{"id":56673,"date":"2016-09-27T07:05:54","date_gmt":"2016-09-27T05:05:54","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/impots\/deficit-foncier-definition-calcul-imputation-et-report.html"},"modified":"2025-02-14T16:31:35","modified_gmt":"2025-02-14T15:31:35","slug":"deficit-foncier-definition-calcul-imputation-et-report","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/impots\/deficit-foncier-definition-calcul-imputation-et-report.html","title":{"rendered":"D\u00e9ficit foncier 2025 : d\u00e9finition, calcul, imputation et report"},"content":{"rendered":"

<\/span>D\u00e9ficit foncier : d\u00e9finition, fonctionnement<\/span><\/h2>\n

<\/span>Le d\u00e9ficit foncier, comment \u00e7a marche
\n<\/span><\/span><\/h3>\n

Un propri\u00e9taire bailleur qui tire des revenus d’une location vide (non meubl\u00e9e) doit d\u00e9clarer ses revenus fonciers \u00e0 l’administration fiscale<\/strong><\/a>. Pr\u00e9cis\u00e9ment, un propri\u00e9taire est imposable sur le revenu net tir\u00e9 du ou de ses immeubles ou biens immobiliers, appel\u00e9 revenu net foncier<\/strong>.<\/p>\n

Pour d\u00e9terminer ce revenu foncier net, il peut d\u00e9duire les charges qu’il a support\u00e9 au titre de cette activit\u00e9 (frais divers, travaux, int\u00e9r\u00eats d’emprunt, assurance de pr\u00eat…) de ses revenus locatifs bruts. Mais ce r\u00e9sultat peut \u00eatre d\u00e9ficitaire.<\/strong><\/p>\n

Si ces charges sont sup\u00e9rieures aux loyers (le revenu foncier brut), elles g\u00e9n\u00e8rent ce que l’on appelle un r\u00e9sultat n\u00e9gatif appel\u00e9 d\u00e9ficit foncier<\/strong>. Il se peut aussi qu’un contribuable doive assumer des charges fonci\u00e8res d\u00e9ductibles sans percevoir de revenus fonciers, par exemple l’ann\u00e9e d’un investissement dans un bien immobilier ancien \u00e0 r\u00e9nover n\u00e9cessitant de lourds travaux de r\u00e9novation. L\u00e0 encore, le propri\u00e9taire se trouve en situation de d\u00e9ficit foncier.<\/p>\n

Ce d\u00e9ficit foncier fait l’objet d’un traitement particulier, dont on peut tirer avantage.<\/p>\n

Pour un propri\u00e9taire de plusieurs appartements, maisons et\/ou immeubles dont certains sont en exc\u00e9dent et d’autres d\u00e9ficitaires, il convient, pour calculer le revenu foncier net d’une ann\u00e9e, de proc\u00e9der \u00e0 une compensation entre des immeubles g\u00e9n\u00e9rant un revenu foncier net et ceux qui sont en d\u00e9ficit, par exemple \u00e0 l’occasion de lourds travaux engag\u00e9s pour r\u00e9nover une toiture.<\/strong> Si le solde est positif, ces revenus fonciers nets sont imposables au bar\u00e8me de l’imp\u00f4t sur le revenu. Si le solde est n\u00e9gatif, le contribuable peut d\u00e9clarer un d\u00e9ficit foncier aux imp\u00f4ts.<\/strong><\/p>\n

<\/span>Exemple de calcul d’un d\u00e9ficit foncier<\/span><\/h3>\n

Appartement 1<\/span> : 6.000 euros de revenu brut, 3.000 euros de charges = 3.000 euros de revenu foncier exc\u00e9dentaire (A)
\nAppartement 2<\/span> : 3.000 euros de revenu brut, 12.000 euros de charges = 9.000 euros de d\u00e9ficit foncier (B)
\nTOTAL : A+B = 3.000 – 9.000 = – 6.000 euros, soit un d\u00e9ficit foncier de 6.000 euros.<\/p>\n

\u00c0 SAVOIR :<\/strong> un investisseur particulier peut b\u00e9n\u00e9ficier de l’avantage fiscal du d\u00e9ficit foncier, de m\u00eame que les associ\u00e9s d’une soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re (SCI) ou les porteurs de parts d’une soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier (SCPI) sp\u00e9cialis\u00e9e de type SCPI fiscale<\/strong><\/a>. On parle alors de SCPI de d\u00e9ficit foncier.<\/p>\n

