Diminuer son imp\u00f4t 2025 quand on a souscrit un cr\u00e9dit immobilier ? C’est possible, du moins pour certains, gr\u00e2ce \u00e0 la d\u00e9duction des int\u00e9r\u00eats d’emprunt immobilier. Encore faut-il y avoir droit. Explications.<\/p>\n
Les int\u00e9r\u00eats d’emprunt peuvent procurer un avantage fiscal, mais pas pour tout le monde ni forc\u00e9ment dans les m\u00eames conditions d’un contribuable \u00e0 l’autre.<\/p>\n
Les pr\u00eats ouvrant droit \u00e0 cr\u00e9dit d’imp\u00f4t ou \u00e0 int\u00e9r\u00eats d\u00e9ductibles concernent uniquement :<\/p>\n
La d\u00e9duction des int\u00e9r\u00eats d’emprunt accord\u00e9e \u00e0 certains acqu\u00e9reurs de leur r\u00e9sidence principale, sous conditions (date d’acquisition, d’\u00e9mission de l’offre de pr\u00eat, type de bien) s’est \u00e9teinte : il n’est plus possible de la mobiliser, ni m\u00eame d’en b\u00e9n\u00e9ficier au titre d’un achat ancien (voir ci-dessous).<\/p>\n
De m\u00eame, les int\u00e9r\u00eats d’emprunt n’ouvrent droit \u00e0 aucun avantage fiscal si le cr\u00e9dit immobilier a servi \u00e0 financer l’achat d’une r\u00e9sidence secondaire, pour un usage personnel.<\/p>\n
En cas d’achat immobilier en 2024 ou en 2025 en vue de devenir propri\u00e9taire de sa r\u00e9sidence principale, le contribuable ne b\u00e9n\u00e9ficie d’aucune r\u00e9duction d’imp\u00f4t ni d’aucune d\u00e9duction fiscale les ann\u00e9es suivantes au titre des int\u00e9r\u00eats d’emprunt du pr\u00eat immobilier ayant servi \u00e0 financer l’acquisition, malgr\u00e9 la remont\u00e9e des taux des cr\u00e9dits immobiliers<\/a>.<\/p>\n En effet, toute offre de pr\u00eat \u00e9mise apr\u00e8s le 1er janvier 2011 et toute op\u00e9ration d’acquisition r\u00e9alis\u00e9e apr\u00e8s le 30 septembre 2011 ne permet plus d’ouvrir droit au cr\u00e9dit d’imp\u00f4t. Depuis, aucun autre dispositif du m\u00eame type n’a \u00e9t\u00e9 mis en place.<\/p>\n Peut-on d\u00e9duire les int\u00e9r\u00eats d’emprunt li\u00e9s \u00e0 l’achat de son habitation principale ? Plus du tout depuis l’ann\u00e9e 2023.<\/strong><\/p>\n Jusqu’en 2022, dans une situation bien sp\u00e9cifique, la loi pr\u00e9voyait (article 200 quaterdecies du CGI – Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts) la possibilit\u00e9 de d\u00e9duire les int\u00e9r\u00eats d’emprunt immobilier, mais seulement sous conditions, pour l’acquisition de certains logements et pour une p\u00e9riode limit\u00e9e dans le temps. Cette d\u00e9duction s’op\u00e9rait par le biais d’un m\u00e9canisme de cr\u00e9dit d’imp\u00f4t (qui b\u00e9n\u00e9ficie \u00e0 tous les contribuables, imposables ou non imposables<\/a><\/strong>). En voie d’extinction en 2022 (tr\u00e8s peu de gens pouvaient y pr\u00e9tendre), le dispositif est d\u00e9sormais ferm\u00e9.<\/p>\n Le cr\u00e9dit d’imp\u00f4t sur les int\u00e9r\u00eats d’emprunt n’\u00e9tait l\u00e9galement accord\u00e9 qu’au titre des pr\u00eats immobiliers contract\u00e9s le 1er janvier 2011 au plus tard. La date prise en compte \u00e9tait la date d’\u00e9mission de l’offre de pr\u00eat. De m\u00eame, le cr\u00e9dit d’imp\u00f4t a \u00e9t\u00e9 supprim\u00e9 pour les investissements r\u00e9alis\u00e9s depuis le 1er octobre 2011, m\u00eame si l’offre de pr\u00eat a \u00e9t\u00e9 \u00e9mise avant le 1er janvier 2011.