{"id":69061,"date":"2021-12-31T12:35:30","date_gmt":"2021-12-31T11:35:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/impots\/?p=69061"},"modified":"2025-02-18T11:51:44","modified_gmt":"2025-02-18T10:51:44","slug":"investissement-immobilier-denormandie-dans-lancien-principe-conditions-et-calcul","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.toutsurmesfinances.com\/impots\/investissement-immobilier-denormandie-dans-lancien-principe-conditions-et-calcul.html","title":{"rendered":"Investissement immobilier Denormandie dans l\u2019ancien : principe, conditions et calcul"},"content":{"rendered":"

<\/span>Le principe du dispositif gouvernemental \u00ab Denormandie ancien \u00bb : fonctionnement et explications<\/span><\/h2>\n

La loi \u00ab Denormandie ancien \u00bb – du nom de l’actuel ministre charg\u00e9 de la Ville et du Logement, Julien Denormandie – est entr\u00e9e en vigueur le 1er janvier 2019. Introduite par la loi de finances pour 2019<\/a><\/strong>, elle vise assouplir les conditions d’acquisition d’un bien immobilier ancien avec travaux dans le cadre de la loi Pinel<\/a> <\/strong>d\u00e9j\u00e0 en place (mais qui n’est plus distribu\u00e9 depuis le 1er janvier 2025), dont elle s’inspire et qu’elle compl\u00e8te.<\/p>\n

Quel est l’objectif du dispositif \u00ab Denormandie ancien \u00bb ? Selon l’\u00e9nonc\u00e9 du texte originel, il s’agit d’encourager les investisseurs immobiliers \u00e0 effectuer des travaux de r\u00e9novation dans les centres-villes de villes moyennes qui comportent de nombreux logements (appartements, immeubles, anciens locaux commerciaux ou industriels \u00e0 transformer en habitation) vacants et en mauvais \u00e9tat du parc d’habitat priv\u00e9. Il n’est donc pas possible d’investir dans un logement neuf avec le Denormandie.<\/p>\n

En contrepartie, l’acquisition et la r\u00e9novation du bien vide (la location meubl\u00e9e est exclue du dispositif, r\u00e9serv\u00e9 \u00e0 la seule location nue) permettent aux bailleurs de r\u00e9duire de leur imp\u00f4t sur le revenu (IR)<\/a><\/strong> jusqu’\u00e0 21% du prix de revient total du logement (achat du bien + frais d’acquisition + co\u00fbt des travaux de r\u00e9novation ou de transformation en logement). D’autres taux de l’avantage fiscal, plus \u00e9lev\u00e9s, sont en vigueur pour une op\u00e9ration r\u00e9alis\u00e9e en Outre-mer. Comme dans le Pinel, l’avantage fiscal varie en fonction de la dur\u00e9e pendant laquelle le bailleur s’engage \u00e0 louer son bien.<\/p>\n

La mesure s’adresse \u00e0 des investisseurs qui souhaitent proposer leur bien \u00e0 la location, directement ou indirectement au travers de SCPI (soci\u00e9t\u00e9s civiles de placement immobilier)<\/a><\/strong> qui d\u00e9tiendront plusieurs lots de copropri\u00e9t\u00e9 mis en location.<\/p>\n

Pour b\u00e9n\u00e9ficier du dispositif fiscal \u00ab Denormandie ancien \u00bb, le texte originel indiquait que les investisseurs immobiliers locatifs devaient acqu\u00e9rir le bien vide entre le 1er janvier 2019 et le 31 d\u00e9cembre 2021. Le dispositif, reconduit \u00e0 plusieurs reprise, doit finalement prendre fin au 31 d\u00e9cembre 2027<\/strong>, conform\u00e9ment \u00e0 l’article 42 de la loi du 9 avril 2024<\/a> \u00ab visant \u00e0 l’acc\u00e9l\u00e9ration et \u00e0 la simplification de la r\u00e9novation de l’habitat d\u00e9grad\u00e9 et des grandes op\u00e9rations d’am\u00e9nagement \u00bb. Sont concern\u00e9s les biens acquis entre le 1er<\/sup> janvier 2019 et le 31 d\u00e9cembre 2027 <\/strong>dans dans une ville moyenne labellis\u00e9e \u00ab C\u0153ur de ville \u00bb (<\/em>les 222 officielles, auxquelles se sont rattach\u00e9es quelques localit\u00e9s)<\/em>, dans une agglom\u00e9ration parmi ayant conclu avec l’\u00c9tat une op\u00e9ration de revitalisation du territoire (ORT) ou dans une commune dont le besoin de r\u00e9habilitation de l’habitat est particuli\u00e8rement marqu\u00e9.<\/p>\n

