{"id":56517,"date":"2016-04-19T14:03:32","date_gmt":"2016-04-19T12:03:32","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/impots\/revenus-fonciers-le-calcul-du-deficit-change-si-les-interets-sont-superieurs-aux-loyers.html"},"modified":"2016-05-12T16:17:35","modified_gmt":"2016-05-12T16:17:35","slug":"revenus-fonciers-le-calcul-du-deficit-change-si-les-interets-sont-superieurs-aux-loyers","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/impots\/revenus-fonciers-le-calcul-du-deficit-change-si-les-interets-sont-superieurs-aux-loyers.html","title":{"rendered":"Revenus fonciers : \u00ab Le calcul du d\u00e9ficit change si les int\u00e9r\u00eats sont sup\u00e9rieurs aux loyers \u00bb"},"content":{"rendered":"\n

Toutsurmesfinances.com : Il existe deux modes d’imposition des revenus fonciers, le r\u00e9gime r\u00e9el et le micro-foncier. Quels propri\u00e9taires peuvent recourir \u00e0 ce dernier ?<\/strong><\/p>\n

Marie-Christine Rigal-Becuwe, consultante juridique pour l’Association d’aide aux propri\u00e9taires et copropri\u00e9taires (AAPC) :<\/strong> Ce r\u00e9gime d’imposition simplifi\u00e9 s’applique uniquement si les revenus locatifs bruts (non nets de charges) n’exc\u00e8dent pas 15.000 euros sur l’ann\u00e9e. Le revenu imposable se calcule automatiquement apr\u00e8s d\u00e9duction d’un abattement forfaitaire de 30% : vous \u00eates ainsi impos\u00e9 sur 70% de vos revenus fonciers.<\/p>\n

Aucune d\u00e9claration particuli\u00e8re n’est requise. Les loyers per\u00e7us doivent \u00eatre report\u00e9s sur le formulaire 2042 de d\u00e9claration \u00ab classique \u00bb.<\/p>\n

<\/span>\u00ab R\u00e9gime r\u00e9el obligatoire pour les investissements Pinel \u00bb<\/em><\/span><\/h2>\n

Dans quels cas le r\u00e9gime r\u00e9el s’impose-t-il ?<\/strong><\/p>\n

Il s’applique de plein droit d\u00e8s lors que les revenus fonciers d\u00e9passent 15.000 euros. Mais vous pouvez \u00e9galement opter pour l’imposition au r\u00e9el m\u00eame si vous n’atteignez pas ce seuil. Cette option est exerc\u00e9e pour une dur\u00e9e de 3 ans pour l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal. Dans les deux cas, vous devez renseigner l’imprim\u00e9 2044 d\u00e9di\u00e9 \u00e0 la d\u00e9claration des revenus fonciers.<\/p>\n

Si vous b\u00e9n\u00e9ficiez d’une fiscalit\u00e9 particuli\u00e8re, qui donne lieu \u00e0 une r\u00e9duction d’imp\u00f4t par exemple, vous devez \u00e9galement d\u00e9clarer vos revenus fonciers au r\u00e9el. Les investissements Pinel<\/strong><\/a>, entre autres, figurent dans cette cat\u00e9gorie. Si vous ou un membre de votre foyer fiscal g\u00e9rez une telle location, vous \u00eates automatiquement exclu du r\u00e9gime micro-foncier, quel que soit le montant des loyers. Vous devez alors compl\u00e9ter la d\u00e9claration sp\u00e9ciale des revenus fonciers (formulaire 2044 SPE).<\/p>\n

Quelles r\u00e8gles faut-il suivre pour d\u00e9duire les frais sous le r\u00e9gime r\u00e9el ?<\/strong><\/p>\n

Pour \u00eatre mentionn\u00e9s dans la d\u00e9claration et d\u00e9duits des revenus locatifs, les frais d\u00e9ductibles doivent obligatoirement avoir \u00e9t\u00e9 pay\u00e9s au cours de l’ann\u00e9e d’imposition. Toutes les d\u00e9penses courantes et d’administration sont concern\u00e9es, de m\u00eame que les sommes acquitt\u00e9es pour le paiement de travaux. A cela s’ajoutent notamment les frais de gestion, les primes d’assurance et les imp\u00f4ts, comme la taxe fonci\u00e8re<\/strong><\/a>.<\/p>\n

Qu’en est-il des int\u00e9r\u00eats d’emprunt<\/a> ?<\/strong><\/p>\n

Ils sont \u00e9galement d\u00e9ductibles, dans la limite des sommes pay\u00e9es au cours de l’ann\u00e9e d’imposition. Seuls les int\u00e9r\u00eats doivent \u00eatre soustraits des loyers, sans prendre en compte le remboursement du capital. La date de souscription du cr\u00e9dit immobilier ne rentre pas en ligne de compte.<\/p>\n

<\/span>\u00ab Le d\u00e9ficit foncier, hors int\u00e9r\u00eats d’emprunt, est d\u00e9ductible du revenu global \u00bb<\/em><\/span><\/h2>\n