<\/p>\n Dans la d\u00e9claration des revenus 2021 pour le calcul de l’imp\u00f4t 2022, seuls certains logements \u00e9taient \u00e9ligibles au cr\u00e9dit d’imp\u00f4t sur les int\u00e9r\u00eats d’emprunt immobilier : cela concernait presque uniquement les cas d’acquisition d’une maison ou d’un appartement BBC (label b\u00e2timent basse consommation 2005). Les int\u00e9r\u00eats pay\u00e9s en 2021 \u00e0 ce titre \u00e9taient \u00e0 inscrire case 7VX de la d\u00e9claration de revenus (formulaire 2042 RICI).<\/p>\n L’avantage fiscal \u00e9tait limit\u00e9, les int\u00e9r\u00eats pris en compte pour le calcul du cr\u00e9dit d’imp\u00f4t \u00e9tant soumis \u00e0 un plafond. Ce plafond variait selon la composition du foyer fiscal, soit :<\/p>\n Pour une personne titulaire de la carte d’invalidit\u00e9, la limite \u00e9tait doubl\u00e9e, soit un plafond :<\/p>\n L’assurance emprunteur et les s\u00fbret\u00e9s (hypoth\u00e8que ou caution de type Cr\u00e9dit Logement) n’\u00e9taient pas inclus dans le calcul des int\u00e9r\u00eats d’emprunt pris en compte pour d\u00e9terminer le cr\u00e9dit d’imp\u00f4t.<\/p>\n En cas d’investissement locatif, la loi permet au contribuable de d\u00e9duire les int\u00e9r\u00eats d’emprunt de des revenus fonciers. Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, il est possible non seulement de soustraire les int\u00e9r\u00eats vers\u00e9s mais \u00e9galement les frais acquitt\u00e9s pour l’obtention du pr\u00eat : frais de dossier, de cautionnement, d’inscription hypoth\u00e9caire, commissions et agios bancaires, assurance emprunteur<\/a><\/strong>… Et ce, sans aucune limite tant qu’il s’agit de les d\u00e9duire des revenus locatifs.<\/p>\n Le pr\u00eat doit financer l’acquisition, la reconstruction ou l’agrandissement d’un immeuble ou encore sa r\u00e9paration ou son am\u00e9lioration. Il peut \u00e9galement servir \u00e0 couvrir les d\u00e9penses li\u00e9es \u00e0 la conservation du patrimoine immobilier du ou des d\u00e9clarants.<\/p>\n Un exemple de d\u00e9pense de conservation : les int\u00e9r\u00eats d’un pr\u00eat contract\u00e9 afin de couvrir les frais de succession ou de donation lorsque vous b\u00e9n\u00e9ficiez d’une transmission \u00e0 titre gratuit d’un ou plusieurs biens mis en location.<\/p>\n Reste que tout n’est pas permis. Un propri\u00e9taire-bailleur qui aurait conclu l’ann\u00e9e 2024 en d\u00e9ficit foncier<\/a> (plus de charges que de revenus fonciers), peut certes d\u00e9duire l’exc\u00e9dent de charges de son revenu global dans la limite de 10.700 euros… mais pas les int\u00e9r\u00eats d’emprunt.<\/p>\n En revanche, on peut reporter le surplus d’int\u00e9r\u00eats sur ses r\u00e9sultats fonciers des dix ann\u00e9es \u00e0 venir, afin de r\u00e9duire ses futurs revenus locatifs imposables.<\/p>\n Attention : en cas de vente du bien ou de changement d’usage (cessation de la location, synonyme de non-perception de revenus fonciers), le contribuable n’est plus autoris\u00e9 \u00e0 d\u00e9duire les int\u00e9r\u00eats de l’emprunt souscrit pour financer l’achat de ce bien.