Alors qu’il \u00e9tait cens\u00e9 prendre fin en d\u00e9cembre 2023, le dispositif \u00ab Denormandie \u00bb avait finalement \u00e9t\u00e9 prorog\u00e9 jusqu\u2019au 31 d\u00e9cembre 2026 par l’article 72 de la loi de finances pour 2024<\/a>).<\/p>\n

\u00c0 NOTER :<\/strong> l’\u00e9ligibilit\u00e9 d’un logement au dispositif Denormandie ne r\u00e9pond pas \u00e0 un zonage, contrairement au Pinel qui a \u00e9t\u00e9 reconduit dans les zones \u00ab tendues \u00bb (zones A, A bis et B1) o\u00f9 l’offre est largement inf\u00e9rieure \u00e0 la demande. En revanche, en dehors des travaux \u00e0 effectuer, ses conditions d’application sont calqu\u00e9es \u00e0 l’identique sur le Pinel en mati\u00e8re de plafonds de loyers (voir plus bas)<\/em>. Au niveau des plafonds de ressources (voir plus bas)<\/em>, ils varient l\u00e9g\u00e8rement d’un dispositif \u00e0 l’autre.<\/p>\n

Selon la premi\u00e8re version du texte, les travaux de r\u00e9novation doivent repr\u00e9senter a minima<\/em> 25% de la valeur totale de l’op\u00e9ration (prix du bien + frais d’acquisition + travaux), dans la limite de 300.000 euros. Ils sont obligatoirement r\u00e9alis\u00e9s par des professionnels (le bailleur ne peut les r\u00e9aliser lui-m\u00eame, sans quoi il n’a pas droit \u00e0 la r\u00e9duction d’imp\u00f4t). Selon le minist\u00e8re de la Ville et du Logement, ces travaux doivent \u00ab soit am\u00e9liorer la performance \u00e9nerg\u00e9tique du logement d’au moins 30% dans l’individuel et 20% dans le collectif soit repr\u00e9senter deux types de travaux sur un bouquet de cinq \u00bb (voir plus bas)<\/em>.<\/p>\n

Un d\u00e9cret du 26 mars 2019, publi\u00e9 au Journal officiel du 27 mars 2019<\/a><\/strong>, a d\u00e9fini la nature des travaux \u00e9ligibles au dispositif Denormandie, le niveau de performance \u00e9nerg\u00e9tique exig\u00e9 et les obligation d\u00e9claratives sp\u00e9cifiques pour les logements concern\u00e9s.<\/p>\n

Le logement r\u00e9nov\u00e9 doit \u00eatre lou\u00e9 \u00e0 un prix raisonnable \u00e0 des m\u00e9nages modestes ou de classe moyenne, \u00e0 usage d’habitation principale et respectant certains plafonds de loyers et de ressources (voir plus bas)<\/em>. \u00c0 noter que si les plafonnements de loyers pour le Denormandie sont identiques \u00e0 ceux en vigueur pour le Pinel, les conditions de\u00a0ressources des locataires affichent quelques diff\u00e9rences. Autre similitude avec le Pinel : l’investisseur en Denormandie dispose de douze mois pour trouver un premier locataire, sans quoi il perd le b\u00e9n\u00e9fice de la r\u00e9duction d’imp\u00f4t. \u00c0 l’instar du Pinel, le bien peut \u00eatre lou\u00e9 \u00e0 ses enfants ou \u00e0 ses ascendants<\/a><\/strong>.<\/p>\n

Comme pour le dispositif Pinel, la nouvelle r\u00e9duction d’imp\u00f4t Denormandie, calcul\u00e9e sur la totalit\u00e9 de l’op\u00e9ration, s’applique dans les limites d’un plafond d’investissement annuel de 300.000 euros.<\/p>\n

Selon le gouvernement, la d\u00e9pense fiscale qui correspond \u00e0 la loi Denormandie devait s’\u00e9tablir \u00e0 \u00ab 120 millions d’euros pour la premi\u00e8re ann\u00e9e \u00bb de son instauration.<\/p>\n

<\/span>\u00ab Denormandie ancien \u00bb : un dispositif remani\u00e9 et \u00e9largi en 2020<\/span><\/h2>\n

