La location meubl\u00e9e est constitue une alternative \u00e0 la location nue, pour des raisons fiscales (pas d’imposition aux revenus fonciers), mais pas uniquement. Les diff\u00e9rents dispositifs \u00e0 conna\u00eetre.<\/p>\n
L’investissement dans une location meubl\u00e9e peut se d\u00e9cliner de deux fa\u00e7ons : la location d’une maison meubl\u00e9e ou d’un appartement meubl\u00e9 classique, ou celle d’une chambre situ\u00e9e dans une r\u00e9sidence g\u00e9r\u00e9e avec services. Et les r\u00e8gles sont bien diff\u00e9rentes de l’un \u00e0 l’autre… En particulier, la location meubl\u00e9e classique se fait en direct : le bailleur doit donc s’occuper de la relation avec son ou ses locataires au quotidien. A l’inverse, en investissant en r\u00e9sidence de services, le bailleur confie la gestion locative \u00e0 un exploitant professionnel.<\/p>\n
La location meubl\u00e9e hors r\u00e9sidences de services pr\u00e9sente quelques sp\u00e9cificit\u00e9s par rapport \u00e0 la location nue. Par exemple, le bail civil ne peut d\u00e9passer un an – avec reconduction tacite -, contre trois ans en location nue. Si le locataire est un \u00e9tudiant, la dur\u00e9e du bail est limit\u00e9e \u00e0 neuf mois, sans reconduction tacite.<\/p>\n
Par ailleurs, la loi Alur sur le logement<\/strong><\/a> impose aux bailleurs en meubl\u00e9 de sp\u00e9cifier sur les baux les informations suivantes :<\/p>\n De plus, les documents suivants doivent obligatoirement \u00eatre annex\u00e9s au bail :<\/p>\n Les diff\u00e9rentes r\u00e9sidences de service<\/strong> : En s’engageant dans la location meubl\u00e9e en r\u00e9sidence de services, l’investisseur doit choisir parmi un panel d’options bien distinctes. On peut noter cinq types de r\u00e9sidences de service :<\/p>\n Selon le type de r\u00e9sidence choisi, le co\u00fbt de l’investissement, ses contraintes et les perspectives de rentabilit\u00e9 varient fortement.<\/p>\n Pour un investissement en r\u00e9sidence de services, il est n\u00e9cessaire de conclure un bail commercial et non un bail civil. Celui-ci, d’une dur\u00e9e minimale de neuf ans, va servir \u00e0 fixer la relation entre l’investisseur et le gestionnaire de la r\u00e9sidence charg\u00e9 de collecter les loyers et de les reverser.<\/p>\n Le bail commercial va \u00e9galement d\u00e9terminer la r\u00e9partition des charges entre le bailleur et le gestionnaire : ce point est tr\u00e8s important pour \u00e9viter de futurs litiges.<\/p>\n Enfin, le bail commercial va d\u00e9cider de l’indexation des loyers. Celle-ci est \u00e9tablie librement entre les parties.<\/p>\n La r\u00e9daction du bail commercial est donc cruciale. Elle est souvent \u00e0 la charge du gestionnaire, d’o\u00f9 la n\u00e9cessit\u00e9 d’\u00e9tudier pr\u00e9cis\u00e9ment le contrat pour \u00e9viter les d\u00e9convenues \u00e0 l’avenir.<\/p>\n R\u00e9cup\u00e9ration de la TVA :<\/strong> L’investisseur en r\u00e9sidence de service b\u00e9n\u00e9ficie du remboursement de la TVA \u00e0 20% sur le prix d’acquisition. Cet avantage peut \u00eatre remis en cause par le fisc en cas de revente durant les vingt premi\u00e8res ann\u00e9es de d\u00e9tention. Il est cependant possible d’\u00e9viter cet \u00e9cueil tant que le bien reste exploit\u00e9 sous l’\u00e9gide d’un bail commercial. Dans le cas contraire, la TVA est rendue au fisc au prorata temporis : pour une revente apr\u00e8s 15 ans de d\u00e9tention, il faut rembourser un quart (5\/20\u00e8me) de la TVA.<\/p>\n Le statut de loueur en meubl\u00e9 non professionnel (LMNP) correspond au r\u00e9gime \u00ab de base \u00bb de l’investisseur en location meubl\u00e9e. Il est accord\u00e9 aux bailleurs dont les revenus locatifs n’exc\u00e8dent pas 23.000 euros par an ou la moiti\u00e9 de leur revenu global. Pour une activit\u00e9 d\u00e9marr\u00e9e en cours d’ann\u00e9e, ce seuil est recalcul\u00e9 au prorata temporis<\/em>.<\/p>\n Le LMNP permet de g\u00e9n\u00e9rer des revenus locatifs peu ou pas fiscalis\u00e9s gr\u00e2ce au m\u00e9canisme de l’amortissement : les charges support\u00e9es par le bailleur sont d\u00e9duites des revenus locatifs, ces derniers pouvant int\u00e9gralement \u00e9chapper \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu. Si une fraction des revenus locatifs reste taxable, elle est alors soumise \u00e0 l’imp\u00f4t dans la cat\u00e9gorie des b\u00e9n\u00e9fices industriels et commerciaux (BIC).<\/p>\n Le statut LMNP pr\u00e9sente deux r\u00e9gimes fiscaux distincts, applicables ou non en fonction du profil de l’investissement.<\/p>\n Micro-BIC<\/strong><\/em><\/p>\n Le r\u00e9gime forfaitaire, dit micro-BIC, permet \u00e0 l’investisseur d’effacer la moiti\u00e9 de ses recettes locatives de son revenu imposable en appliquant un abattement de 50%. Ce dernier ne peut cependant pas \u00eatre utilis\u00e9 si les recettes locatives d\u00e9passent le seuil de 72.600 euros (seuil en vigueur en 2021 au titre des revenus 2020) : dans ce cas de figure, l’investisseur doit obligatoirement opter pour le r\u00e9gime r\u00e9el.<\/p>\n R\u00e9gime r\u00e9el<\/strong><\/em><\/p>\n Le r\u00e9gime d’imposition r\u00e9el permet au bailleur de d\u00e9duire l’int\u00e9gralit\u00e9 des charges support\u00e9es durant l’ann\u00e9e pour leur montant r\u00e9el. Il devient la norme au-del\u00e0 de 72.600 euros de revenus locatifs mais est \u00e9galement disponible en option sous ce montant.<\/p>\n D\u00e8s lors que les charges repr\u00e9sentent plus de 50% des revenus locatifs, le bailleur en meubl\u00e9 \u00e0 tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 opter pour le r\u00e9gime r\u00e9el d’imposition, puisque la d\u00e9duction au r\u00e9el devient plus cons\u00e9quente que la d\u00e9duction forfaitaire. De plus, il faut \u00e9galement faire jouer l’amortissement du bien, c’est-\u00e0-dire la d\u00e9duction d’une partie du prix d’achat du bien (hors terrain) pendant plusieurs ann\u00e9es. L’amortissement s’\u00e9tale le plus souvent sur une trentaine d’ann\u00e9es mais est variable en fonction du logement. En revanche, la d\u00e9claration des revenus locatifs est plus fastidieuse, puisqu’il faut identifier pr\u00e9cis\u00e9ment les montants. En savoir plus > Imp\u00f4ts : comment d\u00e9clarer les revenus d’un LMNP ?<\/a><\/strong><\/p>\n Contrairement au micro-BIC, le r\u00e9gime r\u00e9el permet, en fonction des caract\u00e9ristiques de l’investissement, de g\u00e9n\u00e9rer des revenus locatifs enti\u00e8rement d\u00e9fiscalis\u00e9s sur plusieurs ann\u00e9es, du moment que les charges et l’amortissement exc\u00e8dent ceux-ci. Si les charges et l’amortissement sont sup\u00e9rieurs aux revenus locatifs g\u00e9n\u00e9r\u00e9s, le surplus peut \u00eatre report\u00e9 sur les dix ann\u00e9es fiscales suivantes si n\u00e9cessaire. En revanche, il ne peut servir \u00e0 diminuer le revenu imposable global, contrairement au statut LMP (voir plus loin).<\/p>\n A savoir<\/strong> : Le choix entre le r\u00e9gime forfaitaire et la d\u00e9duction des charges au r\u00e9el engage le bailleur durant deux ans. Il n’est donc pas possible de changer de r\u00e9gime d’une ann\u00e9e sur l’autre. De plus, l’administration fiscale retient par d\u00e9faut le micro-BIC pour la premi\u00e8re d\u00e9claration des revenus locatifs, sauf indication contraire du contribuable. Cette derni\u00e8re doit \u00eatre signal\u00e9e avant le 1er f\u00e9vrier de l’ann\u00e9e de g\u00e9n\u00e9ration des revenus : pour choisir le r\u00e9gime r\u00e9el pour l’imposition des revenus g\u00e9n\u00e9r\u00e9s en 2020, d\u00e9clar\u00e9s en 2021, il faut donc lever l’option avant le 1er f\u00e9vrier 2021.<\/p>\n Pour obtenir le statut de loueur en meubl\u00e9 professionnel (LMP), l’investisseur doit remplir plusieurs conditions cumulatives. Il doit g\u00e9n\u00e9rer plus de 23.000 euros de recettes locatives par an, et celles-ci doivent repr\u00e9senter plus de la moiti\u00e9 de son revenu global. L’inscription au Registre des commerces et des soci\u00e9t\u00e9s (RCS) n’est plus requise depuis une d\u00e9cision du Conseil constitutionnel du 8 f\u00e9vrier 2018 (n\u00b0 2017-689 QPC : RJF 4\/18 n\u00b0 417), reprise par l’administration fiscale au BOFiP le 20 mars 2019. L’obligation d’inscription au RCS a \u00e9t\u00e9 l\u00e9galement lev\u00e9e par la loi de finances pour 2020 (article 49).\u00a0<\/span><\/span><\/p>\n Comme le LMNP, la force du LMP est la facult\u00e9 \u00e0 produire des revenus locatifs peu ou pas fiscalis\u00e9s gr\u00e2ce \u00e0 la d\u00e9duction des charges et de l’amortissement. Sur ce point, les avantages sont identiques entre les deux statuts, \u00e0 une diff\u00e9rence pr\u00e8s : le LMP permet de d\u00e9duire le d\u00e9ficit restant, une fois la totalit\u00e9 des revenus locatifs sortis de l’imp\u00f4t, du revenu global du m\u00e9nage. Mais cet atout est moins int\u00e9ressant qu’il n’y para\u00eet, car seules les charges (int\u00e9r\u00eats d’emprunts compris) sont d\u00e9ductibles, au contraire de l’amortissement.<\/p>\n Le r\u00e9gime fiscal du LMP est identique \u00e0 celui du LMNP, avec l’existence de deux r\u00e9gimes fiscaux, le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs) et le r\u00e9gime de d\u00e9duction des charges pour leur montant r\u00e9el.<\/p>\n IFI et plus-values immobili\u00e8res<\/strong><\/em><\/p>\n Le statut LMP permet de b\u00e9n\u00e9ficier d’autres avantages fiscaux. Les loueurs assujettis \u00e0 l’imp\u00f4t sur la fortune immobili\u00e8re (IFI)<\/strong><\/a> peuvent ainsi sortir le logement de leur patrimoine taxable, car il est assimil\u00e9 \u00e0 un bien professionnel, \u00e0 condition que le r\u00e9sultat g\u00e9n\u00e9r\u00e9 soit positif et que les revenus locatifs soient sup\u00e9rieurs aux autres revenus d’activit\u00e9 du m\u00e9nage.<\/p>\n Autre avantage non n\u00e9gligeable, la plus-value immobili\u00e8re r\u00e9alis\u00e9e \u00e0 la vente du bien est exon\u00e9r\u00e9e d’imp\u00f4t sous conditions. Le bailleur doit avoir lou\u00e9 pendant plus de cinq ans pour profiter de ce r\u00e9gime des plus-values professionnelles. Si les revenus locatifs n’exc\u00e8dent pas 90.000 euros, l’exon\u00e9ration est totale. Entre 90.000 et 126.000 euros, elle ne sera que partielle. Au-del\u00e0 de ce seuil, l’exon\u00e9ration n’est plus applicable.<\/p>\n\n
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<\/span>R\u00e9sidence g\u00e9r\u00e9e avec services<\/span><\/h3>\n
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<\/span>LMNP : loueur en meubl\u00e9 non professionnel<\/span><\/h2>\n
<\/span>Principe<\/span><\/h3>\n
<\/span>R\u00e9gime fiscal<\/span><\/h3>\n
<\/span>LMP : loueur en meubl\u00e9 professionnel<\/span><\/h2>\n
<\/span>Principe<\/span><\/h3>\n
<\/span>R\u00e9gime fiscal<\/span><\/h3>\n
<\/span>Avantages et inconv\u00e9nients<\/span><\/h3>\n