{"id":56707,"date":"2016-12-05T11:33:10","date_gmt":"2016-12-05T10:33:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/impots\/plus-values-immobilieres-les-cas-d-exonerations-fiscales.html"},"modified":"2018-07-18T09:49:50","modified_gmt":"2018-07-18T09:49:50","slug":"plus-values-immobilieres-les-cas-d-exonerations-fiscales","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/impots\/plus-values-immobilieres-les-cas-d-exonerations-fiscales.html","title":{"rendered":"Plus-values immobili\u00e8res : les cas d\u2019exon\u00e9ration fiscale"},"content":{"rendered":"\n

Sommaire<\/strong><\/p>\n

R\u00e9sidence principale<\/strong><\/a>
Prix inf\u00e9rieur \u00e0 15.000 euros<\/strong><\/a>
Vente d’une r\u00e9sidence secondaire pour la premi\u00e8re fois<\/strong><\/a>
Vendeur retrait\u00e9 ou invalide<\/strong><\/a>
Vendeur log\u00e9 dans un \u00e9tablissement social ou m\u00e9dico-social<\/strong><\/a>
Vendeur europ\u00e9en non-r\u00e9sident<\/strong><\/a>
Propri\u00e9taire indivis au sein d’une indivision<\/strong><\/a>
Expropriation<\/strong><\/a>
Vente au b\u00e9n\u00e9fice de la construction de logements sociaux<\/strong><\/a>
Droit de sur\u00e9l\u00e9vation<\/a><\/p>\n

<\/strong><\/p>\n

L’imposition des plus-values immobili\u00e8res fait souvent r\u00e2ler les vendeurs d’un bien immobilier ou d’un terrain \u00e0 b\u00e2tir. La taxation est \u00e9lev\u00e9e (34,5%), le r\u00e9gime fiscal s’av\u00e8re particuli\u00e8rement complexe (voir ici<\/strong><\/a>), notamment au regard des abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention, et il faut patienter plus de 30 ans pour b\u00e9n\u00e9ficier d’une exon\u00e9ration fiscale totale. Autant dire que la fiscalit\u00e9 n’est pas du c\u00f4t\u00e9 des vendeurs.<\/p>\n

Il existe cependant plusieurs situations dans lesquelles la plus-value \u00ab imposable \u00bb per\u00e7ue par le vendeur est exon\u00e9r\u00e9e d’imp\u00f4t sur le revenu et de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux. Les cas suivants sont vis\u00e9s par la loi et notamment par l’article 150 U du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts<\/strong><\/a>.<\/p>\n

<\/span>Le logement constitue la r\u00e9sidence principale du vendeur<\/a><\/span><\/h2>\n

Les plus-values immobili\u00e8res tir\u00e9es de la vente d’une r\u00e9sidence principale sont compl\u00e8tement exon\u00e9r\u00e9es de toute fiscalit\u00e9, en toutes circonstances. Il n’existe aucune d\u00e9rogation \u00e0 cette r\u00e8gle. En d’autres termes, une large majorit\u00e9 des ventes de maisons et d’appartements \u00e9chappent \u00e0 cette fiscalit\u00e9.<\/p>\n

<\/span>Le bien est vendu \u00e0 un prix inf\u00e9rieur \u00e0 15.000 euros<\/a><\/span><\/h2>\n

Les biens de faible valeur \u00e9chappent \u00e9galement \u00e0 l’imposition des plus-values immobili\u00e8res. Il peut s’agir d’un parking ou d’un garage par exemple. Le plafond d’exon\u00e9ration est doubl\u00e9 \u00e0 30.000 euros si le bien est c\u00e9d\u00e9 par un couple.<\/p>\n

<\/span>Le vendeur n’est pas propri\u00e9taire de sa r\u00e9sidence principale et c\u00e8de une r\u00e9sidence secondaire pour la premi\u00e8re fois<\/a><\/span><\/h2>\n

Dans ce cas de figure, la plus-value n’est pas impos\u00e9e d\u00e8s lors que le vendeur vend un logement pour la premi\u00e8re fois de sa vie, n’a pas \u00e9t\u00e9 propri\u00e9taire de sa r\u00e9sidence principale au cours des quatre derni\u00e8res ann\u00e9es et s’engage \u00e0 r\u00e9investir tout ou partie de la plus-value dans l’achat ou la construction de sa r\u00e9sidence principale dans un d\u00e9lai de deux ans. Le logement c\u00e9d\u00e9 peut \u00eatre une r\u00e9sidence secondaire, un bien re\u00e7u en h\u00e9ritage ou encore un investissement locatif. En revanche, l’exon\u00e9ration n’est pas accord\u00e9e aux vendeurs d’un terrain ou d’un local professionnel.<\/p>\n