Lorsque les charges s’av\u00e8rent sup\u00e9rieures aux loyers encaiss\u00e9s, le bailleur peut reporter ce d\u00e9ficit sur d’autres revenus imposables ?<\/strong><\/p>\n

Le d\u00e9ficit foncier r\u00e9sultant de d\u00e9penses autres que les int\u00e9r\u00eats d’emprunt est d\u00e9ductible du revenu global dans la limite de 10.700 euros. Le logement ou l’immeuble doit cependant \u00eatre donn\u00e9 en location jusqu’au 31 d\u00e9cembre de la troisi\u00e8me ann\u00e9e qui suit l’imputation du d\u00e9ficit sur le revenu global. Sans quoi, ce report peut \u00eatre remis en cause par le fisc, sauf en cas de force majeure, comme le d\u00e9c\u00e8s d’un des conjoints par exemple.<\/p>\n

La fraction du d\u00e9ficit foncier sup\u00e9rieure \u00e0 cette limite et les int\u00e9r\u00eats d’emprunt doivent ensuite \u00eatre report\u00e9s sur les revenus locatifs des dix ann\u00e9es suivantes.<\/p>\n

Le report des int\u00e9r\u00eats d’emprunt sur les revenus fonciers des ann\u00e9es suivantes est-il toujours automatique ?<\/strong><\/p>\n

Le calcul de la d\u00e9duction change lorsque les int\u00e9r\u00eats d’emprunts sont sup\u00e9rieurs aux revenus fonciers bruts. Par exemple, si vous touchez 1.500 euros de loyers et payez 2.100 euros d’int\u00e9r\u00eats d’emprunt et 2.900 euros au titre des autres charges, votre d\u00e9ficit atteint donc 3.500 euros (1.500 – (2.100 + 2.900)). Pour identifier le montant exact \u00e0 d\u00e9duire de votre revenu global, vous devez \u00f4ter le delta entre les revenus fonciers bruts et le montant des int\u00e9r\u00eats, soit 600 euros dans notre exemple. Vous allez donc retirer 2.900 euros (3.500 \u2013 600) de votre revenu global. Les 600 euros restants, qui correspondent \u00e0 la charge au titre des int\u00e9r\u00eats d’emprunt sup\u00e9rieurs aux revenu fonciers bruts, pourront ensuite \u00eatre d\u00e9duits des revenus fonciers des dix ann\u00e9es suivantes.<\/p>\n

A savoir :<\/strong> \u00ab Vous n’avez pas \u00e0 envoyer de justificatifs \u00e0 l’administration fiscale<\/strong><\/a> lorsque vous d\u00e9clarez vos revenus fonciers. Mais elle est en droit de les r\u00e9clamer pendant trois ans apr\u00e8s l’ann\u00e9e de la d\u00e9claration.<\/em> \u00bb<\/p>\n

Propos recueillis par Thibault Fingonnet<\/em><\/p>\n

Les provisions pour charges en copropri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/p>\n

\u00ab La particularit\u00e9 des charges de copropri\u00e9t\u00e9 consiste \u00e0 d\u00e9duire imm\u00e9diatement les provisions pour charges pay\u00e9es au cours de l’ann\u00e9e d’imposition. Mais l’ann\u00e9e suivante, vous devrez tenir compte des sommes effectivement d\u00e9pens\u00e9es dans la copropri\u00e9t\u00e9 : si les provisions \u00e9taient sup\u00e9rieures aux charges r\u00e9elles, vous devez inscrire le trop vers\u00e9 [ligne 230 de l’imprim\u00e9 2044, Ndlr] pour le soustraire des frais d\u00e9ductibles.<\/em><\/p>\n

A l’inverse, si la provision \u00e9tait insuffisante, vous pouvez d\u00e9duire l’exc\u00e9dent de charges l’ann\u00e9e suivante. Il s’agit donc d’une simple r\u00e9gularisation.<\/em> \u00bb<\/p>\n

 
A lire \u00e9galement<\/strong>
Revenus fonciers, location meubl\u00e9e, comment d\u00e9clarer les loyers<\/strong><\/a>
Comment d\u00e9clarer les revenus fonciers tir\u00e9s d’une location non meubl\u00e9e ?
<\/a>Imp\u00f4t sur le revenu 2015 : la d\u00e9claration 2016 \u00e9tape par \u00e9tape<\/a><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

INTERVIEW \u2013 Les propri\u00e9taires bailleurs le savent, la d\u00e9claration des revenus fonciers n’a rien d’une partie de plaisir. Le point avec Marie-Christine Rigal-Becuwe, consultante juridique pour l’Association d’aide aux propri\u00e9taires et copropri\u00e9taires (AAPC). \u00a0<\/p>\n","protected":false},"author":13710,"featured_media":56516,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[10],"tags":[],"class_list":["post-56517","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-calcul"],"acf":[],"yoast_head":"\nRevenus fonciers : \u00ab Le calcul du d\u00e9ficit change si les int\u00e9r\u00eats sont sup\u00e9rieurs aux loyers \u00bb<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Les propri\u00e9taires bailleurs le savent, la d\u00e9claration des revenus fonciers n'a rien d'une partie de plaisir. 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