<\/span>D\u00e9ficit foncier et micro-foncier<\/span><\/h3>\n

Un d\u00e9ficit foncier ne peut \u00eatre constat\u00e9 que dans le cadre de revenus tax\u00e9s selon le r\u00e9gime r\u00e9el d’imposition. Un contribuable ayant fait le choix du r\u00e9gime micro-foncier pour l’imposition de ses loyers ne peut g\u00e9n\u00e9rer de d\u00e9ficit foncier<\/strong>, le r\u00e9sultat \u00e9tant forc\u00e9ment positif en l’absence de charges d\u00e9ductibles (puisque dans cette situation, un abattement de 30% repr\u00e9sentatif des charges fonci\u00e8res est obligatoirement appliqu\u00e9).<\/p>\n

<\/span>D\u00e9ficit foncier et imp\u00f4t sur le revenu, explication<\/span><\/h3>\n

Donc, lorsqu’au cours d’une ann\u00e9e, ses charges exc\u00e8dent ses revenus fonciers, le bailleur accuse un r\u00e9sultat d\u00e9ficitaire, ce solde n\u00e9gatif \u00e9tant appel\u00e9 d\u00e9ficit foncier<\/strong>. Il peut alors profiter de dispositions l\u00e9gales pr\u00e9vues \u00e0 l’article 156 du CGI (Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts) sur le traitement des d\u00e9ficits fonciers.<\/p>\n

Si les revenus fonciers ne sont pas suffisants pour absorber l’int\u00e9gralit\u00e9 des charges, le solde ou d\u00e9ficit peut \u00eatre d\u00e9duit du revenu global (et non du revenu imposable), dans la limite de 10.700 euros par an<\/strong>, sous conditions. Le d\u00e9ficit foncier est en effet inclus dans le calcul du revenu brut global.<\/p>\n

Attention cependant, les int\u00e9r\u00eats d’emprunt (de m\u00eame que les co\u00fbts associ\u00e9s : frais de dossier, assurance de pr\u00eat immobilier) ne sont pas d\u00e9ductibles du revenu global. Ne peuvent \u00eatre soustraites du revenu global que les d\u00e9penses d\u00e9ductibles autres que le co\u00fbt du pr\u00eat immobilier.<\/p>\n

Enfin, on peut \u00e9galement b\u00e9n\u00e9ficier d’un report d’un d\u00e9ficit foncier ant\u00e9rieur pour all\u00e9ger l’imposition des revenus fonciers futurs<\/strong>, comme le pr\u00e9voit le droit fiscal.<\/p>\n

<\/span>Le d\u00e9ficit foncier imputable sur le revenu global, c’est quoi ?<\/span><\/h2>\n

<\/span>D\u00e9ficit foncier d\u00e9ductible dans la limite de 10.700 euros par an<\/span><\/h3>\n

Un ou plusieurs biens immobiliers peuvent g\u00e9n\u00e9rer un d\u00e9ficit, qui permettent, au titre d’une m\u00eame ann\u00e9e, de diminuer la base imposable \u00e0 l’imp\u00f4t sur le revenu. Le d\u00e9ficit foncier vient en effet en d\u00e9duction d’autres revenus qui ne sont pas des revenus fonciers<\/strong> (= le revenu brut global, compos\u00e9 des salaires, pensions, rentes, revenus d’assurance vie, dividendes et plus-values soumis au bar\u00e8me de l’imp\u00f4t sur le revenu). On parle alors de \u00ab d\u00e9ficit foncier imputable sur le revenu global \u00bb.<\/p>\n

Ce m\u00e9canisme s’applique automatiquement d\u00e8s lors qu’un d\u00e9ficit est constat\u00e9 et port\u00e9 \u00e0 la connaissance de l’administration fiscale dans la d\u00e9claration de revenus<\/strong>.<\/p>\n

La d\u00e9duction du d\u00e9ficit foncier (le terme pr\u00e9cis est imputation) sur le revenu global est soumise \u00e0 un plafond de 10.700 euros par an.<\/p>\n

Attention ! L\u2019imputation du d\u00e9ficit sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros par an est soumise \u00e0 une condition : le logement concern\u00e9 doit \u00eatre lou\u00e9 en location nue sans interruption pendant les trois ann\u00e9es qui suivent celle de la d\u00e9duction <\/strong>(pas de vacance admise sauf d\u00e9lai n\u00e9cessaire \u00e0 la recherche d’un nouveau locataire). Exemple :<\/p>\n