{"id":56696,"date":"2016-11-02T17:46:16","date_gmt":"2016-11-02T16:46:16","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/impots\/defiscalisation-en-monument-historique-dispositif-obligations-fiscalite.html"},"modified":"2025-10-10T18:19:40","modified_gmt":"2025-10-10T16:19:40","slug":"defiscalisation-en-monument-historique-dispositif-obligations-fiscalite","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/impots\/defiscalisation-en-monument-historique-dispositif-obligations-fiscalite.html","title":{"rendered":"D\u00e9fiscalisation en monument historique : dispositif, obligations, fiscalit\u00e9"},"content":{"rendered":"<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Defiscalisation_dans_un_monument_historique_le_principe\"><\/span><a name=\"principe\"><\/a>D\u00e9fiscalisation dans un monument historique, le principe<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>La r\u00e9alisation de travaux par les propri\u00e9taires priv\u00e9s de monuments historiques (MH) b\u00e9n\u00e9ficie, sous certaines conditions assez strictes, d&rsquo;avantages fiscaux. Le r\u00e9gime fiscal pr\u00e9vu \u00e0 l&rsquo;article 156 bis du CGI (Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts) peut concerner :<\/p>\n<ul>\n<li>les propri\u00e9taires d&rsquo;un monument historique<\/li>\n<li>ou les investisseurs soumis \u00e0 une forte pression fiscale qui font l&rsquo;achat d&rsquo;un bien immobilier d&rsquo;exception dans son ensemble, ou d&rsquo;appartement dans le cadre d&rsquo;un programme de d\u00e9fiscalisation.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Les modalit\u00e9s d&rsquo;application ne sont cependant pas exactement les m\u00eames selon les situations.<\/p>\n<p>L&rsquo;avantage fiscal est tir\u00e9 d&rsquo;un r\u00e9gime sp\u00e9cial de d\u00e9duction fiscale des travaux de r\u00e9paration et d&rsquo;entretien. Ainsi, <strong>le propri\u00e9taire peut d\u00e9duire de son revenu global certaines charges fonci\u00e8res, sans limitation de montant mais uniquement lorsqu&rsquo;un ensemble de circonstances sont r\u00e9unies<\/strong>. Gr\u00e2ce \u00e0 son utilisation, <strong>un contribuable peut potentiellement r\u00e9duire son imp\u00f4t sur le revenu \u00e0 z\u00e9ro au titre des ann\u00e9es au cours desquelles les d\u00e9penses de travaux ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9bloqu\u00e9es.<\/strong><\/p>\n<p>Pour y pr\u00e9tendre, le bien immobilier doit r\u00e9pondre aux crit\u00e8res d&rsquo;\u00e9ligibilit\u00e9 des monuments historiques et assimil\u00e9s. De plus, son propri\u00e9taire doit respecter un certain nombre d&rsquo;obligations, notamment au moment de la d\u00e9claration de revenus servant \u00e0 l&rsquo;\u00e9tablissement de son imp\u00f4t.<\/p>\n<p>L&rsquo;objectif de cette incitation fiscale est d&rsquo;aider les propri\u00e9taires \u00e0 pr\u00e9server et mettre en valeur le patrimoine culturel, monumental et architectural de la France. C&rsquo;est une fa\u00e7on de se substituer \u00e0 l&rsquo;\u00c9tat fran\u00e7ais ou aux communes, qui n&rsquo;ont pas n\u00e9cessairement le budget n\u00e9cessaire \u00e0 la restauration d&rsquo;un patrimoine d&rsquo;exception, dont les travaux co\u00fbtent tr\u00e8s cher.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Deduction_fiscale_specifique_aux_monuments_historiques\"><\/span><a name=\"deductionspecifique\"><\/a>D\u00e9duction fiscale sp\u00e9cifique aux monuments historiques<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Par d\u00e9rogation au r\u00e9gime de droit commun des d\u00e9ficits fonciers, <strong>une personne propri\u00e9taire d&rsquo;un monument historique peut imputer sur son revenu global les d\u00e9penses et charges fonci\u00e8res associ\u00e9es \u00e0 la d\u00e9tention de cet immeuble lorsque celui-ci ne lui procure aucune recette locative<\/strong>.