Seule la fraction du prix de vente r\u00e9investie pour l’acquisition de la r\u00e9sidence principale est exon\u00e9r\u00e9e de fiscalit\u00e9.<\/p>\n

Attention :<\/strong> au cours de sa premi\u00e8re lecture du projet de loi de finances pour 2017<\/strong><\/a>, l’Assembl\u00e9e nationale a supprim\u00e9 cette exon\u00e9ration. N\u00e9anmoins, les d\u00e9put\u00e9s ont rebrouss\u00e9 chemin en deuxi\u00e8me lecture et ont finalement choisi de la conserver. Elle est ainsi maintenue en 2017. <\/p>\n

<\/span>Le vendeur est retrait\u00e9 ou invalide de deuxi\u00e8me ou troisi\u00e8me cat\u00e9gorie<\/a><\/span><\/h2>\n

Une exon\u00e9ration fiscale<\/strong><\/a> est accord\u00e9e dans cette situation si plusieurs conditions sont remplies. Le vendeur doit ainsi ne pas \u00eatre redevable de l’imp\u00f4t de solidarit\u00e9 sur la fortune (ISF), c’est-\u00e0-dire que son patrimoine net taxable<\/strong><\/a> doit \u00eatre inf\u00e9rieur \u00e0 1,3 million d’euros. De plus, son revenu fiscal de r\u00e9f\u00e9rence (RFR)<\/strong><\/a> ne doit pas d\u00e9passer 10.697 euros pour une personne seule et 16.409 euros pour un couple soumis \u00e0 imposition commune. Les seuils de revenus \u00e0 retenir sont les m\u00eames que ceux utilis\u00e9s pour d\u00e9terminer les exon\u00e9rations de taxe d’habitation<\/strong><\/a>.<\/p>\n

<\/span>Le vendeur est log\u00e9 dans un \u00e9tablissement ou service social ou m\u00e9dico-social<\/a><\/span><\/h2>\n

L’exon\u00e9ration n’est accord\u00e9e que si le logement constituait la r\u00e9sidence principale de la personne h\u00e9berg\u00e9e en centre sp\u00e9cialis\u00e9, qu’il n’a pas \u00e9t\u00e9 occup\u00e9 depuis son d\u00e9part et que la vente intervient dans un d\u00e9lai de deux ans apr\u00e8s son entr\u00e9e dans l’\u00e9tablissement.<\/p>\n

Le RFR du vendeur ne doit par ailleurs pas d\u00e9passer 25.155 euros ou 35.658 euros pour un couple soumis \u00e0 imposition commune. Il s’agit des seuils utilis\u00e9s pour d\u00e9terminer les contribuables b\u00e9n\u00e9ficiant d’un plafonnement de taxe d’habitation<\/strong><\/a>.<\/p>\n

En outre, la condition de non-imposition \u00e0 l’ISF \u00e9voqu\u00e9e dans le cas pr\u00e9c\u00e9dent s’applique \u00e9galement \u00e0 cette situation.<\/p>\n

<\/span>Le propri\u00e9taire est un europ\u00e9en non-r\u00e9sident<\/a><\/span><\/h2>\n

Les non-r\u00e9sidents europ\u00e9ens* qui vendent un logement et qui ont \u00e9t\u00e9 domicili\u00e9s fiscalement en France au moins deux ann\u00e9es cons\u00e9cutives \u00e0 n’importe quel moment avant la transaction peuvent b\u00e9n\u00e9ficier d’une exon\u00e9ration d’imp\u00f4t sur la plus-value dans la limite de 150.000 euros.<\/p>\n

La vente doit intervenir avant le 31 d\u00e9cembre de la cinqui\u00e8me ann\u00e9e suivant l’expatriation du propri\u00e9taire. Cette condition de d\u00e9lai dispara\u00eet d\u00e8s lors que le vendeur a la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l’ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dant celle de la cession.<\/p>\n

A savoir :<\/strong> les non-r\u00e9sidents peuvent utiliser ce m\u00e9canisme fiscal \u00e0 une seule reprise et pour la vente d’un seul logement.<\/p>\n

<\/span>Les propri\u00e9taires indivis vendent au sein de l’indivision<\/a><\/span><\/h2>\n

Lorsque les b\u00e9n\u00e9ficiaires d’une succession re\u00e7oivent un bien immobilier en h\u00e9ritage d’un parent d\u00e9c\u00e9d\u00e9, ils en deviennent propri\u00e9taires en indivision. Ils peuvent alors c\u00e9der leur quote-part de la propri\u00e9t\u00e9 aux autres membres originaires de l’indivision, \u00e0 leurs conjoints ainsi que des ascendants, descendants ou ayants-droit \u00e0 titre universel de l’un d’entre eux. Et ce, sans payer d’imp\u00f4t sur la plus-value immobili\u00e8re per\u00e7ue.<\/p>\n

