Réforme de l’imposition des plus-values immobilières : règles avant le passage de la loi de septembre 2011


Les actes authentiques de vente signés avant le 1er février 2012 bénéficient de l'ancienne formule d'impôt des plus-values immobilières. Celle-ci exonère de taxe les biens détenus au bout de 15 ans.

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La résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value. Pour les autres biens (supérieur à 15 000 euros), le gain réalisé entre l’achat et la vente est taxé à hauteur de 32,5% (depuis le 1er octobre 2011, 31,3% avant).

Cependant, il existe un certain nombre d’atténuations de cette taxe sur les plus-values. D’abord, le prix d’achat est majoré par deux dispositifs : une majoration forfaitaire de 7,5% correspondant aux frais d’enregistrement du bien (notaire) et une majoration de 15% pour travaux, si le propriétaire détient le bien depuis plus de 5 ans. S’il estime qu’il a dépensé plus, il peut majorer l’achat du montant réel des travaux mais doit le prouver.

Majoration du prix d’achat. Ainsi, un particulier achète un bien 100.000 euros et le revend 200.000 euros. Sa plus-value réelle s’élève à 100.000 euros. Cependant, le prix d’achat est majoré de 7,5% et de 15%, soit 22.500 euros. La plus-value prise en compte n’est plus que de 77.500 euros

Abattement pour durée de détention. A partir de la cinquième année de détention, cette plus-value est minorée de 10% par an. Cela veut dire qu’au bout de 15 ans, le propriétaire ne paie plus de taxe. S’il détient son bien depuis 10 ans, la plus-value de 77.500 euros est réduite de 50%, soit 38.750 euros.

Abattement de 1.000 euros. Un abattement de 1.000 euros s’applique ensuite à la plus-value. Elle s’élève désormais à 37.750 euros.

Une imposition à 32,5%. Le fisc prélève sur la somme de 37.750 euros, une taxe de 32,5% correspondant à un prélèvement libératoire de 19% et à 12,5% de cotisations sociales. Le vendeur doit à l’Etat 12.269 euros, qui seront prélevés par le notaire lors de la signature de l’acte.

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Photo : enseigne de notaire sur la commune des Lilas en Seine-Saint-Denis (Crédit : Infomedia SAS)