<\/p>\n<p>Cette d\u00e9ductibilit\u00e9 est applicable sans limite : ainsi et sous r\u00e9serve qu&rsquo;elles soient \u00e9ligibles, 100% des d\u00e9penses peuvent \u00eatre d\u00e9duites du revenu global, par d\u00e9rogation \u00e0 la limite de 10.700 euros par an pr\u00e9vue dans le cadre d&rsquo;un <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/impots\/deficit-foncier-definition-calcul-imputation-et-report.html\">d\u00e9ficit foncier<\/a> usuel.<\/p>\n<p>En contrepartie de ce r\u00e9gime d\u00e9rogatoire, le r\u00e9gime de droit commun des d\u00e9ficits fonciers ne peut \u00e9videmment pas s&rsquo;appliquer. En particulier en cas de reliquat de charges qui n&rsquo;auraient pas \u00e9t\u00e9 d\u00e9duites, il n&rsquo;est pas permis d&rsquo;imputer cet exc\u00e9dent sur les revenus fonciers des dix ann\u00e9es suivantes.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Loi_monuments_historiques_les_immeubles_eligibles\"><\/span><a name=\"immeubles\"><\/a>Loi monuments historiques : les immeubles \u00e9ligibles<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>En 2025, le r\u00e9gime fiscal des monuments historiques concerne trois cat\u00e9gories de b\u00e2timents :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Immeubles class\u00e9s<\/strong> au titre des monuments historiques. Il s&rsquo;agit de b\u00e2timents qui pr\u00e9sentent un int\u00e9r\u00eat historique et\/ou artistique d&rsquo;envergure nationale, leur classement rel\u00e8ve du minist\u00e8re de la Culture sur avis de la Commission sup\u00e9rieure des monuments historiques (CSMH)<\/li>\n<li><strong style=\"background-color: transparent\">Immeubles inscrits<\/strong><span style=\"background-color: transparent\"> \u00e0 l&rsquo;inventaire suppl\u00e9mentaire des monuments historiques, qui concernent les immeubles dont le rayonnement est d&rsquo;int\u00e9r\u00eat r\u00e9gional. L&rsquo;inscription est d\u00e9livr\u00e9e par arr\u00eat\u00e9 du pr\u00e9fet de r\u00e9gion apr\u00e8s avis de la commission r\u00e9gionale du patrimoine et des sites (CRPS)<\/span><\/li>\n<li><strong style=\"background-color: transparent\">Immeubles ayant obtenu le label de la Fondation du Patrimoine<\/strong><span style=\"background-color: transparent\">. A ce titre, un b\u00e2timent peut donc b\u00e9n\u00e9ficier du r\u00e9gime fiscal des monuments historiques sans r\u00e9pondre stricto sensu \u00e0 la d\u00e9finition d&rsquo;un monument historique.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p>En France, on d\u00e9nombre pr\u00e8s de 45 000 monuments b\u00e9n\u00e9ficiant de la protection au titre des monuments historiques \u00e0 fin 2023, dont un peu moins de la moiti\u00e9 sont d\u00e9tenus par des propri\u00e9taires priv\u00e9s. Il s&rsquo;agit pour une large majorit\u00e9 de monuments inscrits \u00e0 l&rsquo;inventaire suppl\u00e9mentaire .<\/p>\n<p>Pour trouver la liste des b\u00e2timents class\u00e9s ou inscrits au titre des monuments historiques, il faut consulter la <a href=\"https:\/\/pop.culture.gouv.fr\/search\/list?base=%5B%22Patrimoine%20architectural%20%28M%C3%A9rim%C3%A9e%29%22%5D\">base M\u00e9rim\u00e9e du minist\u00e8re de la Culture<\/a>, qui recense le patrimoine monumental en France. La consultation est libre et gratuite sur son site internet.<\/p>\n<p><strong>A noter :<\/strong> depuis l&rsquo;imposition des revenus de l&rsquo;ann\u00e9e 2014, les immeubles agr\u00e9\u00e9s par le minist\u00e8re charg\u00e9 du budget comme faisant partie du patrimoine national au titre de leur caract\u00e8re historique ou artistique particulier ne sont plus \u00e9ligibles au dispositif, sauf si l&rsquo;agr\u00e9ment minist\u00e9riel ou la demande d&rsquo;agr\u00e9ment est intervenu avant le 1er janvier 2014.