SCPI Malraux et déficit foncier : 4 conseils avant d’investir

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L'Autorité des marchés financiers (AMF) a communiqué un appel à la vigilance des épargnants qui s'intéressent aux SCPI fiscales de type Malraux et déficit foncier, en insistant notamment sur la durée de ces placements et leur fiscalité en fin de vie. L'occasion de faire un point sur les conseils à retenir avant d'investir dans ces produits.

 
Les bonnes pratiques à suivre pour investir en SCPI Malraux ou déficit foncier

Les SCPI fiscales ne manquent pas d'attrait pour qui veut réduire son impôt. Ouvertes à la souscription pour des montants limités, ces sociétés civiles de placement immobilier permettent de réduire votre impôt « à l'euro près » (SCPI Pinel et Malraux) ou de défiscaliser vos revenus fonciers, voire votre revenu global (SCPI de déficit foncier).

Mais avant de placer une partie de vos économies dans ces produits, vous devez d'abord bien les connaître. Le 6 novembre 2015, l'Autorité des marchés financiers (AMF) a d'ailleurs diffusé un communiqué appelant les épargnants à la vigilance sur les SCPI Malraux et déficit foncier « en raison d'un regain d'intérêt pour ces produits présentant un avantage fiscal ». Explications avec les bonnes pratiques à suivre pour les investisseurs.

• Vérifier le rendement brut et les frais

1.000 euros d'impôt à effacer, des revenus fonciers à purger de toute fiscalité, les raisons de se lancer en SCPI Malraux ou déficit foncier ne manquent pas. Votre investissement ne doit cependant jamais être analysé sous le seul prisme fiscal.

Le rendement de ces produits, plutôt faible en règle générale (2% brut de fiscalité), ainsi que les frais de gestion prélevés par les sociétés doivent ainsi être pris en considération avant toute décision. Surtout, vous devez bien comprendre toutes les caractéristiques du produit : « Dès qu'il a doute sur le fonctionnement ou la fiscalité d'un véhicule, l'épargnant doit interroger l'intermédiaire qui l'a commercialisé ou la société de gestion », suggère l'AMF à cet égard.

• Reconnaître la durée d'engagement...

Investir en SCPI fiscale requiert de s'engager à long terme. Les SCPI Malraux ont une durée de vie d'environ 15 ans, tout comme les sociétés de déficit foncier. Autrement dit, votre placement destiné à réduire votre impôt en 2016 bloquera votre argent jusqu'en 2030 !

• ... et l'absence de liquidité

Identifier et comprendre la durée de votre investissement s'avère d'autant plus primordial que les parts de SCPI fiscales ne se revendent pas à d'autres particuliers. « Une fois que l'épargnant est rentré dans le véhicule, les possibilités de sortie sont pour ainsi dire nulles. Théoriquement, il existe un marché secondaire mais en pratique, ce n'est pas le cas », avertit l'AMF. L'explication est simple : le repreneur potentiel ne bénéficiera pas de l'avantage fiscal promis au souscripteur initial.

• Attention à la fiscalité à la sortie

La fiscalité des SCPI Malraux et déficit foncier ne s'arrête pas à l'avantage fiscal, bien au contraire. L'épargnant doit prendre en compte comment il va être imposé sur les gains qu'il va toucher, ce qui n'est toujours évident dans les publicités et plaquettes commerciales : « On s'est aperçu dans le flux de dossiers que nous traitons qu'il peut y avoir un déséquilibre entre l'information sur l'avantage fiscal à l'entrée et celle sur la fiscalité en fin de vie », explique ainsi l'AMF.

En l'occurrence, les associés des SCPI Malraux et déficit foncier sont imposés sur la valorisation des biens immobiliers après leur cession par la société de gestion et la distribution des bonis de liquidation, soit le capital tiré des ventes des biens immobiliers. Ils sont donc soumis à la fiscalité sur les plus-values immobilières, et ce sur des montants conséquents. « La plus-value est calculée sur la différence entre le prix d'achat hors travaux et le prix de vente, rappelle l'AMF dans son communiqué. Si les travaux qui ont procuré un avantage fiscal à l'entrée ont permis de générer une plus-value et donc de mieux vendre le bien, cette plus-value est fiscalisée lors de la revente. » Autrement dit, votre réduction d'impôt immédiate provoquera une lourde facture fiscale dans quinze ans.

 

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