A savoir :<\/strong> les partages entre conjoints, partenaires de Pacs et concubins au sein d’une indivision conjugale sont \u00e9galement exon\u00e9r\u00e9s de toute fiscalit\u00e9 sur les plus-values immobili\u00e8res. Les concubins doivent avoir achet\u00e9 le bien durant leur concubinage pour b\u00e9n\u00e9ficier de cette exon\u00e9ration fiscale, contrairement aux conjoints et partenaires de Pacs pour qui l’acquisition peut pr\u00e9c\u00e9der l’union.<\/p>\n

Cette exon\u00e9ration fonctionne \u00e9galement dans des conditions similaires si l’indivision r\u00e9sulte d’une donation-partage<\/strong><\/a>. \u00ab Les biens re\u00e7us par tout autre type de donation ne sont pas \u00e9ligibles \u00e0 l’exon\u00e9ration<\/em> \u00bb, pr\u00e9cise le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP-Imp\u00f4ts).<\/p>\n

<\/span>Le propri\u00e9taire est expropri\u00e9<\/a><\/span><\/h2>\n

Un propri\u00e9taire expropri\u00e9 sur d\u00e9cision administrative suite \u00e0 la publication d’une d\u00e9claration d’utilit\u00e9 publique peut \u00e9chapper \u00e0 toute taxation de la plus-value touch\u00e9e \u00e0 cette occasion. Pour ce faire, il doit remployer l’int\u00e9gralit\u00e9 de l’indemnit\u00e9 d’expropriation vers\u00e9e par les pouvoirs publics pour acheter, faire construire ou agrandir un ou plusieurs biens dans un d\u00e9lai d’un an \u00e0 compter du versement.<\/p>\n

<\/span>La vente profite \u00e0 la construction de logements sociaux<\/a><\/span><\/h2>\n

Les propri\u00e9taires qui vendent un bien \u00e0 un organisme HLM afin que celui-ci puisse construire des logements sociaux peuvent \u00e9chapper \u00e0 l’imp\u00f4t sur la plus-value. Il en va de m\u00eame si la vente se r\u00e9alise au profit d’une collectivit\u00e9 locale afin que celle-ci c\u00e8de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 un organisme HLM.<\/p>\n

Plus largement, l’exon\u00e9ration concerne \u00e9galement toutes les transactions dans lesquelles l’acheteur, quel qu’il soit (un promoteur immobilier par exemple), s’engage \u00e0 construire des logements sociaux. Dans ce cas pr\u00e9cis, \u00ab l’exon\u00e9ration est calcul\u00e9e au prorata de la surface habitable des logements sociaux construits par rapport \u00e0 la surface totale des constructions mentionn\u00e9es sur le permis de construire du programme immobilier<\/em> \u00bb, mentionne le Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts.<\/p>\n

Cette exon\u00e9ration concerne uniquement les transactions faisant l’objet d’un avant-contrat (promesse ou compromis de vente<\/a><\/strong>) sign\u00e9 avant le 31 d\u00e9cembre 2016. La vente doit \u00eatre officialis\u00e9e avant la fin de l’ann\u00e9e 2018.<\/p>\n

<\/span>Le vendeur c\u00e8de un droit de sur\u00e9l\u00e9vation<\/a><\/span><\/h2>\n

Un propri\u00e9taire peut c\u00e9der un droit de sur\u00e9l\u00e9vation sur son immeuble, c’est-\u00e0-dire un permis de construire des \u00e9tages suppl\u00e9mentaires, sans payer d’imp\u00f4t sur la plus-value. L’acheteur doit alors s’engager \u00e0 utiliser ce droit pour construire des logements dans un d\u00e9lai de quatre ans.<\/p>\n

*Ressortissant d’un Etat membre de l’Union europ\u00e9enne ou d’un autre Etat partie \u00e0 l’accord sur l’Espace \u00e9conomique europ\u00e9en.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Vendre un logement ou un terrain \u00e0 b\u00e2tir n’est pas obligatoirement synonyme d’imposition de la plus-value immobili\u00e8re. Au-del\u00e0 du cas de la r\u00e9sidence principale, le Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts pr\u00e9voit certaines exon\u00e9rations fiscales sp\u00e9cifiques. Explications. \u00a0<\/p>\n","protected":false},"author":13710,"featured_media":63358,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[10],"tags":[],"class_list":["post-56707","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-calcul"],"acf":[],"yoast_head":"\nPlus-values immobili\u00e8res 2017 : les cas d\u2019exon\u00e9rations fiscales<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Vendre un logement ou un terrain \u00e0 b\u00e2tir n'est pas obligatoirement synonyme d'imposition de la plus-value immobili\u00e8re. 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