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Conditions_dapplication_de_la_fiscalite_au_titre_des_monuments_historiques\"><\/span><a name=\"conditions\"><\/a>Conditions d&rsquo;application de la fiscalit\u00e9 au titre des monuments historiques<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Pour b\u00e9n\u00e9ficier du r\u00e9gime fiscal d\u00e9di\u00e9, le propri\u00e9taire d&rsquo;un monument historique doit respecter <strong>3 conditions cumulatives<\/strong> :<\/p>\n<ol>\n<li><strong>Engagement de conservation pendant au moins 15 ans<\/strong>, sous peine de p\u00e9nalit\u00e9s fiscales. Le point de d\u00e9part est la date d&rsquo;acquisition et non la date d&rsquo;ach\u00e8vement des travaux. Les textes ne pr\u00e9voient aucune exception \u00e0 ce principe<\/li>\n<li><strong style=\"background-color: transparent\">D\u00e9tention directe de l&rsquo;immeuble<\/strong><span style=\"background-color: transparent\">, sauf exceptions (SCI agr\u00e9\u00e9e par le minist\u00e8re du Budget, SCI familiale)<\/span><\/li>\n<li><strong style=\"background-color: transparent\">Absence de mise en copropri\u00e9t\u00e9<\/strong><span style=\"background-color: transparent\"> de l&rsquo;immeuble, sauf copropri\u00e9t\u00e9 agr\u00e9\u00e9e par le minist\u00e8re du Budget. Les agr\u00e9ments peuvent porter sur les immeubles class\u00e9s et, depuis le 1er janvier 2016, sur les immeubles inscrits. C&rsquo;est dans le cadre d&rsquo;immeubles ou d&rsquo;ensembles immobiliers d\u00e9tenus en copropri\u00e9t\u00e9 que se d\u00e9roulent les programmes \u00e9ligibles \u00e0 la d\u00e9fiscalisation en MH. Les diff\u00e9rents lots font alors l&rsquo;objet d&rsquo;une vente \u00e0 la d\u00e9coupe aux futurs copropri\u00e9taires.<\/span><\/li>\n<\/ol>\n<p>L&rsquo;immeuble concern\u00e9 doit \u00eatre affect\u00e9 \u00e0 l&rsquo;habitation pour au moins 75% de sa surface habitable, pour toute demande d&rsquo;agr\u00e9ment de SCI et de copropri\u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9e depuis le 1er janvier 2015. En d&rsquo;autres termes, l&rsquo;espace affect\u00e9 \u00e0 un usage autre que le logement ne doit pas exc\u00e9der 25% de sa surface habitable.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Charges_deductibles_au_titre_de_la_detention_des_monuments_historiques\"><\/span><a name=\"chargesdeductibles\"><\/a>Charges d\u00e9ductibles au titre de la d\u00e9tention des monuments historiques<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Pour les biens ne procurant aucune recette, les r\u00e8gles de d\u00e9ductibilit\u00e9 s&rsquo;appliquent diff\u00e9remment selon le niveau de protection au titre des monuments historiques. Le champ des d\u00e9penses d\u00e9ductibles est ainsi plus large pour les immeubles class\u00e9s ou inscrits que pour ceux ayant b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 du label de la Fondation du Patrimoine.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Depenses_deductibles_pour_les_immeubles_inscrits_ou_classes\"><\/span>D\u00e9penses d\u00e9ductibles pour les immeubles inscrits ou class\u00e9s<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>En principe, les propri\u00e9taires d&rsquo;un monument historique (class\u00e9s ou inscrits comme tels) peuvent obtenir la d\u00e9duction :<\/p>\n<ul>\n<li>des frais de restauration, de r\u00e9paration, d&rsquo;entretien et d&rsquo;am\u00e9lioration de l&rsquo;immeuble ;<\/li>\n<li>des frais de g\u00e9rance ;<\/li>\n<li>de la r\u00e9mun\u00e9ration du gardien ou du concierge ;<\/li>\n<li>des imp\u00f4ts autres que les imp\u00f4ts locaux ;<\/li>\n<li>des int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt contract\u00e9s en vue de financer l&rsquo;achat du monument historique et des travaux de conservation ou d&rsquo;am\u00e9lioration ;<\/li>\n<li>des primes d&rsquo;assurance, y compris lorsque le monument historique n&rsquo;est pas ouvert au public. Les cotisations d&rsquo;assurance habitation sont donc d\u00e9ductibles.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Attention !<\/strong> La jurisprudence du Conseil d&rsquo;\u00c9tat dispose que l&rsquo;utilisation de mat\u00e9riaux issus d&rsquo;un b\u00e2timent en ruine inscrit \u00e0 l&rsquo;inventaire suppl\u00e9mentaire pour une reconstruction fid\u00e8le \u00e0 l&rsquo;original n&rsquo;est pas consid\u00e9r\u00e9e comme une d\u00e9pense d\u00e9ductible. Dans ce cas pr\u00e9cis, il s&rsquo;agissait d&rsquo;une op\u00e9ration de d\u00e9montage et remontage d&rsquo;un vieux manoir.