Dans le cadre de la loi de finances pour 2020, le dispositif d\u2019investissement locatif dans l\u2019ancien Denormandie a b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 de trois changements de taille. Attention : seules les acquisitions faites depuis le 1er janvier 2020 sont soumises aux nouvelles dispositions.<\/p>\n

<\/span>Le \u00ab Denormandie ancien \u00bb applicable jusqu’au 31 d\u00e9cembre 2027<\/span><\/h3>\n

Alors que le dispositif Denormandie devait prendre fin au 31 d\u00e9cembre 2026 (apr\u00e8s plusieurs prolongations), il a finalement \u00e9t\u00e9 une nouvelle fois prorog\u00e9 jusqu’au 31 d\u00e9cembre 2027 (article 42 de la loi du 9 avril 2024). \u00c0 cette occasio, il a \u00e9t\u00e9 \u00e9tendu aux investissements r\u00e9alis\u00e9s \u00e0 compter du 11 avril 2024 dans des copropri\u00e9t\u00e9s en grande difficult\u00e9 financi\u00e8re ou incluses dans le p\u00e9rim\u00e8tre d’une op\u00e9ration de requalification des copropri\u00e9t\u00e9s d\u00e9grad\u00e9es.<\/p>\n

<\/span>\u00ab Denormandie ancien \u00bb : suppression de la notion de \u00ab centre-ville \u00bb<\/span><\/h3>\n

Autre changement notable apport\u00e9 par l’amendement concernant le dispositif : le \u00ab Denormandie ancien \u00bb n’est d\u00e9sormais plus r\u00e9serv\u00e9 au centre des villes moyennes, mais \u00e0\u00a0l\u2019ensemble du territoire des communes \u00e9ligibles. La notion de \u00ab centre-ville \u00bb, qui figurait parmi les param\u00e8tres pour d\u00e9terminer la possibilit\u00e9 d’attribution du cr\u00e9dit d’imp\u00f4t, est donc abandonn\u00e9e.<\/p>\n

Selon les auteurs de l’amendement adopt\u00e9, cette notion \u00ab implique complexit\u00e9 et incertitude pour les investisseurs, ainsi qu\u2019une restriction de la port\u00e9e du dispositif, d\u00e9j\u00e0 cibl\u00e9 sur des communes bien sp\u00e9cifiques \u00bb.<\/p>\n

\u00ab Dans sa nouvelle version, les investisseurs pourront encore plus facilement se saisir du dispositif Denormandie dans l\u2019ancien pour acheter et r\u00e9nover des logements. Notre objectif est de massifier le recours au dispositif afin d\u2019acc\u00e9l\u00e9rer la r\u00e9novation des logements. C\u2019est un dispositif gagnant-gagnant : int\u00e9ressant pour l\u2019investisseur et le locataire \u00bb, s’est f\u00e9licit\u00e9 Julien Denormandie, l’ancien ministre charg\u00e9 de la Ville et du Logement, \u00e0 l’origine du dispositif, dans un communiqu\u00e9 publi\u00e9 \u00e0 l’\u00e9poque.<\/p>\n

<\/span>\u00ab Denormandie ancien \u00bb : la liste des travaux \u00e9ligibles \u00e9largie<\/span><\/h3>\n

La troisi\u00e8me modification apport\u00e9e au dispositif Denormandie par la loi de finances pour 2020 concerne le calcul du montant des travaux pour b\u00e9n\u00e9ficier d’une r\u00e9duction d’imp\u00f4t. En cons\u00e9quence, le panel des travaux de r\u00e9novation \u00e9ligible \u00e0 la r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t a \u00e9t\u00e9 revu \u00e0 la hausse.<\/p>\n

Dans la premi\u00e8re version, seules \u00e9taient prises en compte les op\u00e9ration de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique. Dor\u00e9navant, les contribuables peuvent\u00a0ajouter \u00e0 la liste des travaux compatibles \u00ab la modernisation, l\u2019assainissement ou l\u2019am\u00e9nagement de surfaces habitables (dont les combles et sous-sols) ou encore concernant la cr\u00e9ation de surface habitable nouvelle \u00bb, pr\u00e9cise un communiqu\u00e9 du ministre charg\u00e9 de la Ville et du Logement.<\/p>\n

L’\u00e9ventail des travaux doit toujours atteindre a minima<\/em> 25% du montant de l\u2019acquisition, jusqu’\u00e0 un total de 300.000 euros de prise en charge.<\/p>\n

<\/span>\u00ab Denormandie ancien \u00bb : les conditions pour b\u00e9n\u00e9ficier du dispositif 2025<\/span><\/h2>\n

<\/span>Logements \u00e9ligibles au dispositif Denormandie dans l’ancien<\/span><\/h3>\n

Le dispositif de d\u00e9fiscalisation immobili\u00e8re initi\u00e9 par Julien Denormandie vise \u00e0 redynamiser le c\u0153ur des villes moyennes. Cela passe par l’acquisition et la r\u00e9novation de logements anciens pour les mettre en location. L’op\u00e9ration concerne donc uniquement des biens vides du parc immobilier priv\u00e9 existant.<\/p>\n

De fait, le Denormandie ouvre le dispositif Pinel aux logements anciens situ\u00e9s dans des communes dont l’habitat est fortement d\u00e9grad\u00e9, ind\u00e9pendamment du zonage en vigueur. Il concerne deux types de biens : d’une part les logements anciens \u00e0 r\u00e9nover, et d’autre part les anciens locaux commerciaux ou industriels \u00e0 transformer en habitation.<\/p>\n

L’article 199 novovicies du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts (CGI), qui r\u00e9git la loi Pinel, a \u00e9t\u00e9 mis \u00e0 jour dans le cadre de la loi de finances pour 2024, qui prolonge le dispositif Denormandie jusqu’au 31 d\u00e9cembre 2026. Le texte\u00a0pr\u00e9cise que le Denormandie dans l’ancien s’applique \u00ab au logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 d\u00e9cembre 2026 et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux d’am\u00e9lioration d\u00e9finis par d\u00e9cret, ainsi qu’au local affect\u00e9 \u00e0 un usage autre que l’habitation que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 d\u00e9cembre 2026 et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement \u00bb. <\/span>Cela signifie que les propri\u00e9taires d’un bien ancien \u00e9ligible acquis avant le 1er janvier 2019 ne peuvent pas pr\u00e9tendre \u00e0 la r\u00e9duction d’imp\u00f4t au titre du Denormandie.<\/span><\/p>\n

Ce faisant, le minist\u00e8re de la Ville et du Logement d\u00e9montre sa volont\u00e9 d’acc\u00e9l\u00e9rer la lutte contre les \u00ab passoires thermiques \u00bb (les logements dot\u00e9s d’une \u00e9tiquette \u00e9nerg\u00e9tique F ou G) qui composent le parc immobilier fran\u00e7ais.<\/p>\n

<\/span>Loi Denormandie : les travaux de r\u00e9novation \u00e9ligibles<\/span><\/h3>\n

S’il est r\u00e9gi par le m\u00eame article du Code g\u00e9n\u00e9ral des imp\u00f4ts que le Pinel, le Denormandie s’en distingue par le fait que les contraintes de r\u00e9novation (principalement en termes de performances \u00e9nerg\u00e9tiques) sont grandement assouplies.<\/p>\n

Alors que le Pinel ancien fonctionne sur le principe d’une r\u00e9habilitation compl\u00e8te d’un logement (il faut engager des travaux de gros \u0153uvre), le dispositif Denormandie n’impose plus de faire des travaux de r\u00e9novation consid\u00e9rables. Selon le texte originel, ceux-ci doivent repr\u00e9senter au moins 25% du co\u00fbt total de l’op\u00e9ration et porter sur la seule am\u00e9lioration de la performance \u00e9nerg\u00e9tique. Pour b\u00e9n\u00e9ficier de l’aide, aucune r\u00e9glementation \u00e9nerg\u00e9tique, comme le label RT 2012 ou BEPAS, n’est prise en compte.<\/p>\n

Les travaux \u00e9ligibles au dispositif Denormandie ont, au d\u00e9part, \u00e9t\u00e9 r\u00e9gies par le\u00a0d\u00e9cret du 26 mars 2019<\/a><\/strong> paru au Journal officiel du 27 mars 2019. Ce texte a, par la suite, \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9 et pr\u00e9cis\u00e9 par le d\u00e9cret du 10 avril 2020<\/a>, publi\u00e9 dans le JO du 15 avril 2020. Des pr\u00e9cisions sont \u00e9galement apport\u00e9es par le biais du Bulletin officiel des imp\u00f4ts (BOI). C’est dans cette publication que l’on trouve des indications concernant la performance \u00e9nerg\u00e9tique ou encore le d\u00e9lai des travaux<\/a>. La condition de 25% de la part des travaux par rapport au prix d’achat et les informations relatives \u00e0 la facturation des entreprises figurent dans un autre BOI<\/a>.<\/p>\n

Les travaux \u00e9ligibles au dispositif Denormandie sont les suivants :<\/p>\n