Taxe foncière, plus-values, les pistes fiscales pour libérer des terrains

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Le député socialiste Daniel Goldberg a présenté 30 propositions pour mobiliser les terrains à bâtir appartenant aux particuliers afin de construire davantage de logements. Il propose notamment une réforme fiscale spécifique, afin de relever la taxe foncière et de diminuer l'imposition des plus-values à la revente.

Daniel Goldberg demande une grande réforme fiscale pour libérer le foncier privé 

Comment libérer des terrains privés pour construire plus de logements ? Pour répondre à cette question, le député PS de Seine-Saint-Denis Daniel Goldberg a dévoilé 30 propositions dans un rapport présenté à la commission des Affaires économiques de l'Assemblée nationale mardi 16 février 2016. Pêle-mêle, on y retrouve l'idée de créer des observatoires du foncier, déjà évoquée dans une récente étude de l'association CLCV, l'intention d'améliorer encore le traitement des recours contentieux mais aussi la volonté d'inscrire le droit au logement dans la Constitution... Et une réforme fiscale de grande ampleur, visant la taxe foncière et l'imposition des plus-values à la revente.

Une taxe foncière trop faible...

Premier constat qui ne plaira pas aux propriétaires : la taxe foncière, trop faible, incite à la rétention des terrains. En cause, l'assiette de l'impôt local, c'est-à-dire la valeur locative cadastrale ou la valeur théorique des loyers générés par la location du terrain. « Ces valeurs locatives sont issues d'une révision générale des évaluations opérée en 1961. Ses résultats n'ont été actualisés qu'à deux reprises : en 1974 et en 1980 », rappelle le rapport. Depuis, une majoration annuelle est votée par le Parlement « pour tenir compte de l'évolution des loyers ». Autrement dit, la taxe foncière est établie sur des assiettes « fictives » pour ainsi dire, « qui ne correspondent plus à la réalité du marché », comme l'a expliqué Daniel Goldberg devant la commission.

Résultat, l'impôt local ne pèse pas lourd pour le propriétaire d'un terrain laissé en jachère : « Le conserver plusieurs années supplémentaires en pariant que sa valeur vénale [son prix de vente, Ndlr] augmentera ne coûte donc presque rien. Tout encourage, par conséquent, le propriétaire d'un terrain à ne pas le mettre en vente et à pratiquer une forme de rétention foncière. » En outre, les récentes tentatives de relèvement de la taxe foncière sur les terrains constructibles se sont soldées par des échecs ou des polémiques. Dernier exemple en date, l'exécutif a dû revoir en catastrophe la lourde surtaxe foncière votée en 2012 et appliquée à partir de 2015, afin de la diminuer pour 2016 devant le tollé suscité à la découverte des montants réclamés à quelque 1.700 propriétaires...

« Ces errements législatifs ont montré qu'il était devenu de plus en plus difficile de modifier un système devenu lui-même obsolète », insiste le rapport. Pour changer la donne, l'élu de Seine-Saint-Denis propose donc d'asseoir l'impôt local sur la valeur vénale des terrains ou leur véritable valeur à la revente, et non leur valeur locative. Mettre en place une telle fiscalité, « qui existe déjà dans de nombreux pays comme le Canada ou les Etats-Unis », nécessiterait toutefois d'implémenter des observatoires locaux pour définir précisément les bases d'imposition.

... et des plus-values trop taxées

Si le député socialiste milite pour une taxe foncière plus lourde, il prend le parti inverse concernant l'imposition des plus-values à la revente. Depuis le 1er janvier 2016, elles font l'objet d'une taxation élevée (19% au titre de l'impôt sur le revenu et 15,5% pour les prélèvements sociaux) qui décroît année après année grâce à deux régimes d'abattements distincts : la plus-value est ainsi exonérée d'impôt (IR) après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Ce mode d'imposition incite donc à céder un terrain constructible le plus tard possible pour alléger le fardeau fiscal.

Précédemment, le même régime prévalait, mais avec un abattement exceptionnel de 30% supplémentaire pour les gains encaissés entre septembre 2014 et décembre 2015. Et avant septembre 2014, il fallait attendre 30 ans, et non 22, pour être exonéré d'IR. En d'autres termes, la fiscalité des plus-values n'était pas la même entre janvier 2014 et janvier 2015 et a de nouveau changé en 2016, sans oublier les réformes précédentes, actées ou avortées*. Autant dire que la confusion règne. « Bien entendu, cela pose un certain nombre de problèmes aux particuliers possesseurs de terrains pour savoir ce qui les attend s'ils se décident à vendre aujourd'hui, demain ou après-demain », souligne Daniel Goldberg.

Raison de plus, selon lui, pour pousser à « un changement de logiciel fiscal, où on taxerait beaucoup plus le fait de détenir un terrain sans l'utiliser [par la taxe foncière, Ndlr] et beaucoup moins le fait de le vendre ». Il propose ainsi de diminuer le taux d'imposition à l'IR et de supprimer les abattements pour durée de détention, pour les remplacer par un autre correspondant à l'inflation et qui s'appliquerait aussi bien à l'IR qu'aux prélèvements sociaux.

« Projet de mandature »

Mettre en place une telle réforme fiscale n'a cependant rien d'une évidence. « L'expérience a montré que le recours à la loi de finances annuelle était une source d'instabilité », avance le rapport. Dès lors, le député de Seine-Saint-Denis suggère de mettre sur pied « une loi fiscale spécifique, indépendante de la loi de finances annuelle, et dont les dispositions seront pluriannuelles ». Lors de son intervention en commission, il a plaidé plus précisément pour « un projet de mandature [sur les cinq années du mandat législatif, Ndlr], avec des territoires d'expérimentation », notamment au regard de la mesure des valeurs vénales. Reste à savoir quelle majorité sortira des urnes à la fin du printemps 2017 pour mener un tel chantier...

*Fin 2012, le gouvernement avait souhaité supprimer tous les abattements sur les plus-values à la revente d'un terrain, une réforme censurée par le Conseil constitutionnel.

 

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