<\/p>\n<p>Si le propri\u00e9taire b\u00e9n\u00e9ficie d&rsquo;une subvention attribu\u00e9e par la direction r\u00e9gionale des affaires culturelles (Drac) pour r\u00e9aliser ses travaux, seul le reste \u00e0 charge est admis en d\u00e9duction, m\u00eame si la perception de la subvention intervient apr\u00e8s l&rsquo;ach\u00e8vement du chantier.<\/p>\n<p>Un immeuble peut ne pas \u00eatre class\u00e9 ou inscrit en totalit\u00e9 comme monument historique (on parle commun\u00e9ment de classement partiel, par exemple au titre d&rsquo;une ou plusieurs pi\u00e8ces, d&rsquo;un seul \u00e9tage ou d&rsquo;un escalier). Dans ce cadre, tous les travaux ne seront pas n\u00e9cessairement d\u00e9ductibles.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Charges_deductibles_pour_les_biens_labellises_Fondation_du_Patrimoine\"><\/span>Charges d\u00e9ductibles pour les biens labellis\u00e9s Fondation du Patrimoine<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<h4 style=\"margin-left: 30px\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Moindre_portee_de_la_deductibilite\"><\/span>Moindre port\u00e9e de la d\u00e9ductibilit\u00e9<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h4>\n<p>Les r\u00e8gles de d\u00e9duction des charges fonci\u00e8res sont plus restrictives pour les biens ayant re\u00e7u le label de la Fondation du Patrimoine. Seuls les travaux de r\u00e9paration et d&rsquo;entretien sont admis en d\u00e9duction au titre du r\u00e9gime fiscal des monuments historiques. Par cons\u00e9quent, ni les int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt, ni les primes d&rsquo;assurance ne sont d\u00e9ductibles.<\/p>\n<p>S&rsquo;agissant de la nature des d\u00e9penses de travaux d\u00e9ductibles, il faut distinguer deux cas de figure :<\/p>\n<ol>\n<li>Immeubles habitables : les travaux relatifs \u00e0 la pr\u00e9servation des parois ext\u00e9rieures et \u00e9l\u00e9ments de structure (murs, fa\u00e7ade, toiture, charpente) sont admis en d\u00e9duction mais pas les travaux int\u00e9rieurs (parquets, plafonds, chemin\u00e9e).<\/li>\n<li>Immeubles non habitables : l&rsquo;administration accepte la d\u00e9duction des d\u00e9penses de travaux int\u00e9rieurs \u00ab indissociables de l&rsquo;int\u00e9r\u00eat historique, artistique ou culturel \u00bb, sous condition d&rsquo;ouverture au public.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Par ailleurs, les d\u00e9penses de reconstruction de parties disparues ou d\u00e9truites au cours du temps ne sont pas admises en d\u00e9duction par l&rsquo;administration fiscale, sauf si ces travaux sont effectu\u00e9s \u00ab \u00e0 la demande du service d\u00e9partemental de l&rsquo;architecture et du patrimoine et qu&rsquo;ils ont pour objet de restaurer l&rsquo;immeuble dans sa situation d&rsquo;origine \u00bb.<\/p>\n<h4 style=\"margin-left: 30px\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Depenses_deductibles_a_100_ou_50\"><\/span>D\u00e9penses d\u00e9ductibles \u00e0 100% ou 50%<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h4>\n<p>En principe, la d\u00e9duction des charges est prise en compte pour la moiti\u00e9 du montant des travaux \u00e9ligibles pour les travaux de r\u00e9paration et d&rsquo;entretien d&rsquo;un immeuble ayant obtenu le label de la Fondation du Patrimoine. Cependant, si les travaux ont b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 d&rsquo;une subvention, vers\u00e9e par un organisme public (\u00c9tat, collectivit\u00e9 locale, aides europ\u00e9ennes) ou priv\u00e9 (association reconnue d&rsquo;utilit\u00e9 publique et agr\u00e9\u00e9e \u00e0 ce titre), 100% des d\u00e9penses sont d\u00e9ductibles. Dans ce cas, la subvention doit repr\u00e9senter au moins 20% des d\u00e9penses totales et seul le reste \u00e0 charge est admis en d\u00e9duction.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Monuments_historiques_et_plafonnement_des_niches_fiscales\"><\/span><a name=\"plafonnementniches\"><\/a>Monuments historiques et plafonnement des niches fiscales<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>L&rsquo;avantage fiscal du r\u00e9gime des monuments historiques n&rsquo;est soumis \u00e0 aucune limite de montant, quelle que soit la date d&rsquo;acquisition de l&rsquo;immeuble ou de r\u00e9alisation des travaux.<\/p>\n<p>En particulier, il n&rsquo;est pas soumis <a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/impots\/defiscalisation-tout-savoir-sur-le-plafonnement-des-niches-fiscales.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">plafonnement des niches fiscales \u00e0 10.000 euros<\/a>, ni au plafond d\u00e9rogatoire de 18.000 euros (qui concerne uniquement la d\u00e9fiscalisation outre-mer et la <strong><a href=\"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/impots\/sofica-ou-comment-investir-dans-le-cinema-pour-reduire-son-impot.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">souscription de parts de Sofica<\/a><\/strong>).<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Monuments_historiques_et_prelevement_a_la_source\"><\/span><a name=\"pals\"><\/a>Monuments historiques et pr\u00e9l\u00e8vement \u00e0 la source<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Modifier son pr\u00e9l\u00e8vement \u00e0 la source est possible apr\u00e8s avoir investi dans le cadre du dispositif monuments historiques, en utilisant le service en ligne \u00ab G\u00e9rer mon pr\u00e9l\u00e8vement \u00e0 la source \u00bb sur son espace particulier.<\/p>\n<p>Il faut cliquer sur \u00ab Actualiser suite \u00e0 une hausse ou \u00e0 une baisse de vos revenus \u00bb.<\/p>\n<p>La modification est applicable pour l\u2019ann\u00e9e civile en cours. Il faut renouveler l\u2019op\u00e9ration au fin d\u2019ann\u00e9e pour qu\u2019elle continue de s\u2019appliquer l\u2019ann\u00e9e suivante.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"SCPI_Monuments_historiques_investissement_mutualise_dans_plusieurs_lots\"><\/span>SCPI Monuments historiques : investissement mutualis\u00e9 dans plusieurs lots<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Aucune SCPI permettant de b\u00e9n\u00e9ficier du r\u00e9gime des Monuments Historiques n\u2019est disponible \u00e0 la souscription en 2025, d&rsquo;apr\u00e8s nos constatations.<\/p>\n<p>La premi\u00e8re et seule SCPI Monuments historiques, d\u00e9nomm\u00e9e Renovalys Patrimoine, a \u00e9t\u00e9 ouverte \u00e0 la souscription du 5 ao\u00fbt 2016 au 31 d\u00e9cembre 2018. Accessible d\u00e8s 10.000 euros (soit 2 parts de 5.000 euros chacune), elle permettait d\u2019acc\u00e9der \u00e0 un patrimoine diversifi\u00e9 constitu\u00e9 de lots de b\u00e2timents anciens \u00e0 restaurer situ\u00e9s dans plusieurs villes de France et inscrits au titre des monuments historiques ou class\u00e9s \u00e0 l\u2019inventaire suppl\u00e9mentaire des monuments historiques.<\/p>\n<p>La SCPI Renovalys Patrimoine a investi l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 de sa collecte dans 34 lots au sein de 5 immeubles :<\/p>\n<ul>\n<li>2 lots dans l\u2019ancien H\u00f4tel du Hainaut \u00e0 Valenciennes<\/li>\n<li>23 lots dans le site Les Ailes du Couvent \u00e0 Caen<\/li>\n<li>6 lots dans l\u2019H\u00f4tel d\u2019Avelin \u00e0 Lille<\/li>\n<li>2 lots dans la maison Le Manach (soieries) \u00e0 Tours<\/li>\n<li>1 lot dans l\u2019H\u00f4tel de Valbelle (h\u00f4tel particulier) \u00e0 Aix-en-Provence<\/li>\n<\/ul>\n<p>L\u2019avantage fiscal des 307 associ\u00e9s sera d\u00e9finitivement acquis sous r\u00e9serve qu\u2019ils conservent leurs parts pendant 15 ann\u00e9es. Le march\u00e9 secondaire des parts est donc appel\u00e9 \u00e0 \u00eatre proche de n\u00e9ant, compte tenu de cette contrainte. La derni\u00e8re transaction sur ce march\u00e9 secondaire a \u00e9t\u00e9 constat\u00e9e le 29 juin 2023 (2 parts \u00e9chang\u00e9es).<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>L&rsquo;achat en 2025 d&rsquo;un b\u00e2timent ancien ou d&rsquo;un appartement dans le cadre d&rsquo;un programme de d\u00e9fiscalisation \u00e9ligible au r\u00e9gime fiscal des monuments historiques ouvre droit \u00e0 un avantage sp\u00e9cifique, qui \u00e9chappe au plafonnement des niches fiscales. 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