exonéré d'impôt. En revanche, toute plus-value perçue pour la vente d'une résidence secondaire, d'un logement mis en location ou d'un bien reçu à la suite d'une succession est imposable.

De même, les ventes de droits attachés à un bien immobilier, comme des servitudes par exemple, sont soumises à cette taxation. Enfin, sont concernées les cessions effectuées à travers une société civile immobilière (SCI) qui n'est pas assujettie à l'impôt sur les sociétés ou via un fonds de placement dans l'immobilier (FPI).

Calcul de la plus-value brute

Avant d'appliquer les différents abattements pour déterminer la plus-value nette imposable, il faut calculer la plus-value brute. Pour ce faire, il faut revaloriser le prix d'acquisition du logement du montant des travaux effectués sur celui-ci et de celui des frais d'acquisition. Ces deux majorations peuvent se faire sur les montants réels ou forfaitairement, à 15% pour les travaux et 7,5% pour les frais d'acquisition.

Le prix de vente doit quant à lui être majoré par les charges et indemnités supportées par l'acheteur qui sont indiquées sur l'acte de vente. Il peut également être minoré des frais supportés par le vendeur le cas échéant.

C'est sur la différence entre ce prix d'achat majoré et le prix de vente ajusté que les différents abattements fiscaux s'appliquent.

Deux régimes d'abattements distincts

S'il faut attendre 22 ans pour être exonéré de l'imposition sur le revenu de la plus-value au taux forfaitaire de 19%, il n'en sera pas de même pour les prélèvements sociaux à 15,5% : l'exonération totale n'est obtenue qu'au-delà d'une durée de détention de 30 ans.

L'abattement sur l'impôt sur le revenu s'enclenche à compter de la 6ème année de détention du logement, à un taux de 6%. Cet abattement est pratiquement linéaire puisqu'il reste au taux de 6% entre la 6ème et la 21ème année de détention. Pour la 22ème année de détention, après laquelle l'exonération sera complète, l'abattement se fixe à 4%.

Pour les prélèvements sociaux (CSG, CRDS...) en revanche, le régime d'abattements est plus contraignant et difficile à lire, puisqu'il n'est pas linéaire. Entre la 6ème et la 21ème année de détention, il se limite ainsi à 1,65% par an. L'abattement monte ensuite à 1,60% pour la 22ème année de détention puis se fixe à 9% par an entre la 23ème et la 30ème année de détention. De fait, pour ne payer aucune fiscalité sur la plus-value, un vendeur devra donc détenir le bien depuis 30 ans.

Régime d'abattements fiscaux sur les plus-values immobilières 
Durée de détention Abattements sur l'impôt sur le revenu (19%) Abattements sur les prélèvements sociaux (15,5%)
0 à 5 ans 0% 0%
6ème année 6% 1,65%
7ème année 12% 3,30%
8ème année  18% 4,95%
9ème année 24% 6,60%
10ème année 30% 8,25%
11ème année 36% 9,90%
12ème année 42% 11,55%
13ème année 48% 13,20%
14ème année 54% 14,85%
15ème année 60% 16,50%
16ème année 66% 18,15%
17ème année 72% 19,80%
18ème année 78% 21,45%
19ème année 84% 23,10%
20ème année 90% 24,75%
21ème année 96% 26,40%
22ème année 100% 28%
23ème année   37%
24ème année 46%
25ème année 55%
26ème année 64%
27ème année 73%
28ème année 82%
29ème année 91%
30ème année 100%

 

La surtaxe sur les grosses plus-values

Une surtaxe de 2 à 6% levée sur les gains supérieurs à 50.000 euros s'applique sur les plus-values nettes imposables, soit après déduction des abattements pour durée de détention. Cette surtaxe est calculée en fonction du nombre de vendeurs, ce qui favorise les couples et propriétaires indivisaires : pour une plus-value de 60.000 euros, théoriquement soumise à la surtaxe (2%), un couple n’aura pas à s’en acquitter puisque ce montant sera divisé par 2, à 30.000 euros. De plus, l’abattement exceptionnel de 25% s’applique également à la surtaxe.

 

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