<\/p>\n Dans la d\u00e9claration de revenus<\/span>, les charges d’int\u00e9r\u00eat doivent \u00eatre indiqu\u00e9es :<\/p>\n Sous certaines conditions (location nue, montant annuel des revenus bruts fonciers inf\u00e9rieur ou \u00e9gal \u00e0 15.000), un foyer fiscal peut opter pour le r\u00e9gime micro-foncier.<\/p>\n L’option pour le r\u00e9gime micro-foncier ne permet pas de d\u00e9duire les int\u00e9r\u00eats d’emprunt. Pourquoi ? Parce que les int\u00e9r\u00eats d’emprunt sont pris en compte dans le calcul de l’abattement forfaitaire de 30% (cet abattement est repr\u00e9sentatif de charges mais pas pour leur montant r\u00e9el) qui est appliqu\u00e9 automatiquement par l’administration fiscale. La base imposable est donc \u00e9gale \u00e0 70% (0,7 fois) le montant des recettes locatives per\u00e7ues.<\/p>\n Dans ce cas, il convient seulement de d\u00e9clarer le montant des loyers per\u00e7us en 2024 case 4BE (montant des recettes brutes sans abattement).<\/p>\n La fiscalit\u00e9 des SCPI de rendement<\/strong> n’est pas tr\u00e8s favorable pour les parts acquises par un paiement comptant : le r\u00e9gime fiscal est globalement le m\u00eame que les loyers d’un propri\u00e9taire-bailleur (int\u00e9r\u00eats soumis au bar\u00e8me de l’imp\u00f4t sur le revenu sans abattement, ni application de la flat tax<\/a><\/strong> \u00e0 30% sur les revenus du capital).<\/p>\n Ce n’est pas un hasard si l’un des modes d’acquisition de parts de SCPI les plus pris\u00e9s est l’investissement \u00e0 cr\u00e9dit : dans ce cas et comme dans le cas d’un investissement locatif classique, les int\u00e9r\u00eats sont d\u00e9ductibles.<\/p>\n Une diff\u00e9rence notable toutefois, le total des revenus \u00e0 d\u00e9clarer n’est pas forc\u00e9ment \u00e9gal aux dividendes vers\u00e9s par la SCPI aux associ\u00e9s, la base d’imposition des d\u00e9tenteurs de parts correspondant \u00e0 leur quote-part de r\u00e9sultat fiscal des SCPI. Par ailleurs, les int\u00e9r\u00eats ne sont d\u00e9ductibles qu’\u00e0 hauteur des revenus immobiliers per\u00e7us par la SCPI (il ne faut pas tenir compte des revenus financiers pour la base de revenus faisant l’objet d’une d\u00e9duction).<\/p>\n Pour les personnes qui n’optent pas pour le r\u00e9gime micro-foncier, les modalit\u00e9s de d\u00e9claration des int\u00e9r\u00eats d’emprunt<\/span> de parts de SCPI financ\u00e9es \u00e0 cr\u00e9dit sont les suivantes :<\/p>\n > Si les revenus fonciers sont exclusivement tir\u00e9s des parts de SCPI<\/strong><\/p>\n Il faut uniquement utiliser la d\u00e9claration de revenus de base (formulaire 2042), sans formulaire annexe. Il suffit alors de renseigner le montant de ses revenus fonciers nets des int\u00e9r\u00eats d’emprunt pay\u00e9s dans l’ann\u00e9e, cade 4BA (\u00ab revenus fonciers imposables \u00bb).<\/p>\n En annexe (sur papier libre pour la d\u00e9claration papier ou dans le cadre \u00ab renseignements compl\u00e9mentaires \u00bb), il faut indiquer :<\/p>\n Il est \u00e9galement recommand\u00e9 de joindre une attestation d’int\u00e9r\u00eats d’emprunt de la banque qui a octroy\u00e9 le pr\u00eat.<\/p>\n > Si les revenus fonciers sont mixtes (parts de SCPI et immobilier locatif classique)<\/strong><\/p>\n Dans ce cas il faut remplir la d\u00e9claration principale (formulaire 2042) et une d\u00e9claration 2044 en cas d’option pour le r\u00e9gime r\u00e9el d’imposition (\u00ab D\u00e9claration des revenus fonciers \u00bb).