Plus-values immobilières : nouvelle fiscalité des terrains à bâtir


L'imposition des plus-values réalisées à la vente de terrains à bâtir change à partir du 1er septembre 2014. Une instruction fiscale publiée le 10 septembre précise les modalités du nouveau régime fiscal, plus favorable aux vendeurs.

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Annoncée lors de la présentation du plan de relance du logement, la nouvelle fiscalité des plus-values générées à la vente de terrains à bâtir est d’ores-et-déjà en vigueur depuis le 1er septembre 2014. Une instruction fiscale publiée au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP-Impôts) du 10 septembre précise les modalités du nouveau régime fiscal, qui adoucit la taxation des plus-values.

Régime fiscal aligné sur le bâti

La nouvelle fiscalité des plus-values foncières est alignée sur le régime fiscal du bâti hors résidences principales. Ainsi, le vendeur bénéficie d’une exonération complète d’impôt sur le revenu (19%) pour une cession après 22 ans de détention. Jusqu’ici, ce délai était fixé à 30 ans. De plus, les abattements fiscaux pour durée de détention deviennent plus conséquents : 6% par an entre la 6ème et 21ème année puis 4% pour la 22ème.

En revanche, il faut toujours attendre 30 ans pour purger l’intégralité des prélèvements sociaux (15,5%) type CSG et CRDS. Le régime d’abattements est également moins généreux : 1,65% par an entre la 6ème et la 21ème année de détention, 1,60% au titre de la 22ème année puis 9% par an de la 23ème à la 30ème année.

Le tableau suivant récapitule les abattements fiscaux pour durée de détention sur l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Régime d’abattements fiscaux sur les plus-values immobilières à la vente de terrains à bâtir au 1er septembre 2014

Durée de détention

Abattements sur l’impôt sur le revenu (19%)

Abattements sur les prélèvements sociaux (15,5%)

0 à 5 ans

0%

0%

6ème année

6%

1,65%

7ème année

12%

3,30%

8ème année 

18%

4,95%

9ème année

24%

6,60%

10ème année

30%

8,25%

11ème année

36%

9,90%

12ème année

42%

11,55%

13ème année

48%

13,20%

14ème année

54%

14,85%

15ème année

60%

16,50%

16ème année

66%

18,15%

17ème année

72%

19,80%

18ème année

78%

21,45%

19ème année

84%

23,10%

20ème année

90%

24,75%

21ème année

96%

26,40%

22ème année

100%

28%

23ème année

 

37%

24ème année

46%

25ème année

55%

26ème année

64%

27ème année

73%

28ème année

82%

29ème année

91%

30ème année

100%

Abattement supplémentaire de 30% jusqu’au 31 décembre 2015

En complément de cette réforme pérenne, le gouvernement Valls a prévu une incitation fiscale supplémentaire pour encourager les propriétaires de terrains constructibles à les libérer. Ainsi, un abattement supplémentaire de 30% permet de réduire encore davantage la plus-value nette imposable. Celui-ci est appliqué après prise en compte des abattements pour durée de détention sur l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Pour en bénéficier, le terrain doit faire l’objet d’une promesse de vente, « unilatérale ou synallagmatique », ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015. La cession doit intervenir avant le 31 décembre 2017.

A noter qu’il est impossible de bénéficier de l’abattement exceptionnel si le terrain est cédé au profit du conjoint, partenaire de Pacs, concubin, ascendant ou descendant du vendeur. De même, si le terrain est vendu à une personne morale lorsque le conjoint, partenaire de Pacs, concubin, etc. est associé « ou le devient à l’occasion de la cession », l’abattement exceptionnel ne s’applique pas.