<\/p>\n Le total des int\u00e9r\u00eats d’emprunt d\u00e9ductibles des revenus fonciers est \u00e0 mentionner case 432 (\u00ab Total des int\u00e9r\u00eat d’emprunt \u00bb) en cas de d\u00e9ficit foncier. Il faut \u00e9galement pr\u00e9ciser le nom et les coordonn\u00e9es de l’organisme pr\u00eateur, ainsi que la date du pr\u00eat et le montant des int\u00e9r\u00eats vers\u00e9s ligne 410.<\/p>\n En cas d’investissement immobilier au travers d’une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re (SCI) soumise \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu (IR), l’associ\u00e9 est impos\u00e9 sur sa quote-part des revenus fonciers. D\u00e8s lors, le contribuable a le droit \u00e0 la m\u00eame d\u00e9duction qu’un bailleur \u00ab classique \u00bb, en cas de souscription d’un emprunt personnel pour apporter de l’argent frais \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 ou acqu\u00e9rir des parts.<\/p>\n De plus, il est possible de d\u00e9duire les int\u00e9r\u00eats d’un emprunt souscrit par la SCI elle-m\u00eame pour acqu\u00e9rir ou r\u00e9nover un patrimoine, \u00e0 hauteur de sa quote-part au capital.<\/p>\n Les modalit\u00e9s de d\u00e9claration varient selon la composition du patrimoine et sont similaires \u00e0 la d\u00e9claration pour les porteurs de parts de SCPI.<\/p>\n > Revenus fonciers uniquement tir\u00e9s d’une SCI<\/strong><\/p>\n Dans ce cas les obligations d\u00e9claratives sont limit\u00e9es, nul besoin d’utiliser le formulaire sp\u00e9cifique de d\u00e9claration des revenus foncier (seule la d\u00e9claration 2042 est n\u00e9cessaire). Il faut simplement indiquer case 4BA le montant des revenus fonciers imposables (= revenus fonciers nets apr\u00e8s d\u00e9duction des int\u00e9r\u00eats d’emprunt par le contribuable lui-m\u00eame).<\/p>\n Il ne reste alors que quelques informations additionnelles \u00e0 communiquer \u00e0 l’administration dans le cadre \u00ab renseignements compl\u00e9mentaires \u00bb (ou sur papier libre) : coordonn\u00e9es de la SCI, montant du r\u00e9sultat et montant des int\u00e9r\u00eats d’emprunt.<\/p>\n > Revenus fonciers mixtes (SCI et loyers tir\u00e9s d’un immeuble d\u00e9tenu en direct)<\/strong><\/p>\n Sur la d\u00e9claration n\u00b0 2044 (\u00ab D\u00e9claration des revenus fonciers \u00bb), il faut d\u00e9clarer les revenus des parts de SCI dans le cadre 110 et pr\u00e9ciser :<\/p>\n<\/span>Cr\u00e9dit d’imp\u00f4t sur les int\u00e9r\u00eats d’emprunt : fin du dispositif<\/span><\/h3>\n
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<\/span><\/a>Immobilier locatif, SCPI : int\u00e9r\u00eats d\u00e9ductibles des revenus fonciers<\/span><\/h2>\n
<\/span>Emprunt immobilier locatif : d\u00e9duction des int\u00e9r\u00eats dans le r\u00e9gime r\u00e9el d’imposition<\/span><\/h3>\n
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<\/span>Emprunt immobilier locatif en cas d’option pour le r\u00e9gime micro-foncier<\/span><\/h3>\n
<\/span>SCPI : d\u00e9duction des int\u00e9r\u00eats d’emprunt hors micro-foncier<\/span><\/h3>\n
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<\/span><\/a>Quelle d\u00e9duction pour un achat immobilier en SCI ?<\